Was ist eine unternehmensweite Risikobewertung – und wie sollte ein Immobilienunternehmen diese durchführen?

Ob ein Makler oder 500 Mitarbeiter: Im Rahmen der AMLR beginnt die Einhaltung der Vorschriften damit, die Risiken des eigenen Unternehmens zu verstehen.

Bevor Sie einen Kunden angemessen bewerten können, müssen Sie zunächst Ihr eigenes Unternehmen verstehen.

Das ist das Prinzip hinter der unternehmensweiten Risikobewertung – BWRA.

Ab 2027, wenn die Verordnung (EU) 2024/1624 – die neue EU-Geldwäschebekämpfungsverordnung (AMLR) – in Kraft tritt, wird dies zu einem besonders wichtigen Bestandteil des AML-Rahmens für verpflichtete Unternehmen, einschließlich Immobilienfachleute.

Das Konzept klingt kompliziert.

Das muss es aber nicht sein.

Im Kern beantwortet eine unternehmensweite Risikobewertung eine grundlegende Frage:

„Wo könnte mein Immobilienunternehmen realistisch gesehen dem Risiko der Geldwäsche oder der Terrorismusfinanzierung ausgesetzt sein?“

Nicht dort, wo der Immobiliensektor im Allgemeinen Risiken ausgesetzt ist.

Nicht das, was eine allgemeine AML-Vorlage vorsieht.

Sondern:

Diese Unterscheidung ist von grundlegender Bedeutung.

Beginnen Sie mit Ihrem eigenen Unternehmen – nicht mit Ihren Kunden

Viele Unternehmen gehen instinktiv davon aus, dass Geldwäschebekämpfung mit folgendem Satz beginnt:

„Identifizieren Sie den Kunden.“

In einem ordnungsgemäßen, risikobasierten AML-Rahmenwerk gibt es jedoch einen Schritt, der dem vorausgeht.

Das Unternehmen selbst muss seine Risiken kennen.

Artikel 10 der AMLR verpflichtet die betroffenen Unternehmen, die Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsrisiken, denen sie ausgesetzt sind, sowie Risiken im Zusammenhang mit der Nichtumsetzung oder Umgehung gezielter Finanzsanktionen zu identifizieren und zu bewerten.

Die Verordnung besagt ausdrücklich, dass die Maßnahmen in einem angemessenen Verhältnis zur Art des Unternehmens, seinen Risiken und seiner Komplexität sowie seiner Größe stehen sollten.

Das ist für die Immobilienbranche von entscheidender Bedeutung.

Denn eine Ein-Personen-Wohnimmobilienagentur in einem kleinen lokalen Markt weist nicht dasselbe Risikoprofil auf wie ein internationaler Luxusimmobilienkonzern, der in zehn Ländern tätig ist.

Dennoch können beide zu den verpflichteten Unternehmen gehören.

Das Ziel lautet also nicht: ein identisches AML-System für alle.

Es lautet vielmehr: Ein Geldwäschebekämpfungssystem, das den Risiken des jeweiligen Unternehmens angemessen ist.

Genau das soll mit der BWRA erreicht werden.

Das Geldwäschebekämpfungsgesetz (AMLA) beschreibt die unternehmensweite Risikobewertung (BWRA) als zentralen Bestandteil des risikobasierten Ansatzes.

Ihr Zweck besteht darin, einem Verpflichteten zu ermöglichen, die Risiken zu verstehen, die sich aus Bereichen wie den folgenden ergeben:

• sein Geschäftsmodell;

• seine Kunden;

• seine Produkte und Dienstleistungen;

• seine Transaktionen;

• seine Vertriebskanäle; und

• seine geografische Präsenz.

Für Immobilienunternehmen sind diese Konzepte von großer praktischer Bedeutung.

1. Um welche Art von Immobilienunternehmen handelt es sich bei Ihnen?

Fangen Sie mit den Grundlagen an.

Sind Sie:

• ein unabhängiger Immobilienmakler?

• eine Wohnimmobilienagentur?

• eine Vermietungsagentur?

• ein Spezialist für Luxusimmobilien?

• eine Gewerbeimmobilienagentur?

• ein Bauträger?

