Gata cu trecerea neobservată
Cea mai importantă schimbare nu constă în faptul că profesioniștii din domeniul imobiliar vor intra brusc sub incidența legislației privind combaterea spălării banilor (AML) în 2027. Aceștia sunt deja entități obligate în prezent.
Schimbarea constă în faptul că UE construiește un sistem în care autoritățile de supraveghere pot identifica, compara, prioritiza și aplica mult mai ușor cazurile de neconformitate. Combinația dintre AMLR, noua Directivă AML (UE) 2024/1640 și AMLA modifică arhitectura de supraveghere care stă la baza regulilor.
Acest lucru face ca vechea situație – în care o agenție imobiliară putea, teoretic, să rămână o entitate supusă obligațiilor timp de ani de zile, fără a fi supusă unei supravegheri semnificative în materie de combatere a spălării banilor – să fie mult mai greu de menținut.
De ce devine mult mai dificil să „treci neobservat”
1. AMLA adaugă un nivel de supraveghere la nivelul UE, care se suprapune supravegherii naționale
Istoric, supravegherea AML în sectorul imobiliar a depins, în esență, de eficacitatea și prioritățile sistemului național al fiecărui stat membru.
Acest lucru a generat diferențe semnificative între țări și sectoare.
AMLA se află acum în centrul unui sistem european integrat de supraveghere AML.
Este important de menționat că, în mod normal, AMLA nu va inspecta ea însăși agențiile imobiliare individuale. Supravegherea directă a AMLA se concentrează asupra unui număr limitat de instituții financiare transfrontaliere cu risc ridicat.
Sectorul imobiliar rămâne, în principal, sub supraveghere națională.
Însă AMLA are acum un rol de supraveghere și de asigurare a convergenței în sectorul nefinanciar, inclusiv în cel imobiliar. (Autoritatea AML/CFT)
Această distincție este crucială:
AMLA nu înlocuiește inspectorul național. Ea influențează din ce în ce mai mult eficiența și consecvența cu care inspectorul național își exercită supravegherea.
2. Autoritățile naționale de supraveghere sunt ele însele supuse acum unui control riguros
Aceasta ar putea fi, în cele din urmă, una dintre cele mai importante schimbări pentru sectorul imobiliar.
AMLA are competența de a efectua evaluări inter pares ale autorităților de supraveghere din sectorul nefinanciar.
Aceste evaluări pot analiza:
dacă autoritatea de supraveghere dispune de competențe suficiente;
dacă dispune de resurse umane, financiare și tehnice adecvate;
cât de eficient aplică legislația UE privind combaterea spălării banilor;
dacă practicile sale de supraveghere sunt eficiente;
cum se situează activitatea sa de aplicare a legii în comparație cu cea a altor state membre;
dacă sancțiunile și măsurile administrative sunt efectiv aplicate.
AMLA poate publica concluziile și, ulterior, poate efectua o evaluare de urmărire pentru a analiza măsurile luate de autoritatea națională de supraveghere ca răspuns la acestea. (EUR-Lex)
Așadar, presiunea acționează în ambele sensuri:
AMLR → Sectorul imobiliar
dar și:
AMLA → Autoritatea națională de supraveghere → Sectorul imobiliar
Această a doua relație nu a existat anterior într-o formă instituțională asemănătoare celei actuale.
3. Autoritățile naționale trebuie să adopte o abordare sistematică a supravegherii bazate pe risc
Directiva (UE) 2024/1640 impune în mod expres autorităților de supraveghere să aplice o abordare bazată pe risc.
Acestea trebuie să înțeleagă riscurile de spălare a banilor și finanțarea terorismului din țara lor și să evalueze riscurile relevante asociate clienților, produselor și serviciilor entităților obligate.
Cel mai important, directiva prevede că:
frecvența și intensitatea supravegherii la fața locului, la distanță și tematice
trebuie să se bazeze pe profilul de risc al entităților obligate și pe riscurile naționale relevante legate de spălarea banilor și finanțarea terorismului. (EUR-Lex)
Acest lucru are o consecință practică majoră.
Supravegherea devine mai puțin dependentă de:
„Care întreprinderi sunt inspectate întâmplător?”
și se îndreaptă către:
„Care întreprinderi sau categorii prezintă un risc suficient pentru a justifica atenția autorităților de supraveghere?”
4. Autoritățile de supraveghere trebuie să dispună de programe anuale de supraveghere
Noua directivă merge mai departe.
