Υποχρεωμένες οντότητες στον τομέα των ακινήτων

Εξακολουθεί να υπάρχει σημαντική σύγχυση μεταξύ των επαγγελματιών του κλάδου των ακινήτων σχετικά με ένα ζήτημα που θα έπρεπε να είχε επιλυθεί εδώ και καιρό: ποιος ακριβώς είναι υποχρεωμένος να εφαρμόζει τους κανόνες κατά του ξεπλύματος χρήματος σε μια συναλλαγή ακινήτων; Με τον νέο κανονισμό της ΕΕ για την καταπολέμηση του ξεπλύματος χρήματος (AMLR) να τίθεται σε ισχύ από τις 10 Ιουλίου 2027, ένα λάθος σε αυτό το θέμα πρόκειται να γίνει πολύ πιο δαπανηρό. Ας το ξεκαθαρίσουμε λοιπόν — πρώτα για τους σημερινούς κανόνες και, στη συνέχεια, για το πλαίσιο του AMLR.

Οι σημερινοί κανόνες: οι μεσίτες εμπίπτουν, οι κατασκευαστές εξαιρούνται

Οι κτηματομεσίτες αποτελούν υποχρεωμένους φορείς βάσει της νομοθεσίας της ΕΕ για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες από τον Δεκέμβριο του 2001 — δηλαδή εδώ και ένα τέταρτο του αιώνα. Οι κατασκευαστές ακινήτων (προωθητές), από την άλλη πλευρά, δεν είναι.

Αυτή η διάκριση οδηγεί σε ένα αποτέλεσμα που πολλοί θεωρούν αντιφατικό: όταν ένας κατασκευαστής πωλεί ένα νεόδμητο ακίνητο σε πελάτη που του παρουσιάστηκε από μεσιτικό γραφείο, το μεσιτικό γραφείο φέρει τις υποχρεώσεις κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες — όχι ο κατασκευαστής. Ανεξάρτητα από το ποιος υπογράφει πραγματικά ως πωλητής, το μεσιτικό γραφείο πρέπει να ταυτοποιήσει τον πελάτη, να επαληθεύσει την ταυτότητά του και να διενεργήσει τον απαιτούμενο έλεγχο ακριβώς όπως θα έκανε για ένα ακίνητο από μεταπώληση. Το μέρος που «φέρεται ως υπεύθυνο» για τη συναλλαγή δεν είναι απαραίτητα το μέρος που ο νόμος θεωρεί υπεύθυνο.

Η ίδια λογική ισχύει και για τα δίκτυα franchise. Σύμφωνα με την ισχύουσα οδηγία, ένας δικαιοπάροχος που δεν κατέχει άμεσα τους δικαιοδόχους του δεν αποτελεί υπόχρεο φορέα. Κάθε μεμονωμένος δικαιοδόχος είναι, κατ’ εαυτόν, υπόχρεος — με τη δική του αξιολόγηση κινδύνου, τις δικές του διαδικασίες και τις δικές του υποχρεώσεις υποβολής εκθέσεων.

Γιατί τόσοι πολλοί εξακολουθούν να μην γνωρίζουν

Πώς είναι δυνατόν γεγονότα που ισχύουν εδώ και 25 χρόνια να εξακολουθούν να εκπλήσσουν έμπειρους επαγγελματίες; Τρεις λόγοι: η αποκεντρωμένη εποπτεία που κατανέμεται μεταξύ των εθνικών αρχών· μια οδηγία την οποία κάθε κράτος μέλος μετέφερε — και ερμήνευσε — με τον δικό του τρόπο· και, ειλικρινά, μια χρόνια έλλειψη ελέγχων από τις εθνικές Μονάδες Πληροφοριών για το Ξέπλυμα Χρήματος (FIU). Για μεγάλο μέρος του κλάδου, η συμμόρφωση με τη νομοθεσία κατά του ξεπλύματος χρήματος υπήρξε μια θεωρητική υποχρέωση, η τήρηση της οποίας ελέγχεται ελαφρώς και εφαρμόζεται άνισα.

Αυτή η εποχή της «αόρατης λειτουργίας» τελειώνει — απότομα.

Τι αλλάζει με τον κανονισμό AMLR: από οδηγία σε ενιαίο κανονιστικό πλαίσιο

Ο AMLR (Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1624) δεν είναι μια ακόμη οδηγία που θα μεταφερθεί και θα αποδυναμωθεί με 27 διαφορετικούς τρόπους. Πρόκειται για έναν κανονισμό άμεσης εφαρμογής — ένα ενιαίο κανονιστικό πλαίσιο που δεσμεύει όλα τα κράτη μέλη με τον ίδιο τρόπο. Αυξάνει τις υποχρεώσεις όλων όσων εμπίπτουν ήδη στο πεδίο εφαρμογής του: η δέουσα επιμέλεια πρέπει πλέον να είναι αποδεδειγμένη, αρχείο προς αρχείο, και όχι απλώς περιγραφόμενη σε έναν φάκελο πολιτικής. Και διευρύνει σκόπιμα τον κύκλο των υποχρεωμένων οντοτήτων.

