AML is niet (alleen) KYC

Maar al te vaak wordt AWW teruggebracht tot één enkele stap: het controleren van identiteiten aan de hand van sanctielijsten. Maar door te verifiëren wie iemand is, kom je alleen te weten wie die persoon is — het zegt niets over het risico dat die persoon, het onroerend goed of de transactie daadwerkelijk met zich meebrengt. Volgens de AMLR-regelgeving wordt die leemte een aansprakelijkheidsrisico. De wetgever stelt expliciet dat dit bij lange na niet voldoende is om te voldoen aan de AML-verplichtingen in de vastgoedsector. Het is eigenlijk slechts een startpunt, een hulpmiddel voor makelaars om het AWW-proces op gang te brengen. Vanaf hier volgen risicobeoordeling en -evaluatie, die voortdurend (en niet slechts eenmalig) moeten plaatsvinden, met betrekking tot de cliënten, het onroerend goed en de transactie zelf. Uiteindelijk gaat het erom hoe de makelaar de bevindingen interpreteert (en die interpretaties correct documenteert en motiveert) en deze in de juiste context plaatst, rekening houdend met de omringende factoren van elke specifieke situatie en transactie. Daarom is ook KYT (Know Your Transaction) een essentieel onderdeel van het proces, iets wat geen enkele KYC-tool kan bieden.

UBO

Neem de uiteindelijke begunstigde (UBO). Twee klanten kunnen elk „meer dan 10% eigendom“ hebben — op papier identiek. Toch zit de ene achter een transparante, verifieerbare structuur en de andere achter gelaagde offshore-entiteiten, blootstelling aan politiek prominente personen (PEP) en een onduidelijke herkomst van middelen. Dezelfde identiteitscontrole. Een totaal ander risico. KYC vindt de gegevens. Het vertelt je niet wat die gegevens betekenen.

KYT

Die interpretatie – het beoordelen, documenteren en onderbouwen van het risico rond de klant, het vermogen en de transactie – is de echte kern van AML. En het houdt niet op bij de onboarding. Het is een continu proces. Daarom is ‘Know Your Transaction’ (KYT) net zo belangrijk als ‘Know Your Customer’, en daarom zal geen enkele KYC-tool op zichzelf ooit zorgen dat je aan de regelgeving voldoet.

Wat je moet weten

Een paar realiteiten die professionals onderschatten:

→ KYC-tools zijn een startpunt, geen naleving. De wetgever is duidelijk: identiteits- en sanctiecontroles zijn op zichzelf bij lange na niet voldoende.

→ Risicobeoordelingen mogen nooit worden gedeeld. KYC-bevindingen kunnen tussen partijen binnen dezelfde transactie worden uitgewisseld om de onboarding te vereenvoudigen — maar de risicobeoordeling moet door elke verplichte entiteit onafhankelijk worden uitgevoerd. Nooit delen. Geen uitzonderingen.

→ AMLR legt de lat hoger. GDPR-conforme, gecertificeerde gegevensopslag. Documentatie van zelfbeoordeling (KYB). En volledige, onmiddellijke controleerbaarheid — stel je voor dat je binnen een uur na kennisgeving alles en nog wat moet kunnen aantonen.

Immosurance is het antwoord

Dit is precies waarom we Immosurance hebben ontwikkeld — de eerste AML(R)-oplossing die speciaal is ontworpen voor de vastgoedsector en die door elke partij in een transactie kan worden gebruikt. In één beveiligde omgeving:

• Een AVG-conforme, gesloten omgeving met gecertificeerde gegevensopslag voor de volledige wettelijke bewaartermijn

• Op rollen gebaseerde toegang voor compliance-managers, makelaars en auditors — ontwikkeld voor interne en externe audits

• Volledige KYB-cyclus: interne beleidsregels, procedures, training & certificering, centrale identificatie van SAR/STR

• Hoogwaardig KYC-onderzoek: IDVerse voor biometrische en documentverificatie, LexisNexis Risk voor sancties, PEP en negatieve berichtgeving (meer dan 2.000 bronnen)

• Vastgoedrisicomodule: vooraf geconfigureerde, berekende en zelfbeoordeelde risicobepaling

• KYC-gegevensuitwisseling tussen partijen binnen een transactie, conform de regelgeving

• Rapportgeneratie per klant en per volledig dossier

• Volledig auditspoor voor elke activiteit

• Centraal dossierbeheer, klaar voor QES (eIDAS-gecertificeerde elektronische handtekeningen)

• AI-geïntegreerde assistentie en persoonlijke ondersteuning — beschikbaar in 14 talen, en er komen er nog meer bij

Ken uw klant. Ken uw transactie. Ken de werkelijke eigenaar — en beheer het risico.