Coneix la teva transacció
KYT — Coneix la teva transacció: Compliment que continua després de l'alta
Coneix la teva transacció és el cinquè pilar sovint oblidat del marc AML — i la seva negligència és un dels modes de fallada més comuns en el compliment normatiu immobiliari. La lògica és senzilla: un client que supera totes les comprovacions d'alta amb èxit pot, posteriorment, dur a terme conductes de transacció que no són coherents amb el seu perfil declarat, que indiquen estratificació o col·locació, o que són sospitoses per altres motius. Sense un seguiment continu, aquesta conducta passa desapercebuda.
Segons l'article 26 de l'AMLR, la diligència deguda continuada és una obligació legal permanent, no pas una millora opcional. Per als professionals del sector immobiliari, això es tradueix en:
Monitoratge de transaccions — revisió dels fluxos de pagament, la cronologia de les transaccions i les relacions amb contraparts per detectar patrons que es desviïn del perfil esperat establert en el moment de l'alta. Els senyals d'alerta inclouen: pagaments rebuts de comptes o jurisdiccions que no són coherents amb el perfil del client; preus significativament per sobre o per sota del valor de mercat; revenda ràpida d'una propietat recentment adquirida; ús de múltiples intermediaris o comptes sense cap justificació comercial aparent; i sol·licituds per dividir transaccions o pagaments de manera que suggereixin l'estructuració per evitar els llindars de declaració.
Actualització periòdica del KYC — els registres dels clients, les avaluacions de risc i els resultats de les comprovacions s'han d'actualitzar a intervals calibrats segons el nivell de risc. Un client d'alt risc pot requerir una revisió anual; un client de risc més baix pot requerir una revisió cada dos o tres anys. Però "periòdic" significa periòdic, no pas "quan se'ns acudeixi". L'AMLR exigeix que el procés sigui sistemàtic i documentat.
Reavaluació desencadenada per esdeveniments — certs esdeveniments requereixen una reavaluació immediata independentment de quan es va dur a terme l'última revisió periòdica. Aquests inclouen la cobertura mediàtica adversa que identifiqui el client en nous procediments penals o reguladors; un canvi en l'estat de sancions del client; un canvi significatiu en l'estructura de propietat efectiva del client; i qualsevol transacció que generi una sospita, per preliminar que sigui.
Informes d'Activitat Sospitosa (IAS) — quan la vigilància genera una sospita real de blanqueig de capitals o finançament del terrorisme, el professional té l'obligació legal de presentar un informe a la Unitat d'Intel·ligència Financera (UIF) nacional — i de fer-ho sense "avisar" el client. La prohibició de "tipping-off" és una disposició de responsabilitat penal: informar un client que està sent investigat o que se l'ha denunciat ja és, per si mateix, un delicte.
El mode de fallada del KYT en el sector immobiliari és sistèmic: la majoria d'agències no tenen cap infraestructura de monitoratge continu. Les transaccions es tracten com a esdeveniments discrets que comencen i acaben en el moment de la finalització. S'obre el client, es tanca l'operació, s'arxiva l'expedient i la relació es considera conclosa des de la perspectiva de compliment normatiu. Per als agents transaccionals que realment no mantenen cap relació continuada amb les parts, això pot ser parcialment defensable. Per als administradors de finques, agents de lloguer i assessors que mantenen relacions continuades, és una clara incompliment.
Immosurance aborda el KYT mitjançant un seguiment continu integrat que s'activa automàticament un cop s'ha establert un expedient de client i transacció. Les connexions de la plataforma amb LexisNexis i altres proveïdors de filtratge permeten un filtratge continu: quan una actualització d'una llista de sancions o un esdeveniment mediàtic advers afecta un client existent, es genera una alerta en temps real i s'envia al responsable de compliment normatiu. Els calendaris de revisió periòdica s'estableixen automàticament en funció de la classificació de risc del client i es mostren com a tasques al tauler de control de la plataforma. Els registres d'auditoria recullen cada acció de monitoratge, cada alerta revisada i cada decisió documentada, la qual cosa garanteix que l'obligació de diligència deguda continuada quedi tan provada com ho va ser el procés d'alta inicial.