Çfarë është një vlerësim i rrezikut në të gjithë biznesin — dhe si duhet ta kryejë një biznes i pasurive të paluajtshme?

Një agjent apo 500 punonjës: sipas AMLR, përputhshmëria fillon me kuptimin e rreziqeve të biznesit tuaj.

Para se të mund të vlerësoni siç duhet një klient, së pari duhet të kuptoni biznesin tuaj.

Ky është parimi pas Vlerësimit të Rrezikut në tërë Biznesin — BWRA.

Që nga viti 2027, kur Rregullorja (BE) 2024/1624 — Rregullorja e re e BE-së kundër pastrimit të parave, ose AMLR — të hyjë në fuqi, kjo bëhet një pjesë veçanërisht e rëndësishme e kornizës AML për subjektet e detyruara, përfshirë profesionistët e pasurive të paluajtshme.

Koncepti tingëllon i komplikuar.

Nuk ka pse të jetë e tillë.

Në thelb, një Vlerësim i Rrezikut në të Gjithë Biznesin i përgjigjet një pyetjeje themelore:

"Ku mund të jetë realisht i ekspozuar biznesi im i pasurive të paluajtshme ndaj rrezikut të pastrimit të parave ose financimit të terrorizmit?"

Jo aty ku pasuritë e paluajtshme në përgjithësi janë të ekspozuara.

Jo siç thotë një shabllon i përgjithshëm AML.

Por:

Kjo dallim është themelor.

Filloni me biznesin tuaj — jo me klientët tuaj

Shumë biznese instinktivisht mendojnë se AML fillon me:

"Identifikoni klientin."

Nën një kuadër të duhur të bazuar në rrezik për parandalimin e pastrimit të parave, ekziston një hap përpara kësaj.

Biznesi vetë duhet të kuptojë ekspozimin e tij.

Neni 10 i AMLR kërkon nga subjektet e detyruara të identifikojnë dhe të vlerësojnë rreziqet e pastrimit të parave dhe financimit të terrorizmit, si dhe rreziqet që lidhen me moszbatimin ose shmangien e sanksioneve financiare të synuara.

Rregullorja thotë shprehimisht se masat duhet të jenë proporcionale me natyrën e biznesit, rreziqet dhe kompleksitetin e tij, si dhe madhësinë e tij.

Kjo është kritike për pasuritë e paluajtshme.

Sepse një agjenci imobiliare rezidenciale me një person në një treg të vogël lokal nuk ka të njëjtin profil rreziku si një grup ndërkombëtar pronash luksoze që operon në dhjetë vende.

Por të dyja mund të jenë subjekte të detyruara.

Pra, objektivi nuk është: Një sistem AML identik për të gjithë.

Është: Një sistem AML i përshtatshëm për rreziqet e çdo biznesi.

Kjo është pikërisht ajo që BWRA është projektuar për të përcaktuar.

AMLA e përshkruan BWRA-në si një pjesë qendrore të qasjes së bazuar në rrezik.

Qëllimi i tij është të mundësojë një subjekti të detyruar të kuptojë rreziqet që lindin nga fusha të tilla si:

• modeli i saj i biznesit;

• klientët e saj;

• produktet dhe shërbimet e saj;

• transaksionet e saj;

• kanalet e saj të shpërndarjes; dhe

• ekspozimin gjeografik.

Për bizneset e pasurive të paluajtshme, këto koncepte bëhen shumë praktike.

1. Çfarë lloj biznesi imobiliar jeni?

Filloni me bazat.

A jeni:

• një agjent i pavarur imobiliar?

• një agjenci shitjesh rezidenciale?

• një agjenci qiraje?

• një specialist i pronave luksoze?

• një agjenci e pasurive të paluajtshme komerciale?

• një zhvillues?

• një ndërmjetësi ndërkombëtare?

• një franchaizë?

• një ndërmjetës investimesh në pasuri të paluajtshme?

• një biznes që operon disa degë?

