Ce este o evaluare a riscurilor la nivel de întreprindere — și cum ar trebui o companie imobiliară să o realizeze?

Fie că este vorba de un singur agent sau de 500 de angajați: în conformitate cu AMLR, respectarea normelor începe prin înțelegerea riscurilor proprii afacerii dumneavoastră.

Înainte de a putea evalua corect un client, trebuie mai întâi să vă înțelegeți propria afacere.

Acesta este principiul care stă la baza evaluării riscurilor la nivel de întreprindere — BWRA.

Începând cu 2027, când Regulamentul (UE) 2024/1624 — noul Regulament al UE privind combaterea spălării banilor, sau AMLR — va intra în vigoare, aceasta va deveni o parte deosebit de importantă a cadrului AML pentru entitățile obligate, inclusiv pentru profesioniștii din domeniul imobiliar.

Conceptul pare complicat.

Nu trebuie să fie așa.

În esență, o evaluare a riscurilor la nivel de întreprindere răspunde la o întrebare fundamentală:

„Unde ar putea fi expusă, în mod realist, afacerea mea imobiliară la riscul de spălare de bani sau de finanțare a terorismului?”

Nu acolo unde este expus sectorul imobiliar în general.

Nu ceea ce spune un șablon generic privind combaterea spălării banilor.

Ci:

Această distincție este fundamentală.

Începe cu propria ta afacere — nu cu clienții tăi

Multe companii consideră instinctiv că AML începe cu:

„Identificarea clientului.”

Într-un cadru AML adecvat, bazat pe risc, există un pas anterior acestuia.

Întreprinderea însăși trebuie să-și înțeleagă expunerea.

Articolul 10 din AMLR impune entităților obligate să identifice și să evalueze riscurile de spălare de bani și de finanțare a terorismului la care sunt expuse, precum și riscurile legate de neaplicarea sau eludarea sancțiunilor financiare specifice.

Regulamentul prevede în mod specific că măsurile trebuie să fie proporționale cu natura activității, cu riscurile și complexitatea acesteia, precum și cu dimensiunea sa.

Acest aspect este esențial pentru sectorul imobiliar.

Deoarece o agenție imobiliară rezidențială cu un singur angajat, care activează pe o piață locală mică, nu are același profil de risc ca un grup internațional specializat în proprietăți de lux, care își desfășoară activitatea în zece țări.

Însă ambele pot fi entități obligate.

Așadar, obiectivul nu este: un sistem identic de combatere a spălării banilor pentru toată lumea.

Ci: un sistem AML adecvat riscurilor fiecărei afaceri.

Exact acest lucru este menit să stabilească BWRA.

AMLA descrie BWRA ca o parte centrală a abordării bazate pe risc.

Scopul acesteia este de a permite unei entități obligate să înțeleagă riscurile care decurg din domenii precum:

• modelul său de afaceri;

• clienții săi;

• produsele și serviciile sale;

• tranzacțiile sale;

• canalele sale de distribuție; și

• expunerea sa geografică.

Pentru companiile din sectorul imobiliar, aceste concepte capătă o aplicabilitate practică deosebită.

1. Ce tip de afacere imobiliară aveți?

Începeți cu elementele de bază.

Sunteți:

• un agent imobiliar independent?

• o agenție de vânzări imobiliare rezidențiale?

• o agenție de închiriere?

• un specialist în proprietăți de lux?

• o agenție imobiliară comercială?

• un dezvoltator imobiliar?

• o firmă internațională de brokeraj?

• o franciză?

• un intermediar în investiții imobiliare?

• o afacere cu mai multe sucursale?

Activitățile companiei determină tipul de risc cu care se confruntă.

O agenție care vinde local proprietăți rezidențiale în valoare de 200.000 de euro se va confrunta, în mod firesc, cu un mediu de risc diferit de cel al unei agenții care gestionează în mod obișnuit vile în valoare de 5 milioane de euro pentru clienți internaționali.

2. Cine sunt clienții dumneavoastră?

Priviți-vă baza de clienți ca un întreg.

Întrebați-vă:

• Majoritatea clienților sunt persoane fizice?

• Câți dintre aceștia sunt companii?

• Aveți deseori de-a face cu cumpărători străini?

• Colaborați cu societăți de investiții?

• Aveți de-a face cu trusturi?

