AMLR modifică nivelul de detaliu, coerența și organizarea
Pentru un agent imobiliar, AMLR modifică nivelul de detaliu, coerență și organizare așteptat în cadrul procesului de combatere a spălării banilor — nu doar numărul de documente colectate de la un client. Acesta transferă obligațiile esențiale din directivele implementate la nivel național într-un set de norme UE direct aplicabile, care se vor aplica, în general, începând cu 10 iulie 2027. Măsura în care o agenție trebuie să se adapteze va depinde de cerințele naționale existente și de cât de riguros le respectă deja. Autoritatea AML
O