Qu'est-ce qu'une évaluation des risques à l'échelle de l'entreprise ? Et comment une entreprise immobilière doit-elle s'y prendre pour en réaliser une ?

Que vous ayez un seul agent ou 500 collaborateurs : dans le cadre de l’AMLR, la mise en conformité commence par la compréhension des risques propres à votre entreprise.

Avant de pouvoir évaluer correctement un client, vous devez d’abord comprendre votre propre entreprise.

C’est le principe qui sous-tend l’évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise (BWRA).

À partir de 2027, lorsque le règlement (UE) 2024/1624 — le nouveau règlement européen sur la lutte contre le blanchiment de capitaux, ou AMLR — entrera en vigueur, cet aspect deviendra particulièrement important dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux pour les entités assujetties, y compris les professionnels de l’immobilier.

Le concept peut sembler compliqué.

Il n’a pourtant rien de compliqué.

Fondamentalement, une évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise répond à une question essentielle :

« Où mon activité immobilière pourrait-elle, de manière réaliste, être exposée à un risque de blanchiment de capitaux ou de financement du terrorisme ? »

Pas là où le secteur immobilier en général est exposé.

Ni là où le prévoit un modèle générique de lutte contre le blanchiment d’argent.

Mais :

Cette distinction est fondamentale.

Commencez par votre propre entreprise — pas par celle de vos clients

De nombreuses entreprises pensent instinctivement que la lutte contre le blanchiment d’argent commence par :

« Identifier le client. »

Dans un cadre de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) approprié et fondé sur les risques, il y a une étape préalable.

L’entreprise elle-même doit comprendre son exposition au risque.

L’article 10 de l’AMLR impose aux entités assujetties d’identifier et d’évaluer les risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme auxquels elles sont exposées, ainsi que les risques liés à la non-application ou au contournement des sanctions financières ciblées.

Le règlement précise que les mesures doivent être proportionnées à la nature de l’activité, à ses risques et à sa complexité, ainsi qu’à sa taille.

C’est essentiel pour le secteur immobilier.

En effet, une agence immobilière résidentielle unipersonnelle opérant sur un petit marché local ne présente pas le même profil de risque qu’un groupe international spécialisé dans l’immobilier de luxe présent dans dix pays.

Pourtant, ces deux entités peuvent être soumises à l’obligation de se conformer à la réglementation.

L’objectif n’est donc pas de mettre en place un système de lutte contre le blanchiment d’argent identique pour tous.

Il s’agit plutôt de mettre en place un système de lutte contre le blanchiment d’argent adapté aux risques propres à chaque entreprise.

C’est exactement ce que la BWRA est censée mettre en place.

La loi AMLA décrit l’évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise (BWRA) comme un élément central de l’approche fondée sur les risques.

Son objectif est de permettre à une entité assujettie de comprendre les risques découlant de domaines tels que :

• son modèle économique ;

• ses clients ;

• ses produits et services ;

• ses transactions ;

• ses canaux de distribution ; et

• son exposition géographique.

Pour les entreprises du secteur immobilier, ces concepts revêtent un caractère très concret.

1. Quel type d’entreprise immobilière êtes-vous ?

Commencez par les bases.

Êtes-vous :

• un agent immobilier indépendant ?

• une agence de vente de biens résidentiels ?

• une agence de location ?

• un spécialiste de l'immobilier de luxe ?

• une agence immobilière d'affaires ?

• un promoteur immobilier ?

• une société de courtage internationale ?

• une franchise ?

• un intermédiaire en investissement immobilier ?

• une entreprise exploitant plusieurs succursales ?

Les activités de l'entreprise déterminent le type de risques auxquels elle est exposée.

Une agence vendant localement des biens résidentiels d’une valeur de 200 000 € sera naturellement confrontée à un environnement de risque différent de celui d’une agence traitant régulièrement des villas de 5 millions d’euros pour une clientèle internationale.

2. Qui sont vos clients ?

Considérez votre clientèle dans son ensemble.

Posez-vous les questions suivantes :

• La plupart de vos clients sont-ils des particuliers ?

• Combien d'entre eux sont des entreprises ?

• Avez-vous souvent affaire à des acheteurs étrangers ?

• Travaillez-vous avec des sociétés d'investissement ?

• Avez-vous affaire à des fiducies ?

