Kas ir uzņēmuma mēroga riska novērtējums — un kā nekustamā īpašuma uzņēmumam to veikt?

Viens aģents vai 500 darbinieki: saskaņā ar AMLR atbilstības nodrošināšana sākas ar savas uzņēmējdarbības risku izpratni.

Pirms varat pienācīgi novērtēt klientu, vispirms ir jāizprot savs uzņēmums.

Tas ir princips, kas ir pamatā uzņēmuma mēroga riska novērtējumam (BWRA).

No 2027. gada, kad stāsies spēkā Regula (ES) 2024/1624 — jaunā ES nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanas regula jeb AMLR —, tas kļūs par īpaši svarīgu daļu no AML regulējuma saistītajām organizācijām, tostarp nekustamā īpašuma profesionāļiem.

Šis jēdziens šķiet sarežģīts.

Taču tam nav jābūt sarežģītam.

Būtībā uzņēmuma mēroga riska novērtējums atbild uz vienu pamatjautājumu:

„Kurā vietā mans nekustamā īpašuma uzņēmums reāli varētu būt pakļauts naudas atmazgāšanas vai terorisma finansēšanas riskam?”

Ne tur, kur nekustamais īpašums kopumā ir pakļauts šim riskam.

Ne tur, ko norāda vispārīgs AML paraugs.

Bet:

Šī atšķirība ir būtiska.

Sāciet ar savu uzņēmumu — nevis ar saviem klientiem

Daudzi uzņēmumi instinktīvi domā, ka AML sākas ar:

„Klienta identifikācija.”

Piemērotā, uz risku balstītā AML sistēmā pirms tam ir vēl viens solis.

Uzņēmumam pašam ir jāizprot savi riski.

AMLR 10. pants paredz, ka pienākumu pildītājām organizācijām ir jāidentificē un jānovērtē naudas atmazgāšanas un terorisma finansēšanas riski, kuriem tās ir pakļautas, kā arī riski, kas saistīti ar mērķtiecīgu finanšu sankciju neieviešanu vai apiešanu.

Regulā ir skaidri norādīts, ka pasākumiem jābūt samērīgiem ar uzņēmējdarbības veidu, tās riskiem un sarežģītību, kā arī apjomu.

Tas ir ļoti svarīgi nekustamā īpašuma nozarē.

Jo vienpersonas dzīvojamā nekustamā īpašuma aģentūrai nelielā vietējā tirgū nav tāds pats riska profils kā starptautiskai luksusa nekustamā īpašuma grupai, kas darbojas desmit valstīs.

Taču abas var būt organizācijas, uz kurām attiecas pienākumi.

Tātad mērķis nav: viena identiska AML sistēma visiem.

Mērķis ir: AML sistēma, kas atbilst katra uzņēmuma riskiem.

Tieši to ir paredzēts noteikt ar BWRA.

AMLA apraksta BWRA kā riska balstītās pieejas centrālo daļu.

Tās mērķis ir ļaut pienākumu pildošajai iestādei izprast riskus, kas rodas tādās jomās kā:

• tās uzņēmējdarbības modelis;

• tās klientiem;

• tās produkti un pakalpojumi;

• tās darījumi;

• tās piegādes kanāli; un

• tās ģeogrāfisko ekspozīciju.

Nekustamā īpašuma uzņēmumiem šie jēdzieni kļūst ļoti praktiski.

1. Kāda veida nekustamā īpašuma uzņēmums jūs esat?

Sāciet ar pamatiem.

Vai jūs esat:

• neatkarīgs nekustamā īpašuma aģents?

• dzīvojamo īpašumu pārdošanas aģentūra?

• īres aģentūra?

• luksusa nekustamā īpašuma speciālists?

• komerciālo nekustamo īpašumu aģentūra?

• būvuzņēmējs?

• starptautiska mākleru firma?

• franšīze?

• nekustamā īpašuma investīciju starpnieks?

• uzņēmums, kam ir vairākas filiāles?

Uzņēmuma darbības veids nosaka riska veidu, ar ko tas saskaras.

