Какво представлява оценката на риска в цялата компания — и как трябва да я извърши една компания в сектора на недвижимите имоти?

Независимо дали имате един агент или 500 служители: съгласно AMLR, спазването на изискванията започва с разбирането на рисковете, свързани с вашия собствен бизнес.

Преди да можете да оцените правилно даден клиент, първо трябва да разберете собствения си бизнес.

Това е принципът, който стои в основата на оценката на риска в цялата компания (BWRA).

От 2027 г., когато Регламент (ЕС) 2024/1624 — новият Регламент на ЕС за борба с изпирането на пари (AMLR) — влезе в сила, това ще се превърне в особено важна част от рамката за борба с изпирането на пари за задължените субекти, включително професионалистите в сектора на недвижимите имоти.

Концепцията звучи сложно.

Но не е необходимо да бъде такава.

В същността си оценката на риска в цялата компания отговаря на един фундаментален въпрос:

„Къде реално моят бизнес с недвижими имоти би могъл да бъде изложен на риск от изпиране на пари или финансиране на тероризъм?“

Не където е изложен рискът в сектора на недвижимите имоти като цяло.

Не това, което гласи някакъв общ шаблон за борба с изпирането на пари.

А:

Това разграничение е от основно значение.

Започнете с вашия собствен бизнес — не с този на вашите клиенти

Много фирми инстинктивно смятат, че AML започва с:

„Идентифициране на клиента.“

При една правилна, основана на риска рамка за AML, има една стъпка преди това.

Самата фирма трябва да разбере на каква експозиция е изложена.

Член 10 от AMLR изисква от задължените субекти да идентифицират и оценят рисковете от изпиране на пари и финансиране на тероризъм, на които са изложени, както и рисковете, свързани с неизпълнението или заобикалянето на целеви финансови санкции.

Регламентът изрично посочва, че мерките трябва да бъдат съразмерни на естеството на дейността, рисковете и сложността ѝ, както и на нейния мащаб.

Това е от решаващо значение за сектора на недвижимите имоти.

Защото агенция за жилищни имоти с един служител на малък местен пазар няма същия рисков профил като международна група за луксозни имоти, която оперира в десет държави.

Но и двете могат да бъдат субекти, подлежащи на задължения.

Така че целта не е: една и съща система за борба с изпирането на пари за всички.

А: Система за борба с изпирането на пари, подходяща за рисковете на всеки бизнес.

Именно това е целта, за която е създадена BWRA.

Законът за борба с изпирането на пари (AMLA) описва цялостната оценка на риска като централна част от подхода, основан на риска.

Нейната цел е да даде възможност на задълженото лице да разбере рисковете, произтичащи от области като:

• неговия бизнес модел;

• клиентите му;

• продуктите и услугите;

• сделките му;

• каналите за доставка; и

• географското му присъствие.

За компаниите в сектора на недвижимите имоти тези концепции придобиват много практическо значение.

1. Какъв вид бизнес с недвижими имоти развивате?

Започнете с основите.

Вие сте:

• независим агент по недвижими имоти?

• агенция за продажба на жилища?

• агенция за отдаване под наем?

• специалист по луксозни имоти?

• агенция за търговски имоти?

• строителен предприемач?

• международна брокерска фирма?

• франчайз?

• посредник за инвестиции в недвижими имоти?

• фирма с няколко клона?

Дейността на фирмата определя вида на риска, на който е изложена.

Агенция, която продава жилища на стойност 200 000 евро на местния пазар, естествено ще се сблъска с различна рискова среда в сравнение с агенция, която редовно се занимава с вили на стойност 5 милиона евро за международни клиенти.

2. Кои са вашите клиенти?

Разгледайте клиентската си база като цяло.

Задайте си следните въпроси:

• Повечето клиенти физически лица ли са?

• Колко от тях са фирми?

• Често ли работите с чуждестранни купувачи?

• Работите ли с инвестиционни дружества?

