Τι είναι η αξιολόγηση κινδύνων σε επίπεδο επιχείρησης;
Τι είναι η αξιολόγηση κινδύνων σε επίπεδο επιχείρησης — και πώς πρέπει να την πραγματοποιήσει μια εταιρεία ακινήτων;
Είτε πρόκειται για έναν μεσίτη είτε για 500 υπαλλήλους: σύμφωνα με τον κανονισμό AMLR, η συμμόρφωση ξεκινά με την κατανόηση των κινδύνων της δικής σας επιχείρησης.
Προτού μπορέσετε να αξιολογήσετε σωστά έναν πελάτη, πρέπει πρώτα να κατανοήσετε τη δική σας επιχείρηση.
Αυτή είναι η αρχή πίσω από την Αξιολόγηση Κινδύνου σε Επίπεδο Επιχείρησης — BWRA.
Από το 2027, όταν θα τεθεί σε ισχύ ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1624 — ο νέος Κανονισμός της ΕΕ για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, ή AMLR — αυτό θα αποτελέσει ένα ιδιαίτερα σημαντικό μέρος του πλαισίου AML για τις υπόχρεες οντότητες, συμπεριλαμβανομένων των επαγγελματιών του κλάδου των ακινήτων.
Η έννοια ακούγεται περίπλοκη.
Δεν χρειάζεται όμως να είναι.
Στην ουσία, η Εκτίμηση Κινδύνου σε Επίπεδο Επιχείρησης απαντά σε ένα θεμελιώδες ερώτημα:
«Πού θα μπορούσε ρεαλιστικά η επιχείρησή μου στον τομέα των ακινήτων να εκτίθεται σε κίνδυνο νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες ή χρηματοδότησης της τρομοκρατίας;»
Όχι όπου εκτίθενται γενικά οι κτηματομεσιτικές δραστηριότητες.
Όχι αυτό που αναφέρει ένα γενικό πρότυπο για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.
Αλλά:
Πού εκτίθεται η ΔΙΚΗ ΣΑΣ επιχείρηση;
Αυτή η διάκριση είναι θεμελιώδης.
Ξεκινήστε από τη δική σας επιχείρηση — όχι από τους πελάτες σας
Πολλές επιχειρήσεις πιστεύουν ενστικτωδώς ότι η καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) ξεκινά με:
«Την ταυτοποίηση του πελάτη».
Στο πλαίσιο ενός σωστού συστήματος καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) που βασίζεται στην εκτίμηση κινδύνου, υπάρχει ένα βήμα πριν από αυτό.
Η ίδια η επιχείρηση πρέπει να κατανοήσει την έκθεσή της.
Το άρθρο 10 του AMLR απαιτεί από τους υπόχρεους φορείς να προσδιορίσουν και να αξιολογήσουν τους κινδύνους νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και χρηματοδότησης της τρομοκρατίας στους οποίους εκτίθενται, καθώς και τους κινδύνους που σχετίζονται με τη μη εφαρμογή ή την παράκαμψη στοχευμένων χρηματοοικονομικών κυρώσεων.
Ο Κανονισμός ορίζει ρητά ότι τα μέτρα πρέπει να είναι αναλογικά προς τη φύση της επιχείρησης, τους κινδύνους και την πολυπλοκότητά της, καθώς και το μέγεθός της.
Αυτό είναι κρίσιμο για τον κλάδο των ακινήτων.
Διότι ένα μεσιτικό γραφείο κατοικιών με έναν μόνο υπάλληλο σε μια μικρή τοπική αγορά δεν έχει το ίδιο προφίλ κινδύνου με έναν διεθνή όμιλο πολυτελών ακινήτων που δραστηριοποιείται σε δέκα χώρες.
Ωστόσο, και οι δύο μπορούν να θεωρηθούν υποχρεωμένες οντότητες.
Επομένως, ο στόχος δεν είναι: ένα ενιαίο σύστημα καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες για όλους.
Είναι: Ένα σύστημα καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) κατάλληλο για τους κινδύνους κάθε επιχείρησης.
Αυτό ακριβώς έχει σχεδιαστεί να καθιερώσει η BWRA.
Τι αξιολογεί στην πραγματικότητα η Επιχειρηματική Αξιολόγηση Κινδύνου (BWRA);
Ο νόμος AMLA περιγράφει την BWRA ως κεντρικό μέρος της προσέγγισης βάσει κινδύνου.
