De grootste uitdagingen op het gebied van AWW voor vastgoedprofessionals
Voor de meeste vastgoedprofessionals is de lijst met uitdagingen op het gebied van de bestrijding van witwassen (AWW) lang. Hieronder volgen de vijf grootste uitdagingen waarmee zij vandaag de dag worden geconfronteerd — en ook in de toekomst zullen worden geconfronteerd.
1. Toegenomen complexiteit onder de AMLR
De toch al complexe wetgeving heeft zojuist een ingrijpende herziening ondergaan, waardoor de nalevingslast voor elke vastgoedprofessional meer dan verdubbeld is — zonder uitzonderingen. Waar de vorige richtlijn ongeveer 50 hoofdonderwerpen omvatte, bestrijkt de AMLR er nu meer dan 100. Aangezien de overgrote meerderheid van de Europese vastgoedbedrijven zelfs vandaag de dag nog niet aan de regels voldoet, zal de AMLR de werkelijke tekortkomingen blootleggen. De verordening kent geen uitzonderingen, brengt iedereen onder één regelwerk en stelt de AMLA in als handhavingsinstantie. Na de afgelopen 25 jaar onder de radar te zijn gebleven, zal de vastgoedsector niet langer onopgemerkt blijven.
2. AWW is niet hetzelfde als KYC
AML-naleving reikt veel verder dan alleen klantidentificatie. Het omvat KYB, KYC, KYT, risicobeoordeling, voortdurende waakzaamheid en onmiddellijke controleerbaarheid. Het vereist ook volledige transparantie in alle AML-processen die door iedereen in het bedrijf worden toegepast — niet alleen door de AML-compliance manager.
3. Organisatorische paraatheid
Iedereen binnen een vastgoedbedrijf moet volledig op de hoogte zijn van het interne AML-beleid en de procedures van het bedrijf. Dit is niet louter een intentieverklaring: het moet worden aangetoond via een certificeringsproces waaruit blijkt dat iedereen die bijdraagt aan het bedrijf – zowel medewerkers als aannemers – daadwerkelijk op de hoogte is. Dat vereist een speciaal, intern opleidingsprogramma (geen algemene externe cursus), met gecertificeerde deelname en geverifieerd begrip door middel van beoordeelde toetsen.
4. Elke partij bij een transactie moet zijn steentje bijdragen
Wanneer meerdere partijen bij dezelfde transactie betrokken zijn — verschillende makelaarskantoren, een projectontwikkelaar, enzovoort — is elke partij afzonderlijk verantwoordelijk voor het identificeren van de klanten en het uitvoeren van haar eigen risicobeoordeling, zowel van elke partij als van de transactie zelf. Een makelaarskantoor dat namens een projectontwikkelaar een nieuwbouwwoning verkoopt, is niet vrijgesteld van deze verplichtingen.
5. Vereenvoudigde onboarding van gedeelde klanten — zonder risicogegevens te delen
Aangezien elke partij bij een transactie elke betrokken persoon moet identificeren en beoordelen, stimuleert de wetgever een eenvoudigere onboarding: klanten worden slechts één keer geïdentificeerd en hun identificatiegegevens kunnen veilig tussen partijen worden gedeeld, terwijl te allen tijde aan de AVG wordt voldaan. In de praktijk betekent dit dat alleen bepaalde gegevens mogen worden uitgewisseld — zoals de identificatiegegevens en documenten van een klant — maar nooit een risicobeoordeling. Dat verbod geldt zowel voor risico’s die door KYC-tools worden gesignaleerd als voor de eigen beoordelingen, opmerkingen en rapporten van een bedrijf. De grens is dun en er zal streng op worden toegezien.
De uitdaging aangaan
De enige manier om deze uitdagingen moeiteloos aan te pakken, is via een veilig, gecentraliseerd platform waarin al deze elementen op een gebruiksvriendelijke manier zijn geïntegreerd. Immosurance is precies voor dit doel ontworpen — het platform is van huis uit afgestemd op de AMLR, waardoor het een strategische, toekomstbestendige keuze is. Het is veilig en voldoet aan de AVG, brengt alle vereiste elementen samen en biedt de meest geavanceerde tools die er zijn.
Het controleren van een klant is niet het moeilijkste deel. Het bewijzen ervan is dat wel. Gecontroleerd door wie? Gecontroleerd wanneer? Gecontroleerd waar? Was de persoon bevoegd om te ondertekenen? Op basis waarvan zijn de risico’s beoordeeld?
Uiteindelijk is de AMLR geen uitdaging die extra complexiteit met zich meebrengt: het is een proces van transparantie en onmiddellijke controleerbaarheid. Het is meer een filosofie dan een reeks vereisten voor nog meer tools.