Aktivitetet e biznesit përcaktojnë llojin e rrezikut me të cilin përballet.

Një agjenci që shet lokalisht prona banimi me vlerë 200,000 € do të përballet natyrshëm me një mjedis rreziku të ndryshëm nga ai i një agjencie që trajton rregullisht vila me vlerë 5 milionë € për klientë ndërkombëtarë.

2. Kush janë klientët tuaj?

Shikoni bazën tuaj të klientëve si një tërësi.

Pyet:

• A janë shumica e klientëve individë privatë?

• Sa prej tyre janë kompani?

• A merreni shpesh me blerës të huaj?

• A punoni me kompani investimesh?

• A hasni trust-e?

• A përdorin klientët rregullisht kompani holding?

• A merreni me investitorë profesionistë?

• A janë personat politikisht të ekspozuar herë pas here pjesë e klientelës suaj?

• A punoni me klientë nga juridiksionet e lidhura me rrezik më të madh të pastrimit të parave?

Qëllimi nuk është të etiketosh klientë të caktuar si të dyshimtë.

Qëllimi është të kuptohen llojet e klientëve me të cilët biznesi juaj zakonisht haset.

3. Nga vijnë klientët dhe transaksionet tuaja?

Gjeografia ka rëndësi.

Një agjenci imobiliare duhet të kuptojë:

• ku jetojnë klientët e saj;

• ku janë themeluar entitetet korporative;

• ku ndodhen pronarët përfitues;

• nga burojnë fondet e transaksioneve;

• cilat vende shfaqen rregullisht në transaksionet e saj;

• dhe nëse juridiksionet me rrezik më të lartë shfaqen rregullisht.

Një agjenci lokale, klientët, pronat dhe financimet e së cilës janë kryesisht vendase, mund të ketë një lloj ekspozimi gjeografik.

Një agjenci që specializohet në pronat e investimit ndërkombëtar mund të ketë një ekspozim gjeografik shumë të ndryshëm.

Asnjëra nuk është automatikisht në përputhje ose jo në përputhje.

Thjesht kanë rreziqe të ndryshme që kërkojnë kontrolle të ndryshme.

4. Me çfarë lloj pronash merreni?

Karakteristikat e tregut të pasurive të paluajtshme gjithashtu kanë rëndësi.

Merrni parasysh:

• pronat rezidenciale;

• pronë komerciale;

• pasuri të paluajtshme luksoze;

• tokë;

• zhvillime të reja;

• pronat e investimit;

• qira me vlerë të lartë;

• transaksione jashtë planit;

• dhe kategori të tjera pronash.

Gjithashtu merrni parasysh vlerat tipike.

Një agjenci me transaksion mesatar të pronës prej 175,000 € mund të ketë një ekspozim të ndryshëm nga një firmë me transaksion mesatar prej 4 milionë €

Qëllimi i BWRA-së është të njohë këto dallime, në vend që të pretendojë se çdo biznes i pasurive të paluajtshme është identik.

5. Çfarë lloj transaksionesh hasni?

Tani kaloni nga prona te vetë transaksioni.

Pyet:

• A janë transaksionet zakonisht të thjeshta?

• A shfaqen shpesh blerës korporativë?

• A hasni rregullisht struktura komplekse pronësie?

• A ndryshojnë shpesh klientët entitetet e blerjes?

• A janë pagesat e palëve të treta të zakonshme?

• A janë transaksionet shpesh ndërkufitare?

• A përdoren struktura të pazakonta financimi?

• A blejnë klientët rregullisht pa financim hipotekor?

• Sa shpesh shihni transaksione që përfshijnë juridiksione të shumta?

• A ndodhin transferime të të drejtave, shitje të ripërsëritura ose ndryshime të shpejta të pronësisë?

Kjo është një nga arsyet pse Njoh Transaksionin tënd — KYT është kaq i rëndësishëm në parandalimin e pastrimit të parave në sektorin e pasurive të paluajtshme.

