AMLR un digitālā identitāte
Dokumenta saņemšana bija vieglākā daļa.
Gadiem ilgi identitātes pārbaude nekustamā īpašuma jomā bieži sākās — un dažreiz gandrīz beidzās — ar jau ierasto lūgumu:
„Lūdzu, nosūtiet mums savas pases vai personas apliecības kopiju.”
Dokuments tiek augšupielādēts. Vārds un uzvārds saskan. Tiek pārbaudīts derīguma termiņš. Kopija tiek ievietota AML lietā.
Taču pastāv acīmredzama problēma:
Īsts identitātes dokuments nenozīmē, ka persona, kas to uzrāda, ir tā pati persona, kurai tas pieder.
Pase var būt pilnīgi autentiska, bet tomēr tikt izmantota krāpnieciskos nolūkos.
Tā kā ES virzās uz jauno Nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanas regulu (AMLR), kas stāsies spēkā 2027. gada 10. jūlijā, nekustamā īpašuma nozares profesionāļiem vajadzētu domāt ne tikai par identitātes dokumentu vākšanu, bet arī par pārbaudāmu identitātes pārbaudi.
Un nav nekāda pamatota iemesla gaidīt līdz 2027. gadam, lai sāktu to darīt.
AMLR nošķir identifikāciju no pārbaudes
Šī atšķirība ir būtiska.
Saskaņā ar AMLR 20. pantu klientu uzticamības pārbaude paredz, ka uzraudzības iestādēm ir jāidentificē klients un jāpārbauda klienta identitāte. AMLR arī prasa, lai tās spētu pierādīt uzraudzības iestādēm, ka piemērotie pasākumi bija atbilstoši identificētajiem riskiem. EUR-Lex
Tās nav vienas un tās pašas lietas.
Identifikācija prasa:
Par ko šī persona apgalvo, ka ir?
Pārbaudē tiek jautāts:
Kādi ticami pierādījumi dod mums pietiekamu pārliecību, ka šī persona patiešām ir tā, par ko izliekas?
Pases augšupielāde palīdz atbildēt uz pirmo jautājumu.
Pareizs verifikācijas process ir nepieciešams, lai atbildētu uz otro jautājumu.
AMLR skaidri atzīst digitālo identitāti
AMLR 22. pants paredz divus galvenos identitātes pārbaudes veidus.
Identitāti var pārbaudīt, izmantojot identitātes dokumentu, pasi vai līdzvērtīgu dokumentu, vajadzības gadījumā papildinot to ar informāciju no uzticamiem un neatkarīgiem avotiem.
Tomēr AMLR arī skaidri atzīst elektroniskos identifikācijas līdzekļus, kas atbilst ES eIDAS regulas prasībām „būtiskā” vai „augstā” pārliecības līmenī, kopā ar attiecīgiem kvalificētiem uzticamības pakalpojumiem. EUR-Lex
Tas ir ārkārtīgi svarīgi nekustamā īpašuma jomā.
Klienti arvien biežāk atrodas attālināti.
Pircējs Stokholmā veic pirkumu Spānijā.
Beļģijā dzīvojošs pārdevējs pārdod nekustamo īpašumu Francijā.
Uzņēmuma pircēja faktiskais īpašnieks (UBO) var dzīvot citā dalībvalstī — vai pat ārpus ES.
Attālināta klientu reģistrēšana vairs nav izņēmums.
Tā ir normāla nekustamā īpašuma darījumu prakse.
Skenēta pase nav digitāla identitātes pārbaude
Šī atšķirība ir svarīga.
PDF faila vai pases fotogrāfijas elektroniska saņemšana pati par sevi vēl nenozīmē, ka pārbaude ir digitāla.
Patiesais jautājums ir pārbaudes procesa uzticamība.
Apsveriet šādu situāciju:
Klients A
augšupielādē pases fotogrāfiju.
Aģentūra to saglabā.
Gatavs.
Tagad salīdziniet to ar:
Klients B
sniedz identitātes informāciju, izmantojot atbilstošu verifikācijas procesu.
Šī procedūra nosaka izmantotos identitātes pierādījumus, pārbauda attiecīgo informāciju, reģistrē pārbaudes veikšanas laiku un saglabā pierādījumus, kas nepieciešami rezultāta apliecināšanai.
Abām iestādēm var būt pases attēls.