• Сблъсквате ли се с тръстове?

• Клиентите ви използват ли редовно холдингови дружества?

• Работите ли с професионални инвеститори?

• Срещате ли понякога политически изложени лица сред клиентите си?

• Работите ли с клиенти от юрисдикции, свързани с по-висок риск от изпиране на пари?

Целта не е да се маркират конкретни клиенти като подозрителни.

Целта е да се разберат видовете клиенти, с които вашият бизнес обикновено се сблъсква.

3. Откъде идват вашите клиенти и транзакции?

Географското положение има значение.

Агенцията за недвижими имоти трябва да знае:

• къде живеят клиентите ѝ;

• къде са регистрирани юридическите лица;

• къде се намират действителните собственици;

• откъде произхождат средствата за транзакциите;

• кои държави редовно фигурират в нейните сделки;

• и дали редовно се появяват юрисдикции с по-висок риск.

Местна агенция, чиито клиенти, имоти и финансиране са предимно от вътрешния пазар, може да има един вид географска експозиция.

Агенция, специализирана в международни инвестиционни имоти, може да има съвсем различна експозиция.

Нито една от двете не е автоматично в съответствие или в несъответствие с изискванията.

Те просто са изложени на различни рискове, изискващи различни контролни мерки.

4. С какви видове имоти работите?

Характеристиките на пазара на имоти също имат значение.

Помислете за:

• жилищни имоти;

• търговски имоти;

• луксозни имоти;

• земи;

• нови строителни проекти;

• инвестиционни имоти;

• наеми на имоти с висока стойност;

• сделки с имоти на етап „на зелено“;

• и други категории имоти.

Вземете предвид и типичните стойности.

Агенция, чиято средна сделка с недвижими имоти е 175 000 евро, може да има различен риск в сравнение с фирма, чиято средна сделка е 4 милиона евро.

Целта на BWRA е да отчете тези разлики, вместо да се преструва, че всички фирми в сектора на недвижимите имоти са еднакви.

5. С какви видове сделки се сблъсквате?

Сега преминете от имота към самата сделка.

Попитайте:

• Обикновено сделките ли са прости?

• Често ли се срещат корпоративни купувачи?

• Срещате ли редовно сложни структури на собственост?

• Клиентите често ли сменят юридическите лица, чрез които извършват покупките?

• Често ли се извършват плащания към трети страни?

• Често ли сделките са трансгранични?

• Използват ли се необичайни структури на финансиране?

• Клиентите редовно ли извършват покупки без ипотечно финансиране?

• Колко често срещате транзакции, обхващащи няколко юрисдикции?

• Случват ли се прехвърляния, препродажби или бързи промени в собствеността?

Това е една от причините, поради които принципът „Познавай транзакцията си“ (KYT) е толкова важен в борбата с изпирането на пари в сектора на недвижимите имоти.

Характерът на транзакцията може да ви разкрие нещо, което само идентифицирането на клиента не може.

6. Как се плащат имотите?

Разбирането на начина, по който се финансират транзакциите, е друг важен аспект на риска.

Помислете какво обикновено среща вашата агенция.

• Банково финансиране?

• Частно финансиране?

• Корпоративни средства?

• Международни преводи?

• Средства от трети страни?

• Сложни структури на финансиране?

• Транзакции, включващи няколко сметки или юрисдикции?

Отново, нито едно от тези неща не е автоматичен признак за изпиране на пари.

Целта е да се разберат характеристиките на бизнеса, за да може агенцията да знае кога нещо излиза извън обичайния му модел.

7. Как взаимодействате с клиентите?

AMLR се отнася и до каналите за предоставяне на услуги.

За бизнес в областта на недвижимите имоти това може да включва:

• личен контакт;

• дистанционно въвеждане;

• електронна поща;

• онлайн платформи;

• международни препоръки;

• агенти или посредници;

• дистанционни сделки с недвижими имоти;

• методи за цифрова идентификация.

