Už žiadne skrývanie sa pred zrakmi verejnosti

Najväčšou zmenou nie je to, že by sa odborníci v oblasti nehnuteľností v roku 2027 zrazu stali subjektmi podliehajúcimi predpisom o boji proti praniu špinavých peňazí (AML). Tieto subjekty sú povinnými subjektmi už dnes.

Zmena spočíva v tom, že EÚ buduje systém, v ktorom bude pre orgány dohľadu oveľa jednoduchšie identifikovať, porovnávať, prioritizovať a vynucovať nedodržiavanie predpisov. Kombinácia nariadenia AMLR, novej smernice o boji proti praniu špinavých peňazí (EÚ) 2024/1640 a zákona AMLA mení architektúru dohľadu, ktorá stojí za týmito pravidlami.

Vďaka tomu je oveľa ťažšie udržať starú situáciu, keď realitná kancelária mohla teoreticky roky zostať povinným subjektom a pritom sa jej dostávalo len minimálnej alebo žiadnej významnej pozornosti zo strany orgánov dohľadu v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí.

Prečo je „zostať mimo pozornosti“ oveľa ťažšie

V minulosti závisel dohľad v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí v sektore nehnuteľností v podstate od účinnosti a priorít národného systému každého členského štátu.

To viedlo k významným rozdielom medzi krajinami a sektormi.

AMLA sa teraz nachádza v centre integrovaného európskeho systému dohľadu v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí.

Dôležité je, že AMLA zvyčajne sama nepreveruje jednotlivé realitné kancelárie. Priamy dohľad AMLA sa zameriava na obmedzený počet cezhraničných finančných inštitúcií s vysokým rizikom.

Sektor nehnuteľností zostáva v zásade pod vnútroštátnym dohľadom.

AMLA však teraz plní úlohu dohľadu a zabezpečovania konvergencie v nefinančnom sektore, vrátane nehnuteľností. (Úrad pre boj proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu)

Toto rozlíšenie je kľúčové:

AMLA nenahrádza národného inšpektora. Má však čoraz väčší vplyv na to, ako efektívne a konzistentne národný inšpektor vykonáva dohľad.

To môže byť v konečnom dôsledku jedna z najdôležitejších zmien pre sektor nehnuteľností.

AMLA má právomoc vykonávať vzájomné hodnotenia nefinančných orgánov dohľadu.

Tieto hodnotenia môžu posúdiť:

• či má orgán dohľadu dostatočné právomoci;

• či disponuje primeranými ľudskými, finančnými a technickými zdrojmi;

• ako efektívne uplatňuje právne predpisy EÚ v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí;

• či sú jeho postupy v oblasti dohľadu účinné;

• ako sa jeho vynucovanie porovnáva s ostatnými členskými štátmi;

• či sa sankcie a správne opatrenia skutočne uplatňujú.

AMLA môže zverejniť zistenia a následne vykonať následné preskúmanie, v ktorom posúdi, aké kroky v reakcii na to podnikol vnútroštátny orgán dohľadu. (EUR-Lex)

Tlak teda pôsobí v oboch smeroch:

AMLR → realitný sektor

ale aj:

AMLA → Národný orgán dohľadu → Realitný sektor

Tento druhý vzťah predtým v súčasnej inštitucionálnej podobe neexistoval.

Smernica (EÚ) 2024/1640 výslovne vyžaduje, aby orgány dohľadu uplatňovali prístup založený na riziku.

Musí pochopiť riziká prania špinavých peňazí a financovania terorizmu vo svojej krajine a posúdiť príslušné riziká spojené so zákazníkmi, produktmi a službami povinných subjektov.

Najdôležitejšie je, že smernica stanovuje:

frekvencia a intenzita dohľadu na mieste, na diaľku a tematického dohľadu

musí vychádzať z rizikového profilu povinných subjektov a príslušných vnútroštátnych rizík v oblasti prania špinavých peňazí a financovania terorizmu. (EUR-Lex)

To má významný praktický dôsledok.

Dohľad sa stáva menej závislým od toho,

„Ktoré podniky sa náhodou dostanú pod kontrolu?“

a posúva sa smerom k:

„Ktoré podniky alebo kategórie predstavujú dostatočné riziko na to, aby si zaslúžili pozornosť orgánov dohľadu?“

Nová smernica ide ešte ďalej.

