Ako nové nariadenie EÚ o boji proti praniu špinavých peňazí mení povinnosti v oblasti náležitej starostlivosti pre odborníkov v oblasti nehnuteľností

Pre odborníkov v oblasti nehnuteľností vo všetkých 27 členských štátoch EÚ predstavuje nariadenie AMLR najvýznamnejšiu revíziu povinností v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí za poslednú generáciu. Na rozdiel od smerníc, ktoré nahrádza, je nariadenie AMLR priamo uplatniteľným nariadením: nevyžaduje transpozíciu do vnútroštátneho práva, nepripúšťa rozdiely medzi členskými štátmi a neponecháva priestor na nejednotné uplatňovanie, ktoré v predchádzajúcom rámci založenom na smerniciach umožňovalo pretrvávanie medzier. Pravidlá budú rovnaké v Madride, Amsterdame, Lisabone aj vo Varšave – jednotne vynútiteľné a jednotne náročné.

Zistite, čo nariadenie AMLR vyžaduje, prečo má sektor nehnuteľností v jeho rámci špecifické a zvýšené povinnosti a ako spoločnosť Immosurance poskytuje prevádzkovú infraštruktúru, ktorú odborníci potrebujú na dosiahnutie súladu – bez toho, aby zložitosť preťažila podnikanie.

Čas beží: Pravidlá upravujúce dodržiavanie predpisov proti praniu špinavých peňazí (AML) v sektore nehnuteľností boli práve zásadným spôsobom prepracované. Dňa 19. júna 2024 bolo v Úradnom vestníku Európskej únie uverejnené nariadenie (EÚ) 2024/1624 – nové nariadenie EÚ o boji proti praniu špinavých peňazí, známe ako AMLR. Nadobudol platnosť 9. júla 2024 a v plnom rozsahu sa začne uplatňovať 10. júla 2027. Tento termín sa môže zdať vzdialený. Nie je to však tak.

Regulačný rámec: Od smerníc k nariadeniu

Aby sme mohli oceniť význam nariadenia AMLR, je užitočné pochopiť, čo nahrádza. Od začiatku 90. rokov 20. storočia bola legislatíva EÚ v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí postavená na sérii smerníc – 1. až 6. smernice o boji proti praniu špinavých peňazí (AMLD). Smernice vyžadujú, aby členské štáty prijali vnútroštátne právne predpisy, čo vedie k rozdielom: rôzne prahové hodnoty, rôzne interpretácie, rôzne prístupy k dohľadu. Pre zločincov boli tieto medzery využiteľné. Pre odborníkov v oblasti dodržiavania predpisov pôsobiacich cezhranične boli trvalým zdrojom zmätku.

Nariadenie AMLR ukončuje tento model v súvislosti so základnými povinnosťami v oblasti náležitej starostlivosti. Je ústredným prvkom trojdielneho legislatívneho balíka:

· Nariadenie (EÚ) 2024/1624 (AMLR) – základný súbor pravidiel pre povinné subjekty: akú náležitú starostlivosť vykonávať, ako posudzovať riziko, ako preverovať zákazníkov, aké záznamy uchovávať.

· Smernica (EÚ) 2024/1640 (6. AMLD) — upravuje vnútroštátnu dozornú štruktúru, finančné spravodajské jednotky (FIU) a registre skutočných vlastníkov. Túto doplnkovú smernicu musia členské štáty transponovať do 10. júla 2027.

· Nariadenie (EÚ) 2024/1620 (nariadenie AMLA) — zriaďuje nový Úrad EÚ pre boj proti praniu špinavých peňazí (AMLA) so sídlom vo Frankfurte, ktorý bude priamo dohliadať na najrizikovejšie povinné subjekty v celej EÚ a bude pôsobiť ako koordinačné centrum pre národné dozorné orgány.

Tieto tri nástroje spolu vytvárajú najkomplexnejší a najharmonizovanejší rámec boja proti praniu špinavých peňazí, aký EÚ kedy mala. Pre sektor nehnuteľností sú dôsledky priame, podrobné a nepodliehajú rokovaniam.

