Entités assujetties dans le secteur immobilier

Une confusion considérable règne encore parmi les professionnels de l’immobilier concernant une question qui aurait dû être tranchée depuis longtemps : qui est exactement tenu d’appliquer les règles de lutte contre le blanchiment d’argent dans le cadre d’une transaction immobilière ? Avec l’entrée en vigueur du nouveau règlement européen sur la lutte contre le blanchiment d’argent (AMLR) prévue le 10 juillet 2027, se tromper sur ce point est sur le point de coûter bien plus cher. Faisons donc le point — d’abord sur les règles actuelles, puis sur le cadre de l’AMLR.

Les règles actuelles : les agents sont concernés, les promoteurs ne le sont pas

Les agents immobiliers sont des entités assujetties à la législation européenne en matière de lutte contre le blanchiment d’argent depuis décembre 2001, soit un quart de siècle. Les promoteurs immobiliers, en revanche, ne le sont pas.

Cette distinction conduit à un résultat que beaucoup jugent contre-intuitif : lorsqu’un promoteur vend un bien immobilier neuf à un client présenté par une agence, c’est l’agence qui assume les obligations en matière de lutte contre le blanchiment d’argent — et non le promoteur. Peu importe qui signe effectivement en tant que vendeur, l’agence doit identifier le client, vérifier son identité et effectuer les vérifications préalables exactement comme elle le ferait pour un bien immobilier de seconde main. La partie qui « porte le drapeau » dans la transaction n’est pas nécessairement celle que la loi tient pour responsable.

La même logique s’applique aux réseaux de franchise. En vertu de la directive actuelle, un franchiseur qui ne détient pas directement la propriété de ses franchisés n’est pas une entité soumise à ces obligations. Chaque franchisé l’est à titre individuel — avec sa propre évaluation des risques, ses propres procédures et ses propres obligations de déclaration.

Pourquoi tant de personnes l’ignorent-elles encore ?

Comment des faits établis depuis 25 ans peuvent-ils encore surprendre des professionnels chevronnés ? Trois raisons : une supervision décentralisée répartie entre les autorités nationales ; une directive que chaque État membre a transposée — et interprétée — à sa manière ; et, franchement, un manque chronique d’audits de la part des CRF nationales. Pour une grande partie du secteur, la conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent a été une obligation théorique, peu contrôlée et appliquée de manière inégale.

Cette époque où l’on passait inaperçu touche à sa fin — brutalement.

Quels changements avec l’AMLR : de la directive à un corpus réglementaire unique

L’AMLR (règlement (UE) 2024/1624) n’est pas une énième directive destinée à être transposée et édulcorée de 27 façons différentes. Il s’agit d’un règlement directement applicable — un corpus réglementaire unique liant tous les États membres de manière identique. Il renforce les obligations de tous ceux qui relèvent déjà de son champ d’application : la diligence raisonnable doit désormais être démontrable, dossier par dossier, et non plus simplement décrite dans un classeur de politiques. Et il élargit délibérément le cercle des entités assujetties.

Pour le secteur immobilier, trois changements retiennent particulièrement l’attention :

1. Le champ d’application est désormais fondé sur l’activité. L’AMLR fait référence aux « opérateurs immobiliers » intervenant en tant qu’intermédiaires dans l’achat, la vente et la location de biens immobiliers — quelle que soit leur dénomination ou leur activité principale. Cela inclut explicitement les promoteurs immobiliers lorsqu’ils interviennent en tant qu’intermédiaires dans des transactions, et dans la mesure où ils le font ; cela inclut également la location haut de gamme (intermédiation de baux dont le loyer mensuel est égal ou supérieur à 10 000 €). Les anciennes catégories, qui offraient une certaine facilité, ont disparu ; c’est désormais votre activité qui détermine si vous êtes soumis à ces obligations.

2. Les structures de franchise sont soumises à des obligations à l’échelle du groupe. C’est là le véritable changement de donne. Les exigences de l’AMLR à l’échelle du groupe (article 16) s’étendent au-delà des groupes classiques « société mère-filiale » pour englober les réseaux, les partenariats et les structures présentant une propriété, une gestion ou un contrôle de conformité partagés — l’AMLA est en train de finaliser les normes techniques précisément à ce sujet. Les franchiseurs qui ont passé deux décennies en dehors du champ d’application doivent désormais concevoir, déployer et contrôler des politiques, des contrôles et des formations cohérents en matière de lutte contre le blanchiment d’argent à l’échelle de l’ensemble de leur réseau. Pour la plupart des sièges sociaux de franchises, il s’agit d’un domaine entièrement nouveau — et complexe.