Taču to spēja pierādīt, kāpēc tās uzskatīja, ka identitāte ir pietiekami pārbaudīta, var būt ļoti atšķirīga.
Tieši šeit AMLR maina diskusijas virzienu
AMLR 20. panta 4. punktā ir ietverta šķietami nenozīmīga, taču ļoti svarīga prasība:
Pienākumu pildītājām iestādēm jebkurā brīdī jāspēj pierādīt savām uzraudzības iestādēm, ka veiktie pasākumi ir atbilstoši, ņemot vērā identificētos naudas atmazgāšanas un terorisma finansēšanas riskus. EUR-Lex
Tas maina atbilstības jautājumu no:
„Vai mums ir personas apliecinošs dokuments?”
uz:
„Kā mēs pārbaudījām šo identitāti, uz kādiem pierādījumiem mēs balstījāmies un vai šī metode bija atbilstoša riskam?”
Tā ir daudz stingrāka atbilstības pozīcija.
Attālinātai klientu reģistrācijai nepieciešams pierādījumu ceļš
Tādēļ nekustamā īpašuma nozarē digitālajai identitātes pārbaudei ir jāatstāj strukturēts ieraksts.
Ne tikai:
Passport.pdf ✓
Bet drīzāk kaut kas līdzīgs:
Deklarēta identitāte
↓
Vākta identifikācijas informācija
↓
Reģistrēta pārbaudes metode
↓
Izmantotais pierādījums/avots
↓
Pārbaudes rezultāts
↓
Datums un atbildīgā persona/process
↓
Riska novērtējums
↓
Lēmums par klientu pārbaudi
↓
Pastāvīga uzraudzība
Arī šis pēdējais elements ir svarīgs.
Identitātes pārbaude nav obligāti vienreizējs pasākums.
Tā kā klienti nemainās
Iedomājieties, ka klients šodien tiek pareizi pārbaudīts.
Pēc sešiem mēnešiem:
klients sniedz atšķirīgu identifikācijas informāciju;
mainās pilnvarotais pārstāvis;
mainās uzņēmuma īpašnieki;
parādās jauns faktiskais īpašnieks (UBO);
dokumentu derīguma termiņš beidzas;
informācija kļūst pretrunīga;
mainās apstākļi, kas ietekmē klienta riska profilu.
AML atbilstības nodrošinātāji nevar vienkārši teikt:
„KYC pabeigta pirms sešiem mēnešiem ✓.”
AMLR paredz pastāvīgu darījumu attiecību uzraudzību un nosaka, ka CDD informācijai jābūt aktuālai. Regula nosaka, ka CDD ir daļa no nepārtraukta, uz risku balstīta procesa, nevis vienreizēja dokumentu vākšanas pasākuma. EUR-Lex
Tāpēc pareizāks jautājums ir:
Vai mums joprojām ir pietiekama pārliecība par klienta informāciju, uz kuras pamata tiek pieņemts mūsu atbilstības lēmums?
Nekustamā īpašuma jomā ir vēl viens svarīgs AMLR noteikums
AMLR nosaka nekustamā īpašuma aģentiem konkrētas termiņu prasības.
Nekustamā īpašuma aģentiem identitātes pārbaude jāveic pēc tam, kad pārdevējs vai izīrētājs ir pieņēmis piedāvājumu, un jebkurā gadījumā pirms naudas līdzekļu vai īpašuma nodošanas. EUR-Lex
Tas nozīmē, ka identitātes pārbaude nevar būt vienkārši administratīva darbība, ko veic jebkurā ērtā brīdī pēc darījuma noslēgšanas.
Tai jānotiek pareizajā darījuma norises posmā.
Turklāt AMLR nekustamā īpašuma darījuma abas puses CDD nolūkos uzskata par klientiem.
Ietekme uz nekustamā īpašuma tehnoloģijām ir ievērojama.
Identitātes pārbaudei jābūt saistītai ar darījuma dokumentāciju, nevis izolētai kādā vispārējā CRM kontaktu ierakstā.
Digitālā identitāte joprojām ir tikai viena no CDD sastāvdaļām
Šeit slēpjas vēl viena lamata.
Manuālas pases augšupielādes aizstāšana ar sarežģītu digitālo identitātes pārbaudi vēl nenozīmē, ka uzņēmums atbilst AML prasībām.
Identitātes pārbaude ir tikai viena no sastāvdaļām.