Nehnuteľnosti v rámci nariadenia AMLR: sektor pod drobnohľadom

Nariadenie AMLR nepovažuje sektor nehnuteľností za okrajovú záležitosť. Tento sektor je výslovne uvedený, osobitne regulovaný a – po prvýkrát v právnych predpisoch EÚ – riešený ustanoveniami, ktoré odrážajú skutočnú zložitosť štruktúry a realizácie transakcií s nehnuteľnosťami.

Rozšírená definícia povinných subjektov

V rámci predchádzajúcej smernice boli povinnosti v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí pre odborníkov v oblasti nehnuteľností definované pomerne voľne, čo viedlo k nejednotnému uplatňovaniu – najmä pokiaľ ide o prenájmy. Nariadenie AMLR túto medzeru definitívne odstraňuje.

Článok 3 smernice AMLR teraz výslovne zahŕňa do rozsahu povinných subjektov:

„Realitných agentov, a to aj v prípade, ak pôsobia ako sprostredkovatelia pri prenájme nehnuteľností s mesačným nájomným vo výške 10 000 EUR alebo viac.“

Ide o prelomové rozšírenie. Po prvýkrát sa na realitných agentov zaoberajúcich sa prenájmom formálne vzťahujú právne predpisy EÚ v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí – nielen na predajných agentov a notárov. Akýkoľvek odborník sprostredkovávajúci transakciu prenájmu s mesačným nájomným vo výške 10 000 EUR alebo viac je teraz povinným subjektom so všetkými povinnosťami v oblasti náležitej starostlivosti, overovania, vedenia záznamov a podávania správ, ktoré z toho vyplývajú.

Praktické dôsledky pre trh sú značné. Prenájmy luxusných rezidenčných nehnuteľností vo veľkých mestách EÚ – Paríži, Barcelone, Amsterdame, Lisabone, Miláne – bežne dosahujú alebo prekračujú tento prah. Do pôsobnosti týchto predpisov potenciálne spadajú aj luxusné krátkodobé prenájmy, apartmány so službami a prenájmy komerčných nehnuteľností. Makléri a správcovia nehnuteľností, ktorí doteraz pôsobili bez formálnych programov boja proti praniu špinavých peňazí, ich teraz musia zaviesť.

Prístup založený na riziku: kodifikovaný a posilnený

Smernica AMLR nevytvára prístup založený na riziku – kodifikuje ho, harmonizuje a výrazne posilňuje. Podľa článku 20 sú povinné subjekty povinné vykonať zdokumentované individuálne posúdenie rizika pre každého klienta a každý obchodný vzťah. Posúdenie musí zohľadňovať:

· totožnosť, bydlisko a právnu formu zákazníka

· povahu a účel transakcie

· Geografické rizikové faktory

· Použitý distribučný kanál

· štruktúru skutočného vlastníctva zákazníka

V oblasti nehnuteľností môže každý z týchto aspektov predstavovať podstatné riziko – a smernica AMLR vyžaduje, aby analýza bola jasná, zdokumentovaná a aby ju mohli preskúmať orgány dohľadu. Všeobecné označenie „nízke riziko“, ktoré nie je podložené analýzou, nespĺňa tento štandard.

Overovanie totožnosti zákazníka: sprísnené normy

Ustanovenia AMLR týkajúce sa overovania totožnosti zákazníka (CDD) v porovnaní s predchádzajúcimi smernicami v niekoľkých ohľadoch sprísňujú požiadavky.

Overenie totožnosti sa teraz musí uskutočniť pred nadviazaním obchodného vzťahu alebo pred vykonaním transakcie – nie počas nich ani po nich. V kontexte nehnuteľností to znamená, že overenie sa musí uskutočniť pred formálnym spracovaním ponuky, nie v okamihu výmeny alebo uzavretia transakcie. Ustanovenia o CDD v článkoch 20–30 jasne stanovujú toto poradie.