Σκοπός της είναι να επιτρέψει σε μια υπόχρεη οντότητα να κατανοήσει τους κινδύνους που προκύπτουν από τομείς όπως:
το επιχειρηματικό της μοντέλο,
τους πελάτες της·
τα προϊόντα και τις υπηρεσίες της·
τις συναλλαγές της·
τα κανάλια διανομής της· και
τη γεωγραφική της έκθεση.
Για τις επιχειρήσεις του κλάδου των ακινήτων, αυτές οι έννοιες αποκτούν πολύ πρακτική σημασία.
Ένα BWRA θα σας βοηθήσει να απαντήσετε σε ερωτήσεις όπως:
1. Τι είδους επιχείρηση ακινήτων είστε;
Ξεκινήστε από τα βασικά.
Είστε:
ανεξάρτητος μεσίτης ακινήτων;
μεσιτικό γραφείο πώλησης κατοικιών;
μεσιτικό γραφείο ενοικιάσεων;
ειδικευμένος σε πολυτελή ακίνητα;
μεσιτικό γραφείο εμπορικών ακινήτων;
έναν κατασκευαστή;
ένα διεθνές μεσιτικό γραφείο;
ένα franchise;
ένας μεσάζων επενδύσεων σε ακίνητα;
μια επιχείρηση που λειτουργεί με πολλά υποκαταστήματα;
Οι δραστηριότητες της επιχείρησης καθορίζουν το είδος του κινδύνου που αντιμετωπίζει.
Ένα μεσιτικό γραφείο που πωλεί κατοικίες αξίας 200.000 ευρώ σε τοπικό επίπεδο θα αντιμετωπίζει φυσικά ένα διαφορετικό περιβάλλον κινδύνου από ένα μεσιτικό γραφείο που διαχειρίζεται συνήθως βίλες αξίας 5 εκατομμυρίων ευρώ για διεθνείς πελάτες.
2. Ποιοι είναι οι πελάτες σας;
Εξετάστε το πελατολόγιό σας συνολικά.
Ρωτήστε:
Οι περισσότεροι πελάτες είναι ιδιώτες;
Πόσες είναι εταιρείες;
Συνεργάζεστε συχνά με ξένους αγοραστές;
Συνεργάζεστε με εταιρείες επενδύσεων;
Αντιμετωπίζετε περιπτώσεις καταπιστευμάτων;
Χρησιμοποιούν οι πελάτες τακτικά εταιρείες χαρτοφυλακίου;
Συνεργάζεστε με επαγγελματίες επενδυτές;
Υπάρχουν περιστασιακά πρόσωπα που κατέχουν πολιτικά ευαίσθητες θέσεις (PEP) μεταξύ των πελατών σας;
Συνεργάζεστε με πελάτες από δικαιοδοσίες που συνδέονται με υψηλότερο κίνδυνο κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες;
Ο σκοπός δεν είναι να χαρακτηριστούν συγκεκριμένοι πελάτες ως ύποπτοι.
Ο σκοπός είναι να κατανοήσετε τους τύπους πελατών με τους οποίους έρχεται συνήθως σε επαφή η επιχείρησή σας.
3. Από πού προέρχονται οι πελάτες και οι συναλλαγές σας;
Η γεωγραφική θέση έχει σημασία.
Ένα μεσιτικό γραφείο θα πρέπει να γνωρίζει:
πού ζουν οι πελάτες της·
πού είναι εγκατεστημένες οι εταιρείες·
πού βρίσκονται οι πραγματικοί δικαιούχοι·
από πού προέρχονται τα κεφάλαια των συναλλαγών·
ποιες χώρες εμφανίζονται τακτικά στις συναλλαγές της·
και αν εμφανίζονται τακτικά δικαιοδοσίες υψηλότερου κινδύνου.
Μια τοπική μεσιτική εταιρεία, της οποίας οι πελάτες, τα ακίνητα και η χρηματοδότηση προέρχονται κατά συντριπτική πλειοψηφία από την εγχώρια αγορά, ενδέχεται να παρουσιάζει ένα συγκεκριμένο είδος γεωγραφικής έκθεσης.
Μια εταιρεία που ειδικεύεται σε διεθνείς επενδύσεις σε ακίνητα μπορεί να έχει μια πολύ διαφορετική γεωγραφική έκθεση.
