Ei enää jää huomaamatta
Suurin muutos ei ole se, että kiinteistöalan ammattilaiset joutuisivat yhtäkkiä rahanpesun torjunnan sääntelyn piiriin vuonna 2027. He ovat jo nykyään velvollisia toimijoita.
Muutos on siinä, että EU on rakentamassa järjestelmää, jossa sääntöjen noudattamatta jättäminen on valvontaviranomaisten paljon helpompi tunnistaa, vertailla, priorisoida ja valvoa. AMLR-asetuksen, uuden rahanpesun torjuntaa koskevan direktiivin (EU) 2024/1640 ja AMLA-lain yhdistelmä muuttaa sääntöjen taustalla olevaa valvontarakennetta.
Tämän vuoksi vanha tilanne – jossa kiinteistövälitystoimisto voisi teoriassa pysyä velvollisena toimijana vuosia ilman, että se saisi merkittävää rahanpesun torjunnan valvontaa – on paljon vaikeampi ylläpitää.
Miksi ”tutkan alla pysyminen” vaikeutuu huomattavasti
1. AMLA lisää kansallisen valvonnan yläpuolelle EU-tason valvonnan
Aiemmin kiinteistöalan rahanpesun torjunnan valvonta on riippunut pääasiassa kunkin jäsenvaltion kansallisen järjestelmän tehokkuudesta ja prioriteeteista.
Tämä aiheutti merkittäviä eroja maiden ja toimialojen välillä.
AMLA on nyt integroidun eurooppalaisen rahanpesun torjunnan valvontajärjestelmän ytimessä.
On tärkeää huomata, että AMLA ei yleensä itse tarkasta yksittäisiä kiinteistövälitystoimistoja. AMLA:n suora valvonta keskittyy rajoitettuun määrään korkean riskin rajat ylittäviä rahoituslaitoksia.
Kiinteistöala on edelleen pääasiassa kansallisen valvonnan alaisena.
AMLA:lla on kuitenkin nykyään valvonta- ja yhdenmukaistamisrooli muilla kuin rahoitusaloilla, mukaan lukien kiinteistöala. (Rahanpesun torjunnan ja terrorismin rahoituksen torjunnan viranomainen)
Tämä ero on ratkaiseva:
AMLA ei korvaa kansallista valvojaa. Se vaikuttaa yhä enemmän siihen, kuinka tehokkaasti ja johdonmukaisesti kansallinen valvoja suorittaa valvontatehtävänsä.
2. Kansallisia valvojia itseäänkin valvotaan nyt tarkasti
Tämä voi lopulta olla yksi merkittävimmistä muutoksista kiinteistöalalle.
AMLA:lla on valtuudet suorittaa vertaisarviointeja muille kuin rahoitusalan valvojille.
Arvioinneissa voidaan selvittää:
onko valvojalla riittävät valtuudet;
onko sillä riittävät henkilö-, taloudelliset ja tekniset resurssit;
kuinka tehokkaasti se soveltaa EU:n rahanpesun torjuntalainsäädäntöä;
ovatko sen valvontakäytännöt tehokkaita;
miten sen täytäntöönpano vertautuu muihin jäsenvaltioihin;
käytetäänkö seuraamuksia ja hallinnollisia toimenpiteitä tosiasiallisesti.
AMLA voi julkaista havainnot ja suorittaa myöhemmin seurantatarkastuksen, jossa arvioidaan, mihin toimiin kansallinen valvontaviranomainen on ryhtynyt vastauksena. (EUR-Lex)
Paine kohdistuu siis molempiin suuntiin:
AMLR → Kiinteistöala
mutta myös:
AMLA → Kansallinen valvontaviranomainen → Kiinteistöala
Tätä toista suhdetta ei aiemmin ollut olemassa nykyisen kaltaisessa institutionaalisessa muodossa.
3. Kansallisten viranomaisten on siirryttävä järjestelmälliseen riskipohjaiseen valvontaan
Direktiivissä (EU) 2024/1640 vaaditaan nimenomaisesti, että valvontaviranomaiset soveltavat riskilähtöistä lähestymistapaa.