Autoritățile naționale de supraveghere trebuie să elaboreze programe anuale de supraveghere, ținând seama de timpul și resursele necesare pentru a reacționa rapid în cazul în care există indicii obiective și semnificative privind încălcarea AMLR. (EUR-Lex)
Acest lucru face ca supravegherea să fie mai structurată.
De exemplu, o autoritate națională ar putea stabili că anumite categorii merită o atenție sporită:
piața imobiliară de mare valoare
piețele imobiliare internaționale
cumpărători corporativi
investițiile străine
zone cu expunere ridicată la spălarea banilor și finanțarea terorismului
întreprinderi cu controale slabe în materie de combatere a spălării banilor
Asta nu înseamnă că fiecare agenție imobiliară va face obiectul unei inspecții anuale.
Înseamnă că ar trebui să existe din ce în ce mai mult o metodologie care să stea la baza stabilirii cui îi revine supravegherea, cu ce frecvență și cât de intens.
5. AMLA creează o metodologie comună pentru clasificarea entităților obligate
Aceasta reprezintă o altă evoluție majoră.
AMLA elaborează standarde tehnice de reglementare pentru evaluarea profilului de risc inerent și rezidual al entităților nefinanciare supuse obligațiilor.
Consultarea actuală precizează în mod expres că scopul este de a crea un:
cadru coerent, proporțional și eficient pentru supravegherea bazată pe risc a entităților supuse obligațiilor din sectorul nefinanciar în întreaga UE. (Autoritatea AML/CFT)
Din punct de vedere conceptual, autoritățile de supraveghere vor acorda o atenție din ce în ce mai mare:
RISCUL INERENT
Cu ce riscuri se confruntă în mod natural această întreprindere?
↓
CONTROLURI
Cât de eficient sunt aceste controale în atenuarea riscurilor respective?
↓
RISCUL REZIDUAL
Ce riscuri rămân?
↓
PROFILUL DE RISC DE SUPRAVEGHERE
Câtă atenție din partea autorității de supraveghere necesită această activitate?
Acest lucru reflectă ceea ce se așteaptă ca agenția imobiliară însăși să realizeze prin Evaluarea riscurilor la nivel de întreprindere (BWRA).
6. Evaluarea de risc a autorității de supraveghere și evaluarea dvs. BWRA încep să se alinieze
Acest lucru este deosebit de important pentru Immosurance.
O agenție imobiliară ar trebui să dispună de propria evaluare:
Activitatea noastră → riscurile noastre → controalele noastre → riscul nostru rezidual.
În același timp, autoritatea de supraveghere evaluează din ce în ce mai mult:
Această agenție imobiliară → riscul său inerent → calitatea măsurilor sale de control → riscul rezidual → răspunsul autorității de supraveghere.
Aceste două procese încep să se alinieze.
Imaginați-vă că un inspector întreabă:
„Arată-mi evaluarea riscurilor la nivel de întreprindere.”
Agenția răspunde:
„Nu avem una.”
Acest lucru îi spune imediat supraveghetorului ceva despre eficacitatea mediului de control AML al agenției.
În schimb, o agenție care poate demonstra:
BWRA (Evaluarea riscurilor la nivel de întreprindere) → politică → proceduri → KYC → UBO → PEP/sancțiuni → riscul asociat clientului → riscul tranzacției → CDD/EDD → monitorizare → instruire → pistă de audit
poate furniza dovezi ale existenței unui cadru de control structurat.
7. AMLA conturează peisajul de supraveghere a sectorului nefinanciar
Acest lucru se întâmplă deja.
Programul AMLA pentru perioada 2026–2028 prevede în mod specific că va institui o supraveghere eficientă a sectorului nefinanciar.
În 2026, AMLA va realiza o cartografiere cuprinzătoare a practicilor de supraveghere din sectoarele nefinanciare și intenționează să combine constatările autorităților de supraveghere și ale FIU pentru a elabora o imagine comună a riscurilor pentru toate categoriile de entități obligate. (Autoritatea AML/CFT)
De asemenea, AMLA a raportat în mai 2026 că autoritățile de supraveghere din sectorul nefinanciar din toate statele membre au furnizat informații cu privire la peisajele lor de supraveghere și la abordările de evaluare a riscurilor. (Autoritatea AML/CFT)
Așadar, nu este vorba doar de ceva prevăzut pentru un viitor îndepărtat.