Aģentūrai, kas vietējā tirgū pārdod dzīvojamos īpašumus par 200 000 eiro, dabiski nāksies saskarties ar atšķirīgu riska vidi nekā aģentūrai, kas regulāri nodarbojas ar 5 miljonu eiro vērtu villu pārdošanu starptautiskiem klientiem.

2. Kādi ir jūsu klienti?

Apskatiet savu klientu bāzi kopumā.

Jautājiet sev:

• Vai lielākā daļa klientu ir privātpersonas?

• Cik daudzi no tiem ir uzņēmumi?

• Vai bieži sadarbojaties ar ārvalstu pircējiem?

• Vai jūs sadarbojaties ar investīciju sabiedrībām?

• Vai jums nākas saskarties ar trasta fondiem?

• Vai klienti regulāri izmanto holdinga sabiedrības?

• Vai jūs sadarbojaties ar profesionāliem investoriem?

• Vai jūsu klientu vidū reizēm ir politiski ietekmējamas personas?

• Vai jūs strādājat ar klientiem no jurisdikcijām, kas saistītas ar paaugstinātu AML risku?

Mērķis nav atsevišķus klientus uzskatīt par aizdomīgiem.

Mērķis ir izprast, ar kāda veida klientiem jūsu uzņēmums parasti saskaras.

3. No kurienes nāk jūsu klienti un darījumi?

Ģeogrāfija ir svarīga.

Nekustamā īpašuma aģentūrai ir jāzina:

• kur dzīvo tās klienti;

• kur ir reģistrētas juridiskās personas;

• kur atrodas faktiskie īpašnieki;

• no kurienes nāk darījumu līdzekļi;

• kuras valstis regulāri figurē tās darījumos;

• un vai regulāri parādās jurisdikcijas ar augstāku risku.

Vietējai aģentūrai, kuras klienti, nekustamais īpašums un finansējums galvenokārt ir iekšzemes, var būt viena veida ģeogrāfiskā pakļautība.

Aģentūrai, kas specializējas starptautiskajos ieguldījumu nekustamajos īpašumos, tā var būt pavisam atšķirīga.

Neviena no tām automātiski neatbilst vai neatbilst prasībām.

Tām vienkārši ir atšķirīgi riski, kas prasa atšķirīgas kontroles.

4. Ar kāda veida nekustamajiem īpašumiem jūs strādājat?

Nozīme ir arī nekustamā īpašuma tirgus raksturlielumiem.

Apsveriet:

• dzīvojamie nekustamie īpašumi;

• komerciālie nekustamie īpašumi;

• luksusa nekustamais īpašums;

• zemes gabali;

• jauni nekustamā īpašuma projekti;

• ieguldījumu nekustamais īpašums;

• dārgas īres;

• darījumi ar nekustamo īpašumu, kas vēl nav pabeigts;

• un citas nekustamā īpašuma kategorijas.

Ņemiet vērā arī tipiskās vērtības.

Aģentūrai, kuras vidējā nekustamā īpašuma darījuma vērtība ir 175 000 eiro, riska pakļautība var atšķirties no uzņēmuma, kura vidējā darījuma vērtība ir 4 miljoni eiro.

BWRA mērķis ir atzīt šīs atšķirības, nevis izlikties, ka visi nekustamā īpašuma uzņēmumi ir identiski.

5. Ar kāda veida darījumiem jūs sastopaties?

Tagad pārejiet no nekustamā īpašuma uz pašu darījumu.

Jautājiet:

• Vai darījumi parasti ir vienkārši?

• Vai bieži sastopaties ar korporatīviem pircējiem?

• Vai jums regulāri nākas saskarties ar sarežģītām īpašumtiesību struktūrām?

• Vai klienti bieži maina pirkšanas subjektus?

• Vai bieži tiek veikti maksājumi ar trešo personu starpniecību?

• Vai darījumi bieži ir pārrobežu darījumi?

• Vai tiek izmantotas neparastas finansēšanas struktūras?

• Vai klienti regulāri veic pirkumus bez hipotekārā finansējuma?

