Entidades obligadas en el sector inmobiliario
Sigue habiendo una gran confusión entre los profesionales del sector inmobiliario en torno a una cuestión que debería haberse zanjado hace mucho tiempo: ¿quién está obligado exactamente a aplicar las normas contra el blanqueo de capitales en una transacción inmobiliaria? Con la entrada en vigor del nuevo Reglamento de la UE contra el blanqueo de capitales (AMLR) a partir del 10 de julio de 2027, cometer un error en este aspecto está a punto de salir mucho más caro. Así que aclaremos esto: primero, en lo que respecta a la normativa actual; después, en el contexto del AMLR.
La normativa actual: los agentes sí, los promotores no
Los agentes inmobiliarios son entidades obligadas en virtud de la legislación de la UE contra el blanqueo de capitales desde diciembre de 2001 —hace ya un cuarto de siglo—. Los promotores inmobiliarios, por el contrario, no lo son.
Esa distinción da lugar a un resultado que a muchos les parece contrario a la intuición: cuando un promotor vende una vivienda de nueva construcción a un cliente presentado por una agencia, es la agencia la que asume las obligaciones en materia de lucha contra el blanqueo de capitales, y no el promotor. Independientemente de quién figure realmente como vendedor, la agencia debe identificar al cliente, verificar su identidad y llevar a cabo la diligencia debida exactamente igual que lo haría en el caso de una vivienda de segunda mano. La parte que «lleva la batuta» en la transacción no es necesariamente la parte a la que la ley considera responsable.
La misma lógica se aplica a las redes de franquicias. Según la Directiva vigente, un franquiciador que no tenga participación directa en la propiedad de sus franquiciados no es una entidad obligada. Cada franquiciado individual lo es, por derecho propio, con su propia evaluación de riesgos, sus propios procedimientos y sus propias obligaciones de información.
¿Por qué hay tanta gente que aún no lo sabe?
¿Cómo es posible que unos hechos que llevan 25 años en vigor sigan sorprendiendo a profesionales experimentados? Tres razones: una supervisión descentralizada repartida entre las autoridades nacionales; una Directiva que cada Estado miembro transponía —e interpretaba— a su manera; y, francamente, una escasez crónica de auditorías por parte de las UIF nacionales. Para gran parte del sector, el cumplimiento de la normativa contra el blanqueo de capitales ha sido una obligación teórica, con una vigilancia laxa y una aplicación desigual.
Esa época de pasar desapercibidos está llegando a su fin —de forma abrupta—.
Qué cambia con el AMLR: de la directiva al código normativo único
El AMLR (Reglamento (UE) 2024/1624) no es otra directiva más que deba transponerse y diluirse de 27 formas diferentes. Se trata de un Reglamento de aplicación directa: un código normativo único que vincula a todos los Estados miembros de forma idéntica. Endurece las obligaciones de todos aquellos que ya se encuentran dentro de su ámbito de aplicación: la diligencia debida debe ser ahora demostrable, expediente por expediente, y no limitarse a una mera descripción en un dossier de políticas. Además, amplía deliberadamente el círculo de entidades obligadas.
En el sector inmobiliario, destacan tres cambios:
1. El ámbito de aplicación pasa a basarse en la actividad. El AMLR se refiere a los «operadores inmobiliarios» que actúan como intermediarios en la compra, venta y alquiler de bienes inmuebles, independientemente de su denominación o de su actividad principal. Esto incluye explícitamente a los promotores inmobiliarios cuando y en la medida en que actúen como intermediarios en transacciones, e incorpora al ámbito de aplicación los alquileres de alta gama (intermediación en alquileres con una renta mensual de 10 000 € o más). Las antiguas y cómodas categorías han desaparecido; lo que se haga determina si se está sujeto a la normativa.
2. Las estructuras de franquicia se enfrentan a obligaciones a nivel de grupo. Este es el verdadero punto de inflexión. Los requisitos de la AMLR a nivel de grupo (artículo 16) van más allá de los grupos clásicos de matriz y filiales para abarcar redes, asociaciones y estructuras con propiedad, gestión o control de cumplimiento compartidos; la AMLA está ultimando en estos momentos las normas técnicas precisamente sobre este tema. Los franquiciadores que han pasado dos décadas al margen de este ámbito deben ahora diseñar, implantar y supervisar políticas, controles y formación coherentes en materia de lucha contra el blanqueo de capitales en toda su red. Para la mayoría de las sedes centrales de franquicias, se trata de una disciplina totalmente nueva —y compleja—.