Niiden on ymmärrettävä maassaan esiintyvät rahanpesu- ja terrorisminrahoitusriskit sekä arvioitava velvollisten tahojen asiakkaisiin, tuotteisiin ja palveluihin liittyvät merkitykselliset riskit.
Mikä tärkeintä, direktiivissä todetaan, että:
paikan päällä, etävalvonnassa ja temaattisessa valvonnassa suoritettavien tarkastusten tiheys ja intensiteetti
on perustuttava velvollisten tahojen riskiprofiiliin ja asiaankuuluviin kansallisiin rahanpesu- ja terrorisminrahoitusriskeihin. (EUR-Lex)
Tällä on merkittävä käytännön seuraus.
Valvonta ei enää riipu niin paljon siitä,
”mitkä yritykset sattuvat tarkastuksen kohteeksi?”
ja siirtyy kohti seuraavaa:
”Mitkä yritykset tai ryhmät aiheuttavat riittävän suuren riskin, jotta valvonta on perusteltua?”
4. Valvontaviranomaisilla on oltava vuosittaiset valvontaohjelmat
Uusi direktiivi menee vielä pidemmälle.
Kansallisten valvontaviranomaisten on laadittava vuotuiset valvontaohjelmat ottaen huomioon aika ja resurssit, joita tarvitaan reagoimaan nopeasti, jos on objektiivisia ja merkittäviä viitteitä AMLR-sääntöjen rikkomuksista. (EUR-Lex)
Tämä tekee valvonnasta entistä järjestelmällisempää.
Esimerkiksi kansallinen viranomainen voisi päättää, että tietyt ryhmät ansaitsevat enemmän huomiota:
arvoltaan merkittävät kiinteistöt
kansainväliset kiinteistömarkkinat
yritysostajat
ulkomaiset investoinnit
alueet, joilla rahanpesun ja terrorismin rahoituksen riski on kohonnut
yritykset, joiden rahanpesun torjuntatoimenpiteet ovat heikot
Tämä ei tarkoita, että jokainen kiinteistövälitystoimisto joutuu vuotuiseen tarkastukseen.
Se tarkoittaa, että valvonnan kohteiden valinnassa sekä tarkastusten tiheydessä ja laajuudessa tulisi yhä enemmän noudattaa vakiintunutta menetelmää.
5. AMLA luo yhteistä menetelmää velvollisten tahojen luokittelemiseksi
Tämä on toinen merkittävä kehitysaskel.
AMLA laatii sääntelyyn liittyviä teknisiä standardeja, joiden avulla arvioidaan muiden kuin rahoitusalan velvollisten tahojen luontaista ja jäännösriskiprofiilia.
Nykyisessä kuulemisessa todetaan nimenomaisesti, että tarkoituksena on luoda:
johdonmukainen, oikeasuhteinen ja tehokas kehys rahoitusalan ulkopuolisten velvollisten yhteisöjen riskipohjaiselle valvonnalle koko EU:ssa. (AML/CFT-viranomainen)
Käsitteellisesti valvontaviranomaiset kiinnittävät yhä enemmän huomiota:
LUONTEENOMAISTA RISKIÄ
Mihin riskeihin tämä liiketoiminta luonnostaan altistuu?
↓
VALVONTA
Kuinka tehokkaasti se lieventää näitä riskejä?
↓
JÄÄMÄRISKI
Mitä riskiä jää jäljelle?
↓
VALVONNALLINEN RISKIPROFIILI
Kuinka paljon valvontaa liiketoiminta vaatii?
Tämä heijastaa sitä, mitä kiinteistövälitystoimistolta itseltään odotetaan sen liiketoimintakohtaisen riskinarvioinnin (BWRA) kautta.
6. Valvontaviranomaisen riskinarviointi ja yrityksen laajuinen riskinarviointi alkavat olla samankaltaisia
Tämä on erityisen tärkeää Immosurance-vakuutuksen kannalta.
Kiinteistövälitystoimistolla tulisi olla oma arviointinsa:
Liiketoimintamme → riskimme → valvontatoimenpiteemme → jäännösriskimme.
Samaan aikaan valvoja arvioi yhä useammin:
Tämä kiinteistövälitystoimisto → sen luontainen riski → valvontatoimenpiteiden laatu → jäännösriski → valvontaviranomaisen toimenpiteet.