Vnútroštátne dozorné orgány musia vypracovať ročné programy dohľadu, pričom musia zohľadniť čas a zdroje potrebné na rýchlu reakciu v prípadoch, keď existujú objektívne a významné náznaky porušenia pravidiel AMLR. (EUR-Lex)

Vďaka tomu je dohľad štruktúrovanejší.

Napríklad vnútroštátny orgán by mohol stanoviť, že určité kategórie si zaslúžia väčšiu pozornosť:

nehnuteľnosti s vysokou hodnotou

medzinárodné trhy s nehnuteľnosťami

korporátni kupujúci

zahraničné investície

oblasti so zvýšeným rizikom prania špinavých peňazí a financovania terorizmu

podniky so slabými kontrolami v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí

To však neznamená, že každá realitná kancelária bude podliehať ročnej kontrole.

Znamená to, že by sa mala čoraz viac uplatňovať metodika určujúca, kto bude podliehať dohľadu, ako často a ako intenzívne.

Ide o ďalší významný vývoj.

AMLA vypracúva regulačné technické normy na posudzovanie profilu inherentného a reziduálneho rizika nefinančných povinných subjektov.

V súčasnej konzultácii sa výslovne uvádza, že cieľom je vytvoriť:

konzistentného, primeraného a účinného rámca pre dohľad založený na riziku nad povinnými subjektmi v nefinančnom sektore v celej EÚ. (Úrad pre boj proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu)

Z koncepčného hľadiska sa orgány dohľadu budú čoraz viac zameriavať na:

VRODENÉ RIZIKO

Aké riziká prirodzene hrozia tejto spoločnosti?

↓

KONTROLNÝM MECHANIZMOM

Ako efektívne tieto riziká zmierňuje?

↓

ZVYŠKOVÉ RIZIKO

Aké riziko pretrváva?

↓

PROFIL DOZORNÉHO RIZIKA

Aká miera dohľadu si táto spoločnosť vyžaduje?

To odzrkadľuje to, čo sa od samotnej realitnej kancelárie očakáva v rámci jej celopodnikového posúdenia rizík (BWRA).

Toto je obzvlášť dôležité pre Immosurance.

Realitná kancelária by mala mať svoje vlastné hodnotenie:

Naše podnikanie → naše riziká → naše kontrolné mechanizmy → naše reziduálne riziko.

Medzitým orgán dohľadu čoraz častejšie posudzuje:

Túto realitnú kanceláriu → jej inherentné riziko → kvalitu jej kontrolných mechanizmov → reziduálne riziko → reakciu orgánu dohľadu.

Tieto dva procesy sa začínajú zosúlaďovať.

Predstavte si, že inšpektor sa opýta:

„Ukážte mi vaše celopodnikové hodnotenie rizík.“

Agentúra odpovie:

„Žiadne nemáme.“

To nadriadenému okamžite niečo napovie o účinnosti jej prostredia kontroly v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí.

Naopak, agentúra, ktorá dokáže preukázať:

BWRA (celopodnikové posúdenie rizík) → politiku → postupy → KYC → UBO → PEP/sankcie → riziko zákazníka → transakčné riziko → CDD/EDD → monitorovanie → školenia → audit trail

môže poskytnúť dôkaz o štruktúrovanom kontrolnom rámci.

Toto sa už deje.

Program AMLA na roky 2026–2028 konkrétne uvádza, že zavedie účinný dohľad nad nefinančným sektorom.

V roku 2026 AMLA vykonáva komplexné zmapovanie dohľadových postupov v nefinančných sektoroch a zamýšľa skombinovať zistenia orgánov dohľadu a finančnej spravodajskej jednotky (FIU) s cieľom vytvoriť spoločný obraz o rizikách naprieč kategóriami povinných subjektov. (Úrad pre boj proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu)

AMLA tiež v máji 2026 informovala, že orgány dohľadu nad nefinančným sektorom vo všetkých členských štátoch poskytli informácie o svojich systémoch dohľadu a prístupoch k posudzovaniu rizík. (Úrad pre boj proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu)

Nejde teda len o niečo, čo sa plánuje v diaľavej budúcnosti.

Infraštruktúra sa v súčasnosti buduje.

