Vairs nav iespējams palikt nepamanītam
Lielākā izmaiņa nav tā, ka nekustamā īpašuma nozares speciālisti 2027. gadā pēkšņi kļūs par AML regulējuma subjektiem. Viņi jau šodien ir uzraudzības iestāžu uzraudzībā esošas personas.
Izmaiņas ir saistītas ar to, ka ES veido sistēmu, kurā uzraudzības iestādēm kļūst daudz vieglāk identificēt, salīdzināt, noteikt prioritātes un izpildīt prasības par neatbilstību. AMLR, jaunās AML direktīvas (ES) 2024/1640 un AMLA kombinācija maina noteikumu pamatā esošo uzraudzības struktūru.
Tāpēc iepriekšējā situācija — kad nekustamā īpašuma aģentūra teorētiski varēja gadiem ilgi palikt par uzraudzības subjektu, vienlaikus saņemot niecīgu vai vispār nekādu nozīmīgu AML uzraudzības uzmanību — kļūst daudz grūtāk uzturam.
Kāpēc “palikt nepamanītam” kļūst daudz grūtāk
1. AMLA pievieno ES līmeni virs valstu uzraudzības
Vēsturiski nelikumīgi iegūtu līdzekļu novēršanas uzraudzība nekustamā īpašuma jomā būtībā ir bijusi atkarīga no katras dalībvalsts nacionālās sistēmas efektivitātes un prioritātēm.
Tas radīja ievērojamas atšķirības starp valstīm un nozarēm.
Tagad AMLA ir integrētās Eiropas AML uzraudzības sistēmas centrā.
Svarīgi ir tas, ka AMLA parasti pati nepārbaudīs atsevišķas nekustamā īpašuma aģentūras. AMLA tiešā uzraudzība ir vērsta uz ierobežotu skaitu augsta riska pārrobežu finanšu iestāžu.
Nekustamais īpašums galvenokārt paliek valstu uzraudzībā.
Taču AMLA tagad pilda uzraudzības un konverģences funkcijas nefinanšu sektorā, tostarp nekustamā īpašuma jomā. (AML/CFT iestāde)
Šī atšķirība ir būtiska:
AMLA neaizstāj valstu inspektorus. Tā arvien vairāk ietekmē to, cik efektīvi un konsekventi valstu inspektori veic uzraudzību.
2. Tagad tiek rūpīgi pārbaudīti paši valsts uzraugi
Galu galā šī varētu būt viena no visnozīmīgākajām izmaiņām nekustamā īpašuma jomā.
AMLA ir pilnvaras veikt nefinanšu uzraudzības iestāžu salīdzinošos pārskatus.
Šajās pārbaudēs var novērtēt:
vai uzraudzības iestādei ir pietiekamas pilnvaras;
vai tai ir atbilstoši cilvēkresursi, finanšu un tehniskie resursi;
cik efektīvi tā piemēro ES likumus nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas jomā;
vai tā uzraudzības prakse ir efektīva;
kā tā izpildes pasākumi salīdzinās ar citām dalībvalstīm;
vai sankcijas un administratīvie pasākumi tiek faktiski piemēroti.
AMLA var publicēt secinājumus un pēc tam veikt turpmāku pārskatīšanu, novērtējot, kā valsts uzraudzības iestāde ir reaģējusi. (EUR-Lex)
Tātad spiediens darbojas abos virzienos:
AMLR → nekustamā īpašuma nozare
bet arī:
AMLA → Valsts uzraudzības iestāde → Nekustamā īpašuma nozare
Šī otrā saikne iepriekš nepastāvēja tādā institucionālajā formā, kāda tā ir šobrīd.
3. Valstu iestādēm ir jāvirzās uz sistemātisku, uz risku balstītu uzraudzību
Direktīva (ES) 2024/1640 skaidri prasa, lai uzraudzības iestādes piemērotu uz risku balstītu pieeju.