Nämä kaksi prosessia alkavat yhteneväistää toisiaan.
Kuvittele, että tarkastaja kysyy:
”Näyttäkää minulle koko liiketoimintaa koskeva riskinarviointinne.”
Välitystoimisto vastaa:
”Meillä ei ole sellaista.”
Tämä kertoo valvojalle välittömästi jotain viraston rahanpesun torjunnan valvontaympäristön tehokkuudesta.
Sitä vastoin virasto, joka pystyy osoittamaan:
BWRA (koko liiketoimintaa koskeva riskinarviointi) → toimintaperiaatteet → menettelyt → asiakkaan tunteminen (KYC) → todellinen omistaja (UBO) → poliittisesti vaikutusvaltaiset henkilöt (PEP) ja pakotteet → asiakasriski → transaktioriski → asiakkaan tunteminen (CDD/EDD) → seuranta → koulutus → kirjausketju
voi osoittaa, että sillä on jäsennelty valvontakehys.
7. AMLA kartoittaa ei-rahoitusalan valvontaympäristöä
Tämä on jo käynnissä.
AMLA:n vuosien 2026–2028 ohjelmassa todetaan nimenomaisesti, että se aikoo luoda tehokkaan valvonnan ei-rahoitussektorille.
Vuonna 2026 AMLA kartoittaa kattavasti valvontakäytäntöjä muilla kuin rahoitusaloilla ja aikoo yhdistää valvontaviranomaisten ja rahanpesun selvittelykeskuksen (FIU) havainnot luodakseen yhteisen riskikuvan velvollisten toimijoiden eri luokista. (AML/CFT-viranomainen)
AMLA ilmoitti myös toukokuussa 2026, että kaikkien jäsenvaltioiden muut kuin rahoitusalan valvontaviranomaiset olivat toimittaneet tietoja valvontaympäristöistään ja riskinarviointimenetelmistään. (AML/CFT-viranomainen)
Kyseessä ei siis ole pelkästään kaukaisessa tulevaisuudessa suunniteltu hanke.
Infrastruktuuria rakennetaan parhaillaan.
8. Kansallisen valvonnan heikkoudet tulevat entistä näkyvämmin esiin
Kuvittele:
Maa A
valvoo aktiivisesti kiinteistönvälitystoimintaa, suorittaa aihekohtaisia tarkastuksia ja määrää tarvittaessa toimenpiteitä.
Maa B
on tuhansia kiinteistövälitystoimintaa harjoittavia yrityksiä, mutta valvonta on hyvin rajallista ja merkityksetöntä.
Aikaisemmin nämä erot saattoivat jäädä suurelta osin kansallisten järjestelmien sisälle.
Uuden rakenteen puitteissa AMLA voi vertailla valvontakäytäntöjä ja niiden tehokkuutta.
Sen vertaisarvioinneissa tarkastellaan nimenomaisesti:
tehokkuutta
resurssit
EU-lainsäädännön soveltaminen
valvonnan yhdenmukaistaminen
sekä
täytäntöönpanon tulokset. (EUR-Lex)
AMLA voi tämän jälkeen antaa ohjeita ja suosituksia ja myöhemmin tarkastella niihin annettuja vastauksia.
Tämä luo institutionaalista painetta heikosti suoriutuviin valvontajärjestelmiin.
9. Täytäntöönpano itsessään on yhdenmukaistumassa
Jäsenvaltioiden reagoinnissa vastaaviin rahanpesun torjunnan rikkomuksiin on perinteisesti ollut myös merkittäviä eroja.
AMLA on nyt kehittänyt yhteisen lähestymistavan, jonka avulla valvojat voivat arvioida rikkomuksia.
Sen heinäkuussa 2026 julkaistussa loppuraportissa vahvistetaan menetelmä, jossa otetaan huomioon muun muassa seuraavat tekijät:
vakavuus;
kesto;
onko rikkomus toistunut;
vaikutukset;
sekä muut olosuhteet.
AMLA kuvaa tavoitetta yksinkertaisesti seuraavasti:
”Sama rikkomus, sama vastaus.”
