¿Qué es una evaluación de riesgos a nivel de toda la empresa y cómo debe llevarla a cabo una empresa inmobiliaria?

Ya sea un agente o 500 empleados: según la normativa AMLR, el cumplimiento normativo comienza por comprender los riesgos de tu propia empresa.

Antes de poder evaluar adecuadamente a un cliente, primero debes comprender tu propio negocio.

Ese es el principio en el que se basa la evaluación de riesgos a nivel de toda la empresa (BWRA, por sus siglas en inglés).

A partir de 2027, cuando entre en vigor el Reglamento (UE) 2024/1624 —el nuevo Reglamento de la UE contra el blanqueo de capitales, o AMLR—, esto se convertirá en un elemento especialmente importante del marco contra el blanqueo de capitales para las entidades obligadas, incluidos los profesionales del sector inmobiliario.

El concepto parece complicado.

Pero no tiene por qué serlo.

En esencia, una evaluación de riesgos a nivel de toda la empresa responde a una pregunta fundamental:

«¿En qué ámbitos concretos podría mi negocio inmobiliario estar expuesto, de forma realista, al riesgo de blanqueo de capitales o de financiación del terrorismo?»

No donde el sector inmobiliario en general está expuesto.

No es lo que dice una plantilla genérica sobre la prevención del blanqueo de capitales.

Sino:

Esa distinción es fundamental.

Empieza por tu propio negocio, no por el de tus clientes

Muchas empresas piensan instintivamente que la prevención del blanqueo de capitales empieza con:

«Identificar al cliente».

En un marco adecuado de prevención del blanqueo de capitales basado en el riesgo, hay un paso previo a eso.

La propia empresa debe comprender su exposición.

El artículo 10 del Reglamento sobre la prevención del blanqueo de capitales (AMLR) exige a las entidades obligadas que identifiquen y evalúen los riesgos de blanqueo de capitales y de financiación del terrorismo a los que están expuestas, así como los riesgos relacionados con la inaplicación o la elusión de sanciones financieras específicas.

El Reglamento establece específicamente que las medidas deben ser proporcionadas a la naturaleza de la empresa, sus riesgos y complejidad, y su tamaño.

Esto es fundamental en el sector inmobiliario.

Porque una agencia inmobiliaria residencial unipersonal en un pequeño mercado local no tiene el mismo perfil de riesgo que un grupo internacional de propiedades de lujo que opera en diez países.

Sin embargo, ambas pueden ser entidades sujetas a la normativa.

Por lo tanto, el objetivo no es: un sistema de lucha contra el blanqueo de capitales idéntico para todos.

El objetivo es: un sistema de prevención del blanqueo de capitales adecuado a los riesgos de cada negocio.

Eso es exactamente lo que la BWRA está diseñada para establecer.

La Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales (AMLA) describe la BWRA como una parte fundamental del enfoque basado en el riesgo.

Su finalidad es permitir que una entidad obligada comprenda los riesgos derivados de ámbitos como:

• su modelo de negocio;

• sus clientes;

• sus productos y servicios;

• sus transacciones;

• sus canales de distribución; y

• su exposición geográfica.

Para las empresas del sector inmobiliario, estos conceptos resultan muy prácticos.

1. ¿Qué tipo de empresa inmobiliaria es la suya?

Empieza por lo básico.

¿Eres:

• un agente inmobiliario independiente?

• ¿una agencia de venta de viviendas?

• ¿una agencia de alquiler?

• ¿un especialista en inmuebles de lujo?

• ¿una agencia inmobiliaria comercial?

• ¿Un promotor inmobiliario?

• ¿Una agencia inmobiliaria internacional?

• ¿Una franquicia?

• ¿Un intermediario en inversiones inmobiliarias?

• ¿Una empresa con varias sucursales?

Las actividades de la empresa determinan el tipo de riesgo al que se enfrenta.

Una agencia que vende viviendas de 200 000 € a nivel local se enfrentará, naturalmente, a un entorno de riesgo diferente al de una agencia que gestiona habitualmente villas de 5 millones de € para clientes internacionales.

2. ¿Quiénes son tus clientes?

Analice su cartera de clientes en su conjunto.

