Què és una avaluació de riscos a nivell empresarial?
Què és una avaluació de riscos a nivell empresarial i com n'ha de fer una una empresa immobiliària?
Un agent o 500 empleats: segons l'AMLR, el compliment normatiu comença entenent els riscos del teu propi negoci.
Abans de poder avaluar correctament un client, primer cal entendre el vostre propi negoci.
Aquest és el principi que hi ha darrere de l'Avaluació de riscos a nivell empresarial — BWRA.
A partir del 2027, quan sigui aplicable el Reglament (UE) 2024/1624 —el nou Reglament de la UE contra el blanqueig de capitals, o AMLR—, aquesta esdevé una part especialment important del marc AML per a les entitats obligades, inclosos els professionals del sector immobiliari.
El concepte sembla complicat.
No cal que ho sigui.
En essència, una Avaluació de Riscos a Nivell Empresarial respon a una pregunta fonamental:
«On podria estar realment exposat el meu negoci immobiliari al risc de blanqueig de capitals o de finançament del terrorisme?»
No és on el sector immobiliari en general està exposat.
No és el que diu una plantilla AML genèrica.
Però:
On està exposat EL VOSTRE negoci?
Aquesta distinció és fonamental.
Comença pel teu propi negoci — no pels teus clients
Moltes empreses pensen instintivament que la LCM comença amb:
"Identifica el client."
Sota un marc AML basat en el risc adequat, hi ha un pas previ.
L'empresa mateixa ha d'entendre la seva exposició.
L'article 10 de l'AMLR exigeix que les entitats obligades identifiquin i avaluïn els riscos de blanqueig de capitals i de finançament del terrorisme als quals estan exposades, així com els riscos relacionats amb la no-aplicació o l'elusió de sancions financeres selectives.
El Reglament estableix específicament que les mesures han de ser proporcionades a la naturalesa de l'activitat, els seus riscos i complexitat, i la seva dimensió.
Això és fonamental per al sector immobiliari.
Perquè una agència immobiliària residencial d'una sola persona en un mercat local petit no té el mateix perfil de risc que un grup internacional d'immobles de luxe que opera en deu països.
Però tots dos poden ser entitats obligades.
Per tant, l'objectiu no és: un sistema AML idèntic per a tothom.
Es tracta d'un sistema AML adequat als riscos de cada negoci.
Això és exactament el que el BWRA està dissenyat per establir.
Què avalua realment una Avaluació de Risc a Nivell Empresarial?
L'AMLA descriu la BWRA com una part central de l'enfocament basat en el risc.
El seu propòsit és permetre que una entitat obligada entengui els riscos que sorgeixen d'àrees com ara:
el seu model de negoci;
els seus clients;
els seus productes i serveis;
les seves transaccions;
els seus canals de distribució; i
la seva exposició geogràfica.
Per a les empreses immobiliàries, aquests conceptes esdevenen molt pràctics.
Un BWRA hauria d'ajudar-vos a respondre preguntes com ara:
1. Quin tipus de negoci immobiliari sou?
Comenceu pel bàsic.
Sou:
un agent immobiliari independent?
una agència de vendes residencials?
una agència de lloguer?
un especialista en propietats de luxe?
una agència immobiliària comercial?
un promotor?
una agència de corretatge internacional?
una franquícia?
un intermediari d'inversió immobiliària?
una empresa amb diverses sucursals?
Les activitats del negoci determinen el tipus de risc al qual s'enfronta.
Una agència que ven localment habitatges residencials de 200.000 € s'enfrontarà, de manera natural, a un entorn de risc diferent del d'una agència que habitualment gestiona viles de 5 milions d'euros per a clients internacionals.
2. Qui són els vostres clients?
Considereu la vostra base de clients en conjunt.
Pregunteu:
La majoria dels clients són particulars?
Quantes són empreses?
Treballeu sovint amb compradors estrangers?
Treballeu amb societats d'inversió?
T'hi trobes trusts?