3. Los intermediarios hipotecarios se suman al club. Los intermediarios de crédito hipotecario se convierten, por primera vez, en entidades obligadas por derecho propio. Cuentan con una ventaja real: su forma de trabajar ya es, en gran medida, digital. Con la solución digital adecuada y exhaustiva, su adaptación será menos drástica que la que les espera a las agencias y franquiciadores que trabajan con papel. Pero «ser nuevos en la lucha contra el blanqueo de capitales» también significa no disponer de procedimientos, ni de personal formado, ni de hábitos de notificación —y solo unos meses para desarrollar estos tres aspectos—.
La AMLA cambia la ecuación de la aplicación de la normativa
La nueva Autoridad contra el Blanqueo de Capitales (AMLA), operativa en Fráncfort desde 2025, no se creó únicamente para redactar el reglamento. Se sitúa por encima de los supervisores nacionales y las UIF, con el mandato explícito de impulsar la convergencia y el cumplimiento estricto. En otras palabras: una vez que se aplique el Reglamento AMLR, cabe esperar un fuerte aumento de las auditorías —coordinadas, coherentes y que ya no dependerán del criterio de un regulador local—.
Si a esto le sumamos el aumento de las multas previsto en el nuevo marco, el panorama se vuelve desalentador para cualquiera que se haya estado durmiendo en los laureles. Las empresas que no hayan cumplido con diligencia sus obligaciones actuales encontrarán que el camino hacia el cumplimiento de la AMLR será largo y arduo. Algunas, inevitablemente, no sobrevivirán. No se trata de alarmismo; es lo que ocurre en todos los sectores cuando una obligación poco supervisada pasa a estar bajo la tutela de un supervisor con poder de intervención.
El tiempo —y el talento— se agotan
Hay otro factor que se subestima habitualmente: la capacidad. Cuanto más nos acerquemos a julio de 2027, más ocupados estarán los expertos en lucha contra el blanqueo de capitales, los consultores y los equipos de implementación, y más escasa será esa competencia. Los precios suben, los plazos se alargan y los rezagados se quedan a la espera. Las empresas que empiezan ahora eligen su solución con calma; las que empiecen en 2027 tendrán que conformarse con lo que quede.
Empieza hoy mismo, con una solución diseñada precisamente para esto
Precisamente por eso hemos creado Immosurance: la primera solución de cumplimiento normativo en materia de lucha contra el blanqueo de capitales a escala europea diseñada específicamente para el sector inmobiliario, desarrollada en colaboración con CEPI, la principal asociación inmobiliaria de Europa representando a asociaciones inmobiliarias en 27 países.
Immosurance es una solución verdaderamente integral y exhaustiva: «Conoce tu negocio» (autoevaluación de la empresa, políticas internas contra el blanqueo de capitales, formación de empleados, canal de denuncia de irregularidades), «Conoce a tu cliente» (verificación digital de la identidad, filtrado de sanciones y de personas políticamente expuestas, seguimiento de noticias adversas) y evaluación de riesgos específica para el sector inmobiliario: todo en un solo lugar, en más de 14 idiomas, tanto para una sola agencia como para toda una red de franquicias. Cada paso del proceso de «Conozca a su cliente» (CDD) y de «Evaluación exhaustiva del cliente» (EDD) queda documentado de forma segura y con auditabilidad instantánea: exactamente la demostrabilidad «archivo por archivo» que exige la AMLR, y exactamente lo que solicitará una auditoría basada en la AMLA.
Y como el cumplimiento normativo no puede ir en detrimento de la privacidad: Immosurance es seguro y cumple con el RGPD desde su diseño —cifrado, acceso basado en roles, protección de datos conforme a los estándares de la UE— y está preparado para la AMLR, de modo que la transición en 2027 será una simple actualización, no un cambio radical.
El ámbito de las entidades obligadas se está ampliando. La supervisión se está centralizando. Las multas van en aumento. Tanto si eres una agencia que lleva 25 años asumiendo esta obligación, un franquiciador a punto de asumirla por primera vez o un intermediario hipotecario que empieza de cero, la inversión más inteligente en el sector inmobiliario en este momento es la que se destina a cumplir con la normativa antes de que se produzca la avalancha.
El radar se está activando. Asegúrate de estar preparado para que te detecten.
¿Eres agente, franquiciador o intermediario hipotecario y te estás preparando para la AMLR? Ponte en contacto con nosotros para ver en qué puede ayudarte Immosurance.