AMLR и цифровата идентичност
Да се събере документът беше лесната част.
В продължение на години проверката на самоличността в сектора на недвижимите имоти често започваше – а понякога и почти приключваше – с добре познатата молба:
„Моля, изпратете ни копие от паспорта или личната си карта.“
Документът се качва. Името съвпада. Проверява се датата на валидност. Копие се поставя в досието за борба с изпирането на пари.
Но има един очевиден проблем:
Наличието на истински документ за самоличност не означава непременно, че лицето, което го представя, е същото, на което принадлежи.
Паспортът може да бъде напълно автентичен и все пак да бъде използван с измамна цел.
Тъй като ЕС се придвижва към новия Регламент за борба с изпирането на пари (AMLR), който влиза в сила на 10 юли 2027 г., професионалистите в областта на недвижимите имоти трябва да мислят не само за събирането на документи за самоличност, но и за доказуема проверка на самоличността.
И няма основателна причина да се чака до 2027 г., за да се започне.
AMLR разграничава идентифицирането от проверката
Това разграничение е от основно значение.
Съгласно член 20 от AMLR, процедурата за надлежна проверка на клиента изисква от задължените субекти да идентифицират клиента и да проверят неговата самоличност. AMLR изисква също така те да могат да докажат пред надзорните органи, че приложените от тях мерки са били подходящи за идентифицираните рискове. EUR-Lex
Това не са едно и също нещо.
Идентифицирането поставя въпроса:
За кого твърди, че е този човек?
Проверката поставя въпроса:
Какви надеждни доказателства ни дават достатъчна увереност, че този човек наистина е този, за когото се представя?
Качването на паспорт помага да се отговори на първия въпрос.
Правилната процедура за верификация трябва да отговори на втория въпрос.
AMLR изрично признава цифровата идентичност
Член 22 от AMLR предвижда два основни начина за верификация.
Идентичността може да бъде проверена чрез документ за самоличност, паспорт или еквивалентен документ, допълнен, когато е уместно, с информация от надеждни и независими източници.
Но AMLR изрично признава и средствата за електронна идентификация, отговарящи на изискванията на рамката eIDAS на ЕС на ниво на гаранция „значително“ или „високо“, заедно със съответните квалифицирани услуги за доверие. EUR-Lex
Това е от огромно значение за сектора на недвижимите имоти.
Клиентите все по-често са отдалечени.
Купувач в Стокхолм купува имот в Испания.
Продавач, живеещ в Белгия, продава имот във Франция.
Действителният собственик (UBO) на корпоративен купувач може да живее в друга държава-членка — или изобщо извън ЕС.
Дистанционното регистриране вече не е изключение.
Това е нормална практика в бизнеса с недвижими имоти.
Сканиран паспорт не е проверка на цифровата самоличност
Това разграничение е важно.
Получаването на PDF файл или снимка на паспорт по електронен път само по себе си не прави проверката цифрова.
Истинският въпрос е надеждността на процеса на проверка.
Помислете за следното:
Клиент А
качва снимка на паспорт.
Агенцията я съхранява.
Готово.
Сега сравнете това със:
Клиент Б
предоставя информация за самоличността си чрез подходящ процес на проверка.
Процесът установява използваните доказателства за самоличност, проверява съответната информация, записва кога е извършена проверката и съхранява доказателствата, необходими за потвърждаване на резултата.
И двете агенции могат да разполагат със снимка от паспорта.
Но способността им да докажат защо са счели самоличността за достатъчно проверена може да бъде много различна.
Именно тук AMLR променя разговора
Член 20, параграф 4 от AMLR съдържа изискване, чиято важност не се забелязва на пръв поглед:
Задължените субекти трябва по всяко време да могат да докажат на своите надзорни органи, че предприетите мерки са подходящи с оглед на идентифицираните рискове от изпиране на пари и финансиране на тероризъм. EUR-Lex
Това променя въпроса за съответствието от:
„Имаме ли документ за самоличност?“
на:
„Как проверихме тази самоличност, на какви доказателства се основахме и беше ли този метод подходящ за риска?“
Това е много по-стабилна позиция по отношение на съответствието.
Дистанционното регистриране изисква следа от доказателства
За бизнес в сферата на недвижимите имоти процесът за установяване на цифрова идентичност трябва следователно да оставя структуриран запис.
Не просто:
Passport.pdf ✓
А нещо по-близко до:
Декларирана самоличност
↓
Събрана информация за идентификация
↓
Записан метод за проверка
↓
Използвани доказателства/източници
↓
Резултат от проверката
↓
Дата и отговорен процес/лице
↓
Оценка на риска
↓
Решение за CDD
↓
Текущ мониторинг
И този последен елемент също е важен.
Установяването на самоличността не е непременно еднократно събитие.
Защото клиентите не остават статични
Представете си, че днес идентичността на даден клиент е правилно потвърдена.
Шест месеца по-късно:
клиентът предоставя различна идентификационна информация;
сменя се упълномощеният представител;
променя се собствеността на дружеството;
появява се нов краен бенефициент (UBO);
документите изтичат;
информацията става несъвместима;
променят се обстоятелствата, засягащи рисковия профил на клиента.