Natyra e transaksionit mund t'ju tregojë diçka që vetëm identifikimi i klientit nuk mundet.

6. Si paguhen pronat?

Të kuptuarit se si financohen transaksionet është një dimension tjetër i rëndësishëm i rrezikut.

Merrni parasysh atë që agjencia juaj zakonisht has.

• Financim bankar?

• Financim privat?

• Fonde korporative?

• Transferime ndërkombëtare?

• Fonde nga palë të treta?

• Struktura komplekse financimi?

• Transaksione që përfshijnë disa llogari ose juridiksione?

Përsëri, asnjë prej këtyre nuk tregon automatikisht larje parash.

Qëllimi është të kuptohen karakteristikat e biznesit në mënyrë që agjencia të dijë kur diçka del jashtë modelit të saj të zakonshëm.

7. Si bashkëveproni me klientët?

AMLR gjithashtu i referohet kanaleve të shpërndarjes.

Për një biznes të pasurive të paluajtshme kjo mund të përfshijë:

• kontakt ballë për ballë;

• regjistrim i klientëve në distancë;

• email;

• platforma online;

• referime ndërkombëtare;

• agjentë ose ndërmjetës;

• transaksione të pronave në distancë;

• metodat e identifikimit dixhital.

Një klient që viziton fizikisht agjencinë dhe dorëzon dokumentacion mund të krijojë konsiderata verifikimi të ndryshme nga një klient i huaj që kryen të gjithë transaksionin në distancë.

BWRA duhet t'i njohë këto dallime.

8. Çfarë kontrollesh keni tashmë?

Identifikimi i rrezikut është vetëm gjysma e ushtrimit.

Pyetja tjetër është:

"Çfarë po bëjmë për ta kontrolluar atë?"

Për shembull, biznesi juaj mund të ketë:

• procedura për identifikimin e klientit;

• kontrollin e pronësisë së dobishme;

• kontrollin e figurave publike të rëndësishme (PEP);

• kontrollin e sanksioneve;

• vlerësimin e rrezikut të klientit;

• procedurat e burimit të fondeve;

• Drejtime e Përforcuar;

• vlerësimi i transaksioneve;

• miratimi i menaxhmentit për rastet me rrezik më të lartë;

• trajnim për parandalimin e pastrimit të parave;

• monitorim i vazhdueshëm;

• procedurat e ruajtjes së regjistrave;

• procedura të raportimit të brendshëm.

Këto janë masat tuaja për zbutjen e rrezikut.

Prandaj BWRA duhet të lidhet:

Për shembull:

Rreziku

Përqindje e lartë e blerësve korporativë ndërkombëtarë.

Kontrollime

Verifikimi i korporatës + identifikimi i pronarit përfitues + vlerësimi i rrezikut gjeografik + kontrolli i PEP/sanksioneve + kontrolle e përshtatshme të burimit të fondeve.

Ky është një qasje AML e bazuar në rrezik. Rreziku i brendshëm dhe rreziku i mbetur

Ekziston një tjetër dallim i dobishëm.

Rreziku që ekziston para se të aplikohen kontrollet tuaja.

Për shembull:

• Biznesi juaj operon në sektorin ndërkombëtar të pasurive të paluajtshme luksoze dhe trajton rregullisht transaksione me vlerë të lartë që përfshijnë blerës korporativë.

• Kjo krijon një ekspozim të brendshëm.

• Pastaj aplikoni kontrolle.

• CDD.

• Verifikimi i pronarëve përfitues.

• Kontrolli i figurave publike të rëndësishme (PEP).

• Kontrolli i sanksioneve.

• Vlerësimi i rrezikut.

• Procedurat e burimit të fondeve.

• KYT.

• Dilixhencë e thelluar kur kërkohet.

• Monitorimi.

Pyetja atëherë bëhet:

"Cili rrezik mbetet pas atyre kontrolleve?"