Καμία από τις δύο δεν είναι αυτόματα σύμφωνη ή μη σύμφωνη με τους κανονισμούς.
Απλώς παρουσιάζουν διαφορετικούς κινδύνους που απαιτούν διαφορετικούς ελέγχους.
4. Με ποιους τύπους ακινήτων ασχολείστε;
Τα χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων έχουν επίσης σημασία.
Σκεφτείτε:
κατοικίες·
εμπορικά ακίνητα·
ακίνητα πολυτελείας·
οικόπεδα·
νέες οικιστικές αναπτύξεις·
επενδυτικά ακίνητα·
ενοικιάσεις υψηλής αξίας·
συναλλαγές σε ακίνητα υπό κατασκευή·
και άλλες κατηγορίες ακινήτων.
Λάβετε επίσης υπόψη τις τυπικές αξίες.
Ένα μεσιτικό γραφείο του οποίου η μέση αξία συναλλαγής ακινήτων είναι 175.000 ευρώ ενδέχεται να έχει διαφορετική έκθεση από μια εταιρεία της οποίας η μέση αξία συναλλαγής είναι 4 εκατομμύρια ευρώ.
Σκοπός του BWRA είναι να αναγνωρίζει αυτές τις διαφορές, αντί να προσποιείται ότι όλες οι επιχειρήσεις του κλάδου των ακινήτων είναι πανομοιότυπες.
5. Με ποιους τύπους συναλλαγών έρχεστε σε επαφή;
Τώρα περάστε από το ακίνητο στην ίδια τη συναλλαγή.
Ρωτήστε:
Οι συναλλαγές είναι συνήθως απλές;
Εμφανίζονται συχνά εταιρικοί αγοραστές;
Αντιμετωπίζετε τακτικά περίπλοκες δομές ιδιοκτησίας;
Οι πελάτες αλλάζουν συχνά τις οντότητες μέσω των οποίων πραγματοποιούν τις αγορές τους;
Είναι συνηθισμένες οι πληρωμές μέσω τρίτων;
Οι συναλλαγές είναι συχνά διασυνοριακές;
Χρησιμοποιούνται ασυνήθιστες δομές χρηματοδότησης;
Οι πελάτες πραγματοποιούν τακτικά αγορές χωρίς ενυπόθηκη χρηματοδότηση;
Πόσο συχνά παρατηρείτε συναλλαγές που αφορούν πολλαπλές δικαιοδοσίες;
Συμβαίνουν εκχωρήσεις, μεταπωλήσεις ή ταχείες αλλαγές ιδιοκτησίας;
Αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους το «Know Your Transaction» (KYT) είναι τόσο σημαντικό στην καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων.
Η φύση της συναλλαγής μπορεί να σας δώσει πληροφορίες που δεν μπορεί να προσφέρει η ταυτοποίηση του πελάτη από μόνη της.
6. Πώς πληρώνονται τα ακίνητα;
Η κατανόηση του τρόπου χρηματοδότησης των συναλλαγών αποτελεί μια άλλη σημαντική διάσταση του κινδύνου.
Σκεφτείτε τι αντιμετωπίζει συνήθως η εταιρεία σας.
Μέσω τραπεζικής χρηματοδότησης;
Ιδιωτική χρηματοδότηση;
Εταιρικά κεφάλαια;
Διεθνείς μεταφορές;
Κεφάλαια από τρίτους;
Πολύπλοκες χρηματοδοτικές δομές;
Συναλλαγές που αφορούν διάφορους λογαριασμούς ή δικαιοδοσίες;
Και πάλι, κανένα από αυτά δεν υποδηλώνει αυτομάτως ξέπλυμα χρήματος.
Ο στόχος είναι να κατανοηθούν τα χαρακτηριστικά της επιχείρησης, ώστε η υπηρεσία να γνωρίζει πότε κάτι αποκλίνει από το συνήθη πρότυπο.
7. Πώς αλληλεπιδράτε με τους πελάτες;
Το AMLR αναφέρεται επίσης στα κανάλια διανομής.
Για μια επιχείρηση ακινήτων, αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν:
την προσωπική επαφή,
απομακρυσμένη εγγραφή νέων πελατών·
ηλεκτρονικό ταχυδρομείο
διαδικτυακές πλατφόρμες·
διεθνείς συστάσεις·
πράκτορες ή μεσάζοντες·
απομακρυσμένες συναλλαγές ακινήτων·
μεθόδους ψηφιακής ταυτοποίησης.