• ein internationales Maklerunternehmen?

• ein Franchise-Unternehmen?

• ein Vermittler für Immobilieninvestitionen?

• ein Unternehmen mit mehreren Niederlassungen?

Die Art der Risiken, denen das Unternehmen ausgesetzt ist, hängt von seiner Geschäftstätigkeit ab.

Eine Agentur, die vor Ort Wohnimmobilien im Wert von 200.000 € verkauft, ist naturgemäß mit einem anderen Risikoumfeld konfrontiert als eine Agentur, die regelmäßig Villen im Wert von 5 Millionen € für internationale Kunden vermittelt.

2. Wer sind Ihre Kunden?

Betrachten Sie Ihren Kundenstamm als Ganzes.

Fragen Sie sich:

• Sind die meisten Kunden Privatpersonen?

• Wie viele sind Unternehmen?

• Haben Sie häufig mit ausländischen Käufern zu tun?

• Arbeiten Sie mit Investmentgesellschaften zusammen?

• Haben Sie mit Treuhandgesellschaften zu tun?

• Nutzen Kunden regelmäßig Holdinggesellschaften?

• Haben Sie mit professionellen Anlegern zu tun?

• Gehören gelegentlich politisch exponierte Personen zu Ihrem Kundenstamm?

• Arbeiten Sie mit Kunden aus Ländern zusammen, die mit einem erhöhten Geldwäscherisiko verbunden sind?

Es geht nicht darum, bestimmte Kunden als verdächtig zu stempeln.

Ziel ist es vielmehr, zu verstehen, mit welchen Arten von Kunden Ihr Unternehmen normalerweise zu tun hat.

3. Woher stammen Ihre Kunden und Transaktionen?

Die geografische Herkunft spielt eine Rolle.

Eine Immobilienagentur sollte wissen:

• wo ihre Kunden wohnen;

• wo Unternehmen ihren Sitz haben;

• wo sich die wirtschaftlichen Eigentümer befinden;

• woher die Transaktionsgelder stammen;

• in welchen Ländern ihre Transaktionen regelmäßig stattfinden;

• und ob regelmäßig Länder mit höherem Risiko auftreten.

Eine lokale Agentur, deren Kunden, Immobilien und Finanzmittel überwiegend aus dem Inland stammen, weist möglicherweise eine bestimmte Art von geografischem Engagement auf.

Eine Agentur, die sich auf internationale Anlageimmobilien spezialisiert hat, weist möglicherweise ein ganz anderes geografisches Engagement auf.

Keine der beiden entspricht automatisch den Vorschriften oder verstößt gegen diese.

Sie weisen lediglich unterschiedliche Risiken auf, die unterschiedliche Kontrollmaßnahmen erfordern.

4. Mit welchen Arten von Immobilien haben Sie zu tun?

Auch die Merkmale des Immobilienmarktes spielen eine Rolle.

Bedenken Sie:

• Wohnimmobilien;

• Gewerbeimmobilien;

• Luxusimmobilien;

• Grundstücke;

• Neubauprojekte;

• Renditeobjekte;

• hochpreisige Mietobjekte;

• Off-Plan-Transaktionen;

• sowie weitere Immobilienkategorien.

Berücksichtigen Sie auch typische Werte.

Eine Agentur, deren durchschnittlicher Immobilientransaktionswert bei 175.000 € liegt, weist möglicherweise ein anderes Risiko auf als ein Unternehmen, dessen durchschnittlicher Transaktionswert bei 4 Millionen € liegt.

Der Zweck der BWRA besteht darin, diese Unterschiede anzuerkennen, anstatt so zu tun, als seien alle Immobilienunternehmen identisch.

5. Mit welchen Arten von Transaktionen haben Sie zu tun?

Wenden Sie sich nun von der Immobilie selbst der Transaktion zu.

Fragen Sie:

• Sind die Transaktionen in der Regel unkompliziert?

• Treten häufig gewerbliche Käufer auf?

• Haben Sie regelmäßig mit komplexen Eigentumsverhältnissen zu tun?

• Wechseln Kunden häufig die kaufende juristische Person?

• Sind Zahlungen über Dritte üblich?