• Cik bieži jūs novērojat darījumus, kuros ir iesaistītas vairākas jurisdikcijas?

• Vai notiek cesijas, tālākpārdošana vai straujas īpašumtiesību maiņas?

Tas ir viens no iemesliem, kāpēc princips „Zini savu darījumu” (KYT) ir tik svarīgs nekustamā īpašuma nozares cīņā pret naudas atmazgāšanu.

Darījuma raksturs var sniegt informāciju, ko nevar iegūt, vienīgi identificējot klientu.

6. Kā tiek apmaksāti nekustamie īpašumi?

Izpratne par to, kā tiek finansēti darījumi, ir vēl viens svarīgs riska aspekts.

Apsveriet, ar ko jūsu aģentūra parasti saskaras.

• Bankas finansējums?

• Privāts finansējums?

• Uzņēmuma līdzekļi?

• Starptautiskie pārskaitījumi?

• Līdzekļi no trešajām pusēm?

• Sarežģītas finansēšanas struktūras?

• Darījumi, kuros iesaistīti vairāki konti vai jurisdikcijas?

Atkārtoju – nekas no minētā automātiski nenorāda uz naudas atmazgāšanu.

Mērķis ir izprast uzņēmējdarbības īpatnības, lai aģentūra varētu noteikt, kad kāda darbība neatbilst tās parastajam modelim.

7. Kā jūs sazināties ar klientiem?

AMLR attiecas arī uz piegādes kanāliem.

Nekustamā īpašuma biznesā tie var ietvert:

• tiešu saskarsmi;

• attālinātu klientu reģistrēšanu;

• e-pastu;

• tiešsaistes platformas;

• starptautiskas rekomendācijas;

• aģenti vai starpnieki;

• nekustamā īpašuma darījumi attālināti;

• digitālās identifikācijas metodes.

Klients, kurš fiziski apmeklē aģentūru un iesniedz dokumentus, var radīt atšķirīgas pārbaudes prasības salīdzinājumā ar ārzemju klientu, kurš visu darījumu veic attālināti.

BWRA būtu jāņem vērā šīs atšķirības.

8. Kādas kontroles sistēmas jums jau ir ieviestas?

Riska identificēšana ir tikai puse no uzdevuma.

Nākamais jautājums ir:

„Ko mēs darām, lai to kontrolētu?”

Piemēram, jūsu uzņēmumā var būt:

• klientu identifikācijas procedūras;

• faktisko īpašnieku pārbaudes;

• PEP pārbaudes;

• sankciju pārbaudes;

• klientu riska novērtēšana;

• līdzekļu izcelsmes pārbaudes;

• pastiprināta pārbaude;

• darījumu novērtēšana;

• vadības apstiprinājums augstāka riska gadījumos;

• apmācība nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanas jomā;

• pastāvīga uzraudzība;

• dokumentu glabāšanas procedūras;

• iekšējās ziņošanas procedūras.

Tie ir jūsu riska mazināšanas pasākumi.

Tādēļ BWRA jāsaista:

Piemēram:

Risks

Liels starptautisko korporatīvo pircēju īpatsvars.

Kontroles

Uzņēmuma pārbaude + faktiskā īpašnieka identifikācija + ģeogrāfiskā riska novērtējums + PEP/sankciju pārbaude + atbilstošas naudas avota pārbaudes.

Tā ir uz risku balstīta AML pieeja. Iekšējais risks un atlikušais risks

Ir vēl viena noderīga atšķirība.

Risks, kas pastāv pirms jūsu kontroles pasākumu piemērošanas.

Piemēram:

• Jūsu uzņēmums darbojas starptautiskajā luksusa nekustamā īpašuma tirgū un regulāri veic liela apjoma darījumus, kuros iesaistīti korporatīvie pircēji.

• Tas rada iedzimtu risku.

• Tad jūs piemērojat kontroles pasākumus.

• Klienta identifikācijas pārbaude (CDD).

• UBO pārbaude.

• PEP pārbaude.

• Sankciju pārbaudes.

