AMLR i Identitat Digital
Recollir el document va ser la part fàcil.
Durant anys, la verificació d'identitat en el sector immobiliari sovint començava—i de vegades gairebé acabava—amb una petició familiar:
"Si us plau, envieu-nos una còpia del vostre passaport o del vostre document d'identitat."
El document es puja. El nom coincideix. La data de caducitat es comprova. Una còpia s'inclou al dossier de lluita contra el blanqueig de capitals.
Però hi ha un problema evident:
Un document d'identitat genuí no significa necessàriament que la persona que el presenta sigui la persona a qui pertany.
Un passaport pot ser perfectament autèntic i, tot i així, ser utilitzat fraudulentament.
A mesura que la UE avança cap al nou Reglament contra el Blanqueig de Capitals (AMLR), aplicable a partir del 10 de juliol de 2027, els professionals del sector immobiliari haurien de pensar més enllà de la simple recopilació de documents d'identitat i orientar-se cap a una verificació d'identitat demostrable.
I no hi ha cap bona raó per esperar fins al 2027 per començar.
L'AMLR separa la identificació de la verificació
Aquesta distinció és fonamental.
D'acord amb l'article 20 de l'AMLR, la diligència deguda envers el client exigeix que les entitats obligades identifiquin el client i verifiquin la seva identitat. L'AMLR també els exigeix que puguin demostrar als supervisors que les mesures que van aplicar eren adequades als riscos identificats. EUR-Lex
No són el mateix.
La identificació pregunta:
Qui afirma ser aquesta persona?
La verificació pregunta:
Quines proves fiables ens donen prou confiança que aquesta persona és realment qui diu ser?
Pujar un passaport ajuda a respondre la primera pregunta.
Un procés de verificació adequat ha de respondre la segona.
L'AMLR reconeix explícitament la identitat digital
Article 22 de l'AMLR estableix dues vies principals per a la verificació.
La identitat es pot verificar mitjançant un document d'identitat, passaport o equivalent, complementat, si s'escau, amb informació de fonts fiables i independents.
Però l'AMLR també reconeix expressament els mitjans d'identificació electrònica que compleixen els requisits del marc eIDAS de la UE a nivell de garantia «substancial» o «alt», juntament amb els serveis de confiança qualificats pertinents. EUR-Lex
Això és enormement important per al sector immobiliari.
Els clients són cada cop més remots.
Un comprador a Estocolm compra a Espanya.
Un venedor que viu a Bèlgica ven una propietat a França.
El beneficiari efectiu d'un comprador corporatiu pot viure en un altre Estat membre —o fins i tot fora de la UE.
La incorporació remota ja no és excepcional.
És una operació immobiliària normal.
Un passaport escanejat no és una verificació d'identitat digital
Aquesta distinció és important.
Rebre electrònicament un PDF o una fotografia d'un passaport no converteix, per si sol, la verificació en digital.
La veritable qüestió és la fiabilitat del procés de verificació.
Considereu:
Client A
penja una fotografia del passaport.
L'agència l'emmagatzema.
Fet.
Ara compareu-ho amb:
Client B
proporciona informació d'identitat mitjançant un procés de verificació adequat.
El procés estableix les proves d'identitat utilitzades, verifica la informació rellevant, registra quan es va produir la verificació i conserva les proves necessàries per demostrar el resultat.
Ambdues agències poden posseir una imatge del passaport.
Però la seva capacitat per demostrar per què van considerar que la identitat estava prou verificada pot ser molt diferent.
Aquí és on l'AMLR canvia la conversa
L'article 20(4) de l'AMLR conté un requisit aparentment important:
Les entitats obligades han de poder demostrar en tot moment als seus supervisors que les mesures adoptades són adequades tenint en compte els riscos de blanqueig de capitals i finançament del terrorisme identificats. EUR-Lex
Això canvia la qüestió de compliment normatiu de:
"Tenim un DNI?"
a:
"Com vam verificar aquesta identitat, en quines proves ens vam basar i va ser aquest mètode adequat pel risc?"
Aquesta és una posició de compliment molt més sòlida.
La incorporació remota necessita un rastre de proves
Per a un negoci immobiliari, un procés d'identificació digital hauria de deixar un registre estructurat.
No només:
Passaport.pdf ✓
Però alguna cosa més propera a:
Identitat declarada
↓
Informació d'identificació recollida
↓
Mètode de verificació registrat
↓
Prova/font utilitzada
↓
Resultat de la verificació
↓
Data i procés/persona responsable
↓
Avaluació de riscos
↓
Decisió de DDA
↓
Seguiment continu
Aquest últim element també és important.
La identitat no és necessàriament un esdeveniment puntual.
Perquè els clients no es mantenen estàtics
Imagina que un client es verifica correctament avui.
Sis mesos més tard:
el client proporciona informació d'identificació diferent;
un representant autoritzat canvia;
canvis en la propietat corporativa;
apareix un nou beneficiari efectiu;
els documents caduquen;
la informació esdevé inconsistent;
circumstàncies que afecten el perfil de risc del client canvien.
