Iepazīstieties ar savu darījumu

KYT — „Zini savu darījumu”: atbilstības nodrošināšana, kas turpinās arī pēc klienta uzņemšanas

„Zini savu darījumu” ir bieži nepamanītais piektais AML sistēmas pīlārs — un tā neievērošana ir viens no visbiežāk sastopamajiem pārkāpumiem nekustamā īpašuma atbilstības jomā. Loģika ir vienkārša: klients, kurš ar izcilību iztur visas klientu uzņemšanas pārbaudes, vēlāk var veikt darījumus, kas neatbilst viņa norādītajam profilam, liecina par naudas slāņošanu vai novietošanu vai citādi ir aizdomīgi. Bez pastāvīgas uzraudzības šāda rīcība paliek nepamanīta.

Saskaņā ar AMLR 26. pantu pastāvīga pienācīgas rūpības pārbaude ir pastāvīgs juridisks pienākums — nevis fakultatīvs uzlabojums. Nekustamā īpašuma nozares profesionāļiem tas nozīmē:

Darījumu uzraudzība — maksājumu plūsmu, darījumu laika grafiku un darījumu partneru attiecību pārskatīšana, lai atklātu modeļus, kas atkāpjas no reģistrācijas brīdī noteiktā sagaidāmā profila. Brīdinājuma signāli ietver: maksājumus, kas saņemti no kontiem vai jurisdikcijām, kas neatbilst klienta profilam; cenas, kas ir ievērojami augstākas vai zemākas par tirgus vērtību; nesen iegādāta nekustamā īpašuma ātru tālākpārdošanu; vairāku starpnieku vai kontu izmantošanu bez acīmredzama komerciāla pamatojuma; un lūgumus sadalīt darījumus vai maksājumus tādā veidā, kas liecina par strukturēšanu, lai izvairītos no ziņošanas sliekšņiem.

Periodiska KYC atjaunināšana — klientu datu reģistri, riska novērtējumi un pārbaudes rezultāti ir jāatjaunina intervālos, kas pielāgoti riska līmenim. Augsta riska klientam var būt nepieciešama ikgadēja pārskatīšana; zemāka riska klientam var būt nepieciešama pārskatīšana reizi divos vai trīs gados. Taču „periodiska” nozīmē tieši periodiska — nevis „kad vien ienāk prātā”. AMLR nosaka, ka procesam jābūt sistemātiskam un dokumentētam.

Notikumu izraisīta atkārtota novērtēšana — noteikti notikumi prasa tūlītēju atkārtotu novērtēšanu neatkarīgi no tā, kad tika veikta pēdējā periodiskā pārskatīšana. Tie ietver negatīvu mediju atspoguļojumu, kurā klients tiek identificēts jaunās kriminālprocesos vai regulatīvajās procedūrās; izmaiņas klienta sankciju statusā; būtiskas izmaiņas klienta faktiskā īpašnieka struktūrā; un jebkuru darījumu, kas rada aizdomas, pat ja tās ir tikai sākotnējas.

Ziņošana par aizdomīgām darbībām (SAR) — ja uzraudzības rezultātā rodas pamatotas aizdomas par naudas atmazgāšanu vai terorisma finansēšanu, speciālistam ir likumā noteikts pienākums iesniegt ziņojumu valsts Finanšu izlūkošanas vienībai (FIU) — un to darīt, „nebrīdinot” klientu. Aizliegums brīdināt klientu ir kriminālatbildības noteikums: informēt klientu par to, ka pret viņu tiek veikta izmeklēšana vai par viņu tiek iesniegts ziņojums, pats par sevi ir noziedzīgs nodarījums.

KYT pārkāpumu veids nekustamā īpašuma jomā ir sistēmisks: lielākajai daļai aģentūru vispār nav pastāvīgas uzraudzības infrastruktūras. Darījumi tiek uzskatīti par atsevišķiem notikumiem, kas sākas un beidzas ar to pabeigšanu. Klients tiek reģistrēts, darījums noslēgts, lieta arhivēta — un no atbilstības viedokļa attiecības tiek uzskatītas par pabeigtām. Darījumu aģentiem, kuriem patiešām nav ilgstošu attiecību ar pusēm, šāda rīcība var būt daļēji attaisnojama. Savukārt nekustamā īpašuma pārvaldniekiem, izīrēšanas aģentiem un konsultantiem, kuri uztur ilgstošas attiecības, tas ir acīmredzams atbilstības pārkāpums.

„Immosurance” risina KYT jautājumus, izmantojot integrētu nepārtrauktu uzraudzību, kas automātiski aktivizējas, tiklīdz tiek izveidota klienta un darījuma lieta. Platformas savienojumi ar „LexisNexis” un citiem pārbaudes pakalpojumu sniedzējiem ļauj veikt nepārtrauktu atkārtotu pārbaudi — ja sankciju saraksta atjauninājums vai negatīvs notikums plašsaziņas līdzekļos skar esošo klientu, reāllaikā tiek ģenerēts brīdinājums un nosūtīts atbilstības nodrošināšanas speciālistam. Periodiskās pārskatīšanas grafiki tiek noteikti automātiski, pamatojoties uz klienta riska klasifikāciju, un parādās kā uzdevumi platformas vadības panelī. Revīzijas izsekojamības žurnāli reģistrē katru uzraudzības darbību, katru pārskatīto brīdinājumu un katru dokumentēto lēmumu — tādējādi nodrošinot, ka pastāvīgās pienācīgās rūpības saistības tiek dokumentētas tikpat rūpīgi kā sākotnējā klienta uzņemšana.