Отделът за спазване на изискванията за борба с изпирането на пари не може просто да каже:
„Процедурата „Познай своя клиент“ (KYC) е завършена преди шест месеца ✓.“
AMLR изисква постоянен мониторинг на бизнес отношенията и изисква информацията за CDD да се поддържа актуална. Регламентът превръща CDD в част от непрекъснат процес, основан на риска, а не в еднократна дейност по събиране на документи. EUR-Lex
Затова по-добрият въпрос става:
Имаме ли все още разумна увереност в информацията за клиента, на която се основава нашето решение за съответствие?
В сектора на недвижимите имоти има още едно важно правило по AMLR
AMLR поставя конкретно изискване за сроковете пред агентите по недвижими имоти.
За агентите по недвижими имоти проверката на самоличността трябва да се извърши след като офертата е била приета от продавача или наемодателя и във всички случаи преди прехвърлянето на средствата или имота. EUR-Lex
Това означава, че проверката на самоличността не може просто да бъде административна процедура, извършвана когато е удобно след сделката.
Тя трябва да се извърши в точния момент от работния процес на сделката.
Освен това AMLR третира и двете страни по сделка с недвижими имоти като клиенти за целите на CDD.
Последствията за технологиите в сектора на недвижимите имоти са значителни.
Проверката на самоличността трябва да бъде свързана с досието на сделката, а не да се намира някъде изолирано в общ запис за контакт в CRM системата.
Цифровата самоличност все още е само една част от CDD
Тук има и друга уловка.
Замяната на ръчното качване на паспорти със сложна проверка на цифровата самоличност не прави даден бизнес съобразен с изискванията за борба с изпирането на пари (AML).
Проверката на самоличността е само един компонент.
Процесът за борба с изпирането на пари в сектора на недвижимите имоти може да включва също:
Оценка на риска в цялата компания
KYC
Идентифициране и проверка на крайните бенефициенти (UBO)
Оценка на лицата, заемащи публични длъжности (PEP)
Целенасочени контролни мерки за финансови санкции
Оценка на риска, свързан с клиента
Цел и предвидена същност на взаимоотношението или транзакцията
CDD / EDD
Познай своята транзакция
Източник на средства, когато се изисква
Източник на богатство, когато се изисква
Постоянен мониторинг
Докладване на подозрителни транзакции
Обучение
Водене на документация
Доказуеми решения и одитни следи
Ето защо дори и най-съвършеният доставчик на услуги за проверка на самоличността все още не представлява система за спазване на изискванията за борба с изпирането на пари.
Той решава важна част от пъзела.
Но не цялата.
Законът AMLA конкретизира детайлите
Това развитие все още продължава.
AMLA разработва регулаторни технически стандарти съгласно член 28 от AMLR, които уточняват как трябва да се извършва CDD на практика, включително информацията и документите, които задължените субекти трябва да събират.
Консултацията на AMLA от 2026 г. изрично разглежда как задължените субекти трябва да проверяват самоличността на клиентите и да извършват постоянен мониторинг по начин, съобразен с риска и пропорционален, като стандартите са предназначени да се прилагат както във финансовия, така и във нефинансовия сектор. Орган за борба с изпирането на пари и финансирането на тероризма
Това е още една причина, поради която фирмите в сектора на недвижимите имоти не трябва да изграждат бъдещите си процеси за борба с изпирането на пари около папка, пълна с качвани документи.
Насоката е ясна: структурирана, основана на риска и доказуема проверка на клиента (CDD).
Защо (да не) чакаме до 2027 г.?
Това може би е най-важният момент.
Идентифицирането и проверката на клиентите не са нови задължения, въведени от AMLR.
Професионалистите в сферата на недвижимите имоти вече са обект на изискванията за борба с изпирането на пари съгласно днешната правна рамка.
AMLR променя и хармонизира рамката, но фундаменталната необходимост да познавате и проверявате клиента си вече съществува.
Защо тогава да продължаваме с един слаб процес още девет месеца, просто защото AMLR влиза в сила от юли 2027 г.?
По-добрият подход е да започнем още сега да преминаваме от:
събиране на документи към проверка на самоличността
и в крайна сметка към: доказуема надлежна проверка на клиента.
Къде се вписва Immosurance
Именно това е разграничението, около което е проектиран Immosurance.
Целта не е просто:
„Качи документ за самоличност.“
А да се интегрира идентичността в по-широк работен процес за спазване на изискванията за борба с изпирането на пари (AML):
Идентифициране → Проверка → Пресяване → Оценка на риска → CDD/EDD → Оценка на транзакцията → Мониторинг → Документиране → Доказване
По този начин доказателствата за самоличността стават част от досието за AML на клиента и транзакцията, заедно с обосновката, проверките, решенията и доказателствата, свързани с тях.
Защото когато в крайна сметка надзорният орган попита:
„Как установихте, че този клиент е бил надлежно идентифициран и проверен?“
отговорът не бива да бъде:
„Някъде в досието има паспорт.“
А трябва да бъде:
„Ето как точно го установихме.“
AMLR ни отвежда отвъд събирането на документи.
А компаниите в сектора на недвижимите имоти не трябва да чакат до 10 юли 2027 г., за да стигнат дотам.
Immosurance — Съответствие, създадено за сектора на недвижимите имоти.