• Clienții utilizează în mod regulat societăți holding?

• Aveți de-a face cu investitori profesioniști?

• Persoanele expuse politic fac ocazional parte din clientela dumneavoastră?

• Colaborați cu clienți din jurisdicții asociate cu un risc mai ridicat de spălare a banilor?

Scopul nu este acela de a eticheta anumiți clienți ca fiind suspecți.

Scopul este de a înțelege tipurile de clienți cu care se confruntă în mod obișnuit afacerea dumneavoastră.

3. De unde provin clienții și tranzacțiile dumneavoastră?

Locația geografică contează.

O agenție imobiliară ar trebui să înțeleagă:

• unde locuiesc clienții săi;

• unde sunt înregistrate persoanele juridice;

• unde se află beneficiarii efectivi;

• de unde provin fondurile tranzacțiilor;

• care sunt țările care apar în mod regulat în tranzacțiile sale;

• și dacă apar în mod regulat jurisdicții cu risc mai ridicat.

O agenție locală ai cărei clienți, proprietăți și surse de finanțare sunt în marea majoritate din țară poate avea un singur tip de expunere geografică.

O agenție specializată în investiții imobiliare internaționale poate avea o expunere foarte diferită.

Niciuna dintre acestea nu este în mod automat conformă sau neconformă.

Pur și simplu prezintă riscuri diferite, care necesită măsuri de control diferite.

4. Cu ce tipuri de proprietăți lucrați?

Caracteristicile pieței imobiliare contează, de asemenea.

Luați în considerare:

• proprietăți rezidențiale;

• proprietăți comerciale;

• imobile de lux;

• terenuri;

• proiecte imobiliare noi;

• proprietăți de investiții;

• închirieri de mare valoare;

• tranzacții cu proprietăți în stadiu de proiect;

• și alte categorii de proprietăți.

Luați în considerare, de asemenea, valorile tipice.

O agenție a cărei tranzacție imobiliară medie este de 175 000 de euro poate avea o expunere diferită față de o firmă a cărei tranzacție medie este de 4 milioane de euro.

Scopul BWRA este de a recunoaște aceste diferențe, în loc să pretindă că toate afacerile imobiliare sunt identice.

5. Cu ce tipuri de tranzacții vă confruntați?

Acum treceți de la proprietate la tranzacția în sine.

Întrebați:

• Tranzacțiile sunt, de obicei, simple?

• Apare frecvent cumpărători corporativi?

• Vă confruntați frecvent cu structuri complexe de proprietate?

• Clienții își schimbă frecvent entitățile de achiziție?

• Sunt frecvente plățile către terți?

• Tranzacțiile sunt frecvent transfrontaliere?

• Se utilizează structuri de finanțare neobișnuite?

• Clienții efectuează achiziții în mod regulat fără finanțare ipotecară?

• Cât de des observați tranzacții care implică mai multe jurisdicții?

• Au loc cesiuni, revânzări sau schimbări rapide de proprietate?

Acesta este unul dintre motivele pentru care „Cunoaște-ți tranzacția” (KYT) este atât de importantă în combaterea spălării banilor în sectorul imobiliar.

Natura tranzacției vă poate oferi informații pe care identificarea clientului, luată separat, nu le poate furniza.

6. Cum se plătesc proprietățile?

Înțelegerea modului în care sunt finanțate tranzacțiile reprezintă o altă dimensiune importantă a riscului.

Luați în considerare situațiile cu care se confruntă de obicei agenția dumneavoastră.

• Finanțare bancară?

• Finanțare privată?

• Fonduri corporative?

• Transferuri internaționale?

• Fonduri de la terți?

• Structuri complexe de finanțare?

• Tranzacții care implică mai multe conturi sau jurisdicții?

Din nou, niciuna dintre aceste situații nu indică în mod automat spălarea de bani.

Obiectivul este de a înțelege caracteristicile activității, astfel încât agenția să știe când ceva iese din tiparul normal.

7. Cum interacționați cu clienții?

AMLR se referă, de asemenea, la canalele de distribuție.

Pentru o afacere imobiliară, acestea ar putea include:

• contactul față în față;

• înregistrarea clienților la distanță;

• e-mail;

• platforme online;

• recomandări internaționale;

• agenți sau intermediari;

• tranzacții imobiliare la distanță;

• metode de identificare digitală.