Για τον τομέα των ακινήτων, ξεχωρίζουν τρεις αλλαγές:

1. Το πεδίο εφαρμογής βασίζεται πλέον στις δραστηριότητες. Ο κανονισμός AMLR αναφέρεται σε «φορείς του τομέα των ακινήτων» που μεσολαβούν στην αγορά, πώληση και εκμίσθωση ακινήτων — ανεξάρτητα από την ονομασία τους ή την κύρια δραστηριότητά τους. Αυτό περιλαμβάνει ρητά τους κατασκευαστές ακινήτων, όταν και στο βαθμό που μεσολαβούν σε συναλλαγές, και εντάσσει στο πεδίο εφαρμογής τις μισθώσεις υψηλού επιπέδου (μεσολάβηση σε μισθώσεις με μηνιαίο μίσθωμα 10.000 ευρώ ή περισσότερο). Οι παλιές, άνετες κατηγορίες έχουν πλέον καταργηθεί· το τι κάνετε καθορίζει αν υπόκειστε στις υποχρεώσεις.

2. Οι δομές franchise υπόκεινται σε υποχρεώσεις σε επίπεδο ομίλου. Αυτή είναι η πραγματική ριζική αλλαγή. Οι απαιτήσεις της AMLR σε επίπεδο ομίλου (άρθρο 16) εκτείνονται πέρα από τους κλασικούς ομίλους μητρικής-θυγατρικής και περιλαμβάνουν δίκτυα, εταιρικές σχέσεις και δομές με κοινή ιδιοκτησία, διαχείριση ή έλεγχο συμμόρφωσης — η AMLA ολοκληρώνει αυτή τη στιγμή τα τεχνικά πρότυπα ακριβώς για αυτό το θέμα. Οι δικαιοπάροχοι που παρέμειναν εκτός του πεδίου εφαρμογής για δύο δεκαετίες πρέπει πλέον να σχεδιάσουν, να εφαρμόσουν και να παρακολουθούν συνεπείς πολιτικές, ελέγχους και εκπαίδευση για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες σε ολόκληρο το δίκτυό τους. Για τα περισσότερα κεντρικά γραφεία δικτύων franchise, πρόκειται για μια εντελώς νέα — και πολύπλοκη — διαδικασία.

3. Οι μεσίτες ενυπόθηκων δανείων εντάσσονται στον κύκλο. Οι μεσάζοντες ενυπόθηκων πιστώσεων καθίστανται για πρώτη φορά υποχρεωμένες οντότητες κατ’ εαυτούς. Έχουν ένα πραγματικό πλεονέκτημα: ο τρόπος εργασίας τους είναι ήδη σε μεγάλο βαθμό ψηφιακός. Με τη σωστή, ολοκληρωμένη ψηφιακή λύση, η προσαρμογή τους θα είναι λιγότερο δραματική από ό,τι αυτή που περιμένει τα γραφειοκρατικά πρακτορεία και τους δικαιοπαρόχους. Ωστόσο, το να είναι «νέοι στον τομέα της καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες» σημαίνει επίσης ότι δεν διαθέτουν διαδικασίες, εκπαιδευμένο προσωπικό ή αντανακλαστικά αναφοράς — και έχουν μόνο λίγους μήνες για να δημιουργήσουν και τα τρία.

Η AMLA αλλάζει την εξίσωση της επιβολής

Η νέα Αρχή Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Παράνομες Δραστηριότητες (AMLA), η οποία λειτουργεί στη Φρανκφούρτη από το 2025, δεν δημιουργήθηκε απλώς για να συντάξει τον κανονισμό. Βρίσκεται πάνω από τις εθνικές εποπτικές αρχές και τις Μονάδες Πληροφοριών για το Ξέπλυμα Χρήματος (FIU), με ρητή εντολή να προωθήσει τη σύγκλιση και την αυστηρή τήρηση των κανόνων. Με άλλα λόγια: μόλις τεθεί σε ισχύ ο κανονισμός AMLR, αναμένεται σημαντική αύξηση των ελέγχων — συντονισμένων, συνεπών και που δεν θα εξαρτώνται πλέον από τη διάθεση μιας τοπικής ρυθμιστικής αρχής.

