L'AMLR bouleverse les règles du secteur immobilier — Votre entreprise est-elle prête ?

Pour de nombreuses entreprises du secteur immobilier, la conformité aux règles de lutte contre le blanchiment d’argent a longtemps été considérée comme un ensemble d’obligations administratives : identifier le client, obtenir des documents, consulter quelques bases de données, conserver le dossier et signaler tout élément suspect.

L’AMLR change cette perspective.

Le règlement (UE) n° 2024/1624 — le nouveau règlement européen en matière de lutte contre le blanchiment d’argent — instaure un cadre AML beaucoup plus harmonisé à l’échelle européenne. Contrairement à une directive qui nécessite une transposition nationale, ce règlement sera directement applicable à compter du 10 juillet 2027.

Pour le secteur non financier, et en particulier l’immobilier, cela revêt une grande importance.

Le défi ne se résume plus simplement à :

« Avons-nous identifié le client ? »

Mais de plus en plus :

« Pouvons-nous démontrer que l’ensemble de notre entreprise comprend ses risques en matière de lutte contre le blanchiment d’argent, évalue chaque client et chaque transaction de manière appropriée, applique les contrôles adéquats, surveille ces risques et est en mesure de prouver tout cela à une autorité de contrôle ? »

Cela nécessite une approche différente de la lutte contre le blanchiment d'argent.

1. Des divergences nationales vers un corpus réglementaire européen unique

L’harmonisation constitue l’un des changements structurels les plus importants.

Jusqu’à présent, la conformité européenne en matière de lutte contre le blanchiment d’argent reposait en grande partie sur des directives européennes transposées dans la législation nationale. Cela a entraîné des divergences entre les États membres en matière d’interprétation, de procédures et de surveillance.

L’AMLR établit des exigences directement applicables aux entités assujetties dans toute l’UE.

Pour les entreprises opérant à l’international, cela devrait, à terme, garantir une plus grande cohérence. Mais cela signifie également que les entreprises ne peuvent pas partir du principe que le respect d’une procédure locale établie implique automatiquement que leurs processus sont conformes au règlement AMLR.

Que doivent faire les entreprises ?

Les politiques existantes en matière de lutte contre le blanchiment d’argent doivent être mises en correspondance avec les exigences de l’AMLR plutôt que d’être simplement reprises du régime national en vigueur.

Cela implique de revoir l’ensemble du processus de lutte contre le blanchiment d’argent : évaluation des risques opérationnels, acceptation des clients, vérification de l’identité des clients (CDD), propriété effective, contrôles des personnes politiquement exposées (PEP), diligence raisonnable renforcée, surveillance des transactions, déclaration des activités suspectes, conservation des documents, formation et contrôles internes.

2. La conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent commence au sein même de l’entreprise

L’un des concepts les plus importants de l’AMLR est l’évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise (BWRA).

L’article 10 impose aux entités assujetties d’identifier et d’évaluer les risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme auxquels leur entreprise est exposée.

Cela implique de prendre en compte la clientèle, les services, les transactions, les canaux de distribution et l’exposition géographique de l’entreprise, ainsi que les informations sur les risques au niveau européen, national et sectoriel.

Cette évaluation doit être documentée, tenue à jour et révisée lorsque les circonstances pertinentes évoluent.

Pour une entreprise immobilière, cela implique de se poser des questions telles que :

• Qui sont nos acheteurs et vendeurs types ?

• De quels pays proviennent-ils ?

• Quels types et quelles valeurs de biens immobiliers traitons-nous ?

• Avons-nous régulièrement affaire à des entreprises, des fiducies ou des structures de propriété complexes ?

• À quelle fréquence les transactions sont-elles transfrontalières ?

• Quels sont les modes de paiement que nous rencontrons ?

• Travaillons-nous avec des investisseurs, des promoteurs immobiliers ou d’autres profils de clients à haut risque ?

Le modèle économique propre à l’entreprise constitue le point de départ de la conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent.

C’est pourquoi le principe «KYB» (Know Your Business, «Connaissez votre entreprise») doit être considéré comme un élément fondamental d’un cadre de lutte contre le blanchiment d’argent efficace.

