Nie wieder unter dem Radar fliegen
Die größte Veränderung besteht nicht darin, dass Immobilienfachleute im Jahr 2027 plötzlich den Geldwäschebekämpfungsvorschriften unterliegen. Sie gelten bereits heute als verpflichtete Stellen.
Die Änderung besteht vielmehr darin, dass die EU ein System aufbaut, in dem es für die Aufsichtsbehörden wesentlich einfacher wird, Verstöße zu erkennen, zu vergleichen, zu priorisieren und zu ahnden. Die Kombination aus AMLR, der neuen Geldwäscherichtlinie (EU) 2024/1640 und dem Geldwäschegesetz (AMLA) verändert die Aufsichtsstruktur hinter den Vorschriften.
Dadurch wird die bisherige Situation – in der eine Immobilienagentur theoretisch jahrelang ein verpflichtetes Unternehmen bleiben konnte, ohne nennenswerte Aufmerksamkeit seitens der Geldwäscheaufsicht zu erhalten – viel schwerer aufrechtzuerhalten.
Warum es viel schwieriger wird, „unter dem Radar zu bleiben“
1. Das AMLA fügt der nationalen Aufsicht eine EU-Ebene hinzu
In der Vergangenheit hing die Geldwäscheaufsicht im Immobilienbereich im Wesentlichen von der Wirksamkeit und den Prioritäten des nationalen Systems jedes einzelnen Mitgliedstaats ab.
Dies führte zu erheblichen Unterschieden zwischen den Ländern und Branchen.
Die AMLA steht nun im Zentrum eines integrierten europäischen AML-Aufsichtssystems.
Wichtig ist, dass die AMLA in der Regel keine einzelnen Immobilienagenturen selbst überprüft. Die direkte Aufsicht der AMLA konzentriert sich auf eine begrenzte Anzahl von grenzüberschreitend tätigen Finanzinstituten mit hohem Risiko.
Der Immobiliensektor unterliegt weiterhin hauptsächlich der nationalen Aufsicht.
Die AMLA hat nun jedoch eine Aufsichts- und Konvergenzaufgabe im Nichtfinanzsektor, einschließlich des Immobiliensektors. (AML/CFT-Behörde)
Diese Unterscheidung ist entscheidend:
Die AMLA ersetzt nicht die nationale Aufsichtsbehörde. Sie beeinflusst jedoch zunehmend, wie effektiv und einheitlich die nationale Aufsichtsbehörde ihre Aufsicht ausübt.
2. Die nationalen Aufsichtsbehörden selbst werden nun einer genauen Prüfung unterzogen
Dies könnte letztlich eine der folgenreichsten Änderungen für den Immobiliensektor sein.
Die AMLA ist befugt, Peer-Reviews bei nichtfinanziellen Aufsichtsbehörden durchzuführen.
Bei diesen Überprüfungen kann bewertet werden:
ob die Aufsichtsbehörde über ausreichende Befugnisse verfügt;
ob sie über angemessene personelle, finanzielle und technische Ressourcen verfügt;
wie effektiv sie das EU-Geldwäschebekämpfungsrecht anwendet;
ob ihre Aufsichtspraktiken wirksam sind;
wie sich ihre Durchsetzung im Vergleich zu anderen Mitgliedstaaten darstellt;
ob Sanktionen und Verwaltungsmaßnahmen tatsächlich angewendet werden.
Die AMLA kann die Ergebnisse veröffentlichen und anschließend eine Folgeprüfung durchführen, um zu bewerten, welche Maßnahmen die nationale Aufsichtsbehörde als Reaktion darauf ergriffen hat. (EUR-Lex)
Der Druck wirkt also in beide Richtungen:
AMLR → Immobilienwirtschaft
aber auch:
AMLA → Nationale Aufsichtsbehörde → Immobilienwirtschaft
Diese zweite Beziehung existierte bisher in keiner der heutigen institutionellen Formen.
3. Die nationalen Behörden müssen zu einer systematischen risikobasierten Aufsicht übergehen
Die Richtlinie (EU) 2024/1640 verpflichtet die Aufsichtsbehörden ausdrücklich zur Anwendung eines risikobasierten Ansatzes.