Nekustamā īpašuma AML process var ietvert arī:
Uzņēmuma mēroga riska novērtējumu
KYC
Faktiskā īpašnieka (UBO) identifikāciju un pārbaudi
PEP novērtējumu
Mērķtiecīgas finanšu sankciju kontroles
Klienta riska novērtējums
Attiecību vai darījuma mērķis un paredzētais raksturs
Klienta identifikācija / paplašinātā pārbaude
Iepazīsties ar savu darījumu
Līdzekļu avots, ja nepieciešams
Bagātības avots, ja nepieciešams
Pastāvīga uzraudzība
Ziņošana par aizdomīgiem darījumiem
Apmācība
Uzskaites veikšana
Pārbaudāmi lēmumi un revīzijas izsekojamība
Tāpēc pat visizsmalcinātākais identitātes pārbaudes pakalpojumu sniedzējs vēl nav AML atbilstības sistēma.
Tas atrisina vienu svarīgu mīklas gabalu.
Ne visu.
AMLA padara detaļas konkrētākas
Šī attīstība joprojām turpinās.
AMLA saskaņā ar AMLR 28. pantu ir izstrādājusi regulatīvos tehniskos standartus, kuros precizēts, kā praksē jāveic klienta identitātes pārbaude (CDD), tostarp norādot informāciju un dokumentus, kas jāievāc pienākumu uzņēmušajām iestādēm.
AMLA 2026. gada apspriešanā ir skaidri izklāstīts, kā pienākumu pildītājām iestādēm būtu jāpārbauda klienta identitāte un jāveic pastāvīga uzraudzība, ņemot vērā risku un ievērojot samērīguma principu, turklāt šie standarti ir paredzēti gan finanšu, gan nefinanšu nozarēm. AML/CTF iestāde
Tas ir vēl viens iemesls, kāpēc nekustamā īpašuma uzņēmumiem nevajadzētu veidot savu nākotnes AML procesu, balstoties uz mapes pilnu ar augšupielādētiem dokumentiem.
Virziens ir skaidrs: strukturēta, uz risku balstīta un pārbaudāma klienta identitātes pārbaude (CDD).
Kāpēc (ne)gaidīt līdz 2027. gadam?
Tas, iespējams, ir vissvarīgākais punkts.
Klienta identifikācija un verifikācija nav jaunas saistības, ko ievieš AMLR.
Nekustamā īpašuma nozares speciālistiem jau tagad ir jāievēro AML prasības saskaņā ar pašreizējo tiesisko regulējumu.
AMLR groza un saskaņo regulējumu, taču pamatvajadzība pazīt un pārbaudīt savu klientu jau pastāv.
Tāpēc kāpēc turpināt izmantot nepilnīgu procesu vēl deviņus mēnešus tikai tāpēc, ka AMLR stāsies spēkā 2027. gada jūlijā?
Labāka pieeja ir jau tagad sākt pāreju no:
dokumentu vākšanas uz identitātes pārbaudi
un galu galā uz: pierādāmu klienta uzticamības pārbaudi.
Kā šeit iekļaujas „Immosurance“
Tieši šī atšķirība ir pamatā Immosurance izstrādei.
Mērķis nav vienkārši:
„Augšupielādēt personu apliecinošu dokumentu.”
Mērķis ir iekļaut identitātes pārbaudi plašākā AML atbilstības darba plūsmā:
Identificēt → Pārbaudīt → Filtrēt → Novērtēt risku → CDD/EDD → Novērtēt darījumu → Uzraudzīt → Dokumentēt → Pierādīt
Tādējādi identitātes pierādījumi kļūst par daļu no klienta un darījuma AML dokumentācijas, kopā ar pamatojumu, pārbaudēm, lēmumiem un pierādījumiem, kas ar to saistīti.
Jo, kad uzraudzības iestāde galu galā jautā:
„Kā jūs pārliecinājāties, ka šis klients tika pienācīgi identificēts un pārbaudīts?”
atbilde nedrīkst būt:
„Kaut kur lietā ir pase.”
Atbildei jābūt:
„Šeit ir precīzi aprakstīts, kā mēs to noskaidrojām.”
AMLR ļauj mums iet tālāk par dokumentu vākšanu.
Un nekustamā īpašuma uzņēmumiem nav jāgaida līdz 2027. gada 10. jūlijam, lai to sasniegtu.
Immosurance — atbilstības nodrošināšana, kas izstrādāta tieši nekustamā īpašuma nozarei.