Pregúntese:

• ¿La mayoría de los clientes son particulares?

• ¿Cuántas son empresas?

• ¿Tratas con frecuencia con compradores extranjeros?

• ¿Trabajas con sociedades de inversión?

• ¿Te encuentras con fideicomisos?

• ¿Recurren habitualmente sus clientes a sociedades de cartera?

• ¿Tratas con inversores profesionales?

• ¿Forman parte de su clientela, en ocasiones, personas políticamente expuestas?

• ¿Trabaja con clientes de jurisdicciones asociadas a un mayor riesgo de blanqueo de capitales?

El objetivo no es etiquetar a determinados clientes como sospechosos.

El objetivo es comprender los tipos de clientes con los que su empresa suele tratar.

3. ¿De dónde proceden sus clientes y sus transacciones?

La ubicación geográfica es importante.

Una agencia inmobiliaria debe saber:

• dónde viven sus clientes;

• dónde están constituidas las personas jurídicas;

• dónde se encuentran los beneficiarios efectivos;

• de dónde proceden los fondos de las transacciones;

• qué países aparecen habitualmente en sus transacciones;

• y si aparecen habitualmente jurisdicciones de mayor riesgo.

Una agencia local cuyos clientes, inmuebles y financiación sean en su gran mayoría nacionales puede tener un tipo de exposición geográfica.

Una agencia especializada en inversiones inmobiliarias internacionales puede tener una exposición muy diferente.

Ninguna de las dos está automáticamente en cumplimiento o en incumplimiento.

Simplemente presentan riesgos distintos que requieren controles distintos.

4. ¿Con qué tipos de inmuebles trabajas?

Las características del mercado inmobiliario también son importantes.

Tenga en cuenta:

• inmuebles residenciales;

• inmuebles comerciales;

• inmuebles de lujo;

• terrenos;

• nuevas promociones;

• inmuebles de inversión;

• alquileres de alto valor;

• transacciones sobre plano;

• y otras categorías inmobiliarias.

Hay que tener en cuenta también los valores habituales.

Una agencia cuya transacción inmobiliaria media sea de 175.000 € puede tener una exposición diferente a la de una empresa cuya transacción media sea de 4 millones de €.

El objetivo de la BWRA es reconocer estas diferencias, en lugar de dar por sentado que todas las empresas inmobiliarias son idénticas.

5. ¿Con qué tipos de transacciones se encuentra?

Ahora pase de la propiedad a la propia transacción.

Pregunta:

• ¿Son las transacciones normalmente sencillas?

• ¿Aparecen con frecuencia compradores corporativos?

• ¿Te encuentras habitualmente con estructuras de propiedad complejas?

• ¿Cambian con frecuencia los clientes de entidad compradora?

• ¿Son habituales los pagos a terceros?

• ¿Las transacciones suelen ser transfronterizas?

• ¿Se utilizan estructuras de financiación poco habituales?

• ¿Los clientes suelen comprar sin financiación hipotecaria?

• ¿Con qué frecuencia se observan transacciones que abarcan varias jurisdicciones?

• ¿Se producen cesiones, reventas o cambios rápidos de propiedad?

Esta es una de las razones por las que «Conoce tu transacción» (KYT) es tan importante en la prevención del blanqueo de capitales en el sector inmobiliario.

La naturaleza de la transacción puede revelar información que la mera identificación del cliente por sí sola no puede proporcionar.

6. ¿Cómo se pagan los inmuebles?

Comprender cómo se financian las transacciones es otra dimensión importante del riesgo.

Piensa en lo que suele encontrar tu agencia.

• ¿Financiación bancaria?

• ¿Financiación privada?

• ¿Fondos corporativos?

• ¿Transferencias internacionales?

• ¿Fondos de terceros?

• ¿Estructuras de financiación complejas?

• ¿Transacciones que implican varias cuentas o jurisdicciones?

Una vez más, ninguno de estos elementos indica automáticamente que se trate de blanqueo de capitales.

El objetivo es comprender las características del negocio para que la entidad sepa cuándo algo se sale de su patrón habitual.

7. ¿Cómo interactúas con los clientes?