Sie müssen die Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsrisiken in ihrem Land verstehen und die relevanten Risiken im Zusammenhang mit den Kunden, Produkten und Dienstleistungen der verpflichteten Unternehmen bewerten.
Vor allem besagt die Richtlinie, dass die
Häufigkeit und Intensität der Vor-Ort-, Fern- und thematischen Aufsicht
müssen sich am Risikoprofil der meldepflichtigen Unternehmen und den relevanten nationalen Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsrisiken orientieren. (EUR-Lex)
Dies hat eine wesentliche praktische Konsequenz.
Die Aufsicht ist weniger abhängig von der Frage:
„Welche Unternehmen gerade geprüft werden?“
und verlagert sich hin zu:
„Welche Unternehmen oder Kategorien stellen ein ausreichendes Risiko dar, um eine aufsichtsrechtliche Überprüfung zu rechtfertigen?“
4. Die Aufsichtsbehörden müssen über jährliche Aufsichtsprogramme verfügen
Die neue Richtlinie geht noch weiter.
Die nationalen Aufsichtsbehörden müssen jährliche Aufsichtsprogramme entwickeln und dabei den Zeit- und Ressourcenaufwand berücksichtigen, der erforderlich ist, um bei objektiven und erheblichen Anzeichen für Verstöße gegen die AMLR-Vorschriften rasch reagieren zu können. (EUR-Lex)
Dadurch wird die Aufsicht strukturierter.
Beispielsweise könnte eine nationale Behörde festlegen, dass bestimmte Kategorien größere Aufmerksamkeit verdienen:
hochpreisige Immobilien
internationale Immobilienmärkte
Unternehmenskäufer
ausländische Investitionen
Gebiete mit erhöhtem ML/TF-Risiko
Unternehmen mit unzureichenden AML-Kontrollen
Das bedeutet nicht, dass jede Immobilienagentur einer jährlichen Überprüfung unterzogen wird.
Es bedeutet vielmehr, dass es zunehmend eine Methodik geben sollte, nach der entschieden wird, wer, wie oft und wie intensiv überwacht wird.
5. Das Geldwäschereigesetz (AMLA) schafft eine einheitliche Methodik zur Einstufung der meldepflichtigen Unternehmen
Dies ist eine weitere wichtige Entwicklung.
Die AMLA entwickelt derzeit technische Regulierungsstandards zur Bewertung des inhärenten und des Restrisikoprofils von nichtfinanziellen verpflichteten Unternehmen.
In der aktuellen Konsultation heißt es ausdrücklich, dass das Ziel darin besteht, einen:
einheitliches, verhältnismäßiges und wirksames Rahmenwerk für die risikobasierte Aufsicht über verpflichtete Unternehmen im nichtfinanziellen Sektor in der gesamten EU. (AML/CFT-Behörde)
Konzeptionell werden die Aufsichtsbehörden zunehmend folgende Aspekte betrachten:
INHÄRENTES RISIKO
Mit welchen Risiken ist dieses Unternehmen naturgemäß konfrontiert?
↓
KONTROLLMASSNAHMEN
Wie effektiv werden diese Risiken gemindert?
↓
RESIDUALRISIKO
Welches Risiko bleibt bestehen?
↓
AUFSICHTSRECHTLICHES RISIKOPROFIL
Wie viel Aufmerksamkeit erfordert das Unternehmen seitens der Aufsicht?
Dies spiegelt wider, was von der Immobilienagentur selbst im Rahmen ihrer unternehmensweiten Risikobewertung erwartet wird.
6. Die Risikobewertung der Aufsichtsbehörde und Ihre unternehmensweite Risikobewertung (BWRA) sprechen nun dieselbe Sprache
Dies ist besonders wichtig für Immosurance.
Ein Immobilienmakler sollte über eine eigene Bewertung verfügen:
Unser Geschäft → unsere Risiken → unsere Kontrollmaßnahmen → unser Restrisiko.
