Verpflichtete Unternehmen im Immobilienbereich
Unter Immobilienfachleuten herrscht nach wie vor erhebliche Verwirrung hinsichtlich einer Frage, die längst geklärt sein sollte: Wer genau ist verpflichtet, bei einer Immobilientransaktion die Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche anzuwenden? Da die neue EU-Geldwäschebekämpfungsverordnung (AMLR) ab dem 10. Juli 2027 gilt, werden Fehler in diesem Bereich bald deutlich teurer. Lassen Sie uns also Klarheit schaffen – zunächst hinsichtlich der heutigen Vorschriften, dann im Hinblick auf die AMLR.
Die heutigen Vorschriften: Makler sind betroffen, Bauträger nicht
Immobilienmakler gelten bereits seit Dezember 2001 – also seit einem Vierteljahrhundert – als verpflichtete Stellen nach dem EU-Geldwäschereirecht. Bauträger hingegen nicht.
Diese Unterscheidung führt zu einem Ergebnis, das viele als kontraintuitiv empfinden: Wenn ein Bauträger eine Neubauimmobilie an einen von einer Agentur vermittelten Kunden verkauft, trägt die Agentur die AML-Pflichten – nicht der Bauträger. Unabhängig davon, wer tatsächlich als Verkäufer unterschreibt, muss die Agentur den Kunden identifizieren, seine Identität überprüfen und die Sorgfaltspflicht genau so erfüllen, wie sie es bei einer Bestandsimmobilie tun würde. Die Partei, die bei der Transaktion „die Fahne hisst“, ist nicht zwangsläufig die Partei, die das Gesetz als verantwortlich ansieht.
Die gleiche Logik gilt für Franchise-Netzwerke. Nach der aktuellen Richtlinie ist ein Franchisegeber, der keine direkten Eigentumsanteile an seinen Franchisenehmern hält, kein verpflichtetes Unternehmen. Jeder einzelne Franchisenehmer ist dies aus eigenem Recht – mit eigener Risikobewertung, eigenen Verfahren und eigenen Meldepflichten.
Warum so viele es immer noch nicht wissen
Wie können Tatsachen, die seit 25 Jahren bestehen, erfahrene Fachleute immer noch überraschen? Drei Gründe: eine dezentrale Aufsicht, die auf nationale Behörden verteilt ist; eine Richtlinie, die jeder Mitgliedstaat auf seine eigene Weise umgesetzt – und ausgelegt – hat; und, offen gesagt, ein chronischer Mangel an Prüfungen durch die nationalen FIUs. Für einen Großteil der Branche war die Einhaltung der Geldwäschebekämpfungsvorschriften bislang eine theoretische Verpflichtung, die nur locker überwacht und uneinheitlich angewendet wurde.
Diese Ära, in der man unter dem Radar fliegen konnte, geht zu Ende – und zwar abrupt.
Was sich mit der AMLR ändert: von der Richtlinie zum einheitlichen Regelwerk
Die AMLR (Verordnung (EU) 2024/1624) ist keine weitere Richtlinie, die auf 27 verschiedene Arten umgesetzt und verwässert wird. Es handelt sich um eine unmittelbar geltende Verordnung – ein einheitliches Regelwerk, das für jeden Mitgliedstaat gleichermaßen verbindlich ist. Sie verschärft die Verpflichtungen aller bereits in den Anwendungsbereich fallenden Akteure: Die Sorgfaltspflicht muss nun für jeden einzelnen Fall nachweisbar sein und darf nicht nur in einem Richtlinienordner beschrieben werden. Und sie erweitert bewusst den Kreis der verpflichteten Unternehmen.
Für die Immobilienbranche sind drei Änderungen besonders hervorzuheben:
1. Der Geltungsbereich wird tätigkeitsbezogen. Die AMLR spricht von „Immobilienbetreibern“, die beim Kauf, Verkauf und der Vermietung von Immobilien vermitteln – unabhängig von ihrer Bezeichnung oder ihrem Hauptgeschäft. Dies schließt Immobilienentwickler ausdrücklich ein, sofern und soweit sie Transaktionen vermitteln, und bezieht die Vermietung von Luxusimmobilien in den Geltungsbereich ein (Vermittlung von Mietverträgen mit einer Monatsmiete von 10.000 € oder mehr). Die alten, bequemen Kategorien gibt es nicht mehr; was Sie tun, bestimmt, ob Sie verpflichtet sind.
2. Franchise-Strukturen unterliegen konzernweiten Verpflichtungen. Dies ist die eigentliche Wende. Die konzernweiten Anforderungen der AMLR (Artikel 16) gehen über klassische Mutter-Tochter-Konzerne hinaus und erstrecken sich auf Netzwerke, Partnerschaften und Strukturen mit gemeinsamer Eigentümerschaft, gemeinsamer Geschäftsführung oder gemeinsamer Compliance-Kontrolle – die AMLA ist gerade dabei, die technischen Standards genau dazu fertigzustellen. Franchisegeber, die zwei Jahrzehnte lang außerhalb des Geltungsbereichs standen, müssen nun einheitliche AML-Richtlinien, -Kontrollen und -Schulungen für ihr gesamtes Netzwerk konzipieren, einführen und überwachen. Für die meisten Franchise-Zentralen ist dies ein völlig neues – und komplexes – Fachgebiet.