Els clients utilitzen regularment societats holding?
Treballeu amb inversors professionals?
Les persones polítiquesment exposades formen ocasionalment part de la vostra clientela?
Treballeu amb clients de jurisdiccions associades a un major risc de blanqueig de capitals?
L'objectiu no és etiquetar determinats clients com a sospitosos.
L'objectiu és entendre els tipus de clients que la vostra empresa sol trobar.
3. D'on provenen els vostres clients i transaccions?
La geografia importa.
Una agència immobiliària hauria d'entendre:
on viuen els seus clients;
on estan establertes les entitats corporatives;
on es troben els beneficiaris efectius;
d'on provenen els fons de les transaccions;
quins països apareixen regularment en les seves transaccions;
i si hi apareixen regularment jurisdiccions d'alt risc.
Una agència local els clients, immobles i finançament de la qual són majoritàriament nacionals pot tenir un tipus d'exposició geogràfica molt diferent.
Una agència especialitzada en propietats d'inversió internacional pot tenir-ne una de molt diferent.
Cap de les dues no és automàticament conforme ni no conforme.
Simplement tenen riscos diferents que requereixen controls diferents.
4. Quins tipus de propietats gestionen?
Les característiques del mercat immobiliari també importen.
Considereu:
immobles residencials;
immobles comercials;
immobles de luxe;
terrenys;
nous desenvolupaments;
immobles d'inversió;
lloguers d'alta valor;
transaccions sobre la planificació;
i altres categories de propietats.
Tingueu en compte també els valors típics.
Una agència amb una transacció immobiliària mitjana de 175.000 € pot tenir una exposició diferent de la d'una empresa amb una transacció mitjana de 4 milions d'euros.
L'objectiu de la BWRA és reconèixer aquestes diferències en lloc de fer veure que tots els negocis immobiliaris són idèntics.
5. Quins tipus de transaccions trobeu?
Ara passa de la propietat a la transacció en si.
Pregunteu:
Les transaccions són normalment senzilles?
Els compradors corporatius apareixen sovint?
Trobeu regularment estructures de propietat complexes?
Els clients canvien sovint les entitats de compra?
Els pagaments a tercers són habituals?
Les transaccions són sovint transfrontereres?
S'utilitzen estructures de finançament inusuals?
Els clients compren regularment sense finançament hipotecari?
Amb quina freqüència veieu transaccions que impliquen múltiples jurisdiccions?
Es produeixen cessions, revendes o canvis ràpids de propietat?
Aquesta és una de les raons per les quals Conèixer la teva transacció — KYT és tan important en la lluita contra el blanqueig de capitals en el sector immobiliari.
La naturalesa de la transacció et pot dir alguna cosa que la identificació del client per si sola no pot.
6. Com es paguen les propietats?
Comprendre com es financen les transaccions és una altra dimensió de risc important.
Considereu allò que la vostra agència sol trobar.
Finançament bancari?
Finançament privat?
Fons corporatius?
Transferències internacionals?
Fons de tercers?
Estructures de finançament complexes?
Transaccions que impliquin diversos comptes o jurisdiccions?
De nou, cap d'aquests indicis no indica automàticament blanqueig de capitals.
L'objectiu és entendre les característiques del negoci perquè l'agència sàpiga quan alguna cosa se'n surt del seu patró normal.
7. Com interactueu amb els clients?
AMLR també fa referència als canals de lliurament.
Per a un negoci immobiliari, això podria incloure:
contacte presencial;
alta remota;
correu electrònic;
plataformes en línia;
recomanacions internacionals;
agents o intermediaris;
transaccions immobiliàries remotes;
mètodes d'identificació digital.
Un client que visita físicament l'agència i proporciona documentació pot generar consideracions de verificació diferents de les d'un client de l'estranger que realitza tota la transacció a distància.
La BWRA hauria de reconèixer aquestes diferències.
8. Quins controls ja teniu?
Identificar el risc és només la meitat de l'exercici.