Die Aufsichtsbehörde bewertet hingegen zunehmend:
Diese Immobilienagentur → ihr inhärentes Risiko → die Qualität ihrer Kontrollmaßnahmen → das Restrisiko → die aufsichtsrechtlichen Maßnahmen.
Diese beiden Prozesse beginnen sich anzugleichen.
Stellen Sie sich vor, ein Prüfer fragt:
„Zeigen Sie mir Ihre unternehmensweite Risikobewertung.“
Die Agentur antwortet:
„Wir haben keine.“
Das sagt dem Vorgesetzten sofort etwas über die Wirksamkeit des AML-Kontrollumfelds der Behörde aus.
Umgekehrt kann ein Unternehmen nachweisen:
BWRA (unternehmensweite Risikobewertung) → Richtlinien → Verfahren → KYC → UBO → PEP/Sanktionen → Kundenrisiko → Transaktionsrisiko → CDD/EDD → Überwachung → Schulungen → Prüfpfad
kann den Nachweis eines strukturierten Kontrollrahmens erbringen.
7. Das Geldwäschebekämpfungsgesetz (AMLA) bildet die Aufsichtslandschaft im Nichtfinanzbereich ab
Dies geschieht bereits.
Im Programm der AMLA für 2026–2028 ist ausdrücklich vorgesehen, eine wirksame Aufsicht über den nichtfinanziellen Sektor zu etablieren.
Im Jahr 2026 führt die AMLA eine umfassende Bestandsaufnahme der Aufsichtspraktiken in den nichtfinanziellen Sektoren durch und beabsichtigt, die Ergebnisse der Aufsichtsbehörden und der FIU zu bündeln, um ein gemeinsames Risikobild über alle Kategorien von verpflichteten Unternehmen hinweg zu entwickeln. (AML/CFT-Behörde)
Die AMLA berichtete zudem im Mai 2026, dass die Aufsichtsbehörden für den nichtfinanziellen Sektor in allen Mitgliedstaaten Informationen über ihre Aufsichtslandschaften und Ansätze zur Risikobewertung vorgelegt hätten. (AML/CFT-Behörde)
Es handelt sich also nicht lediglich um eine Vision für die ferne Zukunft.
Die Infrastruktur wird derzeit aufgebaut.
8. Schwache nationale Aufsicht wird sichtbarer
Stellen Sie sich vor:
Land A
überwacht Immobilienmakler aktiv, führt thematische Überprüfungen durch und ergreift gegebenenfalls Maßnahmen.
Land B
hat Tausende von Immobilienunternehmen, die der Aufsichtspflicht unterliegen, übt jedoch nur in sehr begrenztem Umfang eine sinnvolle Aufsicht aus.
In der Vergangenheit konnten diese Unterschiede weitgehend innerhalb der nationalen Systeme bestehen bleiben.
Im Rahmen der neuen Struktur kann die VAG die Aufsichtspraktiken und deren Wirksamkeit vergleichen.
Im Rahmen ihrer Peer-Reviews werden ausdrücklich folgende Aspekte geprüft:
Wirksamkeit
Ressourcen
Anwendung des EU-Rechts
Aufsichtskonvergenz
sowie
Ergebnisse der Durchsetzung. (EUR-Lex)
Die AMLA kann daraufhin Leitlinien und Empfehlungen erlassen und anschließend die Reaktion darauf prüfen.
Dies erzeugt institutionellen Druck auf leistungsschwache Aufsichtssysteme.
9. Die Durchsetzung selbst wird einheitlicher
In der Vergangenheit gab es zudem erhebliche Unterschiede darin, wie die Mitgliedstaaten auf gleichartige Verstöße gegen die Geldwäschebekämpfung reagierten.
Die AMLA hat nun einen gemeinsamen Ansatz für die Aufsichtsbehörden zur Bewertung von Verstößen entwickelt.
In ihrem Abschlussbericht vom Juli 2026 wird eine Methodik festgelegt, die unter anderem folgende Faktoren berücksichtigt:
Schweregrad;
Dauer;
ob es sich um einen wiederholten Verstoß handelte;
die Auswirkungen;
sowie sonstige Umstände.
