L'antiriciclaggio non è (solo) il KYC
Troppo spesso, l’antiriciclaggio viene ridotto a un unico passaggio: il controllo delle identità rispetto alle liste delle sanzioni. Ma verificare l’identità di una persona dice solo chi è quella persona — non dice nulla sul rischio che essa, l’immobile o la transazione comportano effettivamente. Ai sensi dell’AMLR, questa lacuna diventa una responsabilità. Il legislatore afferma esplicitamente che ciò è LONTANO dall’essere sufficiente per adempiere agli obblighi antiriciclaggio nel settore immobiliare. Si tratta in realtà solo di un punto di partenza, uno strumento di supporto per gli agenti immobiliari per avviare il processo antiriciclaggio. Da questo momento in poi, la valutazione e l’analisi del rischio devono essere continue (non solo una tantum) e riguardare i clienti, l’immobile e la transazione stessa. In definitiva, ciò che conta è il modo in cui l’agente immobiliare interpreta (e documenta e motiva adeguatamente tali interpretazioni) i risultati ottenuti, contestualizzandoli alla luce dei fattori circostanti di ogni situazione e transazione specifica. Pertanto, anche il KYT (Know Your Transaction) è una parte essenziale del processo, che nessuno strumento KYC è in grado di fornire.
UBO
Si consideri il Titolare Effettivo Finale (UBO). Due clienti possono detenere ciascuno «una quota di proprietà superiore al 10%» — identica sulla carta. Eppure uno si trova dietro una struttura trasparente e verificabile, mentre l’altro dietro entità offshore a più livelli, esposizione a PEP e una fonte di fondi poco chiara. Stessa verifica dell’identità. Rischio completamente diverso. Il KYC individua il dato. Ma non spiega cosa significhi quel dato.
KYT
Quell’interpretazione — valutare, documentare e motivare il rischio relativo al cliente, al bene e alla transazione — è la vera essenza dell’AML. E non si ferma all’onboarding. È un processo continuo. Ecco perché il «Know Your Transaction» (KYT) è importante tanto quanto il «Know Your Customer», ed ecco perché nessun strumento KYC da solo potrà mai garantirvi la conformità.
Cosa dovreste sapere
Alcune realtà che i professionisti tendono a sottovalutare:
→ Gli strumenti KYC sono un punto di partenza, non la conformità. Il legislatore è esplicito: i controlli sull’identità e sulle sanzioni sono di per sé ben lungi dall’essere sufficienti.
→ La valutazione del rischio non deve mai essere condivisa. I risultati del KYC possono essere trasmessi tra le parti coinvolte nella stessa transazione per semplificare l’onboarding, ma la valutazione del rischio deve essere effettuata in modo indipendente da ogni soggetto obbligato. Mai condivisa. Senza eccezioni.
→ L’AMLR alza l’asticella. Archiviazione dei dati certificata e conforme al GDPR. Documentazione di autovalutazione (KYB). E piena e immediata verificabilità: immaginate di dover dimostrare qualsiasi cosa entro un’ora dalla richiesta.
Immosurance è la risposta
È proprio per questo che abbiamo creato Immosurance: la prima soluzione AML(R) progettata per il settore immobiliare, utilizzabile da ogni parte coinvolta in una transazione. In un unico ambiente sicuro:
• Ambiente chiuso conforme al GDPR con archiviazione dei dati certificata per l’intero periodo di conservazione previsto dalla legge
• Accesso basato sui ruoli per responsabili della conformità, agenti e revisori — progettato per audit interni ed esterni
• KYB a 360 gradi: politiche interne, procedure, formazione e certificazione, identificazione centralizzata di SAR/STR
• Ricerca KYC di alto livello: IDVerse per la verifica biometrica e documentale, LexisNexis Risk per sanzioni, PEP e notizie negative (oltre 2.000 fonti)
• Modulo di rischio immobiliare: determinazione del rischio preconfigurata, calcolata e autovalutata
• Condivisione KYC conforme tra le parti coinvolte in una transazione
• Generazione di report per cliente e per fascicolo completo
• Tracciabilità completa di ogni attività
• Gestione centralizzata dei file, predisposta per le firme elettroniche qualificate (QES, eIDAS)
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