• Riska novērtējums.

• Naudas avotu pārbaudes procedūras.

• KYT.

• Paplašināta pienācīgas rūpības pārbaude, ja nepieciešams.

• Uzraudzība.

Tad rodas jautājums:

„Kāds risks paliek pēc šo kontroles pasākumu veikšanas?”

Tas ir jūsu atlikušais risks.

Tas ir svarīgi, jo BWRA nedrīkst būt vienkārši garš risku saraksts.

Tam jāpalīdz uzņēmumam saprast:

Tas ir funkcionējošs riska pārvaldības process.

Tieši šeit AMLR samērīguma princips kļūst ārkārtīgi svarīgs.

Regulā ir skaidri noteikts, ka pasākumiem jābūt samērīgiem ar:

• darbības veidam;

• tās riskiem;

• tās sarežģītībai; un

• tā apjomam.

AMLA 2026. gada darbs saistībā ar BWRA pastiprina šo principu.

Tās vadlīniju projekta mērķis ir noteikt kopīgas minimālās prasības, vienlaikus nodrošinot, ka uzņēmumi paši veic savu novērtējumu un pielāgo to savām individuālajām īpatnībām, riskiem un sarežģītībai.

Tāpēc aplūkosim divus piemērus:

Iedomāsimies neatkarīgu nekustamā īpašuma aģentu ar:

• vienam īpašniekam;

• nav darbinieku;

• galvenokārt vietējus darījumus ar dzīvojamo nekustamo īpašumu;

• galvenokārt privāti pircēji un pārdevēji;

• vidējā darījuma vērtība apmēram 250 000 eiro;

• ļoti ierobežota uzņēmējdarbība;

• neliela saskare ar starptautiskajiem klientiem.

Šāda BWRA varētu būt salīdzinoši vienkārša. Tai joprojām ir jābūt nozīmīgai un dokumentētai. Taču nav iemesla veikt novērtējumu nevajadzīgi sarežģītu.

Iedomāsimies citu uzņēmumu ar:

• 20 birojiem;

• 250 darbiniekiem un aģentiem;

• luksusa nekustamais īpašums;

• starptautiskajiem pircējiem;

• ievērojamu korporatīvo īpašumtiesību daļu;

• bieži pārrobežu darījumi;

• turīgi klienti;

• vairākas valstis;

• sarežģīti finansēšanas mehānismi.

Tā BWRA, protams, būs jābūt ievērojami sarežģītākam.

• Lielāki riski.

• Lielāka segmentācija.

• Vairāk kontroles pasākumu.

• Vairāk pārvaldības.

• Iespējams, atšķirīgi riska novērtējumi dažādās biznesa vienībās vai ģeogrāfiskajās teritorijās.

• Tāds pats pienākums. Atšķirīga īstenošana.

Tas ir samērīgums.

Tas nenozīmē: „Mazajiem uzņēmumiem nav vajadzīga AML.”

Tas nozīmē: AML sistēmai jāatbilst konkrētajam uzņēmumam.

Uzņēmuma mēroga riska novērtējumu nevar vienkārši pārņemt no citas aģentūras

Šis ir vēl viens svarīgs punkts.

Iedomājieties divas aģentūras, kas darbojas vienā ielā.

Tās var šķist gandrīz identiskas.

Taču:

Aģentūra A galvenokārt strādā ar vietējiem dzīvojamā nekustamā īpašuma pārdevējiem.

Aģentūra B specializējas ārvalstu nekustamā īpašuma investoru apkalpošanā, kuri veic pirkumus, izmantojot korporatīvās struktūras.

To AML riski ir atšķirīgi.

Tāpēc arī to naudas atmazgāšanas novēršanas (AML) prasībām jābūt atšķirīgām.

No interneta lejupielādēts vispārīgs dokuments nevar automātiski aprakstīt nevienas no šīm uzņēmējdarbībām riska profilu.

AMLA pašreizējā pieeja skaidri uzsver, ka pienākumu pildītājām iestādēm pašām ir jāuzņemas atbildība par savām BWRA.

