Entitats obligades en el sector immobiliari

Encara hi ha una confusió notable entre els professionals del sector immobiliari sobre una qüestió que hauria d'haver quedat resolta fa molt de temps: qui exactament està obligat a aplicar les normes de lluita contra el blanqueig de capitals en una transacció immobiliària? Amb el nou Reglament AML de la UE (AMLR), aplicable a partir del 10 de juliol de 2027, cometre un error en aquest punt serà molt més car. Així doncs, aclarim-ho: primer les normes actuals, després les del món de l'AMLR.

Les normes actuals: agents inclosos, promotors exclosos

Els agents immobiliaris són subjectes obligats segons la normativa AML de la UE des del desembre de 2001 — fa un quart de segle. Els promotors immobiliaris, en canvi, no ho són.

Aquesta distinció produeix un resultat que a molts els sembla contraintuïtiu: quan un promotor ven una propietat de nova construcció a un client presentat per una agència, és l'agència qui assumeix les obligacions de blanqueig de capitals, no pas el promotor. Independentment de qui signi realment com a venedor, l'agència ha d'identificar el client, verificar la seva identitat i dur a terme la diligència deguda exactament igual que ho faria amb una propietat de segona mà. La part que "oneja la bandera" en la transacció no és necessàriament la part que la llei considera responsable.

La mateixa lògica s'aplica a les xarxes de franquícies. Segons la Directiva vigent, un franquiciador que no tingui una propietat directa de les seves franquícies no és una entitat obligada. Cada franquiciat individual ho és, per si mateix, amb la seva pròpia avaluació de riscos, els seus propis procediments i els seus propis deures d'informació.

Per què encara hi ha tants que no ho saben

Com poden sorprendre fets que porten vigents 25 anys els professionals més experimentats? Tres raons: la supervisió descentralitzada repartida entre les autoritats nacionals; una Directiva que cada Estat membre va transposar —i interpretar— a la seva manera; i, francament, la manca crònica d'auditories per part de les FIU nacionals. Per a gran part del sector, el compliment de la normativa de blanqueig de capitals ha estat una obligació teòrica, poc vigilada i aplicada de manera desigual.

Aquella època de passar desapercebuda s'està acabant — de cop.

Què canvia amb l'AMLR: de directiva a codi únic

L'AMLR (Reglament (UE) 2024/1624) no és una altra directiva que calgui transposar i diluir de 27 maneres diferents. És un Reglament d'aplicació directa: un únic codi normatiu vinculant per a tots els Estats membres de manera idèntica. Endureix les obligacions de tots els subjectes ja inclosos: la diligència deguda ara s'ha de poder demostrar, fitxer a fitxer, i no només descriure's en un dossier de polítiques. I amplia deliberadament el cercle d'entitats obligades.

Per al sector immobiliari, destaquen tres canvis:

1. L'àmbit d'aplicació es basa en l'activitat. L'AMLR parla d'«operadors immobiliaris» que intermedien en la compravenda i el lloguer d'immobles, independentment de la seva denominació o de la seva activitat principal. Això inclou explícitament els promotors immobiliaris quan i en la mesura que intermedien transaccions, i inclou en l'àmbit d'aplicació els lloguers d'alta gamma (intermediació de lloguers amb una quota mensual de 10.000 € o més). Les velles categories còmodes han desaparegut; el que feu determina si esteu obligats.

2. Les estructures de franquícia s'enfronten a obligacions a nivell de grup. Aquest és el veritable canvi de joc. Els requisits a nivell de grup de l'AMLR (article 16) van més enllà dels grups clàssics de societat matriu i filial per abastar xarxes, societats de persones i estructures amb propietat, gestió o control de compliment compartits — l'AMLA està finalitzant els estàndards tècnics precisament sobre això ara mateix. Els franquiciadors que han passat dues dècades fora del perímetre ara han de dissenyar, implementar i supervisar polítiques, controls i formació de CCL coherents a tota la seva xarxa. Per a la majoria de les seus centrals de franquícies, aquesta és una disciplina completament nova i complexa.