Predstavte si:

Krajina A

aktívne dohliada na realitné kancelárie, vykonáva tematické kontroly a v prípade potreby ukladá opatrenia.

Krajina B

má tisíce subjektov povinných v oblasti nehnuteľností, ale vykonáva len veľmi obmedzený zmysluplný dohľad.

V minulosti sa tieto rozdiely mohli prevažne obmedzovať na vnútroštátne systémy.

V rámci novej štruktúry môže AMLA porovnávať postupy dohľadu a ich účinnosť.

Jej vzájomné hodnotenia výslovne skúmajú:

účinnosť

zdroje

uplatňovanie práva EÚ

konvergenciu v oblasti dohľadu

a

výsledky presadzovania práva. (EUR-Lex)

AMLA môže následne vydávať usmernenia a odporúčania a následne posudzovať reakciu.

To vytvára inštitucionálny tlak na dohľadové systémy s nedostatočnou výkonnosťou.

V minulosti existovali tiež značné rozdiely v tom, ako členské štáty reagujú na rovnaké porušenia predpisov v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí.

AMLA teraz vypracovala spoločný prístup pre orgány dohľadu na posudzovanie porušení.

V jej záverečnej správe z júla 2026 sa stanovuje metodika zohľadňujúca faktory, medzi ktoré patria:

• závažnosť;

• trvanie;

• či išlo o opakované porušenie;

• jeho dopad;

• a ďalšie okolnosti.

Zákon AMLA to objektívne opisuje jednoducho takto:

„To isté porušenie, tá istá reakcia.“

Tieto normy sa vzťahujú na finančný aj nefinančný sektor. Po ich prijatí Komisiou by mali nadobudnúť priamu platnosť vo všetkých členských štátoch. (Úrad pre boj proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu)

To neznamená, že za každé porušenie bude automaticky udelená identická pokuta. Proporcionalita a okolnosti stále zohrávajú dôležitú úlohu.

Znamená to, že dozorné orgány dostávajú spoločný rámec na rozhodovanie o tom, aké závažné je porušenie a aká reakcia v rámci vynucovania je primeraná.

To môže v konečnom dôsledku mať najväčší praktický význam.

Agentúra AMLA buduje informačnú a dohľadovú infraštruktúru v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí na úrovni EÚ.

Medzi jej funkcie patrí centrálna databáza v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu obsahujúca informácie relevantné pre dohľad, pričom rámec vzájomného hodnotenia AMLA môže zohľadňovať informácie z tejto databázy. (EUR-Lex)

AMLA tiež kombinuje zistenia orgánov dohľadu a finančných spravodajských jednotiek (FIU) pri formovaní svojho chápania rizík v nefinančnom sektore. (Úrad pre boj proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu)

Postupom času to vytvára prostredie, ktoré je oveľa viac založené na údajoch.

Namiesto:

„Nikto sa tomuto sektoru v poslednej dobe nevenoval.“

systém sa čoraz častejšie pýta:

„Kde podľa dôkazov sa riziko nachádza?“

V súčasnom systéme:

smernica EÚ

↓

27 vnútroštátnych transpozícií

↓

rozdielne právne predpisy, výklady a uplatňovanie

AMLR to vo veľkej miere mení:

Nariadenie EÚ

↓

priamo uplatniteľné pravidlá

↓

štandardy a usmernenia AMLA

↓

spoločné metodiky dohľadu

↓

národný dohľad

Vďaka tomu je ťažšie, aby podstatné rozdiely v implementácii zostali nepovšimnuté.

Čo to znamená pre audity realitných spoločností?

To neznamená:

„Každá realitná agentúra bude v roku 2027 automaticky podrobená auditu.“

Neexistuje žiadny právny základ pre takéto tvrdenie.

Nový systém je výslovne založený na riziku. (EUR-Lex)

Znamená to však, že mechanizmy určovania toho, kto by mal byť kontrolovaný, ako intenzívne a ako si vedú samotné národné dozorné orgány, sa stanú podstatne štruktúrovanejšie.