• Sind die Transaktionen häufig grenzüberschreitend?

• Werden ungewöhnliche Finanzierungsstrukturen genutzt?

• Kaufen Kunden regelmäßig ohne Hypothekenfinanzierung?

• Wie oft kommen Transaktionen vor, die mehrere Rechtsordnungen betreffen?

• Kommen Abtretungen, Weiterverkäufe oder schnelle Eigentümerwechsel vor?

Dies ist ein Grund, warum „Know Your Transaction“ – KYT – im Bereich der Geldwäschebekämpfung im Immobilienbereich so wichtig ist.

Die Art der Transaktion kann Ihnen Informationen liefern, die die Kundenidentifizierung allein nicht liefern kann.

6. Wie werden Immobilien bezahlt?

Zu verstehen, wie Transaktionen finanziert werden, ist ein weiterer wichtiger Risikofaktor.

Berücksichtigen Sie, womit Ihre Agentur normalerweise zu tun hat.

• Bankfinanzierung?

• Private Finanzierung?

• Unternehmensmittel?

• Internationale Überweisungen?

• Mittel von Dritten?

• Komplexe Finanzierungsstrukturen?

• Transaktionen, an denen mehrere Konten oder Rechtsordnungen beteiligt sind?

Auch hier gilt: Keiner dieser Punkte deutet automatisch auf Geldwäsche hin.

Das Ziel besteht darin, die Merkmale des Geschäfts zu verstehen, damit die Behörde erkennt, wenn etwas vom üblichen Muster abweicht.

7. Wie interagieren Sie mit Kunden?

AMLR bezieht sich auch auf Vertriebskanäle.

Für ein Immobilienunternehmen könnte dies Folgendes umfassen:

• persönlichen Kontakt;

• Onboarding aus der Ferne;

• E-Mail;

• Online-Plattformen;

• internationale Empfehlungen;

• Makler oder Vermittler;

• Immobilientransaktionen aus der Ferne;

• digitale Identifizierungsmethoden.

Ein Kunde, der die Agentur persönlich besucht und Unterlagen vorlegt, kann andere Überprüfungsaspekte mit sich bringen als ein Kunde aus dem Ausland, der die gesamte Transaktion aus der Ferne abwickelt.

Die BWRA sollte diese Unterschiede berücksichtigen.

8. Über welche Kontrollmaßnahmen verfügen Sie bereits?

Die Identifizierung von Risiken ist nur die halbe Miete.

Die nächste Frage lautet:

„Was tun wir, um das Risiko zu kontrollieren?“

Beispielsweise verfügt Ihr Unternehmen möglicherweise über:

• Verfahren zur Kundenidentifizierung;

• Prüfungen der wirtschaftlichen Eigentümer;

• PEP-Prüfungen;

• Sanktionsprüfungen;

• Risikobewertung von Kunden;

• Verfahren zur Herkunft der Gelder;

• erweiterte Sorgfaltsprüfung;

• Transaktionsbewertung;

• Genehmigung durch die Geschäftsleitung bei Fällen mit erhöhtem Risiko;

• Schulungen zur Geldwäschebekämpfung;

• laufende Überwachung;

• Verfahren zur Aufbewahrung von Unterlagen;

• interne Meldeverfahren.

Dies sind Ihre Maßnahmen zur Risikominderung.

Die BWRA sollte daher Folgendes miteinander verknüpfen:

Zum Beispiel:

Risiko

Hoher Anteil internationaler Unternehmenskunden.

Kontrollmaßnahmen

Unternehmensüberprüfung + Feststellung der wirtschaftlichen Eigentümer + geografische Risikobewertung + PEP-/Sanktionsprüfung + angemessene Herkunftsprüfung der Geldmittel.

Das ist ein risikobasierter AML-Ansatz. Inhärentes Risiko und Restrisiko

Es gibt noch eine weitere nützliche Unterscheidung.

Das Risiko, das bereits vor der Anwendung Ihrer Kontrollmaßnahmen besteht.

Beispiel:

• Ihr Unternehmen ist im internationalen Luxusimmobilienbereich tätig und wickelt regelmäßig hochvolumige Transaktionen mit Unternehmenskunden ab.