Standardit kattavat rahoitusalan ja muut sektorit. Kun komissio on ne hyväksynyt, niiden on tarkoitus tulla suoraan sovellettaviksi kaikissa jäsenvaltioissa. (Rahanpesun ja terrorismin rahoituksen torjunnan viranomainen)
Tämä ei tarkoita, että jokaisesta rikkomuksesta määrättäisiin automaattisesti saman suuruinen sakko. Suhteellisuus ja olosuhteet ovat edelleen merkityksellisiä.
Se tarkoittaa, että valvontaviranomaisille annetaan yhteinen viitekehys, jonka perusteella ne voivat päättää, kuinka vakava rikkomus on ja mikä täytäntöönpanotoimenpide on asianmukainen.
10. Tietojen merkitys kasvaa
Tämä saattaa lopulta olla käytännössä merkittävin muutos.
AMLA rakentaa EU:n tason rahanpesun torjunnan tieto- ja valvontainfrastruktuuria.
Sen tehtäviin kuuluu valvonnan kannalta merkityksellisiä tietoja sisältävä keskitetty rahanpesun ja terrorismin rahoituksen torjunnan (AML/CFT) tietokanta, ja AMLA:n vertaisarviointikehyksessä voidaan ottaa huomioon kyseisestä tietokannasta saadut tiedot. (EUR-Lex)
AMLA yhdistää myös valvontaviranomaisten ja rahanpesun selvittelykeskuksen (FIU) havaintoja kehittäessään ymmärrystään muiden kuin rahoitussektorin riskeistä. (AML/CFT-viranomainen)
Ajan myötä tämä luo paljon entistä enemmän dataan perustuvan toimintaympäristön.
Sen sijaan, että:
”Kukaan ei ole tarkastellut tätä sektoria viime aikoina.”
järjestelmä kysyy yhä useammin:
”Missä todisteet osoittavat riskin olevan?”
11. Yhtenäinen sääntökirja pienentää kansallisia eroja
Nykyisessä järjestelmässä:
EU-direktiivi
↓
27 kansallista saattamista osaksi kansallista lainsäädäntöä
↓
erilaiset lainsäädännöt, tulkinnat ja täytäntöönpanot
AMLR muuttaa suuren osan tästä:
EU-asetus
↓
suoraan sovellettavat säännöt
↓
AMLA-standardit ja -ohjeet
↓
yhteiset valvontamenetelmät
↓
kansallinen valvonta
Tämän vuoksi on entistä vaikeampaa, että merkittävät erot täytäntöönpanossa jäävät huomaamatta.
Mitä tämä tarkoittaa kiinteistöalan yritysten tilintarkastuksille?
Se ei tarkoita, että
”Jokaista kiinteistövälitystoimistoa tarkastetaan automaattisesti vuonna 2027.”
Tällaiselle väitteelle ei ole laillista perustetta.
Uusi järjestelmä on nimenomaisesti riskipohjainen. (EUR-Lex)
Se tarkoittaa kuitenkin, että mekanismit, joilla määritetään, ketä tulisi tarkastaa, kuinka perusteellisesti ja miten kansalliset valvontaviranomaiset itse toimivat, muuttuvat huomattavasti jäsennellympiä.
Yksinkertaistettuna tilanne on seuraava:
ENNEN
Kansallinen viranomainen
↓
Eri kansalliset menetelmät
↓
Rajoitettu EU:n laajuinen vertailu
↓
Kansalliset valvontaprioriteetit
↓
Kiinteistövälitystoiminta
UUSI JÄRJESTELMÄ
AMLA
↓
Yhteiset riskienhallintamenetelmät
↓
Yhteiset valvontastandardit
↓
Kansallisten valvontaviranomaisten vertailu / vertaisarviointi
↓
Kansallinen valvontaviranomainen
↓
Velvollisten yhteisöjen riskiluokitus
↓
Vuotuinen valvontaohjelma
↓
Paikalla suoritettava / etävalvonta / temaattinen valvonta
↓
Kiinteistövälitystoiminta
Kyseessä on täysin erilainen valvontaympäristö.
Entä kun kiinteistövälitystoimistoa tarkastetaan?
Tämä liittyy suoraan artikkeleihin, joita olemme laatineet.
Kysymys ei enää ole:
”Tiedätkö, mitä rahanpesun torjunta (AML) on?”
