Nekustamā īpašuma jomā iesaistītās organizācijas

Nekustamā īpašuma nozares profesionāļu vidū joprojām valda ievērojama neskaidrība par jautājumu, kas jau sen būtu bijis jāatrisina: kam tieši ir pienākums piemērot nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanas noteikumus nekustamā īpašuma darījumos? Ņemot vērā, ka no 2027. gada 10. jūlija stāsies spēkā jaunā ES Nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanas regula (AMLR), kļūdas šajā jautājumā drīz kļūs daudz dārgākas. Tāpēc noskaidrosim šo jautājumu — vispirms attiecībā uz pašreizējiem noteikumiem, pēc tam — uz AMLR piemērošanas jomu.

Pašreizējie noteikumi: aģentiem jāievēro, attīstītājiem — nē

Nekustamā īpašuma aģenti saskaņā ar ES AML tiesību aktiem ir uzņēmušies pienākumus jau kopš 2001. gada decembra — jau ceturtdaļgadsimtu. Savukārt nekustamā īpašuma attīstītāji (promotori) — nē.

Šī atšķirība rada rezultātu, ko daudzi uzskata par pretrunā ar intuīciju: ja attīstītājs pārdod jaunuzceltu nekustamo īpašumu klientam, kuru iepazīstinājis aģentūras darbinieks, AML pienākumi attiecas uz aģentūru, nevis uz attīstītāju. Neatkarīgi no tā, kurš faktiski parakstās kā pārdevējs, aģentūrai ir jāidentificē klients, jāpārbauda viņa identitāte un jāveic pienācīgā rūpība tieši tāpat, kā to darītu attiecībā uz pārdošanai piedāvātu lietotu nekustamo īpašumu. Puse, kas darījumā „nes karogu”, ne vienmēr ir tā puse, kuru likums uzskata par atbildīgu.

Tāda pati loģika attiecas uz franšīzes tīkliem. Saskaņā ar pašreizējo direktīvu franšīzes devējs, kuram nav tiešas īpašumtiesības uz saviem franšīzes ņēmējiem, nav atbildīgā persona. Katra atsevišķa franšīzes ņēmēja ir atbildīga pati par sevi — ar savu riska novērtējumu, savām procedūrām un saviem ziņošanas pienākumiem.

Kāpēc tik daudzi joprojām nezina

Kāpēc fakti, kas ir zināmi jau 25 gadus, joprojām pārsteidz pieredzējušus profesionāļus? Trīs iemesli: decentralizēta uzraudzība, kas sadalīta starp valstu iestādēm; direktīva, ko katra dalībvalsts ir transponējusi — un interpretējusi — savā veidā; un, godīgi sakot, hronisks valsts finanšu izlūkošanas vienību (FIU) veikto revīziju trūkums. Lielākajai daļai nozares dalībnieku atbilstība AML prasībām ir bijusi teorētiska saistība, kas tiek viegli uzraudzīta un nevienmērīgi piemērota.

Šī ēra, kad varēja palikt nepamanīti, strauji beidzas.

Kādas izmaiņas paredz AMLR: no direktīvas uz vienotu noteikumu kopumu

AMLR (Regula (ES) 2024/1624) nav vēl viena direktīva, kas jātransponē un jāatšķaida 27 dažādos veidos. Tā ir tieši piemērojama regula — vienots noteikumu kopums, kas vienādi saistošs visām dalībvalstīm. Tā pastiprina pienākumus visiem, uz kuriem jau attiecas šie noteikumi: tagad pienācīgā rūpība ir jāpierāda katram lietas materiālam atsevišķi, nevis tikai jāapraksta politikas dokumentācijā. Turklāt tā apzināti paplašina to uzņēmumu loku, uz kuriem attiecas šie pienākumi.

Nekustamā īpašuma nozarē izceļas trīs izmaiņas:

1. Regulas darbības joma tagad ir balstīta uz darbības veidu. AMLR runā par „nekustamā īpašuma operatoriem”, kas starpnieciski nodrošina nekustamā īpašuma pirkšanu, pārdošanu un izīrēšanu — neatkarīgi no to nosaukuma vai galvenās darbības jomas. Tas skaidri ietver nekustamā īpašuma attīstītājus, ja un tiktāl, ciktāl tie starpniecina darījumus, kā arī iekļauj darbības jomā augstākās klases izīrēšanu (starpniecība nomas darījumos ar ikmēneša nomas maksu 10 000 eiro vai vairāk). Iepriekšējās ērtās kategorijas vairs nepastāv; jūsu darbības nosaka, vai uz jums attiecas pienākumi.

2. Franšīzes struktūrām ir jāievēro grupas mēroga pienākumi. Tas ir patiesi izšķirošs pavērsiens. AMLR grupas mēroga prasības (16. pants) attiecas ne tikai uz klasiskajām mātesuzņēmumu un meitasuzņēmumu grupām, bet arī uz tīkliem, partnerībām un struktūrām ar kopīgu īpašumtiesību, pārvaldības vai atbilstības kontroli — AMLA pašlaik tieši šajā jautājumā pabeidz izstrādāt tehniskos standartus. Franšīzes devējiem, kuri divus gadu desmitus atradās ārpus šīs jomas, tagad ir jāizstrādā, jāievieš un jāuzrauga vienotas AML politikas, kontroles pasākumi un apmācības visā savā tīklā. Lielākajai daļai franšīzes galveno biroju šī ir pilnīgi jauna un sarežģīta joma.