• Vos clients ont-ils régulièrement recours à des sociétés holding ?

• Travaillez-vous avec des investisseurs professionnels ?

• Des personnes politiquement exposées font-elles parfois partie de votre clientèle ?

• Travaillez-vous avec des clients issus de juridictions présentant un risque accru en matière de lutte contre le blanchiment d’argent ?

L’objectif n’est pas de qualifier certains clients de suspects.

L'objectif est de comprendre les types de clients que votre entreprise rencontre habituellement.

3. D’où proviennent vos clients et vos transactions ?

La situation géographique a son importance.

Une agence immobilière doit savoir :

• où vivent ses clients ;

• où sont implantées les personnes morales ;

• où se trouvent les bénéficiaires effectifs ;

• d'où proviennent les fonds des transactions ;

• quels pays apparaissent régulièrement dans ses transactions ;

• et si des juridictions à haut risque apparaissent régulièrement.

Une agence locale dont les clients, les biens immobiliers et le financement sont en grande majorité nationaux peut présenter un certain type d’exposition géographique.

Une agence spécialisée dans l’immobilier d’investissement international peut présenter une exposition très différente.

Aucune de ces deux situations n’implique automatiquement une conformité ou une non-conformité.

Elles présentent simplement des risques différents nécessitant des contrôles différents.

4. Quels types de biens immobiliers traitez-vous ?

Les caractéristiques du marché immobilier ont également leur importance.

Prenons l’exemple :

• les biens immobiliers résidentiels ;

• les biens immobiliers commerciaux ;

• l'immobilier de luxe ;

• les terrains ;

• les programmes immobiliers neufs ;

• biens d’investissement ;

• locations haut de gamme ;

• transactions sur plan ;

• et d’autres catégories immobilières.

Il convient également de tenir compte des valeurs types.

Une agence dont la transaction immobilière moyenne s’élève à 175 000 € peut présenter un risque différent de celui d’une société dont la transaction moyenne s’élève à 4 millions d’euros.

L’objectif de la BWRA est de prendre en compte ces différences plutôt que de prétendre que toutes les entreprises immobilières sont identiques.

5. À quels types de transactions êtes-vous confronté ?

Passez maintenant du bien immobilier à la transaction elle-même.

Demandez :

• Les transactions sont-elles généralement simples ?

• Les acheteurs professionnels sont-ils fréquents ?

• Rencontrez-vous régulièrement des structures de propriété complexes ?

• Les clients changent-ils fréquemment d’entité acheteuse ?

• Les paiements par des tiers sont-ils courants ?

• Les transactions sont-elles souvent transfrontalières ?

• Des structures de financement inhabituelles sont-elles utilisées ?

• Vos clients effectuent-ils régulièrement des achats sans recours à un crédit immobilier ?

• À quelle fréquence observez-vous des transactions impliquant plusieurs juridictions ?

• Y a-t-il des cessions, des reventes ou des changements rapides de propriété ?

C’est l’une des raisons pour lesquelles le principe « Know Your Transaction » (KYT) revêt une telle importance dans la lutte contre le blanchiment d’argent dans l’immobilier.

La nature de la transaction peut vous révéler des informations que l’identification du client à elle seule ne peut pas fournir.

6. Comment les biens immobiliers sont-ils financés ?

Comprendre comment les transactions sont financées constitue un autre aspect important de la gestion des risques.

Réfléchissez à ce que votre agence rencontre habituellement.

• Par un financement bancaire ?

• Un financement privé ?

• Fonds d'entreprise ?

• Des virements internationaux ?

• Des fonds provenant de tiers ?

• Des structures de financement complexes ?

• Des transactions impliquant plusieurs comptes ou juridictions ?

Encore une fois, aucun de ces éléments n’indique automatiquement un blanchiment d’argent.

L’objectif est de comprendre les caractéristiques de l’activité afin que l’organisme puisse détecter tout écart par rapport à son schéma habituel.

7. Comment interagissez-vous avec vos clients ?

L'AMLR fait également référence aux canaux de distribution.

Pour une entreprise immobilière, cela peut inclure :

• les contacts en face à face ;

• l'intégration à distance ;

• e-mail ;

• les plateformes en ligne ;

• les recommandations internationales ;

• agents ou intermédiaires ;

• transactions immobilières à distance ;

• méthodes d’identification numérique.