Συνδυάστε αυτό με τα αυξημένα πρόστιμα στο πλαίσιο του νέου καθεστώτος, και ο υπολογισμός γίνεται δυσάρεστος για όσους έχουν χαλαρώσει. Οι επιχειρήσεις που δεν εφάρμοζαν με επαγρύπνηση τις υφιστάμενες υποχρεώσεις τους θα βρουν τη διαδρομή προς τη συμμόρφωση με το AMLR μακρά και δύσκολη. Ορισμένες, αναπόφευκτα, δεν θα επιβιώσουν. Αυτό δεν είναι κινδυνολογία· είναι αυτό που συμβαίνει σε κάθε τομέα όταν μια υποχρέωση που ελέγχεται ελαφρώς αποκτά ξαφνικά μια εποπτική αρχή με πραγματική εξουσία.

Ο χρόνος — και το ανθρώπινο δυναμικό — εξαντλούνται

Ένας ακόμη παράγοντας υποτιμάται συστηματικά: η ικανότητα. Όσο πλησιάζουμε στον Ιούλιο του 2027, τόσο πιο απασχολημένοι θα είναι οι ειδικοί, οι σύμβουλοι και οι ομάδες υλοποίησης στον τομέα της καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες — και τόσο πιο σπάνια θα γίνεται αυτή η ικανότητα. Οι τιμές ανεβαίνουν, τα χρονοδιαγράμματα παρατείνονται και οι καθυστερημένοι περιμένουν στην ουρά. Οι εταιρείες που ξεκινούν τώρα επιλέγουν τη λύση τους με ηρεμία· οι εταιρείες που θα ξεκινήσουν το 2027 θα πάρουν ό,τι έχει απομείνει.

Ξεκινήστε σήμερα — με μια λύση που έχει σχεδιαστεί ακριβώς για αυτό

Αυτός είναι ακριβώς ο λόγος για τον οποίο δημιουργήσαμε το Immosurance: την πρώτη πανευρωπαϊκή λύση συμμόρφωσης με την AML που έχει σχεδιαστεί ειδικά για τον κλάδο των ακινήτων, η οποία αναπτύχθηκε σε συνεργασία με την CEPI, την κορυφαία ένωση ακινήτων της Ευρώπης.

Το Immosurance είναι πραγματικά μια ολοκληρωμένη και εξαντλητική λύση: «Γνώρισε την Επιχείρησή σου» (αυτοαξιολόγηση εταιρείας, εσωτερικές πολιτικές AML, εκπαίδευση υπαλλήλων, κανάλι αναφοράς παραβάσεων), «Γνώρισε τον Πελάτη σου» (ψηφιακή επαλήθευση ταυτότητας, έλεγχος κυρώσεων και PEP, παρακολούθηση αρνητικών δημοσιευμάτων) και αξιολόγηση κινδύνου ειδικά για τον κλάδο των ακινήτων — όλα σε ένα μέρος, σε περισσότερες από 14 γλώσσες, είτε για ένα μεμονωμένο μεσιτικό γραφείο είτε για ολόκληρο δίκτυο franchise. Κάθε βήμα CDD και EDD τεκμηριώνεται με ασφάλεια και δυνατότητα άμεσου ελέγχου — ακριβώς η δυνατότητα απόδειξης αρχείο προς αρχείο που απαιτεί η AMLR, και ακριβώς αυτό που θα ζητήσει ένας έλεγχος βάσει του AMLA.

Και επειδή η συμμόρφωση δεν μπορεί να επιτυγχάνεται εις βάρος της ιδιωτικής ζωής: το Immosurance είναι ασφαλές και συμμορφούμενο με τον GDPR εκ σχεδιασμού — κρυπτογραφημένη πρόσβαση βάσει ρόλων, προστασία δεδομένων σύμφωνα με τα πρότυπα της ΕΕ — και έτοιμο για το AMLR, ώστε η μετάβαση το 2027 να αποτελεί απλή ενημέρωση και όχι αναστάτωση.

Το πεδίο των υπόχρεων οντοτήτων διευρύνεται. Η εποπτεία συγκεντρώνεται. Τα πρόστιμα αυξάνονται. Είτε είστε μεσιτικό γραφείο που φέρει αυτό το καθήκον εδώ και 25 χρόνια, είτε δικαιοπάροχος που πρόκειται να το αναλάβει για πρώτη φορά, είτε μεσίτης ενυπόθηκων δανείων που ξεκινά από το μηδέν — η πιο έξυπνη επένδυση στον τομέα των ακινήτων αυτή τη στιγμή είναι τα χρήματα που δαπανώνται για την επίτευξη συμμόρφωσης πριν από την τελική βιασύνη.

Το ραντάρ ενεργοποιείται. Βεβαιωθείτε ότι είστε έτοιμοι να γίνετε ορατοί.

Είστε μεσίτης, δικαιοπάροχος ή μεσίτης ενυπόθηκων δανείων που προετοιμάζεται για το AMLR; Επικοινωνήστε μαζί μας για να δείτε πώς η Immosurance μπορεί να σας απαλλάξει από αυτό το βάρος.