Un client care se prezintă fizic la agenție și prezintă documentele necesare poate ridica aspecte de verificare diferite față de un client din străinătate care efectuează întreaga tranzacție de la distanță.

BWRA ar trebui să recunoască aceste diferențe.

8. Ce măsuri de control aveți deja în vigoare?

Identificarea riscului reprezintă doar jumătate din proces.

Următoarea întrebare este:

„Ce facem pentru a-l controla?”

De exemplu, compania dumneavoastră ar putea avea:

• proceduri de identificare a clienților;

• verificări privind beneficiarii efectivi;

• verificarea persoanelor expuse politic (PEP);

• verificarea sancțiunilor;

• evaluarea riscului clienților;

• proceduri privind sursa fondurilor;

• due diligence aprofundată;

• evaluarea tranzacțiilor;

• aprobarea de către conducere a cazurilor cu risc ridicat;

• formare în domeniul combaterii spălării banilor;

• monitorizare continuă;

• proceduri de păstrare a înregistrărilor;

• proceduri de raportare internă.

Acestea sunt măsurile dumneavoastră de atenuare a riscurilor.

Prin urmare, BWRA ar trebui să facă legătura între:

De exemplu:

Risc

Proporție ridicată de cumpărători corporativi internaționali.

Măsuri de control

Verificarea companiei + identificarea beneficiarului efectiv + evaluarea riscului geografic + verificarea PEP/sancțiunilor + verificări adecvate privind sursa fondurilor.

Aceasta este o abordare AML bazată pe risc. Riscul inerent și riscul rezidual

Există o altă distincție utilă.

Riscul care există înainte de aplicarea controalelor.

De exemplu:

• Compania dumneavoastră activează în domeniul imobiliar de lux la nivel internațional și gestionează în mod regulat tranzacții de mare valoare care implică cumpărători corporativi.

• Acest lucru creează o expunere inerentă.

• Apoi aplicați măsurile de control.

• CDD.

• Verificarea UBO.

• Verificarea persoanelor expuse politic (PEP).

• Verificări privind sancțiunile.

• Evaluarea riscurilor.

• Proceduri privind sursa fondurilor.

• KYT.

• Verificări aprofundate, acolo unde este necesar.

• Monitorizare.

Întrebarea care se pune atunci este:

„Ce risc rămâne după aplicarea acestor controale?”

Acesta este riscul dvs. rezidual.

Acest aspect este important deoarece un BWRA nu ar trebui să se limiteze la crearea unei liste lungi de riscuri.

Ar trebui să ajute compania să înțeleagă:

Acesta este un proces funcțional de gestionare a riscurilor.

Aici devine extrem de important principiul proporționalității prevăzut în AMLR.

Regulamentul prevede în mod expres ca măsurile să fie proporționale cu:

• natura activității;

• riscului asociat acesteia;

• complexității acesteia; și

• dimensiunii acesteia.

Activitatea AMLA din 2026 privind BWRA consolidează acest principiu.

Proiectul său de orientări are ca scop stabilirea unor cerințe minime comune, asigurându-se în același timp că întreprinderile își asumă responsabilitatea pentru propria evaluare și o adaptează în mod proporțional la caracteristicile, riscurile și complexitatea lor specifice.

Să luăm în considerare două exemple:

Imaginați-vă un agent imobiliar independent cu:

• un singur proprietar;

• fără angajați;

• tranzacții imobiliare în principal la nivel local;

• cumpărători și vânzători în mare parte persoane fizice;

• valori medii ale tranzacțiilor de aproximativ 250.000 €;

• activitate corporativă foarte limitată;

• expunere redusă la clienții internaționali.

Evaluarea BWRA ar putea fi relativ simplă. Totuși, aceasta trebuie să fie semnificativă și documentată. Dar nu există niciun motiv pentru a complica inutil evaluarea.

Imaginați-vă o altă afacere cu:

• 20 de birouri;

• 250 de angajați și agenți;

• proprietăți de lux;

• cumpărători internaționali;

• participații corporative semnificative;

• tranzacții transfrontaliere frecvente;

• clienți cu venituri ridicate;

• mai multe țări;

• aranjamente complexe de finanțare.

BWRA-ul său va trebui, în mod firesc, să fie mult mai sofisticat.

• Mai multe riscuri.

