AMLR a digitálna identita
Získanie dokumentu bola tá ľahšia časť.
Po celé roky sa overovanie totožnosti v oblasti nehnuteľností často začínalo – a niekedy takmer aj končilo – známou žiadosťou:
„Prosím, pošlite nám kópiu vášho pasu alebo občianskeho preukazu.“
Dokument sa nahraje. Meno sa zhoduje. Skontroluje sa dátum platnosti. Kópia sa vloží do spisu o boji proti praniu špinavých peňazí.
Existuje však zrejmý problém:
Pravý doklad totožnosti nemusí nutne znamenať, že osoba, ktorá ho predkladá, je tá istá osoba, ktorej patrí.
Cestovný pas môže byť úplne autentický a napriek tomu môže byť použitý podvodným spôsobom.
Keďže EÚ smeruje k novému nariadeniu o boji proti praniu špinavých peňazí (AMLR), ktoré nadobudne účinnosť 10. júla 2027, odborníci v oblasti nehnuteľností by mali premýšľať nielen o zbieraní dokladov totožnosti, ale aj o overiteľnej verifikácii totožnosti.
A neexistuje žiadny dobrý dôvod čakať s tým až do roku 2027.
AMLR rozlišuje medzi identifikáciou a overením
Toto rozlíšenie je zásadné.
Podľa článku 20 nariadenia AMLR vyžaduje náležitá starostlivosť o klienta (Customer Due Diligence), aby povinné subjekty identifikovali klienta a overili jeho totožnosť. Nariadenie AMLR tiež vyžaduje, aby boli schopné preukázať dozorným orgánom, že opatrenia, ktoré uplatnili, boli primerané identifikovaným rizikám. EUR-Lex
Nie je to to isté.
Identifikácia sa pýta:
Za koho sa táto osoba vydáva?
Overenie sa pýta:
Aké spoľahlivé dôkazy nám poskytujú dostatočnú istotu, že táto osoba je skutočne tým, za koho sa vydáva?
Nahratie pasu pomáha odpovedať na prvú otázku.
Správny proces overovania musí odpovedať na druhú otázku.
AMLR výslovne uznáva digitálnu identitu
Článok 22 AMLR stanovuje dva hlavné spôsoby overovania.
Totožnosť možno overiť pomocou dokladu totožnosti, pasu alebo rovnocenného dokladu, v prípade potreby doplneného informáciami zo spoľahlivých a nezávislých zdrojov.
AMLR však tiež výslovne uznáva elektronické identifikačné prostriedky, ktoré spĺňajú požiadavky rámca eIDAS EÚ na úrovni záruky „podstatnej“ alebo „vysokej“, spolu s príslušnými kvalifikovanými dôveryhodnými službami. EUR-Lex
To má pre sektor nehnuteľností obrovský význam.
Zákazníci sú čoraz viac vzdialení.
Kupujúci zo Štokholmu kupuje nehnuteľnosť v Španielsku.
Predajca žijúci v Belgicku predáva nehnuteľnosť vo Francúzsku.
Skutočný vlastník (UBO) firemného kupujúceho môže žiť v inom členskom štáte – alebo úplne mimo EÚ.
Vzdialené registrácie už nie sú výnimkou.
Je to bežná súčasť obchodu s nehnuteľnosťami.
Naskenovaný pas nie je overením digitálnej identity
Toto rozlíšenie je dôležité.
Samotné elektronické prijatie PDF súboru alebo fotografie pasu ešte neznamená, že overenie je digitálne.
Skutočnou otázkou je spoľahlivosť procesu overovania.
Zvážte nasledujúci príklad:
Zákazník A
nahraje fotografiu pasu.
Agentúra ju uloží.
Hotovo.
Porovnajte to teraz s:
Zákazník B
poskytne identifikačné údaje prostredníctvom príslušného overovacieho procesu.
Tento proces stanovuje použité dôkazy totožnosti, overuje relevantné informácie, zaznamenáva, kedy došlo k overeniu, a uchováva dôkazy potrebné na preukázanie výsledku.
Obe agentúry môžu mať k dispozícii fotografiu z pasu.