Infrastructura este în prezent în curs de construire.
8. Slăbiciunile supravegherii naționale devin tot mai vizibile
Imaginați-vă:
Țara A
supraveghează activ agențiile imobiliare, efectuează verificări tematice și impune măsuri acolo unde este cazul.
Țara B
are mii de entități din sectorul imobiliar supuse obligațiilor de supraveghere, dar exercită o supraveghere semnificativă foarte limitată.
În trecut, aceste diferențe puteau persista în mare măsură în cadrul sistemelor naționale.
În cadrul noii structuri, AMLA poate compara practicile de supraveghere și eficacitatea acestora.
Evaluările inter pares ale acesteia examinează în mod expres:
eficacitatea
resursele
aplicarea legislației UE
convergența în materie de supraveghere
și
rezultatele aplicării legislației. (EUR-Lex)
AMLA poate emite apoi orientări și recomandări și poate examina ulterior răspunsul.
Acest lucru creează o presiune instituțională asupra sistemelor de supraveghere cu performanțe slabe.
9. Aplicarea legii în sine devine din ce în ce mai consecventă
De-a lungul timpului, au existat, de asemenea, variații semnificative în modul în care statele membre răspund la încălcări echivalente ale legislației AML.
AMLA a elaborat acum o abordare comună pentru autoritățile de supraveghere în vederea evaluării încălcărilor.
Raportul său final din iulie 2026 stabilește o metodologie care ia în considerare factori precum:
gravitatea;
durata;
dacă încălcarea a fost repetată;
impactul acesteia;
și alte circumstanțe.
AMLA descrie obiectivul în mod simplu astfel:
„Aceeași încălcare, același răspuns.”
Standardele acoperă sectoarele financiare și nefinanciare. Odată adoptate de Comisie, acestea sunt menite să devină direct aplicabile în toate statele membre. (Autoritatea AML/CFT)
Acest lucru nu înseamnă că fiecare încălcare primește automat o amendă identică. Proporționalitatea și circumstanțele rămân în continuare importante.
Înseamnă că autorităților de supraveghere li se oferă un cadru comun pentru a decide cât de gravă este o încălcare și ce măsură de aplicare a legii este adecvată.
10. Datele devin din ce în ce mai importante
Acest lucru ar putea avea, în cele din urmă, cel mai mare impact practic.
AMLA construiește o infrastructură de informații și supraveghere AML la nivelul UE.
Printre funcțiile sale se numără o bază de date centrală privind combaterea spălării banilor și a finanțării terorismului, care conține informații relevante pentru supraveghere, iar cadrul de evaluare inter pares al AMLA poate lua în considerare informațiile din această bază de date. (EUR-Lex)
AMLA combină, de asemenea, constatările autorităților de supraveghere și ale unităților de informații financiare (UIF) atunci când își dezvoltă înțelegerea riscurilor din sectorul nefinanciar. (Autoritatea AML/CFT)
În timp, acest lucru creează un mediu mult mai bazat pe date.
În loc de:
„Nimeni nu a analizat acest sector recent.”
sistemul întreabă din ce în ce mai des:
„Unde ne indică dovezile că se află riscul?”
11. Setul unic de norme reduce diferențele naționale
În cadrul sistemului actual:
Directiva UE
↓
27 de transpuneri naționale
↓
legislații, interpretări și moduri de punere în aplicare diferite
AMLR schimbă în mare parte această situație:
Regulamentul UE
↓
norme direct aplicabile
↓
standarde și orientări AMLA
↓
metodologii comune de supraveghere
↓
supravegherea națională
Acest lucru face ca diferențele substanțiale de punere în aplicare să nu mai poată persista neobservate.
Ce înseamnă acest lucru pentru auditurile întreprinderilor din sectorul imobiliar?
Nu înseamnă că:
„Fiecare agenție imobiliară va fi automat auditată în 2027.”
Nu există niciun temei juridic pentru a face această afirmație.
Noul sistem se bazează în mod explicit pe evaluarea riscurilor. (EUR-Lex)
Însă înseamnă că mecanismele de determinare a entităților care trebuie inspectate, a intensității inspecțiilor și a modului în care își desfășoară activitatea autoritățile naționale de supraveghere devin mult mai structurate.