La següent pregunta és:
"Què fem per controlar-lo?"
Per exemple, la vostra empresa pot tenir:
procediments d'identificació de clients;
verificacions de titularitat real;
filtratge de PEP;
filtratge de sancions;
puntualització de risc del client;
procediments d'origen dels fons;
Diligència deguda reforçada;
avaluació de transaccions;
aprovació per part de la direcció dels casos d'alt risc;
formació AML;
monitoratge continu;
procediments de conservació de registres;
procediments d'informació interna.
Aquestes són les vostres mesures de mitigació de riscos.
Per tant, la BWRA hauria de connectar:
RISC → CONTROL
Per exemple:
Risc
Alta proporció de compradors corporatius internacionals.
Controls
Verificació de l'entitat + identificació de l'accionista beneficiari + avaluació del risc geogràfic + comprovació de PEP/sancions + comprovacions adequades de l'origen dels fons.
Això és un enfocament AML basat en el risc. Risc intrínsec i risc residual
Hi ha una altra distinció útil.
RISC INHERENT
El risc que existeix abans que s'apliquin els vostres controls.
Per exemple:
La vostra empresa opera en el sector immobiliari de luxe internacional i gestiona regularment transaccions d'alta valor amb compradors corporatius.
Això crea una exposició inherent.
Aleshores apliqueu controls.
CDD.
Verificació dels beneficiaris efectius.
Filtratge de PEP.
Comprovacions de sancions.
Avaluació de riscos.
Procediments d'origen dels fons.
KYT.
Diligència deguda reforçada quan sigui necessari.
Supervisió.
La qüestió, doncs, és:
Quin risc queda després d'aquests controls?
Aquest és el vostre risc residual.
Això és important perquè un BWRA no hauria de crear simplement una llarga llista de riscos.
Hauria d'ajudar l'empresa a entendre:
Quins riscos existeixen?
↓
Quin grau de significació tenen?
↓
Quins controls els aborden?
↓
Quin risc queda?
↓
Necessitem controls addicionals?
Això és un procés de gestió de riscos funcional.
Però realment una agència d'una sola persona ha de fer tot això?
Aquí és on el principi de proporcionalitat d'AMLR esdevé extremadament important.
El Reglament exigeix expressament que les mesures siguin proporcionals a:
la naturalesa de l'activitat;
el seu risc;
la seva complexitat; i
la seva mida.
El treball de l'AMLA del 2026 sobre el BWRA reforça aquest principi.
Les seves directrius provisionals tenen per objectiu establir requisits mínims comuns, alhora que garanteixen que les empreses assumeixin la responsabilitat de la seva pròpia avaluació i la facin proporcional a les seves característiques, riscos i complexitat individuals.
Considerem dos exemples:
Una agència local d'una sola persona
Imagineu un agent immobiliari independent amb:
un sol propietari;
sense empleats;
principalment transaccions residencials locals;
majoritàriament compradors i venedors particulars;
valors mitjans de transacció d'uns 250.000 €;
activitat corporativa molt limitada;
poca exposició a clients internacionals.
El seu BWRA podria ser relativament senzill. Tot i això, ha de ser significatiu i estar documentat. Però no hi ha cap motiu per fer que l'avaluació sigui innecessàriament complexa.
Ara considereu un grup immobiliari internacional
Imagineu un altre negoci amb:
20 oficines;
250 empleats i agents;
propietats de luxe;
compradors internacionals;
propietat corporativa significativa;
transaccions transfrontereres freqüents;
clients d'alt patrimoni;
múltiples països;
acords de finançament complexos.
El seu BWRA haurà de ser, naturalment, significativament més sofisticat.
Més riscos.
Més segmentació.
Més controls.
Més governança.
Possiblement avaluacions de risc diferents a les unitats de negoci o a les àrees geogràfiques.
Mateixa obligació. Diferent implementació.
Això és proporcionalitat.