Клиент, който физически посещава агенцията и предоставя документи, може да породи различни съображения за проверка в сравнение с клиент от чужбина, който извършва цялата сделка дистанционно.

BWRA трябва да отчита тези разлики.

8. Какви контролни механизми вече имате?

Идентифицирането на риска е само половината от задачата.

Следващият въпрос е:

„Какво правим, за да го контролираме?“

Например, вашата фирма може да разполага с:

• процедури за идентифициране на клиенти;

• проверки за действителните собственици;

• проверка на лица, заемащи публични длъжности (PEP);

• проверка за санкции;

• оценка на риска на клиентите;

• процедури за проследяване на източника на средства;

• засилено проучване;

• оценка на транзакциите;

• одобрение от ръководството за случаи с по-висок риск;

• обучение по противодействие на изпирането на пари;

• непрекъснат мониторинг;

• процедури за съхранение на документи;

• процедури за вътрешно отчитане.

Това са вашите мерки за намаляване на риска.

Следователно BWRA трябва да свърже:

Например:

Риск

Висок дял на международни корпоративни купувачи.

Контролни мерки

Проверка на корпоративната структура + идентифициране на действителните собственици + оценка на географския риск + проверка за политически изтъкнати лица (PEP) и санкции + подходящи проверки на източника на средствата.

Това е подход за борба с изпирането на пари, основан на риска. Вътрешен риск и остатъчен риск

Има още едно полезно разграничение.

Рискът, който съществува преди прилагането на вашите контролни мерки.

Например:

• Вашият бизнес оперира в сектора на международните луксозни недвижими имоти и редовно осъществява сделки с висока стойност, в които участват корпоративни купувачи.

• Това създава присъщ риск.

• След това прилагате контролни мерки.

• CDD.

• Проверка на крайния бенефициент (UBO).

• Проверка за лица, заемащи публични длъжности (PEP).

• Проверки за санкции.

• Оценка на риска.

• Процедури за проследяване на източника на средства.

• KYT.

• Засилена проверка при необходимост.

• Мониторинг.

Тогава възниква въпросът:

„Какъв риск остава след тези контролни мерки?“

Това е вашият остатъчен риск.

Това е важно, защото BWRA не трябва просто да създава дълъг списък с рискове.

Той трябва да помогне на бизнеса да разбере:

Това е функциониращ процес за управление на риска.

Тук принципът на пропорционалност на AMLR придобива изключително голямо значение.

Регламентът изрично изисква мерките да бъдат пропорционални на:

• естеството на дейността;

• риска, свързан с него;

• неговата сложност; и

• неговия мащаб.

Работата на AMLA през 2026 г. по BWRA засилва този принцип.

Проекто-насоките ѝ имат за цел да установят общи минимални изисквания, като същевременно гарантират, че предприятията поемат отговорност за собствената си оценка и я привеждат в съответствие с индивидуалните си характеристики, рискове и сложност.

Нека разгледаме два примера:

Представете си независим агент по недвижими имоти с:

• един собственик;

• няма служители;

• основно местни сделки с жилищни имоти;

• предимно частни купувачи и продавачи;

• средна стойност на сделките около 250 000 евро;

• много ограничена корпоративна дейност;

• малко взаимодействие с международни клиенти.

Оценката на риска (BWRA) би могла да бъде сравнително проста. Тя все пак трябва да бъде значима и документирана. Но няма причина оценката да се прави ненужно сложна.

Представете си друга компания с:

• 20 офиса;

• 250 служители и агенти;

• луксозни имоти;

• международни купувачи;

• значително корпоративно участие;

• чести трансгранични сделки;

• клиенти с висока нетна стойност;

• много страни;

• сложни финансови споразумения.

Естествено, неговата система за управление на риска (BWRA) ще трябва да бъде значително по-усъвършенствана.

• Повече рискове.

• По-голяма сегментация.