• Mai multă segmentare.

• Mai multe controale.

• Mai multă guvernanță.

• Posibilități de evaluări diferite ale riscurilor în funcție de unitățile de afaceri sau de zonele geografice.

• Aceeași obligație. O punere în aplicare diferită.

Aceasta este proporționalitatea.

Nu înseamnă: „Întreprinderile mici nu au nevoie de AML.”

Înseamnă că: Cadrul AML ar trebui să se adapteze activității efective.

Evaluarea riscurilor la nivel de întreprindere nu poate fi copiată de la o altă agenție

Acesta este un alt aspect important.

Imaginați-vă două agenții care își desfășoară activitatea pe aceeași stradă.

Pot părea aproape identice.

Dar:

Agenția A se ocupă în principal de vânzători locali de proprietăți rezidențiale.

Agenția B este specializată în investitori imobiliari străini care achiziționează prin structuri corporative.

Riscurile lor legate de combaterea spălării banilor (AML) sunt diferite.

Prin urmare, documentele lor privind raportarea tranzacțiilor mari (BWRA) ar trebui, de asemenea, să fie diferite.

Un document generic descărcat de pe internet nu poate descrie automat profilul de risc al niciuneia dintre aceste afaceri.

Abordarea actuală a AMLA subliniază în mod explicit faptul că entitățile obligate trebuie să-și asume responsabilitatea pentru propriile BWRA.

Este logic.

Nimeni nu înțelege activitățile unei afaceri imobiliare mai bine decât afacerea însăși.

Iar evaluarea riscurilor la nivel de întreprindere (BWRA) nu poate fi realizată o singură dată

AMLR impune ca Evaluarea Riscurilor la Nivelul Întregii Companii să fie:

• documentată;

• actualizată; și

• revizuită periodic.

O revizuire este necesară și atunci când evenimente interne sau externe afectează în mod semnificativ profilul de risc al întreprinderii.

Imaginați-vă o agenție care, de-a lungul timpului, s-a ocupat doar de tranzacții imobiliare locale.

Apoi, aceasta decide să intre pe piața imobiliară de lux.

• Sau începe să atragă clienți din mai multe țări noi.

• Sau lansează un model de vânzări online la distanță.

• Sau începe să gestioneze tranzacții de investiții prin structuri corporative.

Profilul său de risc s-a schimbat.

Prin urmare, ar trebui să se modifice și BWRA-ul său.

AMLR merge mai departe.

Înainte de a lansa noi produse, servicii, practici comerciale sau canale de distribuție — sau de a pătrunde pe noi segmente de clienți sau în noi zone geografice — trebuie identificate și evaluate riscurile relevante în materie de combatere a spălării banilor.

Cu alte cuvinte:

• Evaluarea riscurilor ar trebui să devină parte integrantă a planificării de afaceri.

• Nu doar o chestiune de administrare a conformității.

Deci, cum ar trebui o companie imobiliară să-și creeze efectiv BWRA-ul?

Un proces practic ar putea arăta astfel:

PASUL 1 — Descrie-ți afacerea

• Cu ce vă ocupați?

• Unde?

• Pentru cine?

• La ce valori ale tranzacțiilor?

PASUL 2 — Identificați zonele de risc

Analizează:

• Clienți

• Zonele geografice

• Servicii

• Proprietățile

• Tranzacții

• Canale de distribuție

• Modele de plată și finanțare

• Expunerea la sancțiuni

PASUL 3 — Identificarea factorilor de risc individuali

Ce caracteristici sporesc sau reduc riscul?

PASUL 4 — Determinați riscul inerent

Evaluați expunerea înainte de aplicarea măsurilor de control.

De exemplu:

• SCĂZUT

• MEDIU

• RIDICAT

sau o altă metodologie documentată adecvată activității.

PASUL 5 — Identificați măsurile de control

Ce proceduri reduc în prezent aceste riscuri?

PASUL 6 — Evaluați dacă aceste controale sunt adecvate

Faptul că un control există pe hârtie nu înseamnă neapărat că este eficient.

Întrebați-vă:

• Este pus în practică?

• Este documentată?

• Toată lumea îl înțelege?

• Se poate demonstra respectarea acestuia?

PASUL 7 — Determinați riscul rezidual

După aplicarea acestor controale, ce risc rămâne?