Ky është rreziku juaj i mbetur.

Kjo ka rëndësi sepse një BWRA nuk duhet të krijojë thjesht një listë të gjatë rreziqesh.

Duhet të ndihmojë biznesin të kuptojë:

Kjo është një proces funksional i menaxhimit të rrezikut.

Këtu parimi i proporcionalitetit i AMLR-së bëhet jashtëzakonisht i rëndësishëm.

Rregullorja kërkon shprehimisht që masat të jenë proporcionale ndaj:

• natyra e biznesit;

• rrezikut të saj;

• kompleksitetit të saj; dhe

• madhësisë së tij.

Puna e AMLA-s për BWRA në vitin 2026 forcon këtë parim.

Udhëzimet e saj paraprake synojnë të vendosin kërkesa minimale të përbashkëta, duke siguruar që bizneset të marrin përgjegjësinë për vlerësimin e tyre dhe ta bëjnë atë proporcionale me karakteristikat, rreziqet dhe kompleksitetin e tyre individual.

Prandaj, merrni parasysh dy shembuj:

Imagjinoni një agjent të pavarur imobiliar me:

• një pronar;

• pa punonjës;

• kryesisht transaksione lokale banimi;

• kryesisht blerës dhe shitës privatë;

• vlera mesatare e transaksioneve rreth 250,000 €;

• aktivitet korporativ shumë i kufizuar;

• ekspozim i vogël ndaj klientëve ndërkombëtarë.

BWRA-ja e tij mund të jetë relativisht e thjeshtë. Megjithatë, duhet të jetë domethënëse dhe e dokumentuar. Por nuk ka arsye ta bëjmë vlerësimin të panevojshëm të ndërlikuar.

Imagjinoni një biznes tjetër me:

• 20 zyra;

• 250 punonjës dhe agjentë;

• pronë luksoze;

• blerës ndërkombëtarë;

• pronësi korporative e konsiderueshme;

• transaksione të shpeshta ndërkufitare;

• klientë me pasuri të lartë;

• vende të shumta;

• marrëveshje komplekse financimi.

BWRA-ja e saj natyrisht do të duhet të jetë dukshëm më e sofistikuar.

• Më shumë rreziqe.

• Më shumë segmentim.

• Më shumë kontrolle.

• Më shumë qeverisje.

• Mund të ketë vlerësime të ndryshme të rrezikut në njësitë e biznesit ose në zonat gjeografike.

• E njëjta detyrim. Zbatim i ndryshëm.

Kjo është proporcionaliteti.

Nuk do të thotë: "Bizneset e vogla nuk kanë nevojë për AML."

Do të thotë: Korniza AML duhet të përshtatet me biznesin aktual.

Vlerësimi i Rrezikut në tërë Biznesin nuk mund të kopjohet nga një agjenci tjetër

Ky është një tjetër pikë e rëndësishme.

Imagjinoni dy agjenci që operojnë në të njëjtën rrugë.

Ato mund të duken thuajse identike.

Por:

Agjencia A merret kryesisht me shitës lokalë të banesave.

Agjencia B specializohet në investitorë të huaj të pasurive të paluajtshme që blejnë përmes strukturave korporative.

Rreziqet e tyre ndaj pastrimit të parave janë të ndryshme.

Prandaj, BWRAt e tyre duhet të jenë gjithashtu të ndryshme.

Një dokument i përgjithshëm i shkarkuar nga interneti nuk mund të përshkruajë automatikisht profilin e rrezikut të asnjërës prej këtyre bizneseve.

Qasja aktuale e AMLA-s thekson në mënyrë eksplicite se vetë subjektet e detyruara duhet të marrin përgjegjësinë për BWRA-në e tyre.

Kjo ka kuptim.

Askush nuk e kupton më mirë aktivitetet e një biznesi të pasurive të paluajtshme sesa vetë biznesi.