• Dadurch entsteht ein inhärentes Risiko.

• Anschließend wenden Sie Kontrollmaßnahmen an.

• CDD.

• Überprüfung der wirtschaftlich berechtigten Person (UBO).

• PEP-Prüfung.

• Sanktionsprüfungen.

• Risikobewertung.

• Verfahren zur Herkunftsfeststellung.

• KYT.

• Verstärkte Sorgfaltspflicht, sofern erforderlich.

• Überwachung.

Es stellt sich dann die Frage:

„Welches Risiko verbleibt nach diesen Kontrollen?“

Das ist Ihr Restrisiko.

Dies ist wichtig, da eine BWRA nicht einfach nur eine lange Liste von Risiken erstellen sollte.

Sie sollte dem Unternehmen helfen zu verstehen:

Das ist ein funktionierender Risikomanagementprozess.

Hier kommt dem Verhältnismäßigkeitsprinzip der AMLR eine entscheidende Bedeutung zu.

Die Verordnung verlangt ausdrücklich, dass die Maßnahmen in einem angemessenen Verhältnis stehen zu:

• der Art des Geschäfts;

• seinem Risiko;

• seiner Komplexität; und

• seiner Größe.

Die Arbeit der AMLA im Jahr 2026 zum BWRA bekräftigt diesen Grundsatz.

Die Richtlinienentwürfe der AMLA zielen darauf ab, gemeinsame Mindestanforderungen festzulegen und gleichzeitig sicherzustellen, dass Unternehmen die Verantwortung für ihre eigene Bewertung übernehmen und diese entsprechend ihren individuellen Merkmalen, Risiken und ihrer Komplexität gestalten.

Betrachten wir dazu zwei Beispiele:

Stellen Sie sich einen unabhängigen Immobilienmakler vor mit:

• einem Inhaber;

• keine Mitarbeiter;

• vorwiegend lokale Wohnimmobilientransaktionen;

• überwiegend private Käufer und Verkäufer;

• durchschnittliche Transaktionswerte um die 250.000 €;

• sehr begrenzte Geschäftstätigkeit;

• geringer Kontakt zu internationalen Kunden.

Die BWRA könnte hier relativ einfach ausfallen. Sie muss dennoch aussagekräftig sein und dokumentiert werden. Es gibt jedoch keinen Grund, die Bewertung unnötig komplex zu gestalten.

Stellen Sie sich ein anderes Unternehmen vor mit:

• 20 Niederlassungen;

• 250 Mitarbeitern und Maklern;

• Luxusimmobilien;

• internationale Käufer;

• erheblichen Unternehmensbeteiligungen;

• häufige grenzüberschreitende Transaktionen;

• vermögende Kunden;

• mehrere Länder;

• komplexe Finanzierungsvereinbarungen.

Dementsprechend muss das BWRA natürlich wesentlich ausgefeilter sein.

• Mehr Risiken.

• Mehr Segmentierung.

• Mehr Kontrollen.

• Mehr Governance.

• Möglicherweise unterschiedliche Risikobewertungen in den verschiedenen Geschäftsbereichen oder geografischen Regionen.

• Gleiche Verpflichtung. Unterschiedliche Umsetzung.

Das ist Verhältnismäßigkeit.

Das bedeutet nicht: „Kleine Unternehmen brauchen keine Geldwäschebekämpfung.“

Es bedeutet: Das AML-Rahmenwerk sollte auf das jeweilige Geschäft zugeschnitten sein.

Die unternehmensweite Risikobewertung kann nicht einfach von einer anderen Behörde kopiert werden.

Das ist ein weiterer wichtiger Punkt.

Stellen Sie sich zwei Unternehmen vor, die in derselben Straße ansässig sind.

Sie mögen fast identisch erscheinen.

Aber:

Agentur A betreut hauptsächlich lokale Verkäufer von Wohnimmobilien.

Agentur B ist auf ausländische Immobilieninvestoren spezialisiert, die über Unternehmensstrukturen kaufen.

Ihre Geldwäscherisiken sind unterschiedlich.

Daher sollten auch ihre BWRAs unterschiedlich sein.