PASUL 8 — Identificarea lacunelor

În ce domenii are nevoie compania de:

• proceduri mai bune?

• o documentație mai bună?

• verificări suplimentare?

• formare suplimentară?

• o evaluare mai riguroasă a tranzacțiilor?

• o supraveghere mai strictă din partea conducerii?

PASUL 9 — Elaborați un plan de acțiune

BWRA ar trebui să conducă la acțiune.

Nu doar la elaborarea unui document.

PASUL 10 — Revizuiți-l

Actualizați evaluarea pe măsură ce mediul de afaceri sau de risc se schimbă.

Sună logic. Dar a face acest lucru corect este mai dificil.

Și tocmai aici multe întreprinderi imobiliare mai mici întâmpină dificultăți.

O organizație mare ar putea avea:

• un departament de conformitate;

• specialiști în riscuri;

• consilieri juridici;

• responsabili cu combaterea spălării banilor;

• un departament de audit intern;

• software specializat.

O agenție imobiliară cu doi angajați nu dispune, de obicei, de niciunul dintre aceste elemente.

Cu toate acestea, are nevoie de un răspuns justificat la întrebarea:

• Care sunt riscurile noastre legate de combaterea spălării banilor?

• Cum le-am identificat?

• Ce măsuri de control le abordează?

• Și putem demonstra acest lucru?

De aceea, Immosurance ghidează pas cu pas sectorul imobiliar prin procesul de evaluare a riscurilor la nivel de întreprindere.

În loc să ne așteptăm ca un agent imobiliar să interpreteze articolul 10 din AMLR și să elaboreze o metodologie de gestionare a riscurilor de la zero, Immosurance structurează procesul în funcție de realitățile unei afaceri imobiliare.

Compania este ghidată prin domeniile relevante de risc.

În ce privințe trebuie consolidat cadrul dumneavoastră de combatere a spălării banilor?

Rezultatul nu este doar un alt formular de conformitate.

Acesta devine fundamentul cadrului AML al companiei.

Și totul ar trebui să decurgă din acesta

Acesta este, probabil, cel mai important aspect.

Evaluarea riscurilor la nivel de întreprindere nu ar trebui să existe separat de restul conformității AML.

Aceasta ar trebui să determine modul în care compania își elaborează:

• politica sa internă privind combaterea spălării banilor;

• procedurile de diligență necesară față de clienți;

• evaluarea riscurilor asociate clienților;

• procedurile de diligență sporită;

• controalele privind persoanele expuse politic (PEP) și sancțiunile;

• procesele sale de „Cunoaștere a tranzacției”;

• monitorizarea sa;

• formarea sa;

• și controalele sale interne.

Gândiți-vă la BWRA ca la primul nivel:

De aceea, BWRA este atât de importantă.

Aceasta transformă AML dintr-o colecție de obligații generice într-un cadru de conformitate care reflectă cu adevărat activitatea companiei.

Fie că aveți un singur agent sau 500 — începeți de la același punct

Evaluarea unei agenții imobiliare cu un singur angajat poate fi mult mai simplă decât cea a unui grup imobiliar multinațional.

Și exact așa ar trebui să fie. Dar ambele ar trebui să poată răspunde la aceeași întrebare fundamentală:

„Înțelegem riscurile de spălare a banilor generate de activitatea pe care o desfășurăm efectiv?”

Dacă răspunsul este da, conformitatea cu reglementările AML poate fi construită în jurul acestor riscuri.

Dacă răspunsul este „nu”, efectuarea unor verificări KYC individuale nu poate rezolva problema de fond.

Pentru că, înainte de a putea să-ți cunoști clientul așa cum trebuie, trebuie mai întâi SĂ-ȚI CUNOȘTI AFACEREA.

Immosurance vă ghidează pas cu pas în acest proces.

De la înțelegerea riscului afacerii dvs. până la crearea unui cadru AML structurat și demonstrabil, conceput special pentru sectorul imobiliar.

Immosurance — conformitate concepută pentru sectorul imobiliar.

#AMLR #AMLA #AML #EvaluareaRiscurilorLaNivelulÎntregiiAfaceri #BWRA #Imobiliare #ConformitateImobiliară #CombatereaSpălăriiBaniilor #KYB #KYC #KYT #CDD #Conformitate #RegTech #Immosurance