3. Hipotekāro kredītu starpnieki pievienojas klubam. Hipotekāro kredītu starpnieki pirmo reizi kļūst par pilntiesīgām atbildīgajām vienībām. Viņiem ir viena reāla priekšrocība: viņu darba veids jau lielā mērā ir digitāls. Ar pareizu, visaptverošu digitālo risinājumu viņu pielāgošanās būs mazāk smaga nekā tā, kas gaida aģentūras un franšīzes devējus, kuri strādā ar papīra dokumentiem. Taču „jaunums AML jomā” nozīmē arī to, ka nav ne procedūru, ne apmācīta personāla, ne ieraduma sniegt ziņojumus — un ir tikai daži mēneši, lai izveidotu visas trīs.

AMLA maina izpildes līdzsvaru

Jaunā Nodokļu atmazgāšanas novēršanas iestāde (AMLA), kas darbojas Frankfurtē kopš 2025. gada, netika izveidota tikai, lai izstrādātu noteikumu krājumu. Tā atrodas virs valstu uzraudzības iestādēm un finanšu izlūkošanas vienībām (FIU) un tai ir skaidrs mandāts veicināt konverģenci un stingru noteikumu ievērošanu. Tulkojums: tiklīdz stāsies spēkā AMLR, sagaidiet nopietnu revīziju pieaugumu — koordinētu, konsekventu un vairs neatkarīgu no vietējās regulatīvās iestādes vēlmēm.

Ja to apvieno ar paaugstinātajiem naudas sodiem saskaņā ar jauno regulējumu, situācija kļūst nepatīkama ikvienam, kurš līdz šim ir darbojies bez rūpēm. Uzņēmumiem, kas nav rūpīgi pildījuši savas esošās saistības, ceļš uz atbilstību AMLR būs garš un grūts. Daži, nenovēršami, to nepārdzīvos. Tas nav panikas kūdīšana; tā notiek katrā nozarē, kad vāji uzraudzītai saistībai pēkšņi parādās uzraugs ar reālu ietekmi.

Laiks — un talants — iet uz beigām

Vēl viens faktors tiek regulāri novērtēts par zemu: kapacitāte. Jo tuvāk mēs tuvojamies 2027. gada jūlijam, jo aizņemti būs AML eksperti, konsultanti un ieviešanas komandas — un jo retāka kļūs šī kompetence. Cenas pieaug, termiņi pagarinās, un novēlnieki stājas rindā. Uzņēmumi, kas sāk rīkoties jau tagad, var mierīgi izvēlēties sev piemērotāko risinājumu; uzņēmumi, kas sāk rīkoties 2027. gadā, būs spiesti izvēlēties to, kas vēl būs palicis.

Sāciet jau šodien — ar risinājumu, kas izstrādāts tieši šim nolūkam

Tieši tāpēc mēs izveidojām „Immosurance”: pirmo Eiropas mēroga AML atbilstības risinājumu, kas izstrādāts īpaši nekustamā īpašuma nozarei sadarbībā ar CEPI — Eiropas vadošo nekustamā īpašuma asociāciju.

„Immosurance“ patiesi ir visaptverošs un izsmeļošs risinājums: „Pazīsti savu uzņēmumu” (uzņēmuma pašnovērtējums, iekšējās AML politikas, darbinieku apmācība, ziņošanas kanāls), „Pazīsti savu klientu” (digitālā identitātes pārbaude, sankciju un politiski ietekmīgo personu (PEP) pārbaude, negatīvo ziņu medijos uzraudzība) un nekustamā īpašuma nozarei specifisks riska novērtējums — vienā vietā, vairāk nekā 14 valodās, gan atsevišķai aģentūrai, gan visam franšīzes tīklam. Katrs „Zini savu uzņēmumu” (CDD) un „Zini savu klientu” (EDD) solis tiek droši dokumentēts, nodrošinot tūlītēju pārbaudāmību — tieši tādu pierādāmību failu pa failam, kādu prasa AMLR, un tieši to, ko pieprasīs AMLA vadīta revīzija.

Un tā kā atbilstība nevar tikt panākta uz privātuma rēķina: „Immosurance“ ir droša un jau no izstrādes brīža atbilst GDPR — šifrēta, uz lomām balstīta piekļuve, ES līmeņa datu aizsardzība — un ir gatava AMLR prasībām, tādējādi pāreja 2027. gadā būs vienkārši atjauninājums, nevis radikāla pārmaiņa.

Pienākumu uzņēmušo uzņēmumu loks paplašinās. Uzraudzība tiek centralizēta. Soda naudas palielinās. Neatkarīgi no tā, vai esat aģentūra, kas šo pienākumu pilda jau 25 gadus, franšīzes devējs, kas to gatavojas pildīt pirmo reizi, vai hipotēku starpnieks, kas sāk no nulles — pašlaik visprātīgākais ieguldījums nekustamā īpašuma jomā ir nauda, kas tērēta, lai nodrošinātu atbilstību pirms lielā drudža.

Radars tiek ieslēgts. Pārliecinieties, ka esat gatavi tikt pamanīti.

Vai esat aģents, franšīzes devējs vai hipotekārais starpnieks, kas gatavojas AMLR ieviešanai? Sazinieties ar mums, lai uzzinātu, kā Immosurance var atvieglot jūsu darbu.