Ένας πελάτης που επισκέπτεται φυσικά το μεσιτικό γραφείο και προσκομίζει τα απαιτούμενα έγγραφα ενδέχεται να δημιουργεί διαφορετικές απαιτήσεις επαλήθευσης σε σύγκριση με έναν πελάτη από το εξωτερικό που διενεργεί ολόκληρη τη συναλλαγή εξ αποστάσεως.
Η BWRA θα πρέπει να αναγνωρίζει αυτές τις διαφορές.
8. Ποιοι έλεγχοι εφαρμόζονται ήδη;
Ο εντοπισμός του κινδύνου αποτελεί μόνο το μισό της διαδικασίας.
Το επόμενο ερώτημα είναι:
«Τι κάνουμε για να τον ελέγξουμε;»
Για παράδειγμα, η επιχείρησή σας μπορεί να διαθέτει:
διαδικασίες ταυτοποίησης πελατών,
ελέγχους πραγματικών δικαιούχων·
έλεγχο πολιτικών προσώπων (PEP)·
έλεγχο κυρώσεων·
βαθμολόγηση κινδύνου πελατών·
διαδικασίες ελέγχου της προέλευσης των κεφαλαίων·
ενισχυμένη δέουσα επιμέλεια·
αξιολόγηση συναλλαγών·
έγκριση από τη διοίκηση για περιπτώσεις υψηλότερου κινδύνου·
εκπαίδευση σε θέματα καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AM
συνεχής παρακολούθηση·
διαδικασίες διατήρησης αρχείων·
διαδικασίες εσωτερικής αναφοράς.
Αυτά είναι τα μέτρα μετριασμού του κινδύνου.
Η BWRA θα πρέπει επομένως να συνδέει:
ΚΙΝΔΥΝΟΣ → ΕΛΕΓΧΟΣ
Για παράδειγμα:
Κίνδυνος
Υψηλό ποσοστό διεθνών εταιρικών αγοραστών.
Μέτρα ελέγχου
Επαλήθευση εταιρικών στοιχείων + ταυτοποίηση πραγματικών δικαιούχων + αξιολόγηση γεωγραφικού κινδύνου + έλεγχος PEP/κυρώσεων + κατάλληλοι έλεγχοι προέλευσης κεφαλαίων.
Αυτή είναι μια προσέγγιση καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) βασισμένη στον κίνδυνο. Εγγενής κίνδυνος και υπολειπόμενος κίνδυνος
Υπάρχει μια άλλη χρήσιμη διάκριση.
ΕΣΩΤΕΡΙΚΟΣ ΚΙΝΔΥΝΟΣ
Ο κίνδυνος που υφίσταται πριν από την εφαρμογή των ελέγχων σας.
Για παράδειγμα:
Η επιχείρησή σας δραστηριοποιείται στον τομέα των διεθνών πολυτελών ακινήτων και διαχειρίζεται τακτικά συναλλαγές υψηλής αξίας στις οποίες εμπλέκονται εταιρικοί αγοραστές.
Αυτό δημιουργεί μια εγγενή έκθεση σε κίνδυνο.
Στη συνέχεια, εφαρμόζετε ελέγχους.
CDD.
Επαλήθευση του τελικού δικαιούχου (UBO).
Έλεγχος PEP.
Έλεγχοι κυρώσεων.
Αξιολόγηση κινδύνου.
Διαδικασίες προέλευσης κεφαλαίων.
KYT.
Ενισχυμένη δέουσα επιμέλεια, όπου απαιτείται.
Παρακολούθηση.
Το ερώτημα που προκύπτει είναι:
«Ποιος κίνδυνος παραμένει μετά από αυτούς τους ελέγχους;»
Αυτό είναι το υπολειπόμενο κίνδυνο σας.
Αυτό έχει σημασία, διότι μια BWRA δεν πρέπει απλώς να δημιουργεί έναν μακρύ κατάλογο κινδύνων.