Un client se rendant physiquement à l’agence et fournissant des documents peut soulever des considérations de vérification différentes de celles d’un client étranger effectuant l’intégralité de la transaction à distance.

La BWRA doit tenir compte de ces différences.

8. De quels contrôles disposez-vous déjà ?

Identifier les risques n’est que la moitié du travail.

La question suivante est :

« Que faisons-nous pour le maîtriser ? »

Par exemple, votre entreprise peut disposer :

• des procédures d’identification des clients ;

• des contrôles de la propriété effective ;

• un filtrage des personnalités politiques exposées (PEP) ;

• un filtrage des sanctions ;

• une évaluation des risques clients ;

• procédures relatives à l'origine des fonds ;

• la diligence raisonnable renforcée ;

• évaluation des transactions ;

• l'approbation par la direction des cas présentant un risque plus élevé ;

• formation en matière de lutte contre le blanchiment d'argent ;

• surveillance continue ;

• procédures de conservation des documents ;

• procédures de signalement interne.

Ce sont là vos mesures d’atténuation des risques.

Le BWRA doit donc établir un lien entre :

Par exemple :

Risque

Forte proportion d’acheteurs internationaux issus du monde de l’entreprise.

Contrôles

Vérification de l’entreprise + identification du bénéficiaire effectif + évaluation du risque géographique + filtrage des personnes politiquement exposées (PPE) et des sanctions + contrôles appropriés de l’origine des fonds.

Il s'agit là d'une approche de lutte contre le blanchiment d'argent fondée sur les risques. Risque inhérent et risque résiduel

Il existe une autre distinction utile.

Le risque qui existe avant la mise en œuvre de vos contrôles.

Par exemple :

• Votre entreprise opère dans le secteur immobilier de luxe à l’international et traite régulièrement des transactions de grande valeur impliquant des acheteurs professionnels.

• Cela crée une exposition inhérente.

• Vous mettez alors en place des contrôles.

• Vérification de l'identité de la clientèle (CDD).

• Vérification du bénéficiaire effectif.

• Filtrage des personnalités politiques exposées (PEP).

• Contrôles des sanctions.

• Évaluation des risques.

• Procédures relatives à l'origine des fonds.

• KYT.

• Vérification renforcée lorsque cela est nécessaire.

• Suivi.

La question qui se pose alors est la suivante :

« Quel risque subsiste après la mise en œuvre de ces contrôles ? »

C'est ce qu'on appelle votre risque résiduel.

C'est important, car une analyse des risques liés à la BWRA ne doit pas se limiter à dresser une longue liste de risques.

Elle doit aider l’entreprise à comprendre :

Voilà ce qu’est un processus de gestion des risques efficace.

C’est là que le principe de proportionnalité de l’AMLR revêt une importance capitale.

Le règlement exige expressément que les mesures soient proportionnées :

• la nature de l’activité ;

• son risque ;

• sa complexité ; et

• sa taille.

Les travaux menés par l’AMLA en 2026 sur la BWRA renforcent ce principe.

Son projet de lignes directrices vise à établir des exigences minimales communes tout en veillant à ce que les entreprises s’approprient leur propre évaluation et l’adaptent à leurs caractéristiques, risques et complexité propres.

Prenons deux exemples :

Imaginons un agent immobilier indépendant ayant :

• un seul propriétaire ;

• aucun salarié ;

• des transactions immobilières résidentielles principalement locales ;

• principalement des acheteurs et des vendeurs particuliers ;

• dont le montant moyen des transactions avoisine les 250 000 € ;

• activité d'entreprise très limitée ;

• une exposition limitée aux clients internationaux.

Son évaluation des risques liés aux transactions immobilières (BWRA) pourrait être relativement simple. Elle doit toutefois rester pertinente et être documentée. Mais il n’y a aucune raison de rendre cette évaluation inutilement complexe.

Imaginons une autre entreprise comptant :

• 20 agences ;

• 250 employés et agents ;

• des biens immobiliers de luxe ;

• des acheteurs internationaux ;

• une participation importante de la société mère ;

• de nombreuses transactions transfrontalières ;

• clients fortunés ;

• plusieurs pays ;

• des montages financiers complexes.

Son BWRA devra naturellement être nettement plus sophistiqué.

• Des risques accrus.

• Une segmentation plus poussée.