Tām ir jāizprot naudas atmazgāšanas un terorisma finansēšanas riski savā valstī un jānovērtē attiecīgie riski, kas saistīti ar uzraudzības pakļauto uzņēmumu klientiem, produktiem un pakalpojumiem.
Vissvarīgāk ir tas, ka direktīvā ir noteikts:
uz vietas, attālinātās un tematiskās uzraudzības biežumam un intensitātei
jābalsta uz pienākumu pakļauto uzņēmumu riska profilu un attiecīgajiem valsts līmeņa nelikumīgi iegūtu līdzekļu atmazgāšanas un terorisma finansēšanas riskiem. (EUR-Lex)
Tam ir būtiskas praktiskas sekas.
Uzraudzība kļūst mazāk atkarīga no tā,
„Kuri uzņēmumi tiek pārbaudīti?”
un vairāk vēršas uz:
„Kuri uzņēmumi vai kategorijas rada pietiekamu risku, lai attaisnotu uzraudzības iestāžu uzmanību?”
4. Uzraudzības iestādēm ir jābūt ikgadējām uzraudzības programmām
Jaunā direktīva iet vēl tālāk.
Valstu uzraudzības iestādēm ir jāizstrādā ikgadējās uzraudzības programmas, ņemot vērā laiku un resursus, kas nepieciešami, lai ātri reaģētu gadījumos, kad ir objektīvas un būtiskas pazīmes par AMLR pārkāpumiem. (EUR-Lex)
Tas padara uzraudzību strukturētāku.
Piemēram, valsts iestāde varētu noteikt, ka noteiktām kategorijām ir jāpievērš lielāka uzmanība:
lielvērtīgs nekustamais īpašums
starptautiskie nekustamā īpašuma tirgi
korporatīvie pircēji
ārvalstu investīcijas
jomas ar paaugstinātu naudas atmazgāšanas un terorisma finansēšanas risku
uzņēmumi ar vāju AML kontroli
Tas nenozīmē, ka katra nekustamā īpašuma aģentūra tiks pakļauta ikgadējai pārbaudei.
Tas nozīmē, ka arvien vairāk būtu jāievieš metodika, kas nosaka, kurus uzņēmumus pārraudzīt, cik bieži un cik intensīvi.
5. AMLA izstrādā vienotu metodiku, lai novērtētu uzņēmumus, uz kuriem attiecas pienākumi
Šī ir vēl viena nozīmīga attīstība.
AMLA izstrādā regulatīvos tehniskos standartus, lai novērtētu nefinanšu uzņēmumu, uz kuriem attiecas pienākumi, raksturīgo un atlikušo riska profilu.
Pašreizējā apspriešanā ir skaidri norādīts, ka mērķis ir izveidot:
saskaņotu, samērīgu un efektīvu sistēmu, lai visā ES veiktu uz risku balstītu uzraudzību pār nefinanšu nozares uzņēmumiem, uz kuriem attiecas pienākumi. (AML/CFT iestāde)
Konceptuāli uzraugi arvien vairāk pievērsīsies:
INHERENTAM RISKAM
Ar kādiem riskiem šis uzņēmums saskaras savas darbības dēļ?
↓
KONTROLES
Cik efektīvi tiek mazināti šie riski?
↓
ATLIEKAMĀ RISKA
Kāds risks paliek?
↓
UZRAUDZĪBAS RISKA PROFILS
Cik lielu uzraudzības uzmanību šis uzņēmums prasa?
Tas atspoguļo to, ko no nekustamā īpašuma aģentūras tiek sagaidīts, veicot uzņēmuma mēroga riska novērtējumu (BWRA).
6. Uzraudzības iestādes riska novērtējums un jūsu BWRA sāk runāt vienā valodā
Tas ir īpaši svarīgi Immosurance.
Nekustamā īpašuma aģentūrai ir jāveic savs novērtējums:
Mūsu uzņēmums → mūsu riski → mūsu kontroles pasākumi → mūsu atlikušais risks.