Tas ir loģiski.

Neviens nesaprot nekustamā īpašuma uzņēmuma darbību labāk nekā pats uzņēmums.

Turklāt BWRA nevar vienkārši izstrādāt vienreiz

AMLR nosaka, ka uzņēmuma mēroga riska novērtējumam ir jābūt:

• jābūt dokumentētai;

• jāatjaunina; un

• regulāri pārskatīts.

Pārskatīšana ir nepieciešama arī tad, ja iekšējie vai ārējie notikumi būtiski ietekmē uzņēmuma riska profilu.

Iedomājieties aģentūru, kas vēsturiski nodarbojās tikai ar vietējiem darījumiem ar dzīvojamo nekustamo īpašumu.

Tad tā nolemj ienākt luksusa tirgū.

• Vai sāk piesaistīt klientus no vairākām jaunām valstīm.

• Vai arī ievieš attālinātu tiešsaistes pārdošanas modeli.

• Vai sāk veikt investīciju darījumus, izmantojot korporatīvās struktūras.

Tās riska profils ir mainījies.

Tāpēc arī tā BWRA ir jāmaina.

AMLR iet vēl tālāk.

Pirms jaunu produktu, pakalpojumu, uzņēmējdarbības prakses vai piegādes kanālu ieviešanas — vai iekļūšanas jaunās klientu segmentos vai ģeogrāfiskajās teritorijās — ir jāidentificē un jānovērtē attiecīgie AML riski.

Citiem vārdiem sakot:

• Riska novērtēšanai jākļūst par daļu no uzņēmējdarbības plānošanas.

• Ne tikai atbilstības nodrošināšana.

Tātad, kā nekustamā īpašuma uzņēmumam faktiski būtu jāizveido savs BWRA?

Praktisks process var izskatīties šādi:

1. SOLIS — Aprakstiet savu uzņēmumu

• Ar ko jūs nodarbojaties?

• Kur?

• Kam?

• Kādas ir darījumu summas?

2. SOLIS — Identificējiet savas riska jomas

Pievērsiet uzmanību:

• Klientiem

• Ģeogrāfiskajām teritorijām

• Pakalpojumiem

• Nekustamais īpašums

• Darījumi

• Piegādes kanāli

• Maksājumu un finansēšanas modeļi

• Sankciju risks

3. SOLIS — Identificējiet individuālos riska faktorus

Kādas pazīmes palielina vai samazina risku?

4. SOLIS — Noteikt savu raksturīgo risku

Novērtējiet pakļautību riskam pirms kontroles pasākumu ieviešanas.

Piemēram:

• ZEMS

• VIDĒJS

• AUGSTS

vai cita dokumentēta metodika, kas ir piemērota uzņēmumam.

5. SOLIS — Identificējiet savas kontroles

Kādas procedūras pašlaik samazina šos riskus?

6. SOLIS — Novērtējiet, vai šīs kontroles ir atbilstošas

Kontroles pasākums, kas pastāv tikai uz papīra, ne vienmēr nozīmē, ka tas ir efektīvs.

Jautājiet:

• Vai tā tiek faktiski īstenota?

• Vai tā ir dokumentēta?

• Vai visi to saprot?

• Vai ir iespējams pierādīt tās ievērošanu?

7. SOLIS — Noteikt atlikušo risku

Kāds risks paliek pēc šo kontroles pasākumu piemērošanas?

8. SOLIS — Identificējiet nepilnības

Kādas uzlabotas procedūras uzņēmumam ir nepieciešamas:

• labākas procedūras?

• labāka dokumentācija?

• papildu pārbaudes?

• papildu apmācību?

• stingrāku darījumu novērtēšanu?

• vairāk vadības uzraudzības?

9. SOLIS — Izstrādājiet rīcības plānu

BWRA ir jānoved pie konkrētas rīcības.

Ne vienkārši izstrādāt dokumentu.

10. SOLIS — Pārskatiet to

Atjauniniet novērtējumu, ņemot vērā izmaiņas uzņēmējdarbības vai riska vidē.