Πρέπει να βοηθά την επιχείρηση να κατανοήσει:
Ποιοι κίνδυνοι υπάρχουν;
↓
Πόσο σημαντικοί είναι;
↓
Ποιοι έλεγχοι τους αντιμετωπίζουν;
↓
Ποιος κίνδυνος παραμένει;
↓
Χρειαζόμαστε επιπλέον ελέγχους;
Αυτή είναι μια λειτουργική διαδικασία διαχείρισης κινδύνων.
Αλλά πρέπει πραγματικά ένας οργανισμός με ένα μόνο άτομο να κάνει όλα αυτά;
Εδώ είναι που η αρχή της αναλογικότητας της AMLR αποκτά εξαιρετική σημασία.
Ο κανονισμός απαιτεί ρητά τα μέτρα να είναι αναλογικά ως προς:
τη φύση της επιχείρησης·
τον κίνδυνο της δραστηριότητας·
την πολυπλοκότητά της· και
το μέγεθός της.
Το έργο της AMLA για το 2026 σχετικά με τον BWRA ενισχύει αυτή την αρχή.
Τα σχέδια κατευθυντήριων γραμμών της αποσκοπούν στον καθορισμό κοινών ελάχιστων απαιτήσεων, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι οι επιχειρήσεις αναλαμβάνουν την ευθύνη της δικής τους αξιολόγησης και την προσαρμόζουν αναλογικά στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, τους κινδύνους και την πολυπλοκότητά τους.
Ας εξετάσουμε δύο παραδείγματα:
Μια τοπική μεσιτική εταιρεία με έναν μόνο υπάλληλο
Φανταστείτε έναν ανεξάρτητο κτηματομεσίτη με:
έναν ιδιοκτήτη,
χωρίς υπαλλήλους·
κυρίως τοπικές συναλλαγές κατοικιών·
κυρίως ιδιώτες αγοραστές και πωλητές·
μέση αξία συναλλαγών περίπου 250.000 ευρώ·
πολύ περιορισμένη εταιρική δραστηριότητα·
μικρή έκθεση σε διεθνείς πελάτες.
Η διαδικασία BWRA θα μπορούσε να είναι σχετικά απλή. Πρέπει, ωστόσο, να είναι ουσιαστική και τεκμηριωμένη. Δεν υπάρχει όμως λόγος να γίνει η αξιολόγηση περιττά περίπλοκη.
Τώρα ας εξετάσουμε έναν διεθνή όμιλο ακινήτων
Φανταστείτε μια άλλη επιχείρηση με:
20 γραφεία·
250 υπαλλήλους και μεσίτες·
πολυτελή ακίνητα·
διεθνείς αγοραστές·
σημαντική εταιρική ιδιοκτησία·
συχνές διασυνοριακές συναλλαγές·
πελάτες υψηλής καθαρή αξίας·
πολλές χώρες·
πολύπλοκες χρηματοδοτικές ρυθμίσεις.
Η BWRA της θα πρέπει φυσικά να είναι σημαντικά πιο εξελιγμένη.
Περισσότεροι κίνδυνοι.
Περισσότερη τμηματοποίηση.
Περισσότεροι έλεγχοι.
Περισσότερη διακυβέρνηση.
Ενδεχομένως διαφορετικές αξιολογήσεις κινδύνου ανά επιχειρηματική μονάδα ή γεωγραφική περιοχή.
Ίδια υποχρέωση. Διαφορετική εφαρμογή.
Αυτό είναι αναλογικότητα.
Δεν σημαίνει: «Οι μικρές επιχειρήσεις δεν χρειάζονται AML».
Σημαίνει: Το πλαίσιο AML πρέπει να ταιριάζει στην πραγματική επιχείρηση.
Η αξιολόγηση κινδύνου σε επίπεδο επιχείρησης δεν μπορεί να αντιγραφεί από άλλο οργανισμό
Αυτό είναι ένα άλλο σημαντικό σημείο.
Φανταστείτε δύο οργανισμούς που λειτουργούν στην ίδια οδό.
Μπορεί να φαίνονται σχεδόν πανομοιότυπες.
Όμως:
Ο Οργανισμός Α ασχολείται κυρίως με τοπικούς πωλητές κατοικιών.
Το μεσιτικό γραφείο Β ειδικεύεται σε ξένους επενδυτές ακινήτων που αγοράζουν μέσω εταιρικών δομών.
Οι κίνδυνοι που αντιμετωπίζουν σε σχέση με την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) είναι
Επομένως, τα BWRAs τους θα πρέπει επίσης να είναι διαφορετικά.