Tikmēr uzraudzības iestāde arvien biežāk novērtē:
Šo nekustamā īpašuma aģentūru → tai raksturīgos riskus → kontroles pasākumu kvalitāti → atlikušo risku → uzraudzības iestādes reakciju.
Šie divi procesi sāk saskaņoties.
Iedomājieties, ka inspektors jautā:
„Parādiet man jūsu uzņēmuma vispārējo riska novērtējumu.”
Aģentūra atbild:
„Mums tāda nav.”
Tas uzraugam uzreiz kaut ko liecina par šīs aģentūras AML kontroles vides efektivitāti.
Savukārt aģentūra, kas var pierādīt:
BWRA (uzņēmuma mēroga riska novērtējums) → politika → procedūras → KYC → UBO → PEP/sankcijas → klienta risks → darījuma risks → CDD/EDD → uzraudzība → apmācība → revīzijas izsekojamība
var sniegt pierādījumus par strukturētu kontroles sistēmu.
7. AMLA veido nefinanšu uzraudzības vidi
Tas jau notiek.
AMLA 2026.–2028. gada programmā konkrēti norādīts, ka tā nodrošinās efektīvu uzraudzību nefinanšu sektorā.
2026. gadā AMLA veic visaptverošu uzraudzības prakses kartēšanu nefinanšu sektoros un plāno apvienot uzraudzības iestāžu un Finanšu izlūkošanas vienības (FIU) secinājumus, lai izstrādātu kopēju riska ainu visām atbildīgo uzņēmumu kategorijām. (AML/CFT iestāde)
AMLA 2026. gada maijā arī ziņoja, ka nefinanšu uzraudzības iestādes visās dalībvalstīs ir sniegušas informāciju par savu uzraudzības situāciju un riska novērtēšanas pieejām. (AML/CFT iestāde)
Tātad tas nav tikai kaut kas, kas paredzēts tālā nākotnē.
Infrastruktūra tiek veidota jau tagad.
8. Vājāka valsts līmeņa uzraudzība kļūst arvien redzamāka
Iedomājieties:
A valsts
aktīvi uzrauga nekustamā īpašuma aģentūras, veic tematiskas pārbaudes un vajadzības gadījumā piemēro pasākumus.
B valsts
ir tūkstošiem nekustamā īpašuma aģentūru, bet veic ļoti ierobežotu un maznozīmīgu uzraudzību.
Vēsturiski šīs atšķirības lielākoties varēja pastāvēt valstu sistēmu ietvaros.
Saskaņā ar jauno struktūru AMLA var salīdzināt uzraudzības praksi un efektivitāti.
Tās salīdzinošajās pārbaudēs īpaši tiek izvērtēts:
efektivitāti
resursus
ES tiesību aktu piemērošanu
uzraudzības konverģenci
un
izpildes rezultāti. (EUR-Lex)
Tad AMLA var izdot vadlīnijas un ieteikumus un pēc tam izvērtēt saņemto atbildi.
Tas rada institucionālu spiedienu uz uzraudzības sistēmām, kuru darbības rezultāti ir nepietiekami.
9. Izpilde pati par sevi kļūst konsekventāka
Vēsturiski ir bijušas arī ievērojamas atšķirības tajā, kā dalībvalstis reaģē uz līdzvērtīgiem AML pārkāpumiem.
AMLA tagad ir izstrādājusi vienotu pieeju, kā uzraudzības iestādēm novērtēt pārkāpumus.
Tās 2026. gada jūlija galīgajā ziņojumā ir izstrādāta metodika, kurā ņemti vērā šādi faktori:
nopietnību;
ilgums;
vai pārkāpums tika atkārtots;
tā ietekmi;
un citi apstākļi.
AMLA šo mērķi vienkārši apraksta šādi:
„Vienāds pārkāpums — vienāda reakcija.”