Dhe BWRA nuk mund të krijohet thjesht një herë

AMLR kërkon që Vlerësimi i Rrezikut në tërë Biznesin të jetë:

• dokumentuar;

• mbajtur të përditësuar; dhe

• të rishikohet rregullisht.

Një rishikim kërkohet gjithashtu kur ngjarje të brendshme ose të jashtme ndikojnë në mënyrë të konsiderueshme në profilin e rrezikut të biznesit.

Imagjinoni një agjenci që historikisht ka trajtuar vetëm transaksione lokale rezidenciale.

Pastaj vendos të hyjë në tregun e luksit.

• Ose fillon të tërheqë klientë nga disa vende të reja.

• Ose nis një model shitjesh online në distancë.

• Ose fillon të trajtojë transaksione investimesh përmes strukturave korporative.

Profili i tij i rrezikut ka ndryshuar.

Prandaj edhe BWRA-ja e saj duhet të ndryshojë.

AMLR shkon më tej.

Para se të lëshohen produkte të reja, shërbime, praktika biznesi ose kanale shpërndarjeje — ose të hyhet në segmente të reja klientësh ose në zona gjeografike të reja — rreziqet përkatëse të AML duhet të identifikohen dhe vlerësohen.

Me fjalë të tjera:

• Vlerësimi i rrezikut duhet të bëhet pjesë e planifikimit të biznesit.

• Jo vetëm administrimi i përputhshmërisë.

Pra, si duhet që një biznes i pasurive të paluajtshme të krijojë BWRA-në e tij?

Një proces praktik mund të duket kështu:

HAPI 1 — Përshkruani biznesin tuaj

• Çfarë bëni?

• Ku?

• Për kë?

• Në cilat vlera transaksionesh?

HAPI 2 — Identifikoni zonat tuaja të rrezikut

Shiko:

• Klientët

• Gjeografi

• Shërbimet

• Pronat

• Transaksionet

• Kanalet e dorëzimit

• Modelet e pagesave dhe financimit

• Ekspozimi ndaj sanksioneve

HAPI 3 — Identifikoni faktorët individualë të rrezikut

Cilat karakteristika rrisin ose ulin rrezikun?

HAPI 4 — Përcaktoni rrezikun tuaj të brendshëm

Vlerësoni ekspozimin para kontrolleve.

Për shembull:

• ULËT

• MESATARE

• TË LARTA

ose ndonjë metodologji tjetër të dokumentuar të përshtatshme për biznesin.

HAPI 5 — Identifikoni kontrollet tuaja

Cilat procedura aktualisht reduktojnë ato rreziqe?

HAPI 6 — Vlerësoni nëse ato kontrolle janë të mjaftueshme

Një kontroll që ekziston vetëm në letër nuk do të thotë domosdoshmërisht se është efektiv.

Pyet:

• A zbatohet vërtet?

• A është dokumentuar?

• A e kupton secili?

• A mund të demonstrohet përputhshmëria me të?

HAPI 7 — Përcaktoni rrezikun e mbetur

Pas zbatimit të atyre kontrolleve, cili rrezik mbetet?

HAPI 8 — Identifikoni hendekët

Ku ka nevojë biznesi:

• procedura më të mira?

• dokumentacion më të mirë?

• shtesë verifikimi?

• trajnim shtesë?

• vlerësim më të fortë të transaksioneve?

• më shumë mbikëqyrje menaxheriale?

HAPI 9 — Krijoni një plan veprimi

BWRA duhet të çojë në veprim.

Jo thjesht të gjenerohet një dokument.

HAPI 10 — Rishikojeni

Përditësoni vlerësimin ndërsa ndryshon biznesi ose mjedisi i rrezikut.

Kjo tingëllon logjike. Ta bësh siç duhet është më e vështirë.

Dhe pikërisht këtu hasin vështirësi shumë biznese më të vogla të pasurive të paluajtshme.