Tas izklausās loģiski. Taču to izdarīt pareizi ir grūtāk.

Un tieši šeit daudzi mazāki nekustamā īpašuma uzņēmumi sastopas ar grūtībām.

Lielā organizācijā var būt:

• atbilstības nodrošināšanas nodaļu;

• riska speciālisti;

• juridiskajiem konsultantiem;

• AML speciālisti;

• iekšējā revīzija;

• speciāla programmatūra.

Divu cilvēku nekustamā īpašuma aģentūrai parasti nav neviena no šīm lietām.

Tomēr tai joprojām ir nepieciešams pamatots veids, kā atbildēt uz jautājumiem:

• Kādi ir mūsu AML riski?

• Kā mēs tos noteicām?

• Kādi kontroles pasākumi tos novērš?

• Un vai mēs to varam pierādīt?

Tāpēc Immosurance soli pa solim palīdz nekustamā īpašuma nozarei veikt uzņēmuma mēroga riska novērtējumu.

Tā vietā, lai gaidītu, ka nekustamā īpašuma aģents pats interpretēs AMLR 10. pantu un izstrādās riska novērtēšanas metodiku no nulles, „Immosurance” strukturē šo procesu, ņemot vērā nekustamā īpašuma nozares realitāti.

Uzņēmums tiek vadīts cauri attiecīgajām riska jomām.

Kuros AML sistēmas aspektos nepieciešams veikt uzlabojumus?

Rezultāts nav vienkārši vēl viena atbilstības veidlapa.

Tas kļūst par uzņēmuma AML sistēmas pamatu.

Un viss pārējais no tā izriet

Tas, iespējams, ir vissvarīgākais punkts.

Uzņēmuma mēroga riska novērtējums nedrīkst pastāvēt atsevišķi no pārējās AML atbilstības sistēmas.

Tam jānosaka, kā uzņēmums izstrādā:

• savu iekšējo AML politiku;

• klientu uzticamības pārbaudes procedūras;

• klientu riska novērtējumu;

• pastiprināto pārbaudi;

• kontroles pasākumus attiecībā uz politiski ietekmējamiem cilvēkiem (PEP) un sankcijām;

• savas „Zini savu darījumu” (Know Your Transaction) procedūras;

• uzraudzību;

• apmācību;

• un iekšējās kontroles.

Uztveriet BWRA kā pirmo slāni:

Tieši tāpēc BWRA ir tik svarīga.

Tā pārvērš AML no vispārīgu pienākumu kopuma par atbilstības sistēmu, kas faktiski atspoguļo uzņēmējdarbību.

Viens aģents vai 500 — sāciet no viena un tā paša punkta

Vienas personas nekustamā īpašuma aģentūras novērtējums var būt daudz vienkāršāks nekā starptautiskas nekustamā īpašuma grupas novērtējums.

Un tieši tā tam arī jābūt. Taču abiem jāspēj atbildēt uz vienu un to pašu pamatjautājumu:

“Vai mēs izprotam naudas atmazgāšanas riskus, ko rada mūsu faktiskā darbība?”

Ja atbilde ir „jā”, AML atbilstību var veidot, balstoties uz šiem riskiem.

Ja atbilde ir „nē”, atsevišķu KYC pārbaužu veikšana nevar atrisināt pamatproblēmu.

Jo, pirms varat pienācīgi iepazīt savu klientu (Know Your Customer), vispirms jums ir jāIEPAZĪST SAVS BIZNESS.

„Immosurance“ palīdzēs jums to izdarīt — soli pa solim.

Sākot no jūsu uzņēmējdarbības risku izpratnes līdz strukturētas, pārskatāmas AML sistēmas izveidei, kas izstrādāta īpaši nekustamā īpašuma nozarei.

Immosurance — atbilstības nodrošināšana nekustamā īpašuma nozarē.

#AMLR #AMLA #AML #BusinessWideRiskAssessment #BWRA #RealEstate #RealEstateCompliance #AntiMoneyLaundering #KYB #KYC #KYT #CDD #Compliance #RegTech #Immosurance