3. L’évaluation des risques fait partie intégrante de la transaction, et ne se limite pas au dossier client

Identifier un client n’est pas la même chose que comprendre le risque en matière de lutte contre le blanchiment d’argent.

Les entreprises immobilières ont besoin de processus capables de prendre en compte plusieurs dimensions de risque.

Un client peut paraître tout à fait normal pris isolément, alors que la transaction elle-même soulève des questions.

Prenons l'exemple d'une acquisition immobilière impliquant :

• un acquéreur étranger de type société ;

• plusieurs niveaux de propriété effective ;

• des fonds provenant d’une autre juridiction ;

• un prix d’achat incompatible avec le profil apparent du client ;

• un montage financier inhabituel ; ou

• un tiers apportant des fonds.

Aucun de ces facteurs n’implique automatiquement un blanchiment d’argent.

Mais, pris ensemble, ils peuvent modifier radicalement l'évaluation des risques.

La conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent doit donc aller au-delà de la simple procédure « Know Your Customer » (KYC) pour s’orienter vers une vérification diligente du client (CDD) fondée sur les risques et vers le principe « Know Your Transaction » (KYT).

4. Les deux parties à une transaction immobilière ont leur importance

L’AMLR introduit une disposition particulièrement importante pour les agents immobiliers.

Aux fins de la diligence raisonnable vis-à-vis de la clientèle, les agents immobiliers doivent considérer les deux parties à la transaction comme des clients.

Cela rend les contrôles de lutte contre le blanchiment d’argent nettement plus axés sur la transaction.

Une transaction immobilière ne peut être correctement appréhendée en ne considérant qu’une seule des parties.

• Qui achète ?

• Qui vend ?

• Qui détient ou contrôle en dernier ressort les entités concernées ?

• D’où provient l’argent ?

• Cette transaction est-elle économiquement justifiée ?

• Y a-t-il des tiers impliqués ?

• Existe-t-il des relations inhabituelles entre les participants ?

Le dossier LBC doit donc devenir un dossier de transaction cohérent, plutôt qu’une simple collection de documents d’identité.

5. La diligence raisonnable à l’égard de la clientèle nécessite un processus de travail bien défini

L’AMLR apporte également des précisions utiles sur le moment où la diligence raisonnable à l’égard de la clientèle (CDD) s’applique dans le secteur immobilier.

Le règlement reconnaît qu’il serait disproportionné de procéder à une diligence raisonnable complète à l’égard de toute personne qui se contente de se renseigner sur un bien immobilier. Dans le cadre des services immobiliers, la question de la lutte contre le blanchiment d’argent peut se poser lorsqu’il existe une indication claire que les parties ont l’intention d’aller de l’avant — par exemple lorsqu’une offre d’achat ou de location d’un bien immobilier a été faite et acceptée.

Cela pose un défi opérationnel.

Les contrôles de lutte contre le blanchiment d’argent doivent être intégrés au bon stade du processus commercial.

Si elles interviennent trop tôt, l’agence se crée une charge de travail inutile et traite des données à caractère personnel sans que cela soit nécessaire.

Si elles interviennent trop tard, la transaction risque d’avoir déjà dépassé le stade où des contrôles anti-blanchiment efficaces auraient dû être effectués.

Les entreprises immobilières ont donc besoin de points de contrôle anti-blanchiment clairement définis au sein de leurs processus de vente et de transaction.

6. La propriété effective doit être comprise — et pas simplement enregistrée

Les acheteurs et vendeurs de type « personne morale » sont courants dans l’immobilier européen.

L’AMLR souligne la nécessité de comprendre qui détient ou contrôle en dernier ressort une personne morale.

Cela signifie que le processus ne doit pas se limiter à l’obtention d’un document d’enregistrement de la société.

La structure de propriété doit être examinée, les bénéficiaires effectifs concernés identifiés et leur identité vérifiée à l’aide de sources appropriées.

Lorsque les structures se révèlent complexes, le processus de conformité doit permettre de documenter la manière dont les conclusions relatives à la propriété et au contrôle ont été établies.

Cela revêt une importance particulière dans le cas des sociétés étrangères, des structures de holding, des trusts et d’autres montages juridiques.

7. Les contrôles relatifs aux personnalités politiques exposées (PEP) et aux sanctions doivent être intégrés au processus

Le filtrage ne doit pas être une recherche isolée, effectuée une seule fois puis oubliée.