La AMLR también hace referencia a los canales de distribución.

En el caso de una empresa inmobiliaria, esto podría incluir:

• el contacto presencial;

• alta a distancia;

• correo electrónico;

• plataformas en línea;

• recomendaciones internacionales;

• agentes o intermediarios;

• transacciones inmobiliarias a distancia;

• métodos de identificación digital.

Un cliente que acuda físicamente a la agencia y presente la documentación puede plantear consideraciones de verificación diferentes a las de un cliente extranjero que realice toda la transacción a distancia.

La BWRA debería tener en cuenta esas diferencias.

8. ¿De qué controles dispone ya?

Identificar el riesgo es solo la mitad del proceso.

La siguiente pregunta es:

«¿Qué estamos haciendo para controlarlo?»

Por ejemplo, tu empresa puede contar con:

• procedimientos de identificación de clientes;

• verificaciones de la titularidad real;

• verificación de personas políticamente expuestas (PEP);

• verificación de sanciones;

• puntuación de riesgo de los clientes;

• procedimientos de origen de los fondos;

• diligencia debida reforzada;

• evaluación de transacciones;

• aprobación por parte de la dirección de los casos de mayor riesgo;

• formación en materia de prevención del blanqueo de capitales;

• supervisión continua;

• procedimientos de conservación de registros;

• procedimientos de notificación interna.

Estas son sus medidas de mitigación de riesgos.

Por lo tanto, el BWRA debe establecer una conexión entre:

Por ejemplo:

Riesgo

Alta proporción de compradores corporativos internacionales.

Controles

Verificación de la empresa + identificación de los titulares reales + evaluación del riesgo geográfico + filtrado de personas políticamente expuestas (PEP) y sanciones + comprobaciones adecuadas del origen de los fondos.

Este es un enfoque de lucha contra el blanqueo de capitales basado en el riesgo. Riesgo inherente y riesgo residual

Existe otra distinción útil.

El riesgo que existe antes de aplicar los controles.

Por ejemplo:

• Tu empresa opera en el sector inmobiliario de lujo internacional y gestiona habitualmente transacciones de alto valor en las que participan compradores corporativos.

• Esto genera una exposición inherente.

• A continuación, se aplican controles.

• CDD.

• Verificación del titular último del control (UBO).

• Verificación de personas políticamente expuestas (PEP).

• Comprobaciones de sanciones.

• Evaluación de riesgos.

• Procedimientos sobre el origen de los fondos.

• KYT.

• Diligencia debida reforzada cuando sea necesario.

• Seguimiento.

La pregunta que surge entonces es:

«¿Qué riesgo queda tras aplicar esos controles?»

Ese es su riesgo residual.

Esto es importante porque un BWRA no debe limitarse a elaborar una larga lista de riesgos.

Debe ayudar a la empresa a comprender:

Eso es un proceso de gestión de riesgos que funciona.

Aquí es donde el principio de proporcionalidad de la AMLR cobra una importancia fundamental.

El Reglamento exige expresamente que las medidas sean proporcionadas a:

• la naturaleza de la actividad;

• su riesgo;

• su complejidad; y

• su tamaño.

El trabajo de la AMLA de 2026 sobre la BWRA refuerza este principio.

Su borrador de directrices tiene por objeto establecer requisitos mínimos comunes, al tiempo que garantiza que las empresas asuman la responsabilidad de su propia evaluación y la adapten a sus características, riesgos y complejidad particulares.

Consideremos dos ejemplos:

Imaginemos un agente inmobiliario independiente con:

• un único propietario;

• sin empleados;

• que se dedica principalmente a transacciones inmobiliarias residenciales locales;

• compradores y vendedores en su mayoría particulares;

• un valor medio de las transacciones de unos 250 000 €;

• actividad empresarial muy limitada;

• escasa exposición a clientes internacionales.

Su BWRA podría ser relativamente sencilla. Aun así, debe ser significativa y estar documentada. Pero no hay motivo para complicar innecesariamente la evaluación.

Imaginemos otra empresa con:

• 20 oficinas;

• 250 empleados y agentes;

• inmuebles de lujo;

• compradores internacionales;

• una importante participación empresarial;

• frecuentes transacciones transfronterizas;

• clientes con un elevado patrimonio;

• varios países;

• acuerdos de financiación complejos.

