Бъдете наясно с транзакцията си
KYT — „Познавай транзакцията си“: спазване на изискванията, което продължава и след регистрацията
„Познавай транзакцията си“ е често пренебрегваният пети стълб на рамката за борба с изпирането на пари — и пренебрегването му е една от най-честите причини за провал при спазването на изискванията в сектора на недвижимите имоти. Логиката е ясна: клиент, който преминава с отличен успех всички проверки при регистрацията, впоследствие може да се ангажира с транзакции, които не съответстват на декларирания му профил, сочат наслояване или пласиране на средства или са подозрителни по друг начин. Без постоянен мониторинг това поведение остава незабелязано.
Съгласно член 26 от AMLR, постоянната надлежна проверка е трайно правно задължение — а не опционално подобрение. За професионалистите в сектора на недвижимите имоти това означава:
Мониторинг на транзакциите — преглед на платежните потоци, времевата рамка на транзакциите и взаимоотношенията с контрагентите за модели, които се отклоняват от очаквания профил, установен при регистрацията. Сигналите за риск включват: плащания, получени от сметки или юрисдикции, които не съответстват на профила на клиента; цени, значително над или под пазарната стойност; бърза препродажба на наскоро придобит имот; използване на множество посредници или сметки без видима търговска обосновка; както и искания за разделяне на транзакциите или плащанията по начин, който предполага структуриране с цел избягване на праговете за докладване.
Периодично актуализиране на KYC — записите за клиентите, оценките на риска и резултатите от проверките трябва да се актуализират на интервали, съобразени с нивото на риска. Клиент с висок риск може да изисква годишен преглед; клиент с по-нисък риск може да изисква преглед на всеки две или три години. Но „периодично“ означава периодично — а не „когато ми дойде на ум“. AMLR изисква процесът да бъде систематичен и документиран.
Преоценка, предизвикана от събитие — определени събития изискват незабавна преоценка, независимо кога е бил проведен последният периодичен преглед. Те включват неблагоприятно медийно отразяване, идентифициращо клиента в нови наказателни или регулаторни производства; промяна в санкционния статус на клиента; значителна промяна в структурата на действителните собственици на клиента; както и всяка транзакция, която поражда подозрение, колкото и предварително да е то.
Докладване на подозрителни дейности (SAR) — когато мониторингът породи основателно подозрение за изпиране на пари или финансиране на тероризъм, специалистът е законово задължен да подаде доклад до националната Служба за финансово разузнаване (FIU) — и да го направи, без да „предупреждава“ клиента. Забраната за предупреждаване е разпоредба за наказателна отговорност: информирането на клиента, че е обект на разследване или доклад, само по себе си представлява престъпление.
Начинът, по който се проваля KYT в сектора на недвижимите имоти, е системен: повечето агенции изобщо не разполагат с инфраструктура за непрекъснат мониторинг. Сделките се третират като отделни събития, които започват и завършват при сключването им. Клиентът се регистрира, сделката се сключва, досието се архивира — и от гледна точка на спазването на изискванията връзката се счита за приключена. За агентите по сделки, които наистина нямат продължителни взаимоотношения със страните, това може да бъде отчасти оправдано. За управителите на имоти, агентите по отдаване под наем и консултантите, които поддържат продължителни взаимоотношения, това е явно несъответствие с изискванията.
Immosurance решава проблема с KYT чрез интегриран постоянен мониторинг, който се активира автоматично веднага след създаването на досието на клиента и сделката. Връзките на платформата с LexisNexis и други доставчици на услуги за проверка позволяват непрекъснато повторно проучване — когато актуализация на списъка със санкции или неблагоприятно събитие в медиите засегне съществуващ клиент, се генерира сигнал в реално време и се препраща към отговорника по съответствието. Графиците за периодични прегледи се определят автоматично въз основа на класификацията на риска на клиента и се показват като задачи в таблото за управление на платформата. Аудиторските следи записват всяко действие по мониторинг, всяко прегледано предупреждение и всяко документирано решение — като по този начин се гарантира, че задължението за непрекъснато извършване на надлежна проверка е също толкова добре документирано, колкото и първоначалното приемане на клиента.