3. Les courtiers en crédit immobilier rejoignent le club. Les intermédiaires en crédit immobilier deviennent pour la première fois des entités assujetties à part entière. Ils disposent d’un véritable atout : leur mode de fonctionnement est déjà largement numérique. Avec une solution numérique adaptée et exhaustive, leur adaptation sera moins brutale que celle qui attend les agences et les franchiseurs fonctionnant sur support papier. Mais « novice en matière de lutte contre le blanchiment » signifie également : pas de procédures, pas de personnel formé, pas de réflexes de signalement — et seulement quelques mois pour mettre en place ces trois éléments.

L’AMLA change la donne en matière d’application de la réglementation

La nouvelle Autorité de lutte contre le blanchiment d’argent (AMLA), opérationnelle à Francfort depuis 2025, n’a pas été créée uniquement pour rédiger le règlement. Elle chapeaute les autorités de surveillance nationales et les cellules de renseignement financier (CRF), avec pour mandat explicite de favoriser la convergence et le respect strict des règles. En d’autres termes : dès l’entrée en vigueur de l’AMLR, il faut s’attendre à une forte augmentation des contrôles — coordonnés, cohérents et ne dépendant plus de la bonne volonté d’un régulateur local.

Ajoutez à cela des amendes plus élevées dans le nouveau cadre réglementaire, et le calcul devient peu réjouissant pour tous ceux qui se sont reposés sur leurs lauriers. Les entreprises qui n’ont pas appliqué avec vigilance leurs obligations existantes trouveront que le chemin vers la conformité à l’AMLR sera long et difficile. Certaines, inévitablement, n’y survivront pas. Ce n’est pas de l’alarmisme ; c’est ce qui se produit dans tous les secteurs lorsqu’une obligation jusqu’alors peu contrôlée se voit soudainement dotée d’un superviseur doté de pouvoirs réels.

Le temps — et les compétences — viennent à manquer

Un autre facteur est systématiquement sous-estimé : les capacités. Plus nous nous rapprocherons de juillet 2027, plus les experts en lutte contre le blanchiment d’argent, les consultants et les équipes de mise en œuvre seront sollicités — et plus ces compétences se feront rares. Les prix grimpent, les délais s’allongent et les retardataires font la queue. Les entreprises qui s’y prennent dès maintenant choisissent leur solution en toute sérénité ; celles qui s’y mettront en 2027 devront se contenter de ce qu’il restera.

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C’est précisément pour cette raison que nous avons créé Immosurance : la première solution européenne de conformité AML spécialement conçue pour le secteur immobilier, développée en collaboration avec le CEPI, la principale association immobilière européenne.

Immosurance est véritablement une solution tout-en-un et exhaustive : «Know Your Business» (auto-évaluation de l’entreprise, politiques internes en matière de lutte contre le blanchiment d’argent, formation des employés, canal de signalement), «Know Your Customer» (vérification numérique de l’identité, filtrage des sanctions et des personnes politiquement exposées, veille médiatique négative) et évaluation des risques spécifiques à l’immobilier — le tout en un seul endroit, dans plus de 14 langues, que ce soit pour une seule agence ou pour l’ensemble d’un réseau de franchise. Chaque étape de la « Know Your Business » (KYC) et de l’« Enhanced Due Diligence » (EDD) est documentée de manière sécurisée et immédiatement vérifiable — ce qui correspond exactement à la traçabilité « dossier par dossier » exigée par l’AMLR, et correspond exactement à ce qu’exigera un audit fondé sur la loi AMLA.

Et parce que la conformité ne doit pas se faire au détriment de la vie privée : Immosurance est sécurisée et conforme au RGPD dès sa conception — cryptage, accès basé sur les rôles, protection des données conforme aux normes de l’UE — et prête pour l’AMLR, de sorte que la transition en 2027 se fera en douceur, sans bouleversement.

Le périmètre des entités assujetties s’élargit. La supervision se centralise. Les amendes augmentent. Que vous soyez une agence assumant cette obligation depuis 25 ans, un franchiseur sur le point de l’assumer pour la première fois, ou un courtier en crédit immobilier partant de zéro — l’investissement le plus judicieux dans l’immobilier à l’heure actuelle est celui consacré à la mise en conformité avant la ruée.

Le radar se met en marche. Assurez-vous d’être prêt à être repéré.

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