Por supuesto, su BWRA deberá ser considerablemente más sofisticado.

• Más riesgos.

• Mayor segmentación.

• Más controles.

• Más gobernanza.

• Posiblemente, evaluaciones de riesgo diferentes según las unidades de negocio o las zonas geográficas.

• La misma obligación. Diferentes formas de aplicación.

Eso es proporcionalidad.

No significa: «Las pequeñas empresas no necesitan medidas contra el blanqueo de capitales».

Significa que el marco de lucha contra el blanqueo de capitales debe adaptarse a la actividad real de la empresa.

La evaluación de riesgos a nivel de toda la empresa no puede copiarse de otra entidad

Este es otro punto importante.

Imagina dos entidades que operan en la misma calle.

Pueden parecer casi idénticas.

Pero:

La agencia A se dedica principalmente a vendedores de viviendas locales.

La agencia B se especializa en inversores inmobiliarios extranjeros que compran a través de estructuras societarias.

Sus riesgos en materia de prevención del blanqueo de capitales son diferentes.

Por lo tanto, sus BWRAs también deberían ser diferentes.

Un documento genérico descargado de Internet no puede describir automáticamente el perfil de riesgo de ninguna de las dos empresas.

El enfoque actual de la AMLA hace hincapié explícitamente en que las propias entidades obligadas deben asumir la responsabilidad de su BWRA.

Esto tiene sentido.

Nadie entiende mejor las actividades de una empresa inmobiliaria que la propia empresa.

Y la BWRA no puede limitarse a elaborarse una sola vez

La AMLR exige que la evaluación de riesgos a nivel de toda la empresa (BWRA) esté:

• esté documentada;

• se mantenga actualizada; y

• se revise periódicamente.

También se requiere una revisión cuando acontecimientos internos o externos afecten de manera significativa al perfil de riesgo de la empresa.

Imaginemos una agencia que, históricamente, solo se ha dedicado a transacciones inmobiliarias residenciales locales.

De repente, decide entrar en el mercado de lujo.

• O empieza a atraer clientes de varios países nuevos.

• O pone en marcha un modelo de ventas en línea a distancia.

• O empieza a gestionar transacciones de inversión a través de estructuras corporativas.

Su perfil de riesgo ha cambiado.

Por lo tanto, su BWRA también debería cambiar.

La AMLR va más allá.

Antes de lanzar nuevos productos, servicios, prácticas comerciales o canales de distribución —o de entrar en nuevos segmentos de clientes o áreas geográficas—, deben identificarse y evaluarse los riesgos pertinentes en materia de lucha contra el blanqueo de capitales.

En otras palabras:

• La evaluación de riesgos debería formar parte de la planificación empresarial.

• No debe limitarse a la mera gestión del cumplimiento normativo.

Entonces, ¿cómo debería una empresa inmobiliaria crear realmente su BWRA?

Un proceso práctico podría ser el siguiente:

PASO 1 — Describe tu negocio

• ¿A qué se dedica?

• ¿Dónde?

• ¿Para quién?

• ¿Con qué importes de transacción?

PASO 2 — Identifica tus áreas de riesgo

Fíjate en:

• Clientes

• Zonas geográficas

• Servicios

• Inmuebles

• Transacciones

• Canales de distribución

• Patrones de pago y financiación

• Exposición a sanciones

PASO 3 — Identificar los factores de riesgo individuales

¿Qué características aumentan o reducen el riesgo?

PASO 4 — Determina tu riesgo inherente

Evalúa la exposición antes de aplicar los controles.

Por ejemplo:

• BAJO

• MEDIO

• ALTO

u otra metodología documentada adecuada para la empresa.

PASO 5 — Identifica tus controles

¿Qué procedimientos reducen actualmente esos riesgos?

PASO 6 — Evalúa si esos controles son adecuados

El hecho de que un control exista sobre el papel no significa necesariamente que sea eficaz.

Pregúntese:

• ¿Se lleva a cabo realmente?

• ¿Está documentado?