El compliment de la normativa AML no pot simplement dir:
"KYC completat fa sis mesos ✓."
AMLR exigeix un seguiment continu de les relacions de negoci i que la informació de CDD es mantingui rellevant. La Regulació converteix la CDD en part d'un procés continu basat en el risc en lloc d'un exercici puntual de recollida de documents. EUR-Lex
Per tant, la millor pregunta és:
Encara tenim una confiança raonable en la informació del client en què es basa la nostra decisió de compliment normatiu?
El sector immobiliari té una altra norma AMLR important
AMLR imposa als agents immobiliaris un requisit temporal específic.
Per als agents immobiliaris, la verificació de la identitat s'ha de dur a terme després que el venedor o arrendador hagi acceptat una oferta i, en tots els casos, abans que es transferixin fons o propietats. EUR-Lex
Això significa que la verificació d'identitat no pot ser simplement un exercici administratiu que es compleixi quan sigui convenient després de la transacció.
Ha de situar-se en el punt adequat del flux de treball de la transacció.
I l'AMLR també considera ambdues parts d'una transacció immobiliària com a clients a efectes de la DDA.
La implicació per a la tecnologia immobiliària és significativa.
La verificació d'identitat s'hauria de connectar al dossier de la transacció, no estar aïllada en un registre de contacte genèric d'un CRM.
La identitat digital continua sent només una part de la DCC
Hi ha una altra trampa aquí.
Substituir les càrregues manuals de passaports per una verificació d'identitat digital sofisticada no fa que una empresa sigui conforme amb la normativa AML.
La verificació d'identitat és un component.
Un procés de LCV en el sector immobiliari també pot incloure:
Avaluació de riscos a nivell empresarial
KYC
Identificació i verificació dels UBO
Avaluació de PEP
Controls de sancions financeres dirigides
Avaluació de risc del client
Finalitat i naturalesa prevista de la relació o transacció
CDD / EDD
Coneix la teva transacció
Origen dels fons quan sigui necessari
Origen de la riquesa quan sigui necessari
Seguiment continu
Notificació de transaccions sospitoses
Formació
Guardament de registres
Decisions demostrables i registres d'auditoria
Per això, un proveïdor sofisticat de verificació d'identitat encara no és un sistema de compliment de la normativa AML.
Resol una peça important del trencaclosques.
No pas tot el trencaclosques.
L'AMLA està fent que els detalls siguin més concrets
Aquest desenvolupament encara continua.
L'AMLA ha estat desenvolupant Normes Tècniques Reguladores en virtut de l'article 28 de l'AMLR que especifiquen com s'ha de dur a terme la DCC en la pràctica, incloent-hi la informació i els documents que les entitats obligades han de recollir.
La consulta de l'AMLA del 2026 aborda explícitament com les entitats obligades han de verificar la identitat dels clients i dur a terme un seguiment continu de manera sensible al risc i proporcional, amb uns estàndards destinats a funcionar tant en els sectors financer com no financer. Autoritat AML/CTF
Aquesta és una altra raó per la qual les empreses immobiliàries no haurien de dissenyar el seu futur procés de LCM al voltant d'una carpeta plena de càrregues de documents.
La direcció és clara: un DCC estructurat, basat en el risc i demostrable.
Per què (no) esperar fins al 2027?
Aquest podria ser el punt més important.
La identificació i la verificació del client no són obligacions noves introduïdes per l'AMLR.
Els professionals del sector immobiliari ja estan subjectes als requisits de LCM en l'actual marc legal.
L'AMLR canvia i harmonitza el marc, però la necessitat fonamental de conèixer i verificar el vostre client ja existeix.
Per què continuar amb un procés feble durant nou mesos més simplement perquè l'AMLR s'aplica a partir del juliol de 2027?
Un enfocament millor és començar a avançar ara des de:
recollida de documents a verificació d'identitat
i, en última instància, a una Diligència Deguda del Client demostrable.
On encaixa Immosurance
Aquesta és precisament la distinció al voltant de la qual està dissenyat Immosurance.
L'objectiu no és simplement:
"Pujar ID."
Es tracta d'incorporar la identitat en un flux de treball de compliment de la normativa AML més ampli:
Identificar → Verificar → Filtrar → Avaluar risc → CDD/EDD → Avaluar transacció → Supervisar → Documentar → Demostrar
Per tant, les proves d'identitat formen part del dossier AML del client i de la transacció, juntament amb el raonament, les comprovacions, les decisions i les proves que l'acompanyen.
Perquè quan un supervisor finalment pregunta:
"Com va establir que aquest client havia estat identificat i verificat correctament?"
la resposta no hauria de ser:
"Hi ha un passaport en algun lloc de l'expedient."
Hauria de ser:
"Així és exactament com ho vam establir."
AMLR ens porta més enllà de la recopilació de documents.
I les empreses immobiliàries no han d'esperar fins al 10 de juliol de 2027 per arribar-hi.
Immosurance — Compliment normatiu dissenyat per al sector immobiliari.