Osobitná pozornosť sa venuje overovaniu skutočného vlastníctva. V prípade korporátnych zákazníkov – ktorí prevládajú v realitných transakciách – AMLR vyžaduje, aby povinné subjekty:

· Identifikovali skutočného vlastníka (UBO): fyzickú osobu, ktorá v konečnom dôsledku vlastní alebo kontroluje právnickú osobu, čo sa vo všeobecnosti definuje ako akákoľvek osoba, ktorá vlastní viac ako 25 % akcií, hlasovacích práv alebo iných vlastníckych podielov.

· overiť túto identifikáciu prostredníctvom spoľahlivých, nezávislých zdrojov – nie len na základe prijatia vlastného vyhlásenia zákazníka;

· Ak je vlastnícka štruktúra zložitá alebo viacvrstvová, preveriť všetky medzistupne až po dosiahnutie fyzickej osoby.

· Zdokumentovať každý krok overovacieho reťazca.

Ide o priamu reakciu na jednu z najčastejšie uvádzaných slabín v oblasti nehnuteľností: využívanie fiktívnych spoločností, trustov a štruktúr s nominálnymi vlastníkom na utajenie skutočnej identity kupujúcich nehnuteľností. Podľa AMLR nebude stačiť ako obhajoba tvrdenie „prijali sme registračný dokument spoločnosti“. Povinnosť overenia sa vzťahuje až na osobu stojacu za danou štruktúrou.

Zosilnená náležitá starostlivosť: širšie spúšťacie mechanizmy, prísnejšie požiadavky

Ustanovenia AMLR o posilnenej náležitej starostlivosti (EDD) (články 34–46) rozširujú nielen spúšťacie faktory pre EDD, ale aj požiadavky na to, čo musí zahŕňať.

Medzi povinné spúšťacie mechanizmy EDD teraz výslovne patria:

· Transakcie, na ktorých sa podieľajú politicky exponované osoby (PEP), ich rodinní príslušníci alebo blízki spolupracovníci – s minimálnym 12-mesačným obdobím EDD po tom, čo daná osoba opustí verejnú funkciu (s možnosťou predĺženia na základe zostatkového rizika).

· Obchodné vzťahy alebo transakcie zahŕňajúce tretie krajiny s vysokým rizikom, ako ich určuje Európska komisia — zoznam, ktorý sa pravidelne aktualizuje a zahŕňa jurisdikcie, ktoré FATF identifikovala ako krajiny so strategickými nedostatkami v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí.

· Akúkoľvek situáciu, ktorú vlastné posúdenie rizika povinného subjektu identifikuje ako situáciu predstavujúcu vyššie než štandardné riziko.

· Transakcie, pri ktorých nie je zákazník fyzicky prítomný na účely identifikácie — ustanovenie, ktoré priamo rieši rozšírenosť diaľkových alebo cezhraničných nákupov nehnuteľností, ktorých počet v posledných rokoch výrazne vzrástol.

V prípade štátnych príslušníkov krajín mimo EÚ, ktorí nakupujú nehnuteľnosti v EÚ – kategórie, ktorá na mnohých trhoch zahŕňa významný podiel transakcií s vysokou hodnotou – sa ustanovenia AMLR týkajúce sa krajín s vysokým rizikom a spúšťače EDD pri transakciách bez osobného kontaktu budú často uplatňovať v kombinácii. Dokumentačné a analytické požiadavky, ktoré z toho vyplývajú, sú značné.

V rámci EDD teraz AMLR vyžaduje:

· Získanie dodatočných informácií o zdroji majetku (SoW) zákazníka – o tom, ako bol jeho majetok celkovo nadobudnutý.

· Získanie a overenie zdroja finančných prostriedkov (SoF) pre konkrétnu transakciu – vysledovanie skutočného toku peňazí s podpornou dokumentáciou.

· Vykonávanie posilneného priebežného monitorovania obchodného vzťahu.

· Získanie súhlasu vrcholového vedenia pred nadviazaním alebo pokračovaním vzťahu.

Tieto požiadavky sa nevzťahujú len na fázu nadviazania vzťahu, ale na celý jeho priebeh. Klasifikácia v rámci EDD nie je jednorazovou činnosťou — vyžaduje si neustálu zvýšenú kontrolu.

