Verplichte entiteiten in de vastgoedsector
Er heerst nog steeds opmerkelijke onduidelijkheid onder vastgoedprofessionals over een vraag die al lang geleden had moeten zijn opgehelderd: wie is er precies verplicht om de antiwitwasregels toe te passen bij een vastgoedtransactie? Nu de nieuwe AML-verordening (AMLR) van de EU vanaf 10 juli 2027 van kracht wordt, gaat het veel duurder worden om hierin een fout te maken. Laten we dit dus eens op een rijtje zetten – eerst voor de huidige regels, daarna voor de wereld van de AMLR.
De huidige regels: makelaars wel, projectontwikkelaars niet
Makelaars zijn al sinds december 2001 – een kwart eeuw – aangewezen entiteiten volgens de EU-wetgeving inzake de bestrijding van witwassen. Projectontwikkelaars (promotors) daarentegen niet.
Dat onderscheid leidt tot een resultaat dat velen contra-intuïtief vinden: wanneer een projectontwikkelaar een nieuwbouwwoning verkoopt aan een klant die door een makelaarskantoor is aangebracht, rust de AML-verplichting op het makelaarskantoor — niet op de projectontwikkelaar. Ongeacht wie er daadwerkelijk als verkoper tekent, moet het makelaarskantoor de klant identificeren, de identiteit verifiëren en due diligence uitvoeren, precies zoals het dat bij een bestaande woning zou doen. De partij die bij de transactie „de vlag voert“, is niet noodzakelijkerwijs de partij die volgens de wet verantwoordelijk is.
Dezelfde logica geldt voor franchisenetwerken. Volgens de huidige richtlijn is een franchisegever die geen direct eigendom heeft van zijn franchisenemers geen verplichte entiteit. Elke individuele franchisenemer is dat op eigen titel — met zijn eigen risicobeoordeling, zijn eigen procedures en zijn eigen rapportageverplichtingen.
Waarom weten zo velen dit nog steeds niet?
Hoe kunnen feiten die al 25 jaar bekend zijn, doorgewinterde professionals nog steeds verrassen? Drie redenen: gedecentraliseerd toezicht, verspreid over nationale autoriteiten; een richtlijn die elke lidstaat op zijn eigen manier heeft omgezet – en geïnterpreteerd; en, eerlijk gezegd, een chronisch tekort aan controles door nationale FIU’s. Voor een groot deel van de sector is naleving van de antiwitwaswetgeving een theoretische verplichting geweest, die slechts licht werd gecontroleerd en ongelijk werd toegepast.
Dat tijdperk waarin men onder de radar kon blijven, loopt ten einde — abrupt.
Wat verandert er onder de AMLR: van richtlijn naar één regelboek
AMLR (Verordening (EU) 2024/1624) is niet zomaar weer een richtlijn die op 27 verschillende manieren moet worden omgezet en afgezwakt. Het is een rechtstreeks toepasselijke verordening — één enkel regelboek dat voor elke lidstaat op identieke wijze bindend is. Het verscherpt de verplichtingen van iedereen die al onder het toepassingsgebied valt: zorgvuldigheid moet nu per dossier aantoonbaar zijn, en niet louter beschreven staan in een beleidsmap. En het verbreedt opzettelijk de kring van verplichtte entiteiten.
Voor de vastgoedsector springen drie veranderingen in het oog:
1. Het toepassingsgebied wordt activiteitsgebonden. De AMLR spreekt van „vastgoedexploitanten“ die bemiddelen bij de aan- en verkoop en de verhuur van onroerend goed — ongeacht hun benaming of hoofdactiviteit. Dat omvat expliciet vastgoedontwikkelaars wanneer en voor zover zij bemiddelen bij transacties, en het brengt hoogwaardige verhuur binnen het toepassingsgebied (bemiddeling bij verhuur met een maandelijkse huurprijs van € 10.000 of meer). De oude, comfortabele categorieën zijn verdwenen; wat u doet, bepaalt of u verplicht bent.
2. Franchisestructuren krijgen te maken met groepsbrede verplichtingen. Dit is de echte gamechanger. De groepsbrede vereisten van de AMLR (artikel 16) reiken verder dan klassieke moeder-dochtergroepen en gelden ook voor netwerken, partnerschappen en structuren met gedeeld eigendom, beheer of nalevingscontrole — de AMLA legt op dit moment de laatste hand aan de technische normen hierover. Franchisegevers die twintig jaar buiten het toepassingsgebied vielen, moeten nu in hun gehele netwerk een consistent AML-beleid, controles en opleidingen ontwerpen, invoeren en bewaken. Voor de meeste franchisehoofdkantoren is dit een geheel nieuwe discipline – en een complexe bovendien.