Les AMLR exigent la mise en place de procédures internes permettant de déterminer si les clients, les bénéficiaires effectifs et les personnes concernées sont des personnes politiquement exposées (PPE), des membres de leur famille ou des proches connus.

Les sanctions financières ciblées sont également explicitement intégrées au cadre interne de gestion des risques.

Les entreprises ont donc besoin de procédures de vérification structurées et de règles d’escalade claires.

La question n’est plus simplement de savoir si une personne figure sur une liste.

L’entreprise doit savoir comment réagir lorsqu’une correspondance potentielle est détectée.

8. La surveillance continue revêt une importance croissante

La lutte contre le blanchiment d’argent ne s’achève pas une fois la vérification d’identité effectuée.

La loi AMLR exige une surveillance continue des relations d’affaires ainsi qu’un examen minutieux des transactions et des activités.

Les lignes directrices en cours d’élaboration de la LBA indiquent clairement la marche à suivre : les entités assujetties doivent disposer de cadres permettant de maintenir à jour les informations sur les clients et de détecter les transactions ou activités inhabituelles ou suspectes.

Pour les entreprises immobilières, cela signifie que les changements survenant au cours d'une transaction ont leur importance.

• Un acheteur différent se présente.

• La société acheteuse change.

• La source de paiement change.

• Un tiers apporte soudainement les fonds.

• La structure de propriété change.

• La transaction est considérablement modifiée.

L’évaluation AML doit pouvoir s’adapter à ces événements plutôt que de rester un fichier PDF statique créé au début du dossier.

9. La lutte contre le blanchiment d’argent devient une responsabilité de la direction

Un autre développement majeur concerne la gouvernance.

L’AMLR exige des entités assujetties qu’elles disposent de politiques, de procédures et de contrôles internes documentés. Elle introduit des fonctions de conformité bien définies, notamment la responsabilité de la direction en matière de conformité et la désignation d’un responsable de la conformité, sous réserve de dispositions de proportionnalité fondées sur la nature, la taille et le risque de l’activité.

• Les politiques doivent être approuvées par la direction.

• Les fonctions de conformité doivent disposer de ressources adéquates, notamment en termes de personnel et de technologies.

• Les faiblesses doivent être identifiées et corrigées.

• Le reporting de conformité à la direction fait désormais partie intégrante du dispositif.

• Enfin, les contrôles internes doivent être testés, avec la mise en place d’une fonction d’audit indépendante ou, le cas échéant, par un expert externe.

La lutte contre le blanchiment d’argent n’est donc pas simplement la responsabilité de l’employé chargé de collecter les passeports.

Elle s’inscrit désormais dans la gouvernance d’entreprise.

10. La formation doit correspondre au cadre de lutte contre le blanchiment d’argent tel qu’il est réellement mis en place

Se contenter de proposer aux employés une présentation générique sur la lutte contre le blanchiment d’argent une fois par an ne suffit pas à créer un environnement de conformité efficace.

Les employés dont les fonctions l’exigent doivent comprendre les exigences réglementaires, l’évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise ainsi que les politiques, procédures et contrôles internes applicables à leur travail.

Pour les agents immobiliers, la formation doit donc être axée sur la pratique.

• Que dois-je faire lorsqu'un acheteur professionnel se présente ?

• Qu'est-ce qu'un bénéficiaire effectif ?

• Quand faut-il enquêter sur l'origine des fonds ?

• Que se passe-t-il lorsqu’une personne politiquement exposée (PPE) est identifiée ?

• Quels sont les schémas de transaction inhabituels ?

• Quand le responsable de la conformité doit-il intervenir ?

• Quelles informations doivent être conservées ?

• Et quand faut-il signaler un soupçon à un niveau supérieur ?

L'objectif n'est pas simplement de suivre une formation.

Il s’agit d’intégrer la lutte contre le blanchiment d’argent dans la prise de décision professionnelle au quotidien.

C’est peut-être là, en fin de compte, le plus grand changement opérationnel introduit par l’AMLR.

Un dossier contenant des passeports, des extraits d'enregistrement d'entreprise et des résultats de vérification ne constitue pas, en soi, un système de lutte contre le blanchiment d'argent.