Ein aus dem Internet heruntergeladenes Standarddokument kann nicht automatisch das Risikoprofil eines der beiden Unternehmen beschreiben.

Der aktuelle Ansatz des Geldwäschereigesetzes (GwG) betont ausdrücklich, dass die meldepflichtigen Stellen selbst die Verantwortung für ihre BWRA übernehmen müssen.

Das ist sinnvoll.

Niemand versteht die Aktivitäten eines Immobilienunternehmens besser als das Unternehmen selbst.

Und die unternehmensweite Risikobewertung kann nicht einfach einmalig erstellt werden

Die AMLR schreibt vor, dass die unternehmensweite Risikobewertung:

• dokumentiert;

• auf dem neuesten Stand gehalten; und

• regelmäßig überprüft werden.

Eine Überprüfung ist auch erforderlich, wenn interne oder externe Ereignisse das Risikoprofil des Unternehmens wesentlich beeinflussen.

Stellen Sie sich eine Agentur vor, die in der Vergangenheit ausschließlich lokale Wohnimmobilientransaktionen abgewickelt hat.

Dann beschließt sie, in den Luxusmarkt einzusteigen.

• Oder sie beginnt, Kunden aus mehreren neuen Ländern zu gewinnen.

• Oder ein Online-Vertriebsmodell mit Fernabsatz einführt.

• Oder sie beginnt, Investitionstransaktionen über Unternehmensstrukturen abzuwickeln.

Ihr Risikoprofil hat sich verändert.

Daher sollte sich auch sein BWRA ändern.

Die AMLR geht noch einen Schritt weiter.

Vor der Einführung neuer Produkte, Dienstleistungen, Geschäftspraktiken oder Vertriebskanäle – oder vor dem Eintritt in neue Kundensegmente oder geografische Gebiete – müssen relevante AML-Risiken identifiziert und bewertet werden.

Mit anderen Worten:

• Die Risikobewertung sollte Teil der Geschäftsplanung werden.

• Nicht nur Teil der Compliance-Verwaltung.

Wie sollte ein Immobilienunternehmen also konkret seine BWRA erstellen?

Ein praktischer Prozess könnte wie folgt aussehen:

SCHRITT 1 – Beschreiben Sie Ihr Unternehmen

• Was machen Sie?

• Wo?

• Für wen?

• In welcher Größenordnung?

SCHRITT 2 – Identifizieren Sie Ihre Risikobereiche

Beachten Sie:

• Kunden

• Regionen

• Dienstleistungen

• Immobilien

• Transaktionen

• Vertriebskanäle

• Zahlungs- und Finanzierungsmuster

• Sanktionsrisiko

SCHRITT 3 – Identifizieren Sie die einzelnen Risikofaktoren

Welche Merkmale erhöhen oder verringern das Risiko?

SCHRITT 4 – Bestimmen Sie Ihr inhärentes Risiko

Bewerten Sie das Risiko vor der Einführung von Kontrollmaßnahmen.

Beispiel:

• NIEDRIG

• MITTEL

• HOCH

oder eine andere, für das Unternehmen geeignete und dokumentierte Methode.

SCHRITT 5 – Identifizieren Sie Ihre Kontrollmaßnahmen

Welche Verfahren mindern derzeit diese Risiken?

SCHRITT 6 – Bewerten Sie, ob diese Kontrollmaßnahmen angemessen sind

Eine auf dem Papier vorhandene Kontrollmaßnahme bedeutet nicht zwangsläufig, dass sie wirksam ist.

Fragen Sie sich:

• Wird sie tatsächlich umgesetzt?

• Wird sie dokumentiert?

• Verstehen alle sie?

• Lässt sich die Einhaltung nachweisen?

SCHRITT 7 – Bestimmung des Restrisikos

Welches Risiko bleibt nach Anwendung dieser Kontrollmaßnahmen bestehen?

SCHRITT 8 – Lücken identifizieren

Wo benötigt das Unternehmen:

• bessere Verfahren?

• eine bessere Dokumentation?

• zusätzliche Überprüfungen?

• zusätzliche Schulungen?

• eine strengere Transaktionsprüfung?

• Mehr Aufsicht durch das Management?