• Повече контролни механизми.

• По-голямо управление.

• Възможно е оценките на риска да се различават в различните бизнес единици или географски райони.

• Едно и също задължение. Различно прилагане.

Това е пропорционалност.

Това не означава: „Малките предприятия нямат нужда от AML.“

Това означава: рамката за AML трябва да съответства на реалната дейност.

Оценката на риска за цялата компания не може да бъде копирана от друга агенция

Това е още един важен момент.

Представете си две агенции, работещи на една и съща улица.

Те може да изглеждат почти идентични.

Но:

Агенция А работи предимно с местни продавачи на жилища.

Агенция Б е специализирана в обслужването на чуждестранни инвеститори в недвижими имоти, които купуват чрез корпоративни структури.

Рисковете им, свързани с противодействието на изпирането на пари (AML), са различни.

Следователно техните BWRAs също трябва да бъдат различни.

Един общ документ, изтеглен от интернет, не може автоматично да опише рисковия профил на нито един от двата бизнеса.

Настоящият подход на AMLA изрично подчертава, че самите задължени субекти трябва да поемат отговорността за своя BWRA.

Това е логично.

Никой не разбира дейността на един бизнес с недвижими имоти по-добре от самия бизнес.

А BWRA не може просто да се изготви веднъж

AMLR изисква оценката на риска в цялата компания да бъде:

• документирана;

• актуализирана; и

• редовно преразглеждана.

Преглед се изисква и когато вътрешни или външни събития оказват съществено влияние върху рисковия профил на бизнеса.

Представете си агенция, която в миналото е осъществявала само местни сделки с жилищни имоти.

След това тя решава да навлезе на пазара на луксозни имоти.

• Или започва да привлича клиенти от няколко нови държави.

• Или въвежда модел за дистанционни онлайн продажби.

• Или започва да осъществява инвестиционни сделки чрез корпоративни структури.

Нейният рисков профил се е променил.

Следователно и неговият BWRA трябва да се промени.

AMLR отива още по-далеч.

Преди пускането на нови продукти, услуги, бизнес практики или канали за доставка — или навлизането в нови клиентски сегменти или географски райони — трябва да бъдат идентифицирани и оценени съответните рискове, свързани с борбата с изпирането на пари.

С други думи:

• Оценката на риска трябва да стане част от бизнес планирането.

• Не само част от административните процедури за спазване на изискванията.

Как тогава една компания в сектора на недвижимите имоти трябва да създаде своя BWRA?

Един практически процес може да изглежда по следния начин:

СТЪПКА 1 — Опишете вашия бизнес

• С какво се занимавате?

• Къде?

• За кого?

• При какви стойности на транзакциите?

СТЪПКА 2 — Идентифицирайте рисковите си области

Обърнете внимание на:

• Клиенти

• Географски региони

• Услуги

• Имоти

• Сделки

• Канали за доставка

• Модели на плащане и финансиране

• Излагане на санкции

СТЪПКА 3 — Идентифициране на индивидуалните рискови фактори

Кои характеристики увеличават или намаляват риска?

СТЪПКА 4 — Определете присъщия риск

Оценете експозицията преди прилагането на контролни мерки.

Например:

• НИСЪК

• СРЕДЕН

• ВИСОК

или друга документирана методология, подходяща за дейността.

СТЪПКА 5 — Определете контролните си механизми

Кои процедури понастоящем намаляват тези рискове?

СТЪПКА 6 — Оценете дали тези контролни механизми са адекватни

Наличието на контролен механизъм на хартия не означава непременно, че той е ефективен.

Задайте си въпроса:

• Прилага ли се на практика?

• Документирана ли е?

• Всички ли го разбират?

• Може ли да се докаже спазването му?

СТЪПКА 7 — Определете остатъчния риск

След прилагането на тези контролни мерки какъв риск остава?

СТЪПКА 8 — Идентифициране на пропуските

Къде бизнесът се нуждае от:

• по-добри процедури?