3. Hypotheekmakelaars sluiten zich aan bij de club. Hypothecaire kredietbemiddelaars worden voor het eerst op eigen titel aangewezen entiteiten. Ze hebben één echt voordeel: hun manier van werken is al grotendeels digitaal. Met de juiste, uitgebreide digitale oplossing zal hun aanpassing minder ingrijpend zijn dan wat er te wachten staat voor op papier werkende bemiddelingsbureaus en franchisegevers. Maar ‘nieuw op het gebied van AML’ betekent ook: geen procedures, geen opgeleid personeel, geen rapportagegewoontes – en slechts enkele maanden om deze drie op te bouwen.
AMLA verandert de handhavingsverhoudingen
De nieuwe Anti-Money Laundering Authority (AMLA), die sinds 2025 in Frankfurt actief is, is niet alleen opgericht om het regelwerk op te stellen. De autoriteit staat boven de nationale toezichthouders en FIU’s en heeft een expliciet mandaat om convergentie en strikte naleving te bevorderen. Vertaling: zodra de AMLR van kracht is, kun je een flinke toename van controles verwachten — gecoördineerd, consistent en niet langer afhankelijk van de inzet van een lokale toezichthouder.
Combineer dat met hogere boetes onder het nieuwe kader, en de rekensom wordt ongemakkelijk voor iedereen die het tot nu toe rustig aan heeft gedaan. Bedrijven die hun bestaande verplichtingen niet nauwgezet hebben nageleefd, zullen de weg naar AMLR-naleving lang en zwaar vinden. Sommige zullen dit onvermijdelijk niet overleven. Dat is geen paniekzaaierij; het is wat er in elke sector gebeurt wanneer een tot nu toe licht gecontroleerde verplichting plotseling een toezichthouder met daadkracht krijgt.
De tijd — en het talent — raken op
Nog een factor wordt stelselmatig onderschat: capaciteit. Hoe dichter we bij juli 2027 komen, hoe drukker AML-experts, consultants en implementatieteams het zullen krijgen – en hoe schaarser die expertise wordt. Prijzen stijgen, doorlooptijden worden langer en laatkomers moeten in de rij staan. De bedrijven die nu beginnen, kiezen rustig hun oplossing uit; de bedrijven die in 2027 beginnen, nemen wat er nog over is.
Begin vandaag nog – met een oplossing die precies hiervoor is ontwikkeld
Dit is precies waarom we Immosurance hebben ontwikkeld: de eerste Europese AML-complianceoplossing die specifiek is ontworpen voor de vastgoedsector, ontwikkeld in samenwerking met CEPI, de toonaangevende Europese vastgoedvereniging.
Immosurance is echt alles-in-één en uitputtend: Know Your Business (zelfbeoordeling van het bedrijf, intern AML-beleid, training van medewerkers, klokkenluidersregeling), Know Your Customer (digitale identiteitsverificatie, sanctie- en PEP-screening, monitoring van negatieve berichtgeving in de media) en vastgoedspecifieke risicobeoordeling — alles op één plek, in meer dan 14 talen, voor één makelaarskantoor of een heel franchisenetwerk. Elke CDD- en EDD-stap wordt veilig gedocumenteerd en is direct controleerbaar — precies de aantoonbaarheid per dossier die de AMLR vereist, en precies wat een op de AMLA gebaseerde audit zal vragen.
En omdat naleving niet ten koste mag gaan van de privacy: Immosurance is van meet af aan veilig en GDPR-conform — versleuteld, op rollen gebaseerde toegang, gegevensbescherming volgens EU-normen — en AMLR-klaar, zodat de overgang in 2027 een update is, geen omwenteling.
De reikwijdte van de verplichte entiteiten wordt steeds groter. Het toezicht wordt gecentraliseerd. De boetes stijgen. Of u nu een bureau bent dat deze plicht al 25 jaar vervult, een franchisegever die dit voor het eerst gaat doen, of een hypotheekmakelaar die vanaf nul begint — de slimste investering in de vastgoedsector is op dit moment het geld dat wordt uitgegeven om aan de regels te voldoen vóór de drukte.
De radar gaat aan. Zorg ervoor dat je klaar bent om gezien te worden.
Bent u een makelaar, franchisegever of hypotheekmakelaar die zich voorbereidt op AMLR? Neem contact op om te zien wat Immosurance voor u kan betekenen.