Субекти с задължения в сектора на недвижимите имоти

Сред професионалистите в сектора на недвижимите имоти все още цари значителна неяснота по въпрос, който отдавна трябваше да бъде изяснен: кой точно е длъжен да прилага правилата за борба с изпирането на пари при сделка с недвижими имоти? С влизането в сила на новия Регламент на ЕС за борба с изпирането на пари (AMLR) от 10 юли 2027 г. грешките в това отношение ще станат значително по-скъпи. Затова нека изясним нещата — първо по отношение на днешните правила, а след това и за света на AMLR.

Днешните правила: агентите са включени, строителните предприемачи – изключени

Агентите по недвижими имоти са задължени субекти съгласно законодателството на ЕС за борба с изпирането на пари от декември 2001 г. насам – вече четвърт век. Строителните предприемачи (промотори), от друга страна, не са.

Това разграничение води до резултат, който мнозина намират за противоречащ на интуицията: когато строителен предприемач продава новопостроен имот на клиент, представен от агенция, агенцията носи задълженията по AML — а не предприемачът. Независимо от това кой всъщност подписва като продавач, агенцията трябва да идентифицира клиента, да провери самоличността му и да извърши надлежна проверка точно както би го направила при препродажба на имот. Страната, която „носи отговорността“ за сделката, не е непременно страната, която законът счита за отговорна.

Същата логика важи и за франчайз мрежите. Съгласно действащата директива франчайзодател, който няма пряко собственост върху своите франчайзополучатели, не е задължено лице. Всеки отделен франчайзополучател е такъв по право — със собствена оценка на риска, собствени процедури и собствени задължения за докладване.

Защо толкова много хора все още не знаят

Как е възможно факти, които са валидни от 25 години, все още да изненадват опитни професионалисти? Три причини: децентрализиран надзор, разпределен между националните органи; директива, която всяка държава-членка е транспонирала — и тълкувала — по свой собствен начин; и, честно казано, хроничен недостиг на одити от страна на националните звена за финансово разузнаване (FIU). За голяма част от сектора спазването на изискванията за борба с изпирането на пари е било теоретично задължение, контролирано слабо и прилагано неравномерно.

Тази ера на „летене под радара“ приключва — внезапно.

Какво се променя с AMLR: от директива към единен набор от правила

AMLR (Регламент (ЕС) 2024/1624) не е поредната директива, която да бъде транспонирана и разводнена по 27 различни начина. Това е пряко приложим регламент — единен набор от правила, който обвързва всяка държава-членка по еднакъв начин. Той засилва задълженията на всички, които вече попадат в обхвата му: надлежната проверка вече трябва да може да се докаже, досие по досие, а не просто да бъде описана в папка с политики. И той умишлено разширява кръга на задължените субекти.

За сектора на недвижимите имоти се открояват три промени:

1. Обхватът вече се определя въз основа на дейността. AMLR говори за „оператори на недвижими имоти“, които посредничат при покупката, продажбата и отдаването под наем на недвижими имоти — независимо от тяхното наименование или основна дейност. Това изрично включва строителните предприемачи, когато и доколкото те посредничат при сделки, и включва в обхвата на приложението отдаването под наем на луксозни имоти (посредничество при наеми с месечен наем от 10 000 евро или повече). Старите удобни категории вече ги няма; това, което правите, определя дали сте задължени.

2. Франчайзинговите структури са изправени пред задължения на ниво група. Това е истинската промяна в правилата на играта. Изискванията на AMLR на ниво група (член 16) се простират отвъд класическите групи от дружества-майки и дъщерни дружества до мрежи, партньорства и структури със споделено собственост, управление или контрол върху спазването на изискванията — AMLA в момента финализира техническите стандарти именно по този въпрос. Франчайзодателите, които две десетилетия са били извън обхвата на изискванията, сега трябва да разработват, внедряват и следят за спазването на последователни политики, контролни механизми и обучение в областта на борбата с изпирането на пари в цялата си мрежа. За повечето централни офиси на франчайз организации това е напълно нова дисциплина — и то сложна.

3. Ипотечните брокери се присъединяват към клуба. Посредниците по ипотечни кредити за първи път стават задължени субекти сами по себе си. Те имат едно реално предимство: начинът им на работа вече е до голяма степен дигитален. С подходящото, изчерпателно дигитално решение адаптирането им ще бъде по-леко, отколкото това, което очаква агенциите и франчайзодателите, работещи с хартиена документация. Но „нови в борбата с изпирането на пари“ означава също така липса на процедури, липса на обучен персонал, липса на навици за докладване — и само няколко месеца, за да се изградят и трите.

AMLA променя уравнението на правоприлагането

Новата Агенция за борба с изпирането на пари (AMLA), която функционира във Франкфурт от 2025 г., не беше създадена само за да изготви набор от правила. Тя стои над националните надзорни органи и звената за финансово разузнаване (FIU), с изричен мандат да насърчава конвергенцията и стриктното спазване на правилата. Превод: след като AMLR влезе в сила, очаквайте сериозен ръст на проверките — координирани, последователни и вече независими от желанието на местния регулатор.

Комбинирайте това с повишените глоби съгласно новата рамка и сметката става неприятна за всеки, който досега е действал без да полага достатъчно усилия. Предприятията, които не са прилагали бдително съществуващите си задължения, ще открият, че пътят към съответствие с AMLR е дълъг и труден. Някои, неизбежно, няма да го преживеят. Това не е паника; това е това, което се случва във всеки сектор, когато едно слабо контролирано задължение изведнъж придобие надзорен орган със сериозни правомощия.

Времето — и талантът — се изчерпват

Още един фактор редовно се подценява: капацитетът. Колкото повече се приближаваме към юли 2027 г., толкова по-заети ще стават експертите по AML, консултантите и екипите по внедряване — и толкова по-оскъдна ще става тази компетентност. Цените се повишават, сроковете се удължават, а закъснелите се нареждат на опашка. Фирмите, които започнат сега, избират решението си спокойно; фирмите, които започнат през 2027 г., ще вземат каквото е останало.

Започнете още днес — с решение, създадено точно за това

Именно затова създадохме Immosurance: първото решение за съответствие с AML на европейско равнище, проектирано специално за сектора на недвижимите имоти, разработено в сътрудничество с CEPI, водещата европейска асоциация в областта на недвижимите имоти.

Immosurance е истински всеобхватно и изчерпателно решение: „Познай своя бизнес“ (самооценка на компанията, вътрешни политики за AML, обучение на служители, канал за подаване на сигнали), „Познай своя клиент“ (цифрова проверка на самоличността, проверка за санкции и лица, заемащи публични длъжности (PEP), мониторинг на негативни медийни публикации) и оценка на риска, специфична за сектора на недвижимите имоти — на едно място, на над 14 езика, както за отделна агенция, така и за цяла франчайз мрежа. Всяка стъпка от CDD и EDD е надеждно документирана с възможност за незабавен одит — точно това, което AMLR изисква като доказуемост файл по файл, и точно това, което ще бъде поискано при одит, основан на AMLA.

И тъй като спазването на изискванията не може да бъде за сметка на личната неприкосновеност: Immosurance е сигурна и съобразена с GDPR още при проектирането си — криптиран достъп, основан на роли, защита на данните съгласно стандартите на ЕС — и готова за AMLR, така че преходът през 2027 г. ще бъде просто актуализация, а не коренна промяна.

Обхватът на задължените субекти се разширява. Надзорът се централизира. Глобите нарастват. Независимо дали сте агенция, която изпълнява това задължение от 25 години, франчайзодател, който ще го поеме за първи път, или ипотечен брокер, започващ от нулата — най-разумното инвестиране в сектора на недвижимите имоти в момента е това, което се изразходва за постигане на съответствие преди настъпването на наплива.

Радарът се включва. Уверете се, че сте готови да бъдете забелязани.

Вие сте агент, франчайзодател или ипотечен брокер, който се подготвя за AMLR? Свържете се с нас, за да разберете как Immosurance може да ви облекчи.