Standarti attiecas uz finanšu un nefinanšu nozarēm. Pēc to pieņemšanas Komisijā ir paredzēts, ka tie kļūs tieši piemērojami visās dalībvalstīs. (AML/CFT iestāde)
Tas nenozīmē, ka par katru pārkāpumu automātiski tiek uzlikts identisks naudas sods. Joprojām ir svarīgi ņemt vērā samērīgumu un apstākļus.
Tas nozīmē, ka uzraudzības iestādēm tiek nodrošināts kopīgs regulējums, lai lemtu, cik nopietns ir pārkāpums un kāda izpildes reakcija ir atbilstoša.
10. Dati kļūst arvien svarīgāki
Galu galā tieši tas var radīt vislielāko praktisko ietekmi.
AMLA veido ES līmeņa AML informācijas un uzraudzības infrastruktūru.
Tās funkcijās ietilpst centrālā AML/CFT datu bāze, kurā ir uzraudzībai būtiska informācija, un AMLA salīdzinošās pārskatīšanas sistēma var ņemt vērā informāciju no šīs datu bāzes. (EUR-Lex)
AMLA, veidojot savu izpratni par riskiem nefinanšu sektorā, apvieno arī uzraudzības iestāžu un Finanšu izmeklēšanas vienības (FIU) secinājumus. (AML/CFT iestāde)
Laika gaitā tas veido daudz vairāk uz datiem balstītu vidi.
Tā vietā, lai teiktu:
„Neviens pēdējā laikā nav pievērsies šim sektoram,”
sistēma arvien biežāk jautā:
„Kur, kā liecina pierādījumi, atrodas risks?”
11. Vienotais noteikumu kopums samazina atšķirības starp valstīm
Saskaņā ar pašreizējo sistēmu:
ES direktīva
↓
27 transponēšanas valstu līmenī
↓
atšķirīgi tiesību akti, to interpretācija un īstenošana
AMLR daudz ko no tā maina:
ES regula
↓
tieši piemērojami noteikumi
↓
AMLA standarti un vadlīnijas
↓
vienotas uzraudzības metodikas
↓
valstu uzraudzība
Tādējādi ir grūtāk, lai ievērojamas atšķirības īstenošanā paliktu nepamanītas.
Ko tas nozīmē nekustamā īpašuma uzņēmumu revīzijām?
Tas nenozīmē, ka:
„Katrs nekustamā īpašuma aģentūras 2027. gadā automātiski tiks pakļauts revīzijai.”
Šādam apgalvojumam nav juridiska pamata.
Jaunā sistēma ir skaidri balstīta uz risku. (EUR-Lex)
Taču tas nozīmē, ka mehānismi, ar kuriem nosaka, kurus uzņēmumus pārbaudīt, cik intensīvi to darīt un kā darbojas paši valstu uzraudzības iestāžu darbinieki, kļūst ievērojami strukturētāki.
Vienkāršots skaidrojums ir šāds:
PIRMS
Valsts iestāde
↓
Atšķirīgas valstu metodikas
↓
Ierobežota salīdzināšana ES mērogā
↓
Valstu uzraudzības prioritātes
↓
Nekustamā īpašuma aģentūra
JAUNĀ SISTĒMA
AMLA
↓
Vienotas riska novērtēšanas metodes
↓
Vienoti uzraudzības standarti
↓
Valstu uzraudzības iestāžu salīdzinājums / salīdzinošā pārskatīšana
↓
Valsts uzraudzības iestāde
↓
Pienākumu pakļauto uzņēmumu riska klasifikācija
↓
Gada uzraudzības programma
↓
Uz vietas / attālināta / tematiska uzraudzība
↓
Nekustamā īpašuma aģentūra
Tā ir pilnīgi atšķirīga uzraudzības ekosistēma.
Un kad tiek pārbaudīts nekustamā īpašuma aģentūra?
Tas ir tieši saistīts ar rakstiem, kurus mēs esam izstrādājuši.