Ένα γενικό έγγραφο που έχει ληφθεί από το διαδίκτυο δεν μπορεί να περιγράψει αυτόματα το προφίλ κινδύνου καμίας από τις δύο επιχειρήσεις.
Η τρέχουσα προσέγγιση του AMLA τονίζει ρητά ότι οι ίδιες οι υπόχρεες οντότητες πρέπει να αναλάβουν την ευθύνη για τη δική τους BWRA.
Αυτό είναι λογικό.
Κανείς δεν κατανοεί τις δραστηριότητες μιας επιχείρησης ακινήτων καλύτερα από την ίδια την επιχείρηση.
Και η BWRA δεν μπορεί απλώς να δημιουργηθεί μία φορά
Ο κανονισμός AMLR απαιτεί η Αξιολόγηση Κινδύνου σε Επίπεδο Επιχείρησης να:
τεκμηριωμένη·
να ενημερώνεται τακτικά και
να επανεξετάζεται τακτικά.
Απαιτείται επίσης επανεξέταση όταν εσωτερικά ή εξωτερικά γεγονότα επηρεάζουν ουσιωδώς το προφίλ κινδύνου της επιχείρησης.
Φανταστείτε μια εταιρεία που ιστορικά ασχολούνταν μόνο με τοπικές συναλλαγές κατοικιών.
Στη συνέχεια, αποφασίζει να εισέλθει στην αγορά πολυτελών ακινήτων.
Ή αρχίζει να προσελκύει πελάτες από διάφορες νέες χώρες.
Ή να εφαρμόζει ένα μοντέλο εξ αποστάσεως διαδικτυακών πωλήσεων.
Ή αρχίζει να διαχειρίζεται επενδυτικές συναλλαγές μέσω εταιρικών δομών.
Το προφίλ κινδύνου της έχει αλλάξει.
Επομένως, θα πρέπει να αλλάξει και το BWRA της.
Το AMLR προχωράει ακόμη πιο μακριά.
Πριν από την εισαγωγή νέων προϊόντων, υπηρεσιών, επιχειρηματικών πρακτικών ή διαύλων διανομής — ή πριν από την είσοδο σε νέα τμήματα πελατών ή γεωγραφικές περιοχές — πρέπει να προσδιορίζονται και να αξιολογούνται οι σχετικοί κίνδυνοι AML.
Με άλλα λόγια:
Η αξιολόγηση κινδύνου πρέπει να γίνει μέρος του επιχειρηματικού σχεδιασμού.
Όχι απλώς διοικητική διαδικασία συμμόρφωσης.
Πώς, λοιπόν, πρέπει μια επιχείρηση του κλάδου των ακινήτων να δημιουργήσει στην πράξη το BWRA της;
Μια πρακτική διαδικασία μπορεί να έχει ως εξής:
ΒΗΜΑ 1 — Περιγράψτε την επιχείρησή σας
Τι δραστηριότητα ασκείτε;
Πού;
Για ποιον;
Με τι αξίες συναλλαγών;
ΒΗΜΑ 2 — Προσδιορίστε τους τομείς κινδύνου
Εξετάστε:
Πελάτες
Γεωγραφικές περιοχές
Υπηρεσίες
Ακίνητα
Συναλλαγές
Κανάλια διανομής
Μορφές πληρωμών και χρηματοδότησης
Έκθεση σε κυρώσεις
ΒΗΜΑ 3 — Προσδιορισμός των επιμέρους παραγόντων κινδύνου
Ποια χαρακτηριστικά αυξάνουν ή μειώνουν τον κίνδυνο;
ΒΗΜΑ 4 — Προσδιορίστε τον εγγενή κίνδυνο
Αξιολογήστε την έκθεση πριν από την εφαρμογή των ελέγχων.
Για παράδειγμα:
ΧΑΜΗΛΟΣ
ΜΕΣΟ
ΥΨΗΛΟΣ
ή άλλη τεκμηριωμένη μεθοδολογία κατάλληλη για την επιχείρηση.
ΒΗΜΑ 5 — Προσδιορίστε τα μέτρα ελέγχου σας
Ποιες διαδικασίες μειώνουν επί του παρόντος αυτούς τους κινδύνους;
ΒΗΜΑ 6 — Αξιολογήστε εάν αυτοί οι έλεγχοι είναι επαρκείς
Ένας έλεγχος που υπάρχει μόνο στα χαρτιά δεν σημαίνει απαραίτητα ότι είναι αποτελεσματικός.