Das AMLA beschreibt das Ziel einfach wie folgt:
„Gleicher Verstoß, gleiche Reaktion.“
Die Standards gelten sowohl für den Finanzsektor als auch für andere Sektoren. Sobald sie von der Kommission verabschiedet sind, sollen sie in allen Mitgliedstaaten unmittelbar gelten. (AML/CFT-Behörde)
Das bedeutet nicht, dass jeder Verstoß automatisch mit einer identischen Geldbuße geahndet wird. Verhältnismäßigkeit und die Umstände spielen weiterhin eine Rolle.
Es bedeutet vielmehr, dass den Aufsichtsbehörden ein gemeinsamer Rahmen an die Hand gegeben wird, um zu entscheiden, wie schwerwiegend ein Verstoß ist und welche Durchsetzungsmaßnahme angemessen ist.
10. Daten gewinnen zunehmend an Bedeutung
Dies könnte letztendlich den größten praktischen Unterschied ausmachen.
Die AMLA baut eine EU-weite Informations- und Aufsichtsinfrastruktur zur Bekämpfung von Geldwäsche auf.
Zu ihren Aufgaben gehört eine zentrale AML/CFT-Datenbank mit aufsichtsrelevanten Informationen, und das Peer-Review-Rahmenwerk der AMLA kann Informationen aus dieser Datenbank berücksichtigen. (EUR-Lex)
Die AMLA bündelt zudem die Erkenntnisse der Aufsichtsbehörden und der Finanzermittlungsstellen (FIU), um sich ein Bild von den Risiken im nichtfinanziellen Sektor zu machen. (AML/CFT-Behörde)
Im Laufe der Zeit entsteht dadurch ein deutlich stärker datengesteuertes Umfeld.
Anstelle von:
„Niemand hat sich diesen Sektor in letzter Zeit angesehen.“
fragt das System zunehmend:
„Wo deuten die Erkenntnisse darauf hin, dass das Risiko liegt?“
11. Das einheitliche Regelwerk verringert nationale Unterschiede
Nach dem derzeitigen System:
EU-Richtlinie
↓
27 nationale Umsetzungen
↓
unterschiedliche Rechtsvorschriften, Auslegungen und Umsetzungen
Das AMLR ändert vieles davon:
EU-Verordnung
↓
unmittelbar geltende Vorschriften
↓
AMLA-Standards und -Leitlinien
↓
gemeinsame Aufsichtsmethoden
↓
nationale Aufsicht
Dadurch wird es schwieriger, dass erhebliche Unterschiede bei der Umsetzung unbemerkt bleiben.
Was bedeutet dies für die Prüfung von Immobilienunternehmen?
Das bedeutet nicht:
„Jedes Immobilienbüro wird im Jahr 2027 automatisch geprüft.“
Es gibt keine Rechtsgrundlage für diese Behauptung.
Das neue System ist ausdrücklich risikobasiert. (EUR-Lex)
Es bedeutet jedoch, dass die Mechanismen zur Festlegung, wer geprüft werden soll, wie intensiv die Prüfung erfolgen soll und wie die nationalen Aufsichtsbehörden selbst arbeiten, wesentlich strukturierter werden.
Vereinfacht ausgedrückt:
VORHER
Nationale Behörde
↓
Unterschiedliche nationale Methodik
↓
Begrenzte EU-weite Vergleichsmöglichkeiten
↓
Nationale Aufsichtsprioritäten
↓
Immobilienagentur
NEUES SYSTEM
AMLA
↓
Gemeinsame Risikomethoden
↓
Gemeinsame Aufsichtsstandards
↓
Vergleich / Peer-Review der nationalen Aufsichtsbehörden
↓
Nationale Aufsichtsbehörde
↓
Risikoklassifizierung der verpflichteten Unternehmen
↓
Jährliches Aufsichtsprogramm
↓
Vor-Ort-/Fern-/thematische Aufsicht
↓
Immobilienagentur
Das ist ein grundlegend anderes Aufsichtssystem.
Und wenn eine Immobilienagentur geprüft wird?
Dies knüpft direkt an die Artikel an, die wir bisher erarbeitet haben.