No vol dir: «Les petites empreses no necessiten AML.»
Significa: El marc AML ha d'adaptar-se al negoci real.
L'avaluació de riscos a nivell empresarial no es pot copiar d'una altra entitat
Aquest és un altre punt important.
Imagina dues agències que operen al mateix carrer.
Poden semblar gairebé idèntiques.
Però:
L'agència A gestiona principalment venedors locals d'habitatges residencials.
L'agència B s'especialitza en inversors estrangers de propietats que compren a través d'estructures corporatives.
Els seus riscos de blanqueig de capitals són diferents.
Per tant, els seus BWRAs també haurien de ser diferents.
Un document genèric descarregat d'internet no pot descriure automàticament el perfil de risc de cap de les dues empreses.
L'enfocament actual de l'AMLA emfatitza explícitament que les entitats obligades han de fer-se responsables del seu BWRA.
Té sentit.
Ningú entén millor les activitats d'una empresa immobiliària que l'empresa mateixa.
I l'AVRA no es pot crear simplement un sol cop
L'AMLR exigeix que l'Avaluació de Riscos a Nivell Empresarial sigui:
documentada;
mantinguda actualitzada; i
revisada regularment.
També cal una revisió quan esdeveniments interns o externs afectin de manera significativa el perfil de risc de l'empresa.
Imagina una agència que històricament només s'havia dedicat a transaccions residencials locals.
Llavors decideix entrar al mercat del luxe.
O comença a atraure clients de diversos països nous.
O llança un model de vendes en línia a distància.
O comença a gestionar transaccions d'inversió mitjançant estructures corporatives.
El seu perfil de risc ha canviat.
Per tant, el seu BWRA també hauria de canviar.
AMLR va més enllà.
Abans de llançar nous productes, serveis, pràctiques comercials o canals de distribució — o d'entrar en nous segments de clients o àrees geogràfiques — cal identificar i avaluar els riscos AML rellevants.
En altres paraules:
L'avaluació de riscos hauria de formar part de la planificació empresarial.
No només l'administració de compliment normatiu.
Així doncs, com hauria de crear realment una empresa immobiliària el seu BWRA?
Un procés pràctic pot ser aquest:
PAS 1 — Descriu el teu negoci
Què feu?
On?
Per a qui?
En quins valors de transacció?
PAS 2 — Identifiqueu les vostres àrees de risc
Consulteu:
Clients
Geografies
Serveis
Propietats
Transaccions
Canals de lliurament
Patrons de pagament i finançament
Exposició a sancions
PAS 3 — Identificar els factors de risc individuals
Quines característiques augmenten o redueixen el risc?
PAS 4 — Determina el teu risc intrínsec
Avaluar l'exposició abans dels controls.
Per exemple:
BAIX
MITJÀ
ALT
o una altra metodologia documentada adequada al negoci.
PAS 5 — Identifiqueu els vostres controls
Quins procediments redueixen actualment aquests riscos?
PAS 6 — Avalua si aquests controls són adequats
Un control existent sobre el paper no significa necessàriament que sigui efectiu.
Pregunteu:
Es duu a terme realment?
Està documentat?
Ho entén tothom?
Es pot demostrar el compliment?
PAS 7 — Determinar el risc residual
Després d'aplicar aquests controls, quin risc queda?
PAS 8 — Identificar les bretxes
On necessita l'empresa:
millors procediments?
una millor documentació?
filtratge addicional?
formació addicional?
una avaluació de transaccions més rigorosa?
més supervisió de la direcció?
PAS 9 — Crear un pla d'acció
La BWRA hauria de portar a l'acció.
No només generar un document.
PAS 10 — Reviseu-lo
Actualitzeu l'avaluació a mesura que canviïn el negoci o l'entorn de risc.
Això sembla lògic. Fer-ho correctament és més difícil.
I és precisament aquí on moltes empreses immobiliàries més petites troben dificultats.
