Nu är det slut med att hålla sig under radarn
Den största förändringen är inte att fastighetsbranschens aktörer plötsligt kommer att omfattas av penningtvättslagstiftningen år 2027. De är redan idag skyldiga aktörer.
Förändringen består i att EU bygger upp ett system där det blir mycket enklare för tillsynsmyndigheterna att identifiera, jämföra, prioritera och vidta åtgärder vid bristande efterlevnad. Kombinationen av AMLR, det nya direktivet om bekämpning av penningtvätt (EU) 2024/1640 och AMLA förändrar den tillsynsmässiga strukturen bakom reglerna.
Det gör den gamla situationen – där en fastighetsmäklare teoretiskt sett kunde förbli en skyldig enhet i flera år utan att få någon eller endast obetydlig uppmärksamhet från penningtvättsmyndigheterna – mycket svårare att upprätthålla.
Varför det blir mycket svårare att ”flyga under radarn”
1. AMLA lägger till ett EU-lager ovanpå den nationella tillsynen
Historiskt sett har penningtvättstillsynen av fastighetsbranschen i huvudsak varit beroende av effektiviteten och prioriteringarna i varje medlemsstats nationella system.
Detta ledde till betydande skillnader mellan länder och sektorer.
AMLA utgör nu kärnan i ett integrerat europeiskt system för tillsyn av penningtvätt.
Det är viktigt att notera att AMLA normalt sett inte själv kommer att inspektera enskilda fastighetsmäklare. AMLA:s direkta tillsyn är inriktad på ett begränsat antal gränsöverskridande finansinstitut med hög risk.
Fastighetssektorn står i huvudsak fortfarande under nationell tillsyn.
Men AMLA har nu en övervaknings- och konvergensroll när det gäller den icke-finansiella sektorn, inklusive fastighetsbranschen. (Myndigheten för bekämpning av penningtvätt och finansiering av terrorism)
Denna distinktion är avgörande:
AMLA ersätter inte den nationella tillsynsmyndigheten. Myndigheten får allt större inflytande över hur effektivt och konsekvent den nationella tillsynsmyndigheten utövar sin tillsyn.
2. De nationella tillsynsmyndigheterna granskas nu själva
Detta kan i slutändan bli en av de mest betydelsefulla förändringarna för fastighetsbranschen.
AMLA har befogenhet att genomföra kollegiala granskningar av tillsynsmyndigheter inom den icke-finansiella sektorn.
Dessa granskningar kan bedöma:
om tillsynsmyndigheten har tillräckliga befogenheter;
om den har tillräckliga personella, ekonomiska och tekniska resurser;
hur effektivt tillsynsmyndigheten tillämpar EU:s lagstiftning om bekämpning av penningtvätt;
om dess tillsynspraxis är effektiv;
hur dess tillsynsverksamhet står sig i jämförelse med andra medlemsstater;
om sanktioner och administrativa åtgärder faktiskt tillämpas.
AMLA kan offentliggöra resultaten och därefter genomföra en uppföljningsgranskning för att bedöma vilka åtgärder den nationella tillsynsmyndigheten har vidtagit som svar. (EUR-Lex)
Trycket verkar alltså i båda riktningarna:
AMLR → Fastighetsbranschen
men också:
AMLA → Nationell tillsynsmyndighet → Fastighetsbranschen
Denna andra relation fanns tidigare inte i någon form som liknar den nuvarande institutionella formen.
3. De nationella myndigheterna måste övergå till en systematisk riskbaserad tillsyn
Direktiv (EU) 2024/1640 kräver uttryckligen att tillsynsmyndigheterna tillämpar en riskbaserad strategi.
De måste förstå riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism i sitt land och bedöma de relevanta riskerna som är förknippade med de skyldiga enheternas kunder, produkter och tjänster.
Viktigast av allt är att direktivet anger att:
frekvensen och intensiteten av tillsyn på plats, på distans och tematisk tillsyn
måste baseras på de skyldiga enheternas riskprofil och de relevanta nationella riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism. (EUR-Lex)
Detta får en betydande praktisk konsekvens.
Tillsynen blir mindre beroende av:
”Vilka företag som råkar bli inspekterade?”
och går istället mot:
”Vilka företag eller kategorier utgör en tillräckligt stor risk för att motivera tillsynsmyndigheternas uppmärksamhet?”