SCHRITT 9 – Erstellen Sie einen Aktionsplan

Die BWRA sollte zu konkreten Maßnahmen führen.

Es geht nicht nur darum, ein Dokument zu erstellen.

SCHRITT 10 – Überprüfen Sie die Bewertung

Aktualisieren Sie die Bewertung, sobald sich das Geschäftsumfeld oder das Risikoumfeld ändert.

Das klingt logisch. Es richtig umzusetzen, ist jedoch schwieriger.

Und genau hier stoßen viele kleinere Immobilienunternehmen auf Schwierigkeiten.

Ein großes Unternehmen verfügt möglicherweise über:

• eine Compliance-Abteilung;

• Risikospezialisten;

• Rechtsberater;

• AML-Beauftragte;

• eine interne Revision;

• spezielle Software.

Eine Immobilienagentur mit zwei Mitarbeitern verfügt in der Regel über nichts davon.

Dennoch muss sie eine stichhaltige Antwort auf folgende Frage geben:

• Was sind unsere AML-Risiken?

• Wie haben wir diese ermittelt?

• Mit welchen Kontrollmaßnahmen werden sie angegangen?

• Und können wir das nachweisen?

Aus diesem Grund führt Immosurance das Immobilienunternehmen Schritt für Schritt durch die unternehmensweite Risikobewertung.

Anstatt von einem Immobilienmakler zu erwarten, dass er Artikel 10 der AMLR auslegt und eine Risikomethodik von Grund auf neu entwickelt, strukturiert Immosurance den Prozess entsprechend den Gegebenheiten eines Immobilienunternehmens.

Das Unternehmen wird durch die relevanten Risikobereiche geführt.

Wo muss Ihr AML-Rahmenwerk gestärkt werden?

Das Ergebnis ist nicht nur ein weiteres Compliance-Formular.

Es wird zur Grundlage des AML-Rahmenwerks des Unternehmens.

Und alles andere sollte sich daraus ableiten

Das ist vielleicht der wichtigste Punkt.

Die unternehmensweite Risikobewertung sollte nicht losgelöst vom Rest der AML-Compliance betrachtet werden.

Sie sollte bestimmen, wie das Unternehmen Folgendes gestaltet:

• seine interne AML-Richtlinie;

• seine Verfahren zur Kundenidentifizierung;

• seine Kundenrisikobewertung;

• seine verstärkte Sorgfaltsprüfung;

• seine Kontrollen in Bezug auf politisch exponierte Personen (PEP) und Sanktionen;

• seine „Know Your Transaction“-Prozesse;

• seine Überwachung;

• seine Schulungen;

• sowie seine internen Kontrollen.

Stellen Sie sich das BWRA als erste Ebene vor:

Deshalb ist das BWRA so wichtig.

Sie verwandelt die Geldwäschebekämpfung von einer Ansammlung allgemeiner Verpflichtungen in ein Compliance-Rahmenwerk, das die Geschäftstätigkeit tatsächlich widerspiegelt.

Ob ein Makler oder 500 – alle fangen am selben Punkt an

Die Bewertung für eine Ein-Personen-Immobilienagentur mag wesentlich einfacher sein als die Bewertung für einen multinationalen Immobilienkonzern.

Und genau so sollte es auch sein. Doch beide sollten in der Lage sein, dieselbe grundlegende Frage zu beantworten:

„Verstehen wir die Geldwäscherisiken, die durch unsere tatsächliche Geschäftstätigkeit entstehen?“

Lautet die Antwort „Ja“, kann die AML-Compliance auf diese Risiken ausgerichtet werden.

Lautet die Antwort „Nein“, können einzelne KYC-Prüfungen das zugrunde liegende Problem nicht lösen.

Denn bevor Sie Ihren Kunden richtig kennenlernen können, müssen Sie zunächst IHR GESCHÄFT KENNEN.

Immosurance begleitet Sie dabei – Schritt für Schritt.

Vom Verständnis Ihres Geschäftsrisikos bis hin zur Erstellung eines strukturierten, nachweisbaren AML-Rahmenwerks, das speziell für die Immobilienbranche entwickelt wurde.

Immosurance – Compliance speziell für die Immobilienbranche.

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