• по-добра документация?

• допълнителна проверка?

• допълнително обучение?

• по-строга оценка на транзакциите?

• по-голям управленски контрол?

СТЪПКА 9 — Създайте план за действие

BWRA трябва да доведе до действие.

Не просто да се създаде документ.

СТЪПКА 10 — Преразгледайте го

Актуализирайте оценката при промени в бизнеса или рисковата среда.

Това звучи логично. Да се направи правилно обаче е по-трудно.

И точно тук много по-малки фирми в сектора на недвижимите имоти срещат затруднения.

Една голяма организация може да разполага с:

• отдел за съответствие;

• специалисти по риска;

• правни съветници;

• служители, отговарящи за борбата с изпирането на пари;

• отдел за вътрешен одит;

• специализиран софтуер.

Агенция за недвижими имоти с двама служители обикновено не разполага с нито едно от тези неща.

Въпреки това тя все пак се нуждае от обоснован отговор на въпроса:

• Какви са нашите рискове, свързани с AML?

• Как ги определихме?

• Какви контролни мерки ги адресират?

• И можем ли да го докажем?

Ето защо Immosurance води бизнеса с недвижими имоти стъпка по стъпка през процеса на оценка на риска в цялата компания.

Вместо да очакваме от агента по недвижими имоти да тълкува член 10 от AMLR и да изработи методология за оценка на риска от нулата, Immosurance структурира процеса в съответствие с реалностите на бизнеса с недвижими имоти.

Бизнесът се насочва към съответните области на риск.

В кои области вашата рамка за борба с изпирането на пари се нуждае от укрепване?

Резултатът не е просто поредният формуляр за съответствие.

Той се превръща в основата на рамката за борба с изпирането на пари на компанията.

И всичко останало трябва да произтича от нея

Това е може би най-важната точка.

Оценката на риска в цялата компания не трябва да съществува отделно от останалата част от съответствието с изискванията за борба с изпирането на пари.

Тя трябва да определи как бизнесът разработва:

• вътрешната си политика за борба с изпирането на пари;

• процедурите си за надлежна проверка на клиентите;

• оценката на риска, свързан с клиентите;

• подобрената си проверка;

• контрола върху лицата, заемащи публични длъжности (PEP), и санкциите;

• процесите си за „Познавай транзакцията си“;

• своето наблюдение;

• обучението;

• и вътрешните си контролни механизми.

Представете си BWRA като първия слой:

Ето защо BWRA е толкова важен.

Тя превръща AML от набор от общи задължения в рамка за съответствие, която действително отразява бизнеса.

Независимо дали имате един агент или 500 — започнете от едно и също място

Оценката за еднолична агенция за недвижими имоти може да бъде много по-проста от тази за мултинационална група в сектора на недвижимите имоти.

И точно така трябва да бъде. Но и двете трябва да могат да отговорят на един и същ фундаментален въпрос:

„Разбираме ли рисковете от изпиране на пари, създадени от дейността, която действително извършваме?“

Ако отговорът е „да“, спазването на AML може да се изгради около тези рискове.

Ако отговорът е „не“, извършването на индивидуални проверки „Познай своя клиент“ (KYC) не може да реши основния проблем.

Защото, преди да можете наистина да „познавате клиента си“, първо трябва да ПОЗНАВАТЕ СВОЯ БИЗНЕС.

Immosurance ви води през целия процес – стъпка по стъпка.

От разбирането на рисковете за вашия бизнес до създаването на структурирана, доказуема рамка за AML, проектирана специално за сектора на недвижимите имоти.

Immosurance — съответствие, създадено за сектора на недвижимите имоти.

#AMLR #AMLA #AML #BusinessWideRiskAssessment #BWRA #RealEstate #RealEstateCompliance #AntiMoneyLaundering #KYB #KYC #KYT #CDD #Compliance #RegTech #Immosurance