Una gran organització podria tenir:
un departament de compliment normatiu;
especialistes en riscos;
assessors legals;
responsables de la LCM;
auditoria interna;
programari dedicat.
Una agència immobiliària de dues persones normalment no en té cap.
Tot i això, encara necessita una manera defensable de respondre:
Quins són els nostres riscos de blanqueig de capitals?
Com els hem determinat?
Quins controls els aborden?
I podem demostrar-ho?
És per això que Immosurance acompanya el negoci immobiliari pas a pas en l'avaluació de riscos a nivell empresarial.
En lloc d'esperar que un agent immobiliari interpreti l'article 10 de l'AMLR i desenvolupi una metodologia de risc des de zero, Immosurance estructura el procés al voltant de les realitats d'un negoci immobiliari.
El negoci es guia a través de les àrees de risc rellevants.
EL VOSTRE NEGOCI
Quines activitats realitzeu?
↓
ELS VOSTRES CLIENTS
Amb qui treballeu normalment?
↓
LA TEVA EXPOSICIÓ GEOGRÀFICA
D'on provenen els clients, les empreses i els fons?
↓
LES TEVES ACTIVITATS INMOBILIÀRIES
Quins immobles i serveis gestionen?
↓
LES VOSTRES TRANSACCIONS
Quins tipus de transaccions es produeixen normalment?
↓
ELS TEUS FACTORS DE RISC
On són les vostres vulnerabilitats?
↓
ELS VOSTRES CONTROLS
Què esteu fent per mitigar-los?
↓
EL VOSTRE RISC RESIDUAL
Què queda després d'aquests controls?
↓
LES TEVES ACCIONS
En quins àmbits cal enfortir el vostre marc AML?
El resultat no és simplement un altre formulari de compliment normatiu.
Esdevé el fonament del marc AML de l'empresa.
I tot el demés n'hauria de derivar
Aquest és potser el punt més important.
L'avaluació de riscos a nivell empresarial no hauria d'existir de manera separada de la resta del compliment AML.
Hauria de determinar com l'empresa dissenya:
la seva política interna de CCN;
els seus procediments de Diligència Deguda amb els Clients;
la seva avaluació de risc de client;
la seva Diligència Deguda Ampliada;
els seus controls de PEP i de sancions;
els seus processos de Coneix la teva transacció;
el seu seguiment;
la seva formació;
i els seus controls interns.
Penseu en la BWRA com la primera capa:
CONEIX EL TEU NEGOCI
↓
Coneix el teu client
↓
Coneix el titular real
↓
Coneix el risc
↓
Coneix la teva transacció
↓
Apliqueu els controls adequats
↓
Documenteu la decisió
↓
Demostreu el compliment
És per això que la BWRA és tan important.
Converteix la LCM en un marc de compliment que realment reflecteix el negoci.
Un agent o 500: comenceu al mateix lloc
L'avaluació per a una agència immobiliària d'una sola persona pot ser molt més senzilla que la d'un grup immobiliari multinacional.
I és exactament així com hauria de ser. Però tots dos haurien de poder respondre la mateixa pregunta fonamental:
"Entenem els riscos de blanqueig de capitals que genera l'activitat que realment duem a terme?"
Si la resposta és afirmativa, el compliment de la normativa AML es pot construir al voltant d'aquests riscos.
Si la resposta és no, realitzar comprovacions KYC individuals no pot resoldre el problema subjacent.
Perquè abans de conèixer adequadament el teu client, primer has de CONÈIXER EL TEU NEGOCI.
Immosurance t'ho explica pas a pas.
Des de comprendre el risc del vostre negoci fins a crear un marc AML estructurat i demostrable dissenyat específicament per al sector immobiliari.
Immosurance — compliment normatiu dissenyat per al sector immobiliari.
#AMLR #AMLA #AML #BusinessWideRiskAssessment #BWRA #RealEstate #RealEstateCompliance #AntiMoneyLaundering #KYB #KYC #KYT #CDD #Compliance #RegTech #Immosurance