O imagine simplificată este următoarea:
ÎNAINTE
Autoritatea națională
↓
Metodologii naționale diferite
↓
Comparație limitată la nivelul UE
↓
Priorități naționale de supraveghere
↓
Agenție imobiliară
SISTEM NOU
AMLA
↓
Metodologii comune de evaluare a riscurilor
↓
Standarde comune de supraveghere
↓
Comparație / evaluare inter pares a autorităților naționale de supraveghere
↓
Autoritatea națională de supraveghere
↓
Clasificarea riscurilor entităților supuse obligațiilor
↓
Programul anual de supraveghere
↓
Supraveghere la fața locului / la distanță / tematică
↓
Agenție imobiliară
Acesta este un ecosistem de supraveghere fundamental diferit.
Și când este inspectată o agenție imobiliară?
Acest lucru se leagă direct de articolele pe care le-am elaborat.
Întrebarea nu va mai fi:
„Știți ce este AML?”
Nici pur și simplu:
„Ați fotocopiat pașaportul clientului?”
O inspecție bazată pe riscuri poate verifica dacă întreprinderea poate demonstra că sistemul său AML funcționează efectiv.
Poți prezenta:
evaluarea riscurilor la nivel de întreprindere?
politicile și procedurile AML?
modul în care acestea corespund riscurilor identificate în evaluarea dvs. BWRA?
cine a efectuat CDD?
modul în care a fost stabilit beneficiarul efectiv (UBO)?
când a avut loc verificarea persoanelor expuse politic (PEP) și a sancțiunilor?
Cum a fost determinat riscul asociat clientului?
Cum a fost evaluată tranzacția?
acolo unde este relevant, cum a fost stabilită sursa fondurilor?
de ce a fost sau nu a fost necesară efectuarea unei evaluări aprofundate a clientului (EDD)?
Ce s-a întâmplat atunci când circumstanțele s-au schimbat?
cine a aprobat cazurile cu risc mai ridicat?
dacă angajații au fost instruiți corespunzător?
Dacă probele și deciziile au fost păstrate?
Aici devine deosebit de importantă trecerea de la efectuarea verificărilor AML la respectarea demonstrabilă a normelor AML.
De ce acest lucru contează în mod special pentru sectorul imobiliar
Sectorul imobiliar se încadrează deja de mulți ani în cadrul UE privind combaterea spălării banilor.
Așadar, mesajul important pentru 2027 nu ar trebui să fie:
„Combaterea spălării banilor ajunge în sectorul imobiliar.”
Nu este așa.
Un mesaj mult mai precis este:
„Obligația există de ani de zile. Ceea ce se schimbă este sistemul european care vizează supravegherea și aplicarea legii.”
Prioritățile AMLA pentru perioada 2026–2028 clarifică acest lucru: finalizarea Codului unic de reglementare, promovarea convergenței în materie de supraveghere, crearea unor cadre comune de risc, consolidarea cooperării între unitățile de informații financiare (FIU) și instituirea supravegherii sectoarelor nefinanciare. (Autoritatea AML/CFT)
Iar AMLA nu înlocuiește autoritățile naționale. Autoritățile naționale de supraveghere și unitățile de informații financiară (FIU) rămân elemente centrale ale sistemului. (Autoritatea AML/CFT)
Ceea ce se schimbă este faptul că acestea își desfășoară activitatea din ce în ce mai mult în cadrul unei arhitecturi europene de supraveghere, în care metodologiile, evaluarea riscurilor, practicile de aplicare a legii și performanța în materie de supraveghere pot fi comparate și contestate.
Acesta este adevăratul motiv pentru care a miza pe faptul că nu vei fi observat devine o strategie de conformitate mult mai puțin durabilă.
Immosurance
Timp de ani de zile, conformitatea cu normele AML în sectorul imobiliar a depins în mare măsură de punerea în aplicare la nivel național și de intensitatea supravegherii naționale.
AMLR schimbă regulile. AMLA schimbă mediul de supraveghere din jurul acestora.
Începând din 2027, combaterea spălării banilor în sectorul imobiliar va funcționa din ce în ce mai mult în cadrul unui sistem european construit în jurul:
un singur set de norme → o metodologie comună de evaluare a riscurilor → o convergență mai puternică a supravegherii → audituri naționale bazate pe riscuri → aplicare comparabilă a legii → conformitate demonstrabilă.
Pentru un profesionist din sectorul imobiliar, cea mai sigură întrebare nu mai este, așadar:
„Care sunt șansele ca cineva să mă verifice?”
Ci:
„Dacă mă verifică, pot demonstra imediat că respect regulile?”