Zjednodušená hĺbková kontrola: zúžený rozsah

AMLR tiež sprísňuje podmienky, za ktorých je prípustná zjednodušená hĺbková kontrola (SDD). Podľa článku 33 sa SDD môže uplatňovať len vtedy, ak povinný subjekt môže na základe svojho posúdenia rizika preukázať, že vzťah predstavuje skutočne nízke riziko. Zoznam kategórií, ktoré spĺňajú podmienky pre SDD, je definovaný v prílohe II – a bežní súkromní klienti v oblasti nehnuteľností sa v ňom nenachádzajú. SDD v oblasti nehnuteľností zostane výnimkou, nie skratkou, ktorú možno široko uplatňovať.

Priebežná hĺbková kontrola: trvalá povinnosť

AMLR v článku 26 jasne stanovuje, že CDD nie je jednorazovou udalosťou súvisiacou s transakciou. Povinné subjekty musia priebežne monitorovať obchodné vzťahy, a to vrátane:

· Dôkladného preskúmavania transakcií s cieľom zabezpečiť ich súlad so známym profilom zákazníka a úrovňou rizika.

· Udržovanie dokumentácie o zákazníkoch v aktuálnom stave — prostredníctvom pravidelných aktualizácií (frekvencia závisí od úrovne rizika) a okamžitých aktualizácií v prípade významných udalostí (napr. negatívne mediálne správy, zaradenie na sankčné zoznamy, zmeny v skutočnom vlastníctve).

· Opätovné uplatňovanie opatrení CDD, ak sa okolnosti zmenia spôsobom, ktorý ovplyvňuje posúdenie rizika.

Pre správcov nehnuteľností to znamená zavedenie štruktúrovaného programu pravidelných kontrol pre každý vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, ktorý spĺňa prahovú hodnotu. Pre agentov spravujúcich dlhodobé mandáty to znamená, že záznamy o náležitej starostlivosti spred troch rokov nie sú postačujúce – musia byť aktuálne.

Obmedzenia hotovostných platieb: harmonizované v rámci EÚ

Jedným z ustanovení sprievodnej 6. smernice o boji proti praniu špinavých peňazí (AMLD), ktoré má najväčší praktický dopad, je harmonizovaný celoeurópsky limit pre platby v hotovosti vo výške 10 000 EUR pre transakcie medzi podnikmi a medzi podnikmi a spotrebiteľmi. Pre odborníkov v oblasti nehnuteľností to znamená koniec doterajšej mozaiky národných limitov pre hotovostné platby a zavedenie jednotného, jednoznačného štandardu vo všetkých členských štátoch. Hotovostné transakcie presahujúce tento limit sú jednoducho zakázané – a akýkoľvek pokus o obídenie tohto limitu prostredníctvom viacerých menších platieb sa musí považovať za varovný signál a musí sa tomu venovať náležitá pozornosť.

Vedenie záznamov: päť rokov, úplná dokumentácia

Podľa článku 77 smernice AMLR sú povinné subjekty povinné uchovávať záznamy o všetkých prijatých opatreniach v rámci overovania totožnosti klienta (CDD), všetku zhromaždenú dokumentáciu a všetky záznamy o transakciách minimálne päť rokov od ukončenia obchodného vzťahu alebo od dátumu transakcie. Záznamy musia byť dostatočné na to, aby príslušný orgán mohol v plnom rozsahu rekonštruovať proces náležitej starostlivosti. Medzery v dokumentácii nie sú len drobnou administratívnou chybou – ide o podstatné porušenie predpisov.

Prečo je dodržiavanie predpisov v oblasti nehnuteľností náročnejšie

AMLR sa vzťahuje na širokú škálu povinných subjektov – banky, platobné inštitúcie, audítorov, právnikov, účtovníkov, poskytovateľov služieb v oblasti kryptoaktív a ďalších. Sektor nehnuteľností však čelí výzve v oblasti dodržiavania predpisov, ktorá je štrukturálne zložitejšia ako u väčšiny ostatných.