4. Tillsynsmyndigheterna måste ha årliga tillsynsprogram
Det nya direktivet går ännu längre.
Nationella tillsynsmyndigheter måste utarbeta årliga tillsynsprogram, med hänsyn till den tid och de resurser som krävs för att snabbt kunna agera när det finns objektiva och väsentliga tecken på överträdelser av AMLR. (EUR-Lex)
Detta gör tillsynen mer strukturerad.
En nationell myndighet kan till exempel fastställa att vissa kategorier förtjänar större uppmärksamhet:
fastigheter av högt värde
internationella fastighetsmarknader
företagsköpare
utländska investeringar
områden med förhöjd risk för penningtvätt och finansiering av terrorism
företag med bristfällig penningtvättskontroll
Det innebär inte att varje fastighetsmäklare kommer att genomgå en årlig inspektion.
Det innebär att det i allt högre grad bör finnas en metodik för att avgöra vilka som ska övervakas, hur ofta och hur intensivt.
5. AMLA skapar en gemensam metod för att klassificera skyldiga enheter
Detta är en annan viktig utveckling.
AMLA utarbetar tekniska standarder för tillsyn för att bedöma den inneboende och kvarstående riskprofilen hos icke-finansiella skyldiga enheter.
I det pågående samrådet anges uttryckligen att syftet är att skapa ett:
enhetligt, proportionerligt och effektivt ramverk för riskbaserad tillsyn av skyldiga enheter inom den icke-finansiella sektorn i hela EU. (AML/CFT-myndigheten)
Konceptuellt kommer tillsynsmyndigheterna i allt högre grad att beakta:
INNEBOENDE RISK
Vilka risker utsätts denna verksamhet naturligt för?
↓
KONTROLLER
Hur effektivt minskar verksamheten dessa risker?
↓
RESTRISK
Vilken risk kvarstår?
↓
TILLSYNSPROFIL
Hur mycket tillsynsuppmärksamhet kräver verksamheten?
Detta speglar vad fastighetsmäklaren själv förväntas göra genom sin verksamhetsomfattande riskbedömning (BWRA).
6. Tillsynsmyndighetens riskbedömning och er företagsomfattande riskbedömning börjar tala samma språk
Detta är särskilt viktigt för Immosurance.
En fastighetsmäklare bör ha sin egen bedömning:
Vår verksamhet → våra risker → våra kontroller → vår kvarstående risk.
Samtidigt bedömer tillsynsmyndigheten i allt högre grad:
Denna fastighetsmäklare → dess inneboende risk → kvaliteten på dess kontroller → kvarstående risk → tillsynsmyndighetens åtgärder.
Dessa två processer börjar sammanfalla.
Tänk dig att en inspektör frågar:
”Visa mig er verksamhetsövergripande riskbedömning.”
Mäklarbyrån svarar:
”Vi har ingen sådan.”
Det säger omedelbart något till tillsynsmyndigheten om effektiviteten i myndighetens kontrollmiljö för bekämpning av penningtvätt.
Omvänt gäller att en byrå som kan visa upp:
BWRA (företagsomfattande riskbedömning) → policy → rutiner → KYC → UBO → PEP/sanktioner → kundrisk → transaktionsrisk → CDD/EDD → övervakning → utbildning → revisionsspår
kan visa att man har ett strukturerat kontrollsystem.
7. AMLA kartlägger tillsynslandskapet för icke-finansiella aktörer
Detta pågår redan.
I AMLA:s program för 2026–2028 anges uttryckligen att man kommer att inrätta en effektiv tillsyn av den icke-finansiella sektorn.
Under 2026 genomför AMLA en omfattande kartläggning av tillsynspraxis inom icke-finansiella sektorer och avser att kombinera tillsyns- och FIU-resultat för att utveckla en gemensam riskbild för olika kategorier av skyldiga enheter. (AML/CFT-myndigheten)
AMLA rapporterade också i maj 2026 att tillsynsmyndigheter för den icke-finansiella sektorn i alla medlemsstater hade lämnat information om sina tillsynslandskap och metoder för riskbedömning. (AML/CFT-myndigheten)
Detta är alltså inte bara något som planeras för en avlägsen framtid.