• ¿Lo entiende todo el mundo?

• ¿Se puede demostrar su cumplimiento?

PASO 7 — Determinar el riesgo residual

Tras aplicar esos controles, ¿qué riesgo queda?

PASO 8 — Identificar las deficiencias

¿En qué aspectos necesita la empresa:

• ¿mejores procedimientos?

• ¿una mejor documentación?

• una selección adicional?

• ¿formación adicional?

• ¿Una evaluación más rigurosa de las transacciones?

• ¿Más supervisión por parte de la dirección?

PASO 9 — Elaborar un plan de acción

La BWRA debe dar lugar a medidas concretas.

No se trata simplemente de elaborar un documento.

PASO 10 — Revísala

Actualiza la evaluación a medida que cambien el entorno empresarial o de riesgos.

Esto parece lógico. Hacerlo correctamente es más difícil.

Y es precisamente aquí donde muchas empresas inmobiliarias más pequeñas encuentran dificultades.

Una gran organización podría contar con:

• un departamento de cumplimiento normativo;

• especialistas en riesgos;

• asesores jurídicos;

• responsables de la lucha contra el blanqueo de capitales;

• una auditoría interna;

• software específico.

Una agencia inmobiliaria formada por dos personas no suele contar con ninguno de ellos.

Sin embargo, sigue necesitando una forma fundamentada de responder a las siguientes preguntas:

• ¿Cuáles son nuestros riesgos en materia de lucha contra el blanqueo de capitales?

• ¿Cómo los hemos determinado?

• ¿Qué controles los abordan?

• ¿Y podemos demostrarlo?

Por eso, Immosurance guía paso a paso al sector inmobiliario a través de la evaluación de riesgos a nivel de toda la empresa.

En lugar de esperar que un agente inmobiliario interprete el artículo 10 de la AMLR y desarrolle una metodología de riesgo desde cero, Immosurance estructura el proceso en torno a la realidad de una empresa inmobiliaria.

Se guía a la empresa a través de las áreas de riesgo pertinentes.

¿En qué aspectos es necesario reforzar su marco de lucha contra el blanqueo de capitales?

El resultado no es simplemente otro formulario de cumplimiento.

Se convierte en la base del marco de lucha contra el blanqueo de capitales de la empresa.

Y todo lo demás debería derivarse de él

Este es quizás el punto más importante.

La evaluación de riesgos a nivel de toda la empresa no debe existir de forma independiente del resto del cumplimiento en materia de lucha contra el blanqueo de capitales.

Debe determinar cómo diseña la empresa:

• su política interna contra el blanqueo de capitales;

• sus procedimientos de diligencia debida con respecto al cliente;

• su evaluación de riesgos de los clientes;

• su diligencia debida reforzada;

• sus controles relativos a personas políticamente expuestas (PEP) y sanciones;

• sus procesos de «Conoce tu transacción»;

• su seguimiento;

• su formación;

• y sus controles internos.

Piensa en la BWRA como la primera capa:

Por eso es tan importante la BWRA.

Convierte la lucha contra el blanqueo de capitales (AML) de un conjunto de obligaciones genéricas en un marco de cumplimiento que refleja realmente la actividad empresarial.

Ya sea un agente o 500, se empieza por el mismo punto

La evaluación de una agencia inmobiliaria unipersonal puede ser mucho más sencilla que la de un grupo inmobiliario multinacional.

Y así es exactamente como debe ser. Pero ambos deben poder responder a la misma pregunta fundamental:

«¿Entendemos los riesgos de blanqueo de capitales que genera la actividad que realmente llevamos a cabo?»

Si la respuesta es sí, el cumplimiento de la normativa contra el blanqueo de capitales puede articularse en torno a esos riesgos.

Si la respuesta es no, realizar comprobaciones individuales de «Conozca a su cliente» (KYC) no puede resolver el problema subyacente.

Porque antes de poder conocer adecuadamente a tu cliente, primero tienes que CONOCER TU NEGOCIO.

Immosurance te guía en este proceso, paso a paso.

Desde comprender el riesgo de tu negocio hasta crear un marco AML estructurado y demostrable, diseñado específicamente para el sector inmobiliario.

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