Un responsable doit être en mesure de comprendre le raisonnement qui sous-tend les décisions.

• Pourquoi ce client a-t-il été classé comme présentant un risque faible, standard ou élevé ?

• Quels facteurs de risque ont été pris en compte ?

• Qui est le bénéficiaire effectif ?

• Des vérifications relatives aux personnes politiquement exposées (PPE) et aux sanctions ont-elles été effectuées ?

• La transaction a-t-elle été évaluée ?

• Des éléments inhabituels ont-ils fait l'objet d'une enquête ?

• Une diligence raisonnable renforcée a-t-elle été requise ?

• Qui a approuvé la décision ?

• Quels changements ont eu lieu au cours de la transaction ?

• Les employés ont-ils reçu une formation adéquate ?

• La politique de l'entreprise en matière de lutte contre le blanchiment d'argent est-elle à jour ?

Cela nécessite des preuves.

Et ces preuves nécessitent une structure.

C'est précisément le défi qu'Immosurance a pour vocation de relever

Pourquoi Immosurance est la solution idéale

Immosurance transforme la conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent en un flux de travail numérique structuré, spécialement conçu pour le secteur immobilier.

Au lieu de traiter la lutte contre le blanchiment d’argent comme un ensemble disparate de documents, Immosurance rassemble les éléments pertinents au sein d’un environnement de conformité structuré.

Elle aide les entreprises immobilières à mettre en place leur évaluation « Know Your Business » et leur cadre de lutte contre le blanchiment d’argent, à documenter leurs politiques et procédures internes en la matière, à effectuer une diligence raisonnable structurée vis-à-vis des clients, à évaluer les risques, à mettre en œuvre des contrôles relatifs aux personnes politiquement exposées (PPE) et aux bénéficiaires effectifs, à documenter les transactions et à conserver les informations nécessaires pour démontrer le processus de conformité.

Elle intègre également la plausibilité et la surveillance dans l’approche de lutte contre le blanchiment d’argent.

C’est essentiel.

En effet, dans l’immobilier, savoir qui est le client ne donne qu’une vision partielle de la situation.

Il est tout aussi important de comprendre ce qui se passe au cours de la transaction, qui y est impliqué et comment elle est financée.

La formation est un autre élément essentiel. Les connaissances en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et les preuves de formation peuvent faire partie intégrante du même environnement global de conformité, au lieu d’être gérées séparément.

Il en résulte un dossier LBC beaucoup plus cohérent :

KYB → KYC → UBO → PPE/Sanctions → Évaluation des risques → CDD/EDD → Plausibilité → Surveillance → Documentation → Formation → Préparation à l’audit

Le 10 juillet 2027 est plus proche qu’il n’y paraît

L’AMLR ne signifie pas que le secteur immobilier soit soudainement soumis à la lutte contre le blanchiment d’argent.

Les professionnels de l’immobilier font déjà partie du cadre européen de lutte contre le blanchiment d’argent depuis de nombreuses années (depuis décembre 2001, pour être précis).

Ce qui change, c’est le niveau d’harmonisation, la structure, la gouvernance, l’évaluation des risques, la documentation et la cohérence de la surveillance entourant ces obligations.

Et la nouvelle architecture de surveillance européenne se développe rapidement.

L’AMLA travaille déjà sur des normes techniques et des lignes directrices couvrant la vigilance à l’égard de la clientèle, les évaluations des risques à l’échelle de l’entreprise, la surveillance continue, le signalement des activités suspectes et l’évaluation harmonisée des risques des entités non financières assujetties.

La direction à suivre est claire :

la conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent ne se limite plus à la simple possession de documents, mais consiste désormais à être en mesure de démontrer le bon fonctionnement d’un système de conformité.

Celles qui s’y prennent dès maintenant auront le temps d’intégrer la lutte contre le blanchiment d’argent dans leurs opérations courantes, de former leur personnel, de mettre en place leur cadre de gestion des risques et d’identifier leurs faiblesses avant que le nouveau cadre ne devienne applicable.

La préparation aux exigences de l’AMLR commence par une bonne compréhension de votre activité.

À partir de là, chaque client et chaque transaction doivent s’inscrire dans un parcours de conformité documenté et explicable.

Immosurance — Une conformité AML adaptée à la réalité du secteur immobilier.

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