Një organizatë e madhe mund të ketë:

• një departament për përputhshmëri;

• specialistë të rrezikut;

• këshilltarë ligjorë;

• oficerë kundër pastrimit të parave;

• audit të brendshëm;

• softuer i dedikuar.

Një agjenci imobiliare me dy persona zakonisht nuk ka asnjë prej tyre.

Megjithatë, ajo ende ka nevojë për një mënyrë të mbrojtshme për t'u përgjigjur:

• Cilat janë rreziqet tona të AML?

• Si i përcaktuam ato?

• Cilat masa kontrolli i adresojnë ato?

• Dhe a mund ta demonstrojmë këtë?

Prandaj Immosurance udhëheq biznesin e pasurive të paluajtshme nëpër vlerësimin e rrezikut në të gjithë biznesin, hap pas hapi.

Në vend që të presim që një agjent imobiliar të interpretojë Nenin 10 të AMLR-së dhe të ndërtojë një metodologji rreziku nga e para, Immosurance strukturon procesin rreth realiteteve të një biznesi të pasurive të paluajtshme.

Biznesi udhëhiqet përmes zonave të rrezikut përkatëse.

Ku duhet të forcohet korniza juaj kundër pastrimit të parave?

Rezultati nuk është thjesht një formular tjetër i përputhshmërisë.

Ai bëhet themeli i kuadrit të kompanisë për parandalimin e pastrimit të parave.

Dhe gjithçka tjetër duhet të rrjedhë prej tij

Kjo është ndoshta pika më e rëndësishme.

Vlerësimi i Rrezikut në të Gjithë Biznesin nuk duhet të ekzistojë veçmas nga pjesa tjetër e përputhshmërisë me AML.

Duhet të përcaktojë se si biznesi harton:

• politikën e saj të brendshme kundër pastrimit të parave;

• procedurat e Diligjencës së Duhur ndaj Klientit;

• vlerësimin e rrezikut të klientit;

• Diligjencën e Përforcuar;

• kontrollin e personave të ekspozuar politikisht (PEP) dhe sanksioneve;

• proceset e Njohjes së Transaksionit Tuaj;

• monitorimin e saj;

• trajnimin e saj;

• dhe kontrollet e saj të brendshme.

Mendoni për BWRA-në si shtresën e parë:

Prandaj BWRA është kaq e rëndësishme.

Ai e kthen AML-në nga një koleksion detyrimesh të përgjithshme në një kornizë përputhshmërie që me të vërtetë pasqyron biznesin.

Një agjent apo 500 — filloni në të njëjtin vend

Vlerësimi për një agjenci imobiliare me një person mund të jetë shumë më i thjeshtë se vlerësimi për një grup ndërkombëtar imobiliar.

Dhe pikërisht kështu duhet të jetë. Por të dyja duhet të jenë në gjendje të përgjigjen në të njëjtën pyetje themelore:

"A i kuptojmë rreziqet e pastrimit të parave që krijohen nga biznesi që në të vërtetë ushtrojmë?"

Nëse përgjigjja është po, përputhshmëria me AML mund të ndërtohet rreth atyre rreziqeve.

Nëse përgjigjja është jo, kryerja e kontrolleve individuale KYC nuk mund të zgjidhë problemin themelor.

Sepse përpara se të njihni siç duhet klientin tuaj, së pari duhet të njihni biznesin tuaj.

Immosurance ju udhëzon nëpër të — hap pas hapi.

Nga kuptimi i rrezikut të biznesit tuaj deri te krijimi i një kornize të strukturuar dhe të dëshmueshme AML, e projektuar posaçërisht për pasuri të paluajtshme.

Immosurance — përputhshmëri e ndërtuar për pasuri të paluajtshme.

#AMLR #AMLA #AML #Vlerësimi iRrezikutnëBiznes#BWRA #PasuriEpalujtshme #PërputhshmëriaePasurive tëPaluajtshme #Kundërlarjesparash #KYB #KYC #KYT #CDD #Përputhshmëria #RegTech #Immosurance