Infrastrukturen håller just nu på att byggas upp.
8. Svag nationell tillsyn blir allt tydligare
Tänk dig följande:
Land A
övervakar aktivt fastighetsmäklare, genomför tematiska granskningar och vidtar åtgärder där så är lämpligt.
Land B
har tusentals fastighetsförmedlare men bedriver endast i mycket begränsad utsträckning meningsfull tillsyn.
Historiskt sett kunde dessa skillnader i stor utsträckning förbli inom de nationella systemen.
Inom ramen för den nya strukturen kan AMLA jämföra tillsynsmetoder och effektivitet.
I dess kollegiala granskningar undersöks uttryckligen:
effektivitet
resurser
tillämpningen av EU-rätten
konvergens i tillsynen
samt
resultat av tillsynen. (EUR-Lex)
AMLA kan sedan utfärda riktlinjer och rekommendationer och därefter granska svaren.
Detta skapar institutionellt tryck på tillsynssystem som inte presterar tillräckligt.
9. Tillämpningen i sig blir allt mer enhetlig
Historiskt sett har det också funnits betydande variationer i hur medlemsstaterna hanterar likvärdiga överträdelser av penningtvättslagstiftningen.
AMLA har nu utvecklat en gemensam metod för tillsynsmyndigheterna att bedöma överträdelser.
I sin slutrapport från juli 2026 fastställs en metodik som beaktar faktorer såsom:
allvarlighetsgrad;
varaktighet;
om överträdelsen var upprepad;
dess inverkan;
samt övriga omständigheter.
AMLA beskriver målet enkelt som:
”Samma överträdelse, samma åtgärd.”
Standarderna omfattar både den finansiella och den icke-finansiella sektorn. När de väl har antagits av kommissionen är avsikten att de ska bli direkt tillämpliga i alla medlemsstater. (AML/CFT-myndigheten)
Detta innebär inte att varje överträdelse automatiskt medför en identisk bötesbelopp. Proportionalitet och omständigheterna spelar fortfarande en viktig roll.
Det innebär att tillsynsmyndigheterna får ett gemensamt ramverk för att avgöra hur allvarlig en överträdelse är och vilken tillsynsåtgärd som är lämplig.
10. Data blir allt viktigare
Detta kan i slutändan få den största praktiska betydelsen.
AMLA bygger upp en infrastruktur för information och tillsyn på EU-nivå inom bekämpning av penningtvätt.
Bland dess funktioner ingår en central AML/CFT-databas med information som är relevant för tillsynen, och AMLA:s ramverk för kollegial granskning kan ta hänsyn till information från den databasen. (EUR-Lex)
AMLA sammanför dessutom tillsynsmyndigheternas och finansunderrättelseenheternas (FIU) iakttagelser när man utvecklar sin förståelse av riskerna inom den icke-finansiella sektorn. (AML/CFT-myndigheten)
Med tiden skapar detta en betydligt mer datadriven miljö.
I stället för:
”Ingen har tittat på den här sektorn på sistone.”
frågar systemet i allt högre grad:
”Var tyder bevisen på att risken finns?”
11. Den gemensamma regelboken minskar de nationella skillnaderna
Enligt det nuvarande systemet:
EU-direktiv
↓
27 nationella införlivanden
↓
olika lagstiftning, tolkning och tillämpning
AMLR förändrar mycket av detta:
EU-förordning
↓
direkt tillämpliga regler
↓
AMLA-standarder och riktlinjer
↓
gemensamma tillsynsmetoder
↓
nationell tillsyn
Detta gör det svårare för betydande skillnader i tillämpningen att kvarstå obemärkt.
Vad innebär detta för revisioner av fastighetsföretag?
Det betyder inte:
”Att varje fastighetsmäklare automatiskt kommer att granskas år 2027.”
Det finns ingen rättslig grund för att hävda detta.
Det nya systemet är uttryckligen riskbaserat. (EUR-Lex)
Men det innebär att mekanismerna för att avgöra vilka som ska granskas, hur ingående granskningen ska vara och hur de nationella tillsynsmyndigheterna själva presterar blir betydligt mer strukturerade.