3. Hypothekenmakler kommen hinzu. Hypothekenkreditvermittler werden erstmals eigenständig zu verpflichteten Unternehmen. Sie haben einen echten Vorteil: Ihre Arbeitsweise ist bereits weitgehend digital. Mit der richtigen, umfassenden digitalen Lösung wird ihre Anpassung weniger einschneidend ausfallen als das, was papierbasierte Agenturen und Franchisegeber erwartet. Doch „neu im Bereich Geldwäschebekämpfung“ bedeutet auch: keine Verfahren, kein geschultes Personal, keine Meldegewohnheiten – und nur wenige Monate Zeit, um all dies aufzubauen.
Die AMLA verändert die Gleichung der Durchsetzung
Die neue Anti-Geldwäsche-Behörde (AMLA), die seit 2025 in Frankfurt tätig ist, wurde nicht nur geschaffen, um das Regelwerk zu verfassen. Sie steht über den nationalen Aufsichtsbehörden und den FIUs und hat den ausdrücklichen Auftrag, Konvergenz und strikte Einhaltung voranzutreiben. Das bedeutet: Sobald die AMLR in Kraft tritt, ist mit einem erheblichen Anstieg der Prüfungen zu rechnen – koordiniert, einheitlich und nicht mehr vom Ermessen einer lokalen Aufsichtsbehörde abhängig.
Kombiniert man dies mit den erhöhten Bußgeldern im Rahmen des neuen Regelwerks, wird die Rechnung für alle, die bisher auf der Stelle getreten sind, unangenehm. Unternehmen, die ihre bestehenden Verpflichtungen nicht gewissenhaft erfüllt haben, werden den Weg zur AMLR-Konformität als lang und beschwerlich empfinden. Einige werden dies zwangsläufig nicht überstehen. Das ist keine Panikmache; es ist das, was in jeder Branche geschieht, wenn eine bisher nur locker überwachte Verpflichtung plötzlich eine Aufsichtsbehörde mit Durchsetzungskraft erhält.
Die Zeit – und die Fachkräfte – werden knapp
Ein weiterer Faktor wird regelmäßig unterschätzt: die Kapazität. Je näher wir dem Juli 2027 kommen, desto ausgelasteter werden AML-Experten, Berater und Implementierungsteams sein – und desto knapper wird diese Kompetenz. Die Preise steigen, die Zeitpläne dehnen sich aus, und Nachzügler müssen sich hinten anstellen. Die Unternehmen, die jetzt anfangen, wählen ihre Lösung in aller Ruhe aus; die Unternehmen, die erst 2027 anfangen, nehmen, was noch übrig ist.
Fangen Sie noch heute an – mit einer Lösung, die genau dafür entwickelt wurde
Genau aus diesem Grund haben wir Immosurance entwickelt: die erste europaweite AML-Compliance-Lösung, die speziell für die Immobilienbranche konzipiert wurde und in Zusammenarbeit mit CEPI, Europas führendem Immobilienverband, entstanden ist.
Immosurance ist eine echte All-in-One-Lösung und deckt alle Anforderungen ab: „Know Your Business“ (Selbstbewertung des Unternehmens, interne AML-Richtlinien, Mitarbeiterschulungen, Whistleblowing-Kanal), „Know Your Customer“ (digitale Identitätsprüfung, Sanktions- und PEP-Screening, Überwachung negativer Medienberichte) sowie immobilienspezifische Risikobewertung – alles an einem Ort, in über 14 Sprachen, für eine einzelne Agentur oder ein ganzes Franchisenetzwerk. Jeder Schritt der CDD und EDD wird sicher dokumentiert und ist sofort überprüfbar – genau die nachweisbare Dokumentation auf Dateiebene, die die AMLR verlangt, und genau das, was bei einem AMLA-konformen Audit erwartet wird.
Und da Compliance nicht auf Kosten des Datenschutzes gehen darf: Immosurance ist von Grund auf sicher und DSGVO-konform – verschlüsselt, rollenbasierter Zugriff, Datenschutz auf EU-Niveau – und AMLR-fähig, sodass der Übergang im Jahr 2027 ein Update und kein Umbruch ist.
Der Kreis der verpflichteten Unternehmen weitet sich aus. Die Aufsicht wird zentralisiert. Die Bußgelder steigen. Ganz gleich, ob Sie eine Agentur sind, die diese Pflicht bereits seit 25 Jahren erfüllt, ein Franchisegeber, der sie zum ersten Mal übernehmen wird, oder ein Hypothekenmakler, der bei Null anfängt – die klügste Investition im Immobilienbereich ist derzeit das Geld, das dafür ausgegeben wird, die Vorschriften bereits vor dem Ansturm zu erfüllen.
Der Radar wird eingeschaltet. Stellen Sie sicher, dass Sie bereit sind, gesehen zu werden.
Sind Sie Makler, Franchisegeber oder Hypothekenmakler und bereiten sich auf die AMLR vor? Kontaktieren Sie uns, um zu erfahren, welche Aufgaben Immosurance Ihnen abnehmen kann.