Ρωτήστε:
Εφαρμόζεται στην πράξη;
Έχει τεκμηριωθεί;
Το κατανοούν όλοι;
Μπορεί να αποδειχθεί η συμμόρφωση με αυτό;
ΒΗΜΑ 7 — Προσδιορίστε τον υπολειπόμενο κίνδυνο
Μετά την εφαρμογή αυτών των ελέγχων, ποιο κίνδυνο παραμένει;
ΒΗΜΑ 8 — Προσδιορισμός των κενών
Σε ποια σημεία χρειάζεται η επιχείρηση:
καλύτερες διαδικασίες;
καλύτερη τεκμηρίωση;
επιπλέον έλεγχο;
επιπλέον εκπαίδευση;
αυστηρότερη αξιολόγηση των συναλλαγών;
Περισσότερη εποπτεία από τη διοίκηση;
ΒΗΜΑ 9 — Δημιουργία σχεδίου δράσης
Η BWRA πρέπει να οδηγήσει σε δράση.
Δεν πρέπει απλώς να καταλήξει σε ένα έγγραφο.
ΒΗΜΑ 10 — Επανεξέτασή της
Ενημερώστε την αξιολόγηση καθώς αλλάζει το επιχειρηματικό περιβάλλον ή το περιβάλλον κινδύνου.
Αυτό ακούγεται λογικό. Το να το κάνετε σωστά, όμως, είναι πιο δύσκολο.
Και ακριβώς σε αυτό το σημείο πολλές μικρότερες επιχειρήσεις του κλάδου των ακινήτων αντιμετωπίζουν δυσκολίες.
Μια μεγάλη επιχείρηση μπορεί να διαθέτει:
τμήμα συμμόρφωσης,
ειδικούς σε θέματα κινδύνου·
νομικούς συμβούλους·
υπεύθυνους για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML
εσωτερικό έλεγχο·
εξειδικευμένο λογισμικό.
Ένα μεσιτικό γραφείο με δύο άτομα προσωπικό συνήθως δεν διαθέτει κανένα από αυτά.
Ωστόσο, χρειάζεται έναν βάσιμο τρόπο να απαντήσει στα εξής ερωτήματα:
Ποιοι είναι οι κίνδυνοι AML που αντιμετωπίζουμε;
Πώς τους προσδιορίσαμε;
Ποιοι έλεγχοι τα αντιμετωπίζουν;
Και μπορούμε να το αποδείξουμε;
Γι' αυτό το λόγο, η Immosurance καθοδηγεί τον κλάδο των ακινήτων βήμα προς βήμα στη διαδικασία της Εκτίμησης Κινδύνου σε επίπεδο επιχείρησης.
Αντί να περιμένουμε από έναν κτηματομεσίτη να ερμηνεύσει το Άρθρο 10 του AMLR και να δημιουργήσει μια μεθοδολογία διαχείρισης κινδύνων από το μηδέν, η Immosurance διαμορφώνει τη διαδικασία με βάση τις πραγματικές συνθήκες μιας επιχείρησης ακινήτων.
Η επιχείρηση καθοδηγείται στους σχετικούς τομείς κινδύνου.
Η ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ ΣΑΣ
Ποιες δραστηριότητες ασκείτε;
↓
ΟΙ ΠΕΛΑΤΕΣ ΣΑΣ
Με ποιους συνεργάζεστε συνήθως;
↓
Η ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΗ ΣΑΣ ΕΚΘΕΣΗ
Από πού προέρχονται οι πελάτες, οι εταιρείες και τα κεφάλαια;
↓
ΟΙ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΕΣ ΣΑΣ ΣΤΟΝ ΤΟΜΕΑ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Με ποια ακίνητα και υπηρεσίες ασχολείστε;
↓
ΟΙ ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ΣΑΣ
Ποιοι τύποι συναλλαγών πραγματοποιούνται συνήθως;
↓
ΟΙ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΚΙΝΔΥΝΟΥ ΣΑΣ
Πού βρίσκονται τα τρωτά σας σημεία;
↓
ΟΙ ΕΛΕΓΧΟΙ ΣΑΣ
Τι κάνετε για να τα μετριάσετε;
↓
Ο ΥΠΟΛΕΙΠΤΙΚΟΣ ΚΙΝΔΥΝΟΣ ΣΑΣ
Τι απομένει μετά από αυτούς τους ελέγχους;
↓
ΟΙ ΕΝΕΡΓΕΙΕΣ ΣΑΣ
Σε ποια σημεία χρειάζεται ενίσχυση το πλαίσιο καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες;
Το αποτέλεσμα δεν είναι απλώς ένα ακόμη έντυπο συμμόρφωσης.
