Conoce tu transacción
KYT — Conoce tu transacción: el cumplimiento normativo que continúa tras la incorporación
«Conoce tu transacción» es el quinto pilar del marco de lucha contra el blanqueo de capitales, que a menudo se pasa por alto, y su descuido es uno de los motivos de incumplimiento más habituales en el sector inmobiliario. La lógica es sencilla: un cliente que supere con nota todos los controles de incorporación puede, posteriormente, realizar transacciones que no se ajusten a su perfil declarado, que indiquen «layering» o «placement», o que resulten sospechosas por cualquier otro motivo. Sin una supervisión continua, ese comportamiento pasa desapercibido.
Según el artículo 26 de la AMLR, la diligencia debida continua es una obligación legal permanente, no una mejora opcional. Para los profesionales del sector inmobiliario, esto se traduce en:
Supervisión de las transacciones: revisar los flujos de pago, los plazos de las transacciones y las relaciones con las contrapartes en busca de patrones que se desvíen del perfil esperado establecido en el momento de la incorporación. Entre las señales de alerta se incluyen: pagos recibidos de cuentas o jurisdicciones que no se ajustan al perfil del cliente; precios significativamente por encima o por debajo del valor de mercado; reventa rápida de un inmueble adquirido recientemente; uso de múltiples intermediarios o cuentas sin justificación comercial aparente; y solicitudes de dividir transacciones o pagos de formas que sugieran una estructuración para eludir los umbrales de notificación.
Actualización periódica del KYC: los registros de los clientes, las evaluaciones de riesgo y los resultados de la selección deben actualizarse a intervalos adaptados al nivel de riesgo. Un cliente de alto riesgo puede requerir una revisión anual; un cliente de menor riesgo puede justificar una revisión cada dos o tres años. Pero «periódico» significa periódico, no «cuando se nos ocurra». Las AMLR exigen que el proceso sea sistemático y esté documentado.
Reevaluación desencadenada por un hecho: determinados hechos requieren una reevaluación inmediata, independientemente de cuándo se haya realizado la última revisión periódica. Entre ellos se incluyen la cobertura mediática adversa que identifique al cliente en nuevos procedimientos penales o regulatorios; un cambio en la situación del cliente respecto a las sanciones; un cambio significativo en la estructura de titularidad real del cliente; y cualquier transacción que genere una sospecha, por preliminar que sea.
Notificación de actividades sospechosas (SAR): cuando la supervisión genera una sospecha fundada de blanqueo de capitales o financiación del terrorismo, el profesional está legalmente obligado a presentar un informe ante la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) nacional, y a hacerlo sin «alertar» al cliente. La prohibición de alertar al cliente es una disposición de responsabilidad penal: informar a un cliente de que está siendo investigado o denunciado constituye en sí mismo un delito.
El fallo en el cumplimiento de los principios «Conoce a tu cliente» (KYT) en el sector inmobiliario es sistémico: la mayoría de las agencias carecen por completo de una infraestructura de supervisión continua. Las transacciones se tratan como eventos aislados que comienzan y terminan en el momento de su finalización. Se da de alta al cliente, se cierra la operación, se archiva el expediente… y la relación se considera concluida desde el punto de vista del cumplimiento normativo. Para los agentes transaccionales que realmente no mantienen una relación continuada con las partes, esto puede ser parcialmente justificable. Para los administradores de fincas, los agentes inmobiliarios y los asesores que mantienen relaciones continuadas, se trata de un claro incumplimiento normativo.
Immosurance aborda el KYT mediante un seguimiento continuo e integrado que se activa automáticamente una vez que se han creado el expediente del cliente y el de la transacción. Las conexiones de la plataforma con LexisNexis y otros proveedores de verificación permiten una reverificación continua: cuando una actualización de la lista de sanciones o un suceso mediático adverso afecta a un cliente existente, se genera una alerta en tiempo real que se remite al responsable de cumplimiento normativo. Los calendarios de revisión periódica se establecen automáticamente en función de la clasificación de riesgo del cliente y aparecen como tareas en el panel de control de la plataforma. Los registros de auditoría recogen cada acción de supervisión, cada alerta revisada y cada decisión documentada, lo que garantiza que la obligación de diligencia debida continua quede tan documentada como lo estuvo la incorporación inicial.