Die Frage wird zunehmend nicht mehr lauten:
„Wissen Sie, was AML ist?“
Und auch nicht nur:
„Haben Sie den Reisepass des Kunden kopiert?“
Bei einer risikobasierten Prüfung kann untersucht werden, ob das Unternehmen nachweisen kann, dass sein AML-System tatsächlich funktioniert.
Können Sie Folgendes nachweisen:
Ihre unternehmensweite Risikobewertung?
Ihre AML-Richtlinien und -Verfahren?
wie diese mit den in Ihrer unternehmensweiten Risikobewertung identifizierten Risiken übereinstimmen?
wer die Kundenidentifizierung (CDD) durchgeführt hat?
wie der wirtschaftlich Berechtigte (UBO) ermittelt wurde?
Wann die Überprüfung auf politisch exponierte Personen (PEP) und Sanktionen stattfand?
Wie wurde das Kundenrisiko ermittelt?
Wie wurde die Transaktion bewertet?
Gegebenenfalls: Wie wurde die Herkunft der Mittel ermittelt?
Warum war eine verstärkte Sorgfaltsprüfung (EDD) erforderlich oder nicht erforderlich?
Was geschah, als sich die Umstände änderten?
Wer hat Fälle mit höherem Risiko genehmigt?
Wurden die Mitarbeiter angemessen geschult?
Wurden die Nachweise und Entscheidungen aufbewahrt?
Genau hier wird der Übergang von der bloßen Durchführung von AML-Prüfungen hin zu nachweisbarer AML-Compliance besonders wichtig.
Warum dies gerade für die Immobilienbranche von Bedeutung ist
Der Immobiliensektor unterliegt bereits seit vielen Jahren dem EU-AML-Rahmenwerk.
Daher sollte die wichtige Botschaft für 2027 nicht lauten:
„AML hält Einzug in die Immobilienbranche.“
Das ist nicht der Fall.
Eine viel zutreffendere Botschaft lautet:
„Die Verpflichtung besteht bereits seit Jahren. Was sich ändert, ist das europäische System rund um Aufsicht und Durchsetzung.“
Die eigenen Prioritäten der AMLA für den Zeitraum 2026–2028 machen dies deutlich: Fertigstellung des einheitlichen Regelwerks, Förderung der aufsichtsrechtlichen Konvergenz, Aufbau gemeinsamer Risikorahmen, Stärkung der Zusammenarbeit der FIUs und Einrichtung einer Aufsicht über nichtfinanzielle Sektoren. (AML/CFT-Behörde)
Und die AMLA ersetzt nicht die nationalen Behörden. Nationale Aufsichtsbehörden und FIUs bleiben zentrale Bestandteile des Systems. (AML/CFT-Behörde)
Was sich ändert, ist, dass sie zunehmend innerhalb einer europäischen Aufsichtsarchitektur agieren, in der Methoden, Risikobewertung, Durchsetzungspraktiken und Aufsichtsprestationen verglichen und hinterfragt werden können.
Das ist der eigentliche Grund, warum das Verlassen auf „Übersehenwerden“ zu einer weitaus weniger tragfähigen Compliance-Strategie wird.
Immosurance
Jahrelang hing die AML-Compliance im Immobilienbereich stark von der nationalen Umsetzung und der Intensität der nationalen Aufsicht ab.
Die AMLR ändert die Regeln. Die AMLA verändert das sie umgebende Aufsichtsumfeld.
Ab 2027 wird die Geldwäschebekämpfung im Immobiliensektor zunehmend im Rahmen eines europäischen Systems erfolgen, das auf folgenden Grundlagen basiert:
ein Regelwerk → gemeinsame Risikomethodik → stärkere aufsichtsrechtliche Konvergenz → nationale risikobasierte Prüfungen → vergleichbare Durchsetzung → nachweisbare Compliance.
Für einen Immobilienfachmann lautet die sicherste Frage daher nicht mehr:
„Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass jemand mich überprüft?“
Sondern:
„Wenn ich überprüft werde, kann ich dann sofort nachweisen, dass ich die Vorschriften einhalte?“