Jautājums arvien biežāk vairs nebūs:
„Vai jūs zināt, kas ir AML?”
Ne arī vienkārši:
„Vai jūs nokopējāt klienta pasi?”
Riska novērtējuma pārbaudē var izvērtēt, vai uzņēmums spēj pierādīt, ka tā AML sistēma patiešām darbojas.
Vai jūs varat parādīt:
uzņēmuma mēroga riska novērtējumu?
savas AML politikas un procedūras?
kā tās atbilst riskiem, kas identificēti jūsu uzņēmuma mēroga riska novērtējumā?
kas veica klientu identitātes pārbaudi (CDD)?
kā tika noteikts faktiskais īpašnieks (UBO)?
Kad tika veikta PEP un sankciju pārbaude?
kā tika noteikts klienta risks?
kā tika novērtēts darījums?
attiecīgā gadījumā, kā tika noskaidrots naudas avots?
kāpēc bija vai nebija nepieciešama papildu klienta pārbaude (EDD)?
kas notika, kad apstākļi mainījās?
kurš apstiprināja augstāka riska gadījumus?
vai darbinieki bija atbilstoši apmācīti?
vai pierādījumi un lēmumi tika saglabāti?
Tieši šeit pāreja no AML pārbaužu veikšanas uz pierādāmu AML atbilstību kļūst īpaši svarīga.
Kāpēc tas ir īpaši svarīgi nekustamā īpašuma nozarē
Nekustamā īpašuma nozare jau daudzus gadus darbojas saskaņā ar ES AML regulējumu.
Tāpēc svarīgais 2027. gada vēstījums nedrīkstētu būt:
„Nodokļu atmazgāšanas novēršana ienāk nekustamā īpašuma nozarē.”
Tā nav.
Daudz precīzāks vēstījums ir:
„Šis pienākums pastāv jau gadiem. Mainās Eiropas sistēma, kas regulē uzraudzību un izpildi.”
To skaidri apliecina AMLA pašas 2026.–2028. gada prioritātes: pabeigt Vienoto noteikumu kopumu, veicināt uzraudzības konverģenci, izveidot kopējus riska novērtēšanas sistēmas, stiprināt FIU sadarbību un ieviest nefinanšu nozaru uzraudzību. (AML/CFT iestāde)
Turklāt AMLA neaizstāj valstu iestādes. Valstu uzraudzības iestādes un FIU joprojām ir sistēmas centrālais elements. (AML/CFT iestāde)
Pārmaiņas ir saistītas ar to, ka tās arvien vairāk darbojas Eiropas uzraudzības sistēmā, kurā var salīdzināt un pārbaudīt metodoloģijas, riska novērtējumu, izpildes praksi un uzraudzības rezultātus.
Tas ir īstais iemesls, kāpēc paļaušanās uz to, ka jūs netiksiet pamanīti, kļūst par daudz mazāk ilgtspējīgu atbilstības stratēģiju.
Immosurance
Gadiem ilgi atbilstība AML prasībām nekustamā īpašuma jomā lielā mērā bija atkarīga no īstenošanas valstu līmenī un uzraudzības intensitātes katrā valstī.
AMLR maina noteikumus. AMLA maina uzraudzības vidi ap tiem.
No 2027. gada nelikumīgi iegūtu līdzekļu novēršana nekustamā īpašuma nozarē arvien vairāk darbosies Eiropas sistēmā, kas balstās uz:
vienu noteikumu kopumu → kopēju riska metodiku → stingrāku uzraudzības konverģenci → valstu riska balstītām revīzijām → salīdzināmu izpildi → pierādāmu atbilstību.
Tādēļ nekustamā īpašuma nozares profesionālim vairs nav drošākais jautājums:
„Kādas ir iespējas, ka kāds mani pārbaudīs?”
Tā ir:
„Ja mani pārbaudīs, vai es varēšu uzreiz pierādīt, ka ievēroju noteikumus?”