Zjednodušene povedané:

PREDTÝM

Vnútroštátny orgán

↓

Rozličné národné metodiky

↓

Obmedzené porovnanie v rámci EÚ

↓

Priority národného dohľadu

↓

Realitná kancelária

NOVÝ SYSTÉM

AMLA

↓

Spoločné metodiky posudzovania rizík

↓

Spoločné normy dohľadu

↓

Porovnanie / vzájomné hodnotenie vnútroštátnych orgánov dohľadu

↓

Vnútroštátny orgán dohľadu

↓

Klasifikácia rizík povinných subjektov

↓

Ročný program dohľadu

↓

Dohľad na mieste / na diaľku / tematický dohľad

↓

Realitná kancelária

Ide o zásadne odlišný systém dohľadu.

A kedy sa vykonáva inšpekcia realitnej kancelárie?

To priamo súvisí s článkami, ktoré sme pripravovali.

Otázka už čoraz menej bude znieť:

„Viete, čo je AML?“

Ani len:

„Urobili ste kópiu pasu zákazníka?“

Kontrola založená na riziku môže preskúmať, či podnik dokáže preukázať, že jeho systém AML skutočne funguje.

Môžete preukázať:

svoje celopodnikové hodnotenie rizík?

svoje politiky a postupy v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí?

ako zodpovedajú rizikám identifikovaným vo vašom celopodnikovom hodnotení rizík (BWRA)?

kto vykonal CDD?

ako bol stanovený skutočný vlastník (UBO)?

kedy prebehlo skríningovanie osôb zastávajúcich verejné funkcie (PEP) a osôb podliehajúcich sankciám?

ako bolo stanovené riziko zákazníka?

ako bola transakcia posúdená?

v prípade potreby, ako bol overený zdroj finančných prostriedkov?

prečo bolo alebo nebolo vyžadované EDD?

Čo sa stalo, keď sa zmenili okolnosti?

Kto schvaľoval prípady s vyšším rizikom?

či boli zamestnanci primerane vyškolení?

či boli dôkazy a rozhodnutia uchované?

Práve tu sa stáva mimoriadne dôležitý prechod od vykonávania kontrol AML k preukázateľnému dodržiavaniu predpisov AML.

Prečo je to dôležité najmä pre sektor nehnuteľností

Sektor nehnuteľností je už mnoho rokov súčasťou rámca EÚ v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí.

Dôležitým posolstvom pre rok 2027 by preto nemalo byť:

„Boj proti praniu špinavých peňazí prichádza do realitného sektora.“

To totiž nie je pravda.

Omnoho presnejšie znenie je:

„Táto povinnosť existuje už roky. Mení sa však európsky systém týkajúci sa dohľadu a vynútiteľnosti.“

Priority samotného orgánu AMLA na roky 2026–2028 to jasne potvrdzujú: dokončiť jednotný súbor pravidiel, posilniť konvergenciu dohľadu, vybudovať spoločné rámce pre riziká, posilniť spoluprácu medzi finančnými spravodajskými jednotkami (FIU) a zaviesť dohľad nad nefinančnými sektormi. (Orgán AML/CFT)

A AMLA nenahrádza národné orgány. Národné dozorné orgány a FIU zostávajú ústrednou súčasťou systému. (Úrad pre AML/CFT)

Zmenou je skutočnosť, že čoraz viac pôsobia v rámci európskej dohľadovej architektúry, kde je možné porovnávať a spochybňovať metodiky, posudzovanie rizík, postupy presadzovania a výkonnosť dohľadu.

To je skutočný dôvod, prečo sa spoliehanie na to, že vás prehliadnu, stáva oveľa menej udržateľnou stratégiou dodržiavania predpisov.

Immosurance

Po celé roky záviselo dodržiavanie predpisov v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí v sektore nehnuteľností vo veľkej miere od národnej implementácie a intenzity národného dohľadu.

AMLR mení pravidlá. AMLA mení dohľadové prostredie okolo nich.

Od roku 2027 sa boj proti praniu špinavých peňazí v sektore nehnuteľností bude čoraz viac odohrávať v rámci európskeho systému postaveného na:

jedného súboru pravidiel → spoločnej metodiky posudzovania rizík → silnejšej konvergencie dohľadu → národných auditov založených na riziku → porovnateľného vynucovania → preukázateľnej dodržiavania predpisov.

Pre odborníka v oblasti nehnuteľností už preto najbezpečnejšia otázka neznie:

„Aká je pravdepodobnosť, že ma niekto skontroluje?“

Ale:

„Ak ma skontrolujú, dokážem okamžite preukázať, že dodržiavam predpisy?“