Tento sektor je riadený transakciami, nie vzťahmi. V bankovníctve vzťah so zákazníkom zabezpečuje kontinuitu údajov a monitorovania. V realitnom sektore môže každá transakcia zahŕňať nového kupujúceho, nového predajcu, nový súbor štruktúr – čo si vyžaduje zakaždým nové vykonanie náležitej starostlivosti v rámci prísnych komerčných termínov.

Štruktúry skutočného vlastníctva sú zvyčajne zložité. Veľká časť transakcií s nehnuteľnosťami investičnej kvality prebieha prostredníctvom korporátnych subjektov. Požiadavky AMLR na overovanie skutočného vlastníka (UBO) – sledovať každú vrstvu, overovať každý krok – si vyžadujú systematický prístup, ktorý väčšina realitných spoločností v súčasnosti nemá.

Trh s prenájmami sa do pôsobnosti týchto pravidiel dostal len nedávno. Prenájomné agentúry s prahom 10 000 € mesačne v mnohých prípadoch nikdy nepôsobili v rámci formálneho rámca boja proti praniu špinavých peňazí. Vytvorenie programu zabezpečujúceho súlad s predpismi od nuly – politiky riadenia rizík, pracovné postupy pre overovanie totožnosti zákazníkov, systémy skríningu, infraštruktúra vedenia záznamov – je možné dosiahnuť za tri roky, avšak len s použitím správnych nástrojov.

Cezhraničné transakcie znásobujú vystavenie riziku. Medzinárodní kupujúci, ktorí nakupujú nehnuteľnosti v EÚ prostredníctvom offshore štruktúr, s využitím finančných prostriedkov zo zahraničných účtov a bez predchádzajúceho vzťahu s agentom, predstavujú najrizikovejší scenár, na ktorý je smernica AMLR zameraná. Tieto transakcie patria zároveň medzi komerčne najatraktívnejšie. Riadenie tohto napätia si vyžaduje robustný a spoľahlivý proces.

AMLA bude vykonávať priamy dohľad. Od roku 2025 bude AMLA priamo dohliadať na vybrané najrizikovejšie povinné subjekty v celej EÚ, vrátane tých v sektore nehnuteľností. Pre spoločnosti, ktoré spadajú pod priamy dohľad AMLA, budú očakávania – a uplatňovaná kontrola – ešte prísnejšie. Aj pre subjekty podliehajúce dohľadu na národnej úrovni znamená zosúladenie noriem, že latka sa všade zvyšuje.

Ako Immosurance premieňa súlad s AMLR na prevádzkovú realitu

AMLR stanovuje štandard. Jeho splnenie si vyžaduje spoluprácu technológií, procesov a ľudí – a pre drvivú väčšinu realitných firiem je práve technológia kľúčovým faktorom. Bez štruktúrovaných nástrojov sa aj ten najlepšie mienený program dodržiavania predpisov stáva nekonzistentným, nedokumentovaným a v konečnom dôsledku neobhájiteľným.

Immosurance bola vytvorená práve pre toto prostredie: ide o platformu, ktorá premení zložitosť požiadaviek AMLR na usmernené, intuitívne pracovné postupy, ktoré môžu realitní profesionáli na každej úrovni správne vykonávať.

Na riziko prispôsobené zaradenie nových klientov v súlade s článkom 20 AMLR. Keď sa v Immosurance iniciuje nový klient alebo transakcia, platforma vykoná automatizované predbežné posúdenie rizika na základe profilu klienta, typu transakcie, jurisdikcie a vlastníckej štruktúry. Výsledok určuje, ktorý postup due diligence sa uplatní – štandardná CDD, EDD alebo špecifické rozšírené pracovné postupy spustené statusom PEP alebo zapojením krajiny s vysokým rizikom. Odborníci nemusia nariadenie interpretovať sami; platforma ho uplatňuje za nich.

Mapovanie skutočných vlastníkov na účely súladu s článkom 22 AMLR. Pre korporátnych zákazníkov poskytuje Immosurance štruktúrovaný nástroj na mapovanie skutočných vlastníkov (UBO), ktorý vedie používateľov cez každú vrstvu vlastníckej štruktúry, vyzýva na vykonanie požadovaného overenia na každej úrovni a označuje neúplné reťazce ešte pred dokončením registrácie. Výsledný záznam o skutočnom vlastníctve je zdokumentovaný, opatrený časovou pečiatkou a pripravený na audit – spĺňa tak požiadavku AMLR, aby overovanie vychádzalo zo spoľahlivých, nezávislých zdrojov a bolo plne vysledovateľné.

Integrované skríningy PEP, sankcií a negatívnych mediálnych správ. Každý zákazník spracovaný prostredníctvom Immosurance je automaticky skríningovaný voči aktuálnym databázam PEP, zoznamom sankcií EÚ a medzinárodných sankcií (vrátane zoznamov OFAC, OSN a národných zoznamov) a zdrojom negatívnych mediálnych správ – pri registrácii a následne priebežne. Keď sa uplatní povinná podmienka AMLR pre EDD v súvislosti s PEP, platforma automaticky eskaluje pracovný postup. Ak aktualizácia sankcií ovplyvní existujúceho zákazníka, v reálnom čase sa vygeneruje upozornenie.

Pracovné postupy týkajúce sa pôvodu finančných prostriedkov (SoF) a pôvodu majetku (SoW) v rámci EDD. Požiadavky AMLR na EDD týkajúce sa SoF a SoW patria medzi prevádzkovo najnáročnejšie ustanovenia v nariadení. Immosurance poskytuje štruktúrované pracovné postupy pre žiadosti o dokumenty prispôsobené konkrétnemu typu transakcie a rizikovému profilu – čím sa zabezpečuje, že sa kladú správne otázky, požadujú sa správne dokumenty a dokumentuje sa správna analýza. Nič sa nenecháva na improvizáciu pod komerčným tlakom.

Správa transakcií s prenájmom pre nový rozsah pôsobnosti v oblasti prenájmu. Immosurance sa špecificky zameriava na novo rozšírený rozsah pôsobnosti nariadenia AMLR na transakcie s prenájmom vo výške 10 000 € mesačne a viac, s pracovnými postupmi na začlenenie nových klientov navrhnutými pre due diligence prenajímateľov a nájomcov v kontexte prenájmu. Pre realitných agentov, ktorí sa po prvýkrát dostávajú do formálneho súladu s predpismi proti praniu špinavých peňazí, poskytuje platforma kompletný rámec – nielen kontrolný zoznam.

Vzdialená a cezhraničná posilnená hĺbková kontrola (EDD). Ak transakcia zahŕňa zákazníka mimo EÚ, vzdialený proces registrácie alebo prepojenie s krajinou s vysokým rizikom, Immosurance automaticky uplatňuje posilnené pracovné postupy vyžadované ustanoveniami nariadenia AMLR týkajúcimi sa vzdialených transakcií a geografických rizík. Medzinárodní kupujúci sú spracovávaní s prísnosťou, ktorú vyžadujú predpisy, a s efektívnosťou, ktorú si vyžaduje podnikanie.

Neustále monitorovanie a pravidelné prehodnocovanie. Pre správcov nehnuteľností a realitných agentov s dlhodobými vzťahmi so zákazníkmi Immosurance automatizuje cyklus pravidelnej aktualizácie KYC – plánuje prehodnotenia v intervaloch prispôsobených úrovni rizika zákazníka, spúšťa okamžité opätovné posúdenie pri výskytu udalostí vyžadujúcich kontrolu a vedie nepretržitý audit trail monitorovacích činností. Povinnosť priebežnej náležitej starostlivosti podľa článku 26 AMLR je integrovaná do pracovného toku, nie je pridaná dodatočne ako doplnok.

Päťročné vedenie záznamov pripravených na audit. Každá akcia vykonaná v rámci Immosurance – každý prijatý dokument, každý výsledok kontroly, každé rozhodnutie o posúdení rizika, každé eskalovanie a schválenie – je zaznamenaná, opatrená časovou pečiatkou a uložená vo formáte, ktorý spĺňa požiadavky na vedenie záznamov podľa článku 77 AMLR. Keď národný orgán dohľadu alebo AMLA požiada o dôkazy o súlade, kompletný audit trail je k dispozícii okamžite, nie je potrebné ho rekonštruovať z roztrúsených súborov.

Regulačné informácie ako služba. AMLR je živý rámec. Zoznamy krajín s vysokým rizikom sa aktualizujú. Menia sa sankčné zoznamy. AMLA bude počas prechodného obdobia vydávať technické normy a usmernenia. Immosurance sleduje tieto zmeny a podľa nich aktualizuje svoje zdroje preverovania, logiku posudzovania rizík a pracovné postupy – aby odborníci automaticky zostali v súlade s predpismi aj pri vývoji regulačného prostredia.

Obdobie do júla 2027: Prečo je dôležité konať hneď

Tri roky sa môžu zdať ako dostatočná lehota. Nie je to však tak – najmä pre firmy, ktoré v súčasnosti nemajú štruktúrované programy boja proti praniu špinavých peňazí.

Vytvorenie programu zabezpečujúceho súlad s predpismi od základov si vyžaduje čas: je potrebné vypracovať politiky, vykonať posúdenia rizík, navrhnúť pracovné postupy, zaškoliť zamestnancov a implementovať a otestovať systémy. Regulačné orgány neakceptujú „došiel nám čas“ ako poľahčujúcu okolnosť. Národné dozorné orgány a AMLA už prechádzajú transformáciou – začnú uplatňovať štandard AMLR od dátumu nadobudnutia účinnosti, nie až po uplynutí obdobia, počas ktorého mali spoločnosti čas na dobehnutie zameškaného.

Rovnako sú presvedčivé aj komerčné dôvody pre včasné zavedenie. Klienti – najmä inštitucionálni investori, rodinné kancelárie a medzinárodní kupujúci – sa čoraz častejšie pýtajú svojich realitných poradcov na normy dodržiavania predpisov, než sa zaviažu k mandátu. Spoločnosť, ktorá dokáže preukázať štruktúrovaný, technologicky podporovaný program v súlade s AMLR, získa obchody, ku ktorým iní nemajú prístup. Reputačná pridaná hodnota skutočného dodržiavania predpisov je reálna a časom sa znásobuje.

Záver: AMLR nie je problémom budúcnosti – je to súčasná povinnosť

Nariadenie (EÚ) 2024/1624 bolo schválené, uverejnené a je v platnosti. Dátum jeho uplatňovania v júli 2027 stanovuje termín na dosiahnutie plnej zhody, nie dátum, od ktorého by sa malo o tejto problematike začať uvažovať. Pre odborníkov v oblasti nehnuteľností – predajných agentov, agentov zaoberajúcich sa prenájmom, správcov nehnuteľností, notárov, právnikov – nie je otázkou, či sa na nich bude AMLR vzťahovať. Bude. Otázkou je, či budú pripravení.

Požiadavky nariadenia – harmonizované štandardy CDD, rozšírené spúšťače EDD, nové povinnosti pre trh s prenájmom, komplexné overovanie skutočného vlastníctva, posilnené priebežné monitorovanie a celoeurópske obmedzenia hotovosti – predstavujú zásadnú zmenu v očakávaniach týkajúcich sa súladu, ktoré nie je možné splniť prostredníctvom manuálnych procesov alebo ad hoc postupov.

Immosurance existuje práve preto, aby preklenulo priepasť medzi zložitosťou požiadaviek nariadenia AMLR a prevádzkovou realitou riadenia realitného podnikania. Vytvorená špeciálne pre tento sektor, prispôsobená špecifickým požiadavkám nariadenia a navrhnutá tak, aby ju mohli používať odborníci v danej oblasti, a nie špecialisti na dodržiavanie predpisov – je to infraštruktúra, ktorá mení náročnú zákonnú povinnosť na zvládnuteľnú, obhajiteľnú a dokonca komerčne výhodnú súčasť podnikania.

Čas beží. Nástroje sú pripravené.