Αποτελεί το θεμέλιο του πλαισίου καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες της εταιρείας.
Και όλα τα υπόλοιπα πρέπει να απορρέουν από αυτό
Αυτό είναι ίσως το πιο σημαντικό σημείο.
Η αξιολόγηση κινδύνου σε επίπεδο επιχείρησης δεν πρέπει να υπάρχει ξεχωριστά από την υπόλοιπη συμμόρφωση με την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.
Θα πρέπει να καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο η επιχείρηση διαμορφώνει:
την εσωτερική πολιτική της για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML)·
τις διαδικασίες δέουσας επιμέλειας έναντι των πελατών της·
την αξιολόγηση κινδύνου πελατών της·
την ενισχυμένη διαδικασία δέουσας επιμέλειας·
τους ελέγχους για τα ΠΠΠ και τις κυρώσεις·
τις διαδικασίες «Γνώρισε τη Συναλλαγή σου» (Know Your Transaction)
την παρακολούθηση·
την εκπαίδευσή της·
και τους εσωτερικούς ελέγχους.
Σκεφτείτε τον BWRA ως το πρώτο επίπεδο:
ΓΝΩΡΙΖΕ ΤΗΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ ΣΟΥ
↓
Γνωρίστε τον Πελάτη σας
↓
Γνωρίστε τον πραγματικό δικαιούχο
↓
Γνωρίστε τον κίνδυνο
↓
Γνωρίστε τη συναλλαγή σας
↓
Εφαρμόστε τους κατάλληλους ελέγχους
↓
Τεκμηριώστε την απόφαση
↓
Αποδείξτε τη συμμόρφωση
Γι' αυτό ακριβώς είναι τόσο σημαντική η BWRA.
Μετατρέπει την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) από μια συλλογή γενικών υποχρεώσεων σε ένα πλαίσιο συμμόρφωσης που αντανακλά πραγματικά τη δραστηριότητα της επιχείρησης.
Ένας μεσίτης ή 500 — ξεκινήστε από το ίδιο σημείο
Η αξιολόγηση για ένα μεσιτικό γραφείο ενός ατόμου μπορεί να είναι πολύ απλούστερη από την αξιολόγηση για έναν πολυεθνικό όμιλο ακινήτων.
Και έτσι ακριβώς πρέπει να είναι. Ωστόσο, και οι δύο πρέπει να είναι σε θέση να απαντήσουν στο ίδιο θεμελιώδες ερώτημα:
«Κατανοούμε τους κινδύνους νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες που δημιουργούνται από την επιχειρηματική δραστηριότητα που ασκούμε;»
Εάν η απάντηση είναι ναι, η συμμόρφωση με την AML μπορεί να οικοδομηθεί γύρω από αυτούς τους κινδύνους.
Αν η απάντηση είναι «όχι», η διενέργεια μεμονωμένων ελέγχων KYC δεν μπορεί να λύσει το υποκείμενο πρόβλημα.
Διότι, προτού μπορέσετε να γνωρίσετε σωστά τον πελάτη σας (Know Your Customer), πρέπει πρώτα να ΓΝΩΡΙΖΕΤΕ ΤΗΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ ΣΑΣ.
Η Immosurance σας καθοδηγεί σε αυτό — βήμα προς βήμα.
Από την κατανόηση του επιχειρηματικού σας κινδύνου έως τη δημιουργία ενός δομημένου, αποδεδειγμένου πλαισίου καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, σχεδιασμένου ειδικά για τον κλάδο των ακινήτων.
Immosurance — συμμόρφωση ειδικά σχεδιασμένη για τον κλάδο των ακινήτων.
#AMLR #AMLA #AML #BusinessWideRiskAssessment #BWRA #RealEstate #RealEstateCompliance #AntiMoneyLaundering #KYB #KYC #KYT #CDD #Compliance #RegTech #Immosurance