Ich schopnosť preukázať, prečo považovali totožnosť za dostatočne overenú, sa však môže výrazne líšiť.
Práve v tomto bode AMLR mení pohľad na vec
Článok 20 ods. 4 smernice AMLR obsahuje požiadavku, ktorej dôležitosť sa na prvý pohľad môže zdať prehliadnuteľná:
Zaviazané subjekty musia byť kedykoľvek schopné preukázať svojim orgánom dohľadu, že prijaté opatrenia sú primerané vzhľadom na zistené riziká prania špinavých peňazí a financovania terorizmu. EUR-Lex
Tým sa otázka súladu mení z:
„Máme doklad totožnosti?“
na:
„Ako sme túto totožnosť overili, na aké dôkazy sme sa spoliehali a bola táto metóda primeraná danému riziku?“
To predstavuje oveľa silnejšiu pozíciu z hľadiska dodržiavania predpisov.
Vzdialené zaradenie nových klientov vyžaduje stopu dôkazov
V prípade realitnej spoločnosti by preto proces digitálnej identifikácie mal zanechať štruktúrovaný záznam.
Nie len:
Passport.pdf ✓
ale skôr niečo podobné:
Vyhlásená identita
↓
Získané identifikačné údaje
↓
Zaznamenaná metóda overenia
↓
Použité dôkazy/zdroje
↓
Výsledok overenia
↓
Dátum a zodpovedný proces/osoba
↓
Posúdenie rizika
↓
Rozhodnutie o CDD
↓
Priebežné monitorovanie
Aj tento posledný prvok má svoj význam.
Overenie totožnosti nemusí byť nutne jednorazovou udalosťou.
Pretože zákazníci nezostávajú nemenní
Predstavte si, že zákazník je dnes správne overený.
O šesť mesiacov neskôr:
zákazník poskytne odlišné identifikačné údaje;
zmení sa splnomocnený zástupca;
zmení sa vlastníctvo spoločnosti;
objaví sa nový skutočný vlastník (UBO);
dokumenty strácajú platnosť;
informácie sa stanú nekonzistentnými;
zmenia sa okolnosti ovplyvňujúce rizikový profil zákazníka.
Oddelenie zodpovedné za dodržiavanie predpisov v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí (AML) nemôže jednoducho uviesť:
„KYC bolo dokončené pred šiestimi mesiacmi ✓.“
Nariadenie AMLR vyžaduje priebežné monitorovanie obchodných vzťahov a vyžaduje, aby informácie v rámci CDD zostali aktuálne. Nariadenie robí z CDD súčasť priebežného procesu založeného na riziku, a nie jednorazovú činnosť zameranú na zber dokumentov. EUR-Lex
Lepšou otázkou teda je:
Máme stále primeranú istotu v informáciách o zákazníkoch, na ktorých sa zakladá naše rozhodnutie o dodržiavaní predpisov?
V oblasti nehnuteľností platí ďalšie dôležité pravidlo AMLR
AMLR stanovuje realitným agentom konkrétnu lehotu.
V prípade realitných agentov sa overenie totožnosti má uskutočniť po tom, čo predajca alebo prenajímateľ prijal ponuku, a vo všetkých prípadoch pred prevodom finančných prostriedkov alebo nehnuteľnosti. EUR-Lex
To znamená, že overenie totožnosti nemôže byť len administratívnym úkonom, ktorý sa vykoná kedykoľvek po transakcii, keď sa to hodí.
Musí sa uskutočniť v správnom bode v priebehu transakcie.
AMLR tiež na účely CDD považuje obe strany transakcie s nehnuteľnosťami za zákazníkov.
Dôsledky pre technológie v oblasti nehnuteľností sú významné.
Overovanie totožnosti by malo byť prepojené s dokumentáciou transakcie, a nie izolované niekde vo všeobecnom zázname o kontakte v systéme CRM.
Digitálna identita je stále len jednou z častí CDD
Tu sa skrýva ďalšia pasca.
Nahradenie manuálneho nahrávania pasov sofistikovaným overovaním digitálnej identity ešte neznamená, že je podnik v súlade s predpismi AML.