En förenklad bild är:
FÖRE
Nationell myndighet
↓
Olika nationella metoder
↓
Begränsad jämförelse inom EU
↓
Nationella tillsynsprioriteringar
↓
Fastighetsmäklare
NYTT SYSTEM
AMLA
↓
Gemensamma riskmetoder
↓
Gemensamma tillsynsstandarder
↓
Jämförelse/kollegial granskning av nationella tillsynsmyndigheter
↓
Nationell tillsynsmyndighet
↓
Riskklassificering av skyldiga enheter
↓
Årligt tillsynsprogram
↓
Tillsyn på plats / på distans / tematisk tillsyn
↓
Fastighetsmäklare
Det är ett helt annat tillsynssystem.
Och när en fastighetsmäklare blir föremål för tillsyn?
Detta hänger direkt samman med de artiklar vi har arbetat fram.
Frågan kommer i allt högre grad inte att vara:
”Vet du vad AML är?”
Eller bara:
”Har ni kopierat kundens pass?”
En riskbaserad granskning kan undersöka om företaget kan visa att dess AML-system faktiskt fungerar.
Kan du visa:
din företagsomfattande riskbedömning?
dina riktlinjer och rutiner för bekämpning av penningtvätt?
hur dessa stämmer överens med de risker som identifierats i er företagsomfattande riskbedömning?
vem som utförde kundkännedomsproceduren (CDD)?
hur den verkliga ägaren (UBO) fastställdes?
När genomfördes kontrollen av politiskt utsatta personer (PEP) och sanktionskontrollen?
Hur kundrisken fastställdes?
Hur bedömdes transaktionen?
i förekommande fall, hur medelkällan fastställdes?
Varför krävdes eller krävdes inte utökad kundkännedom (EDD)?
Vad hände när omständigheterna förändrades?
Vem godkände fall med högre risk?
Hade de anställda fått lämplig utbildning?
Har bevis och beslut bevarats?
Det är här övergången från att utföra AML-kontroller till påvisbar efterlevnad av AML-reglerna blir särskilt viktig.
Varför detta är särskilt viktigt för fastighetsbranschen
Fastighetsbranschen har redan ingått i EU:s ramverk för bekämpning av penningtvätt i många år.
Därför bör det viktiga budskapet inför 2027 inte vara:
”Tvångskontroller införs inom fastighetsbranschen.”
Det gör det inte.
Ett mycket mer korrekt budskap är:
”Skyldigheten har funnits i åratal. Det som förändras är det europeiska systemet kring tillsyn och efterlevnad.”
AMLA:s egna prioriteringar för 2026–2028 klargör detta: slutföra den gemensamma regelboken, främja konvergens inom tillsynen, bygga upp gemensamma riskramverk, stärka samarbetet mellan finansunderrättelsetjänsterna och inrätta tillsyn över icke-finansiella sektorer. (AML/CFT-myndigheten)
Och AMLA ersätter inte de nationella myndigheterna. Nationella tillsynsmyndigheter och FIU:er förblir centrala i systemet. (AML/CFT-myndigheten)
Det som förändras är att de i allt högre grad verkar inom en europeisk tillsynsarkitektur där metoder, riskbedömning, tillsynspraxis och tillsynsresultat kan jämföras och ifrågasättas.
Det är den verkliga anledningen till att det blir en allt mindre hållbar strategi att förlita sig på att man inte upptäcks.
Immosurance
I åratal har efterlevnaden av penningtvättslagstiftningen inom fastighetsbranschen i hög grad varit beroende av nationellt genomförande och nationell tillsynsintensitet.
AMLR ändrar reglerna. AMLA förändrar tillsynsmiljön kring dem.
Från och med 2027 kommer bekämpningen av penningtvätt inom fastighetsbranschen i allt högre grad att bedrivas inom ett europeiskt system som bygger på:
en gemensam regelbok → gemensam riskmetodik → starkare konvergens i tillsynen → nationella riskbaserade granskningar → jämförbar tillämpning → påvisbar efterlevnad.
För en fastighetsaktör är den säkraste frågan därför inte längre:
”Hur stor är chansen att någon kontrollerar mig?”
Utan:
”Om de kontrollerar mig, kan jag då omedelbart visa att jag följer reglerna?”