Eikä pelkästään:
”Oletko kopioinut asiakkaan passin?”
Riskipohjaisessa tarkastuksessa voidaan selvittää, pystyykö yritys osoittamaan, että sen rahanpesun torjuntajärjestelmä todella toimii.
Voitko osoittaa:
yrityksen laajuisen riskinarvioinnin?
rahanpesun torjuntapolitiikkasi ja -menettelytavat?
miten ne vastaavat yrityskohtaisessa riskinarvioinnissasi tunnistettuja riskejä?
kuka suoritti asiakkaan tuntemisvelvollisuuden (CDD)?
miten todellinen omistaja (UBO) on selvitetty?
Milloin PEP- ja pakoteseulonta suoritettiin?
miten asiakkaan riski määritettiin?
miten liiketoimi arvioitiin?
tarvittaessa, miten varojen alkuperä selvitettiin?
miksi EDD vaadittiin tai miksi sitä ei vaadittu?
mitä tapahtui, kun olosuhteet muuttuivat?
kuka hyväksyi korkeamman riskin tapaukset?
Oliko henkilöstö saanut asianmukaista koulutusta?
onko todisteet ja päätökset säilytetty?
Juuri tässä vaiheessa siirtyminen rahanpesun torjuntatarkastusten suorittamisesta todistettavaan rahanpesun torjunnan sääntöjen noudattamiseen tulee erityisen tärkeäksi.
Miksi tämä on erityisen tärkeää kiinteistöalalle
Kiinteistöala on jo monien vuosien ajan kuulunut EU:n rahanpesun torjunnan sääntelykehykseen.
Siksi tärkeä viesti vuodelle 2027 ei saisi olla:
”Rahanpesun torjunta on tulossa kiinteistöalalle.”
Se ei ole totta.
Paljon tarkempi viesti on:
”Velvoite on ollut voimassa jo vuosia. Muuttumassa on valvontaa ja täytäntöönpanoa koskeva eurooppalainen järjestelmä.”
AMLA:n omat painopisteet vuosille 2026–2028 tekevät tämän selväksi: yhtenäisen sääntökirjan viimeistely, valvonnan yhdenmukaistamisen edistäminen, yhteisten riskikehysten rakentaminen, rahanpesun selvittelykeskusten (FIU) yhteistyön vahvistaminen sekä muiden kuin rahoitussektoreiden valvonnan perustaminen. (AML/CFT-viranomainen)
AMLA ei myöskään korvaa kansallisia viranomaisia. Kansalliset valvontaviranomaiset ja rahanpesun selvittelykeskukset (FIU) ovat edelleen keskeisessä asemassa järjestelmässä. (AML/CFT-viranomainen)
Muutos on siinä, että ne toimivat yhä enemmän osana eurooppalaista valvontarakennetta, jossa menetelmiä, riskinarviointia, täytäntöönpanokäytäntöjä ja valvontatoiminnan tuloksellisuutta voidaan verrata ja kyseenalaistaa.
Tämä on todellinen syy siihen, miksi luottaminen siihen, että asioita jätetään huomiotta, muuttuu huomattavasti vähemmän kestäväksi sääntöjen noudattamisstrategiaksi.
Immosurance
Vuosien ajan rahanpesun torjunnan noudattaminen kiinteistöalalla riippui vahvasti kansallisesta täytäntöönpanosta ja kansallisen valvonnan intensiteetistä.
AMLR muuttaa sääntöjä. AMLA muuttaa niitä ympäröivää valvontaympäristöä.
Vuodesta 2027 lähtien kiinteistöalan rahanpesun torjunta toimii yhä enemmän eurooppalaisessa järjestelmässä, joka perustuu seuraaviin tekijöihin:
yksi sääntökokoelma → yhteinen riskimenetelmä → vahvempi valvonnan yhdenmukaistaminen → kansalliset riskipohjaiset tarkastukset → vertailukelpoinen täytäntöönpano → todistettavissa oleva sääntöjen noudattaminen.
Kiinteistöalan ammattilaiselle turvallisin kysymys ei siis enää ole:
”Miten suuri todennäköisyys on, että joku tarkastaa minut?”
Vaan:
”Jos minut tarkastetaan, voinko välittömästi osoittaa, että noudatan säännöksiä?”