La lutte contre le blanchiment d'argent ne se résume pas (uniquement) au KYC
Trop souvent, la lutte contre le blanchiment d’argent (LBA) se résume à une seule étape : la vérification des identités par rapport aux listes de sanctions. Or, vérifier l’identité d’une personne ne permet que de savoir qui elle est ; cela ne dit rien sur le risque qu’elle-même, le bien immobilier ou la transaction présentent réellement. En vertu de l’AMLR, cette lacune devient une responsabilité. Le législateur précise explicitement que cela est LOIN d’être suffisant pour se conformer aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment d’argent dans le secteur immobilier. Il ne s’agit en réalité que d’un point de départ, d’une aide destinée aux agents immobiliers pour lancer le processus de lutte contre le blanchiment d’argent. À partir de là, il faut procéder à une analyse et à une évaluation des risques, de manière continue (et non ponctuelle), concernant les clients, le bien immobilier et la transaction elle-même. En fin de compte, c’est la manière dont l’agent immobilier interprète (et documente et justifie correctement ces interprétations) les conclusions et les replace dans le contexte des facteurs environnants propres à chaque situation et transaction spécifiques. C’est pourquoi le « KYT » (Know Your Transaction, « Connaissez votre transaction ») constitue également une partie essentielle du processus, que nul outil KYC ne saurait fournir.
UBO
Prenons l’exemple du bénéficiaire effectif ultime (UBO). Deux clients peuvent chacun détenir « plus de 10 % du capital » — une situation identique sur le papier. Pourtant, l’un se cache derrière une structure transparente et vérifiable, tandis que l’autre se dissimule derrière des entités offshore à plusieurs niveaux, une exposition à des personnes politiquement exposées (PEP) et une source de fonds peu claire. Même vérification d’identité. Risque totalement différent. Le KYC trouve l’information. Il ne vous dit pas ce que cette information signifie.
KYT
Cette interprétation — évaluer, documenter et justifier le risque lié au client, au bien et à la transaction — constitue la véritable essence de la lutte contre le blanchiment d’argent. Et elle ne s’arrête pas à l’intégration du client. C’est un processus continu. C’est pourquoi «Know Your Transaction» (KYT) est tout aussi important que «Know Your Customer», et pourquoi aucun outil KYC ne suffira à lui seul à garantir votre conformité.
Ce qu’il faut savoir
Quelques réalités que les professionnels sous-estiment :
→ Les outils KYC constituent un point de départ, pas une garantie de conformité. Le législateur est clair : les vérifications d’identité et de sanctions sont loin d’être suffisantes à elles seules.
→ L’évaluation des risques ne doit jamais être partagée. Les résultats du KYC peuvent être transmis entre les parties d’une même transaction pour simplifier l’intégration — mais l’évaluation des risques doit être effectuée de manière indépendante par chaque entité assujettie. Elle ne doit jamais être partagée. Sans exception.
→ L’AMLR place la barre plus haut. Stockage des données certifié et conforme au RGPD. Documentation d’auto-évaluation (KYB). Et une auditabilité totale et instantanée — imaginez devoir tout justifier en moins d’une heure.
Immosurance est la solution
C’est exactement pour cette raison que nous avons créé Immosurance — la première solution AML(R) conçue pour l’immobilier, utilisable par toutes les parties prenantes d’une transaction. Dans un environnement sécurisé unique :
• Un environnement fermé, conforme au RGPD, avec un stockage de données certifié pour toute la durée de conservation légale
• Un accès basé sur les rôles pour les responsables de la conformité, les agents et les auditeurs — conçu pour les audits internes et externes
• KYB (Know Your Business) complet : politiques internes, procédures, formation et certification, identification centralisée des déclarations d’opérations suspectes (SAR) et des déclarations d’opérations importantes (STR)
• Recherche KYC haut de gamme : IDVerse pour la vérification biométrique et documentaire, LexisNexis Risk pour les sanctions, les PEP et les informations médiatiques défavorables (plus de 2 000 sources)
• Module de gestion des risques immobiliers : détermination des risques préconfigurée, calculée et auto-évaluée
• Partage KYC conforme entre les parties prenantes d’une transaction
• Génération de rapports par client et par dossier complet
• Piste d’audit complète pour chaque activité
• Gestion centralisée des dossiers, compatible avec les signatures électroniques qualifiées (QES, eIDAS)
• Assistance intégrée par IA et accompagnement personnalisé — disponible en 14 langues, et d’autres à venir
Connaissez votre client. Connaissez votre transaction. Identifiez le véritable bénéficiaire effectif — et gérez le risque.