• Davantage de contrôles.

• Plus de gouvernance.

• Des évaluations des risques potentiellement différentes selon les unités opérationnelles ou les zones géographiques.

• Même obligation. Mise en œuvre différente.

C’est cela, la proportionnalité.

Cela ne signifie pas : « Les petites entreprises n’ont pas besoin de mesures de lutte contre le blanchiment d’argent. »

Cela signifie : le dispositif de lutte contre le blanchiment d’argent doit être adapté à l’activité réelle de l’entreprise.

L’évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise ne peut pas être copiée à partir d’une autre agence

C’est là un autre point important.

Imaginons deux agences situées dans la même rue.

Elles peuvent sembler presque identiques.

Mais :

L'agence A s'occupe principalement de vendeurs de biens résidentiels locaux.

L'agence B est spécialisée dans les investisseurs immobiliers étrangers qui achètent par l'intermédiaire de structures d'entreprise.

Leurs risques en matière de lutte contre le blanchiment d'argent sont différents.

Par conséquent, leurs BWRAs devraient également être différents.

Un document générique téléchargé sur Internet ne peut pas automatiquement décrire le profil de risque de l’une ou l’autre de ces activités.

L'approche actuelle de la LBA souligne explicitement que les entités assujetties doivent elles-mêmes s’approprier leur BWRA.

Cela est tout à fait logique.

Personne ne comprend mieux les activités d’une entreprise immobilière que l’entreprise elle-même.

Et l’évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise (BWRA) ne peut pas être établie une seule fois

L’AMLR exige que l’évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise soit :

• documentée ;

• tenue à jour ; et

• révisée régulièrement.

Un réexamen est également requis lorsque des événements internes ou externes ont une incidence significative sur le profil de risque de l’entreprise.

Imaginons une agence qui, historiquement, ne s'occupait que de transactions immobilières résidentielles locales.

Puis, elle décide de se lancer sur le marché du luxe.

• Ou commence à attirer des clients issus de plusieurs nouveaux pays.

• Ou encore de lancer un modèle de vente en ligne à distance.

• Ou commence à traiter des transactions d’investissement par le biais de structures d’entreprise.

Son profil de risque a changé.

Par conséquent, son BWRA doit également évoluer.

L’AMLR va plus loin.

Avant de lancer de nouveaux produits, services, pratiques commerciales ou canaux de distribution — ou de pénétrer de nouveaux segments de clientèle ou de nouvelles zones géographiques —, les risques pertinents en matière de lutte contre le blanchiment d’argent doivent être identifiés et évalués.

En d’autres termes :

• L’évaluation des risques doit faire partie intégrante de la planification commerciale.

• Et non pas se limiter à une simple gestion de la conformité.

Alors, comment une entreprise immobilière doit-elle concrètement mettre en place son BWRA ?

Voici à quoi pourrait ressembler un processus concret :

ÉTAPE 1 — Décrivez votre entreprise

• Quelle est votre activité ?

• Où ?

• Pour qui ?

• Pour quels montants de transaction ?

ÉTAPE 2 — Identifiez vos domaines à risque

Examinez :

• Clients

• Zones géographiques

• Services

• Biens immobiliers

• Transactions

• Canaux de distribution

• Modalités de paiement et de financement

• Exposition aux sanctions

ÉTAPE 3 — Identifier les facteurs de risque individuels

Quelles caractéristiques augmentent ou réduisent le risque ?

ÉTAPE 4 — Déterminez votre risque inhérent

Évaluez l’exposition avant la mise en place des contrôles.

Par exemple :

• FAIBLE

• MOYEN

• ÉLEVÉ

ou toute autre méthodologie documentée adaptée à l’activité.

ÉTAPE 5 — Identifiez vos contrôles

Quelles procédures permettent actuellement de réduire ces risques ?

ÉTAPE 6 — Évaluez si ces contrôles sont adéquats

Le fait qu’un contrôle existe sur le papier ne signifie pas nécessairement qu’il est efficace.

Posez-vous les questions suivantes :

• Est-il réellement mis en œuvre ?

• Est-elle documentée ?

• Tout le monde le comprend-il ?

• Peut-on démontrer qu’il est respecté ?

ÉTAPE 7 — Déterminer le risque résiduel

Après avoir mis en œuvre ces contrôles, quel risque subsiste ?

ÉTAPE 8 — Identifier les lacunes

Dans quels domaines l’entreprise a-t-elle besoin :

• de meilleures procédures ?

• une meilleure documentation ?

• d'un filtrage supplémentaire ?

• une formation supplémentaire ?

• une évaluation plus rigoureuse des transactions ?

• un contrôle plus étroit de la part de la direction ?

ÉTAPE 9 — Élaborer un plan d’action

La BWRA doit déboucher sur des mesures concrètes.

Il ne s’agit pas simplement de produire un document.

ÉTAPE 10 — Le réévaluer

Mettez à jour l’évaluation à mesure que l’environnement commercial ou de risque évolue.

Cela semble logique. Mais il est plus difficile de le faire correctement.

Et c'est précisément là que de nombreuses petites entreprises immobilières rencontrent des difficultés.

Une grande organisation peut disposer :

• un service chargé de la conformité ;

• des spécialistes des risques ;

• des conseillers juridiques ;

• des responsables de la lutte contre le blanchiment d'argent ;

• un service d'audit interne ;

• des logiciels dédiés.

Une agence immobilière composée de deux personnes ne dispose généralement d’aucun de ces éléments.

Elle a pourtant besoin d’un moyen de répondre de manière défendable aux questions suivantes :

• Quels sont nos risques en matière de lutte contre le blanchiment d'argent ?

• Comment les avons-nous identifiés ?

• Quels contrôles permettent d’y remédier ?

• Et pouvons-nous en apporter la preuve ?

C'est pourquoi Immosurance accompagne les professionnels de l'immobilier pas à pas tout au long du processus d'évaluation des risques à l'échelle de l'entreprise.

Au lieu d’attendre d’un agent immobilier qu’il interprète l’article 10 de l’AMLR et élabore une méthodologie de gestion des risques à partir de zéro, Immosurance structure le processus en fonction des réalités d’une entreprise immobilière.

L'entreprise est guidée à travers les domaines de risque pertinents.

Dans quels domaines votre dispositif de lutte contre le blanchiment d’argent doit-il être renforcé ?

Le résultat n'est pas simplement un formulaire de conformité de plus.

Il devient le fondement du dispositif de lutte contre le blanchiment de capitaux de l'entreprise.

Et tout le reste doit en découler

C’est peut-être là le point le plus important.

L’évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise ne doit pas être dissociée du reste de la conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent.

Elle doit déterminer la manière dont l’entreprise élabore :

• sa politique interne en matière de lutte contre le blanchiment d’argent ;

• ses procédures de vigilance à l’égard de la clientèle ;

• son évaluation des risques liés à la clientèle ;

• sa diligence renforcée ;

• ses contrôles relatifs aux personnes politiquement exposées (PPE) et aux sanctions ;

• ses processus de «Connaissance de la transaction» ;

• sa surveillance ;

• sa formation ;

• et ses contrôles internes.

Considérez la BWRA comme le premier niveau :

C’est pourquoi la BWRA revêt une telle importance.

Elle transforme la lutte contre le blanchiment d’argent (AML), qui n’est plus qu’un ensemble d’obligations génériques, en un cadre de conformité qui reflète réellement l’activité de l’entreprise.

Qu’il y ait un seul agent ou 500, le point de départ est le même

L’évaluation d’une agence immobilière unipersonnelle peut s’avérer bien plus simple que celle d’un groupe immobilier multinational.

Et c’est exactement comme cela que cela doit être. Mais les deux doivent être en mesure de répondre à la même question fondamentale :

« Comprenons-nous les risques de blanchiment d’argent liés à l’activité que nous exerçons réellement ? »

Si la réponse est oui, la conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent peut s’articuler autour de ces risques.

Si la réponse est non, effectuer des vérifications individuelles « Know Your Customer » (KYC) ne peut pas résoudre le problème sous-jacent.

Car avant de pouvoir correctement « connaître votre client », vous devez d’abord CONNAÎTRE VOTRE ACTIVITÉ.

Immosurance vous guide pas à pas dans cette démarche.

De la compréhension des risques liés à votre activité à la mise en place d’un cadre de lutte contre le blanchiment d’argent structuré et vérifiable, spécialement conçu pour le secteur immobilier.

Immosurance — la conformité sur mesure pour l’immobilier.

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