Overovanie totožnosti je len jednou zo zložiek.
Proces boja proti praniu špinavých peňazí v realitnom sektore môže zahŕňať aj:
Hodnotenie rizík v rámci celej spoločnosti
KYC
Identifikácia a overenie skutočného vlastníka (UBO)
Posúdenie PEP
Cielené kontroly finančných sankcií
Posúdenie rizika zákazníka
Účel a zamýšľaný charakter vzťahu alebo transakcie
CDD / EDD
Poznajte svoju transakciu
Pôvod finančných prostriedkov, ak je to potrebné
Pôvod majetku, ak je to potrebné
Priebežné monitorovanie
Hlásenie podozrivých transakcií
Školenia
Vedenie záznamov
Preukázateľné rozhodnutia a auditové stopy
Preto ani sofistikovaný poskytovateľ služieb overovania totožnosti ešte nie je systémom na zabezpečenie súladu s predpismi AML.
Rieši dôležitú časť skladačky.
Nie však celú skladačku.
Zákon AMLA spresňuje podrobnosti
Tento vývoj stále pokračuje.
AMLA vypracúva regulačné technické normy podľa článku 28 AMLR, ktoré špecifikujú, ako by sa mala v praxi vykonávať CDD, vrátane informácií a dokumentov, ktoré by povinné subjekty mali zhromažďovať.
Konzultácia AMLA z roku 2026 sa výslovne zaoberá tým, ako by povinné subjekty mali overovať totožnosť zákazníkov a vykonávať priebežné monitorovanie spôsobom citlivým na riziko a primeraným, pričom normy sú určené na použitie vo finančnom aj nefinančnom sektore. Orgán pre boj proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu
To je ďalší dôvod, prečo by spoločnosti pôsobiace v oblasti nehnuteľností nemali navrhovať svoj budúci proces boja proti praniu špinavých peňazí na základe zložky plnej nahratých dokumentov.
Smer je jasný: štruktúrované, na riziku založené a preukázateľné overovanie totožnosti zákazníka (CDD).
Prečo (ne)čakať až do roku 2027?
Toto je možno najdôležitejší bod.
Identifikácia a overovanie zákazníkov nie sú nové povinnosti zavedené smernicou AMLR.
Odborníci v oblasti nehnuteľností už podliehajú požiadavkám v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí podľa súčasného právneho rámca.
AMLR mení a harmonizuje tento rámec, ale základná potreba poznať a overiť svojho klienta už existuje.
Prečo teda pokračovať v slabom procese ďalších deväť mesiacov len preto, že AMLR nadobúda účinnosť v júli 2027?
Lepším prístupom je začať už teraz prechádzať od:
zhromažďovania dokumentov k overovaniu totožnosti
a nakoniec k: preukázateľnej starostlivosti o klienta (Customer Due Diligence).
Kde sa hodí Immosurance
Presne na tomto rozdiele je založená koncepcia Immosurance.
Cieľom nie je len:
„Nahrať doklad totožnosti.“
Je to začlenenie identity do širšieho pracovného postupu dodržiavania predpisov v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí (AML):
Identifikácia → Overenie → Skríning → Posúdenie rizika → CDD/EDD → Posúdenie transakcie → Monitorovanie → Dokumentácia → Preukázanie
Dôkaz totožnosti sa tak stáva súčasťou spisu o boji proti praniu špinavých peňazí (AML) týkajúceho sa zákazníka a transakcie, spolu s odôvodnením, kontrolami, rozhodnutiami a dôkazmi, ktoré sa k nemu viažu.
Pretože keď sa nakoniec dozorný orgán opýta:
„Ako ste zistili, že tento zákazník bol riadne identifikovaný a overený?“
odpoveď by nemala znieť:
„Niekde v spise je pas.“
Mala by znieť:
„Presne takto sme to overili.“
AMLR nás posúva ďalej než len k zhromažďovaniu dokumentov.
A realitné spoločnosti nemusia čakať až do 10. júla 2027, aby sa tam dostali.
Immosurance — dodržiavanie predpisov šité na mieru pre realitný sektor.