Poznajte svoju transakciu

KYT — Poznajte svoju transakciu: Dodržiavanie predpisov, ktoré pokračuje aj po registrácii

„Poznajte svoju transakciu“ je často prehliadaným piatym pilierom rámca boja proti praniu špinavých peňazí (AML) — a jeho zanedbávanie je jednou z najčastejších príčin zlyhania v oblasti dodržiavania predpisov v realitnom sektore. Logika je jednoduchá: zákazník, ktorý s prehľadom prejde všetkými kontrolami pri registrácii, sa môže následne zapojiť do transakčného správania, ktoré nie je v súlade s jeho deklarovaným profilom, naznačuje vrstvenie alebo umiestňovanie finančných prostriedkov alebo je inak podozrivé. Bez priebežného monitorovania zostane takéto správanie nezistené.

Podľa článku 26 smernice AMLR je priebežná náležitá starostlivosť trvalou zákonnou povinnosťou — nie voliteľným vylepšením. Pre odborníkov v oblasti nehnuteľností to znamená:

Monitorovanie transakcií – preskúmavanie tokov platieb, načasovania transakcií a vzťahov s protistranami s cieľom odhaliť vzory, ktoré sa odchyľujú od očakávaného profilu stanoveného pri registrácii. Medzi varovné signály patria: platby prijaté z účtov alebo jurisdikcií, ktoré nie sú v súlade s profilom zákazníka; ceny výrazne nad alebo pod trhovou hodnotou; rýchly ďalší predaj nedávno nadobudnutej nehnuteľnosti; využívanie viacerých sprostredkovateľov alebo účtov bez zjavného obchodného dôvodu; a požiadavky na rozdelenie transakcií alebo platieb spôsobom, ktorý naznačuje štruktúrovanie s cieľom vyhnúť sa prahom pre oznamovaciu povinnosť.

Pravidelné aktualizovanie KYC — záznamy o zákazníkoch, hodnotenia rizík a výsledky skríningu musia byť aktualizované v intervaloch prispôsobených úrovni rizika. Zákazník s vysokým rizikom môže vyžadovať ročné preskúmanie; zákazník s nižším rizikom môže vyžadovať preskúmanie každé dva alebo tri roky. Ale „pravidelné“ znamená pravidelné — nie „kedykoľvek, keď to príde na um“. AMLR vyžaduje, aby bol tento proces systematický a zdokumentovaný.

Prehodnotenie vyvolané udalosťou — určité udalosti si vyžadujú okamžité prehodnotenie bez ohľadu na to, kedy sa vykonalo posledné pravidelné prehodnotenie. Patria sem negatívne mediálne správy identifikujúce zákazníka v nových trestných alebo regulačných konaniach; zmena sankčného statusu zákazníka; významná zmena v štruktúre skutočného vlastníctva zákazníka; a akákoľvek transakcia, ktorá vyvoláva podozrenie, aj keď len predbežné.

Hlásenie podozrivých aktivít (SAR) – ak monitorovanie vyvolá skutočné podozrenie z prania špinavých peňazí alebo financovania terorizmu, odborník je zo zákona povinný podať hlásenie národnej finančnej spravodajskej jednotke (FIU) – a urobiť tak bez toho, aby o tom „informoval“ zákazníka. Zákaz upozornenia zákazníka je ustanovením o trestnej zodpovednosti: informovanie zákazníka o tom, že je predmetom vyšetrovania alebo že bolo podané hlásenie, je samo o sebe trestným činom.

Zlyhanie KYT v realitnom sektore je systémové: väčšina agentúr nemá vôbec žiadnu infraštruktúru na priebežné monitorovanie. Transakcie sa považujú za samostatné udalosti, ktoré začínajú a končia ich uzavretím. Zákazník je zaregistrovaný, obchod sa uzavrie, spis sa archivuje – a vzťah sa z hľadiska dodržiavania predpisov považuje za ukončený. Pre transakčných agentov, ktorí skutočne nemajú s účastníkmi žiadny pokračujúci vzťah, to môže byť čiastočne ospravedlniteľné. Pre správcov nehnuteľností, agentov prenájmov a poradcov, ktorí udržiavajú pokračujúce vzťahy, ide o jednoznačné porušenie predpisov.

Immosurance rieši KYT prostredníctvom integrovaného priebežného monitorovania, ktoré sa automaticky aktivuje hneď po vytvorení spisu klienta a transakcie. Prepojenie platformy s LexisNexis a ďalšími poskytovateľmi služieb overovania umožňuje nepretržité opätovné overovanie – keď sa aktualizácia sankčného zoznamu alebo negatívna udalosť v médiách týka existujúceho klienta, v reálnom čase sa vygeneruje upozornenie a odošle sa pracovníkovi zodpovednému za dodržiavanie predpisov. Harmonogramy pravidelných kontrol sa nastavujú automaticky na základe klasifikácie rizika klienta a zobrazujú sa ako úlohy na riadiacom paneli platformy. Audítorské stopy zaznamenávajú každú monitorovaciu činnosť, každé preskúmané upozornenie a každé zdokumentované rozhodnutie – čím sa zabezpečuje, že povinnosť priebežnej náležitej starostlivosti je rovnako zdokumentovaná ako pri počiatočnom zaradení klienta.