3. Els intermediaris hipotecaris s'uneixen al club. Els intermediaris de crèdit hipotecari es converteixen per primera vegada en entitats obligades per si mateixes. Tenen un avantatge real: la seva manera de treballar ja és en gran part digital. Amb la solució digital adequada i exhaustiva, la seva adaptació serà menys brusca que la que esperen les agències i els franquiciadors que treballen amb paper. Però "nous en AML" també significa no tenir procediments, personal format ni reflexos d'informe — i només tenir mesos per desenvolupar els tres.

L'AMLA canvia l'equació de l'aplicació

La nova Autoritat de Lluita contra el Blanqueig de Capitals (AMLA), operativa a Frankfurt des del 2025, no es va crear només per redactar el reglament. Està per sobre dels supervisors nacionals i les UIF, amb un mandat explícit per impulsar la convergència i el compliment estricte. Traducció: un cop s'apliqui l'AMLR, cal esperar un augment considerable de les auditories: coordinades, coherents i ja no dependents de l'interès d'un regulador local.

Combineu-ho amb les multes elevades del nou marc normatiu, i l'aritmètica es torna incòmoda per a qualsevol que hagi anat fent. Les empreses que no aplicaven amb vigilància les seves obligacions existents trobaran que el camí per complir l'AMLR serà llarg i difícil. Algunes, inevitablement, no ho sobreviuran. Això no és alarmisme; és el que passa en qualsevol sector quan una obligació poc vigilada adquireix de sobte un supervisor amb dents.

El temps —i el talent— s'esgoten

Un altre factor que es subestima habitualment és la capacitat. Com més ens acostem al juliol de 2027, més ocupats estaran els experts en AML, els consultors i els equips d'implementació, i més escassa serà aquesta competència. Els preus pugen, els terminis s'allarguen i els qui arriben tard fan cua. Les empreses que comencen ara trien la seva solució amb calma; les que comencen el 2027 s'agafen el que queda.

Comenceu avui mateix — amb una solució dissenyada precisament per a això

És precisament per això que vam crear Immosurance: la primera solució de compliment de la normativa AML a escala europea dissenyada específicament per al sector immobiliari, desenvolupada en col·laboració amb CEPI, la principal associació immobiliària d'Europa.

Immosurance és realment tot en un i exhaustiu: Coneix el teu negoci (autoavaluació de l'empresa, polítiques internes de blanqueig de capitals, formació del personal, canal de denúncies), Coneix el teu client (verificació d'identitat digital, filtratge de sancions i PEP, monitoratge de mitjans adversos) i avaluació de riscos específica per al sector immobiliari — tot en un mateix lloc, en més de 14 idiomes, per a una única agència o una xarxa de franquícies sencera. Cada pas de CDD i EDD es documenta de manera segura amb una audibilitat instantània — exactament la demostrabilitat cas per cas que exigeix l'AMLR, i exactament el que demanarà una auditoria impulsada per l'AMLA.

I com que el compliment normatiu no pot anar a costa de la privacitat: Immosurance és segur i compatible amb el RGPD per disseny —amb xifratge, accés basat en rols, protecció de dades de nivell UE— i preparat per a l'AMLR, de manera que la transició del 2027 és una actualització, no un capgirament.

El perímetre de les entitats obligades s'està ampliant. La supervisió es centralitza. Les sancions estan augmentant. Tant si sou una agència que ha assumit aquesta obligació durant 25 anys, un franquiciador que l'assumirà per primera vegada o un corredor hipotecari que comença des de zero, els diners més intel·ligents en el sector immobiliari ara mateix són els que es gasten per adaptar-se abans de l'allau.

El radar s'està encenent. Assegura't que estiguis preparat per ser vist.

Sou un agent, un franquiciador o un corredor hipotecari que es prepara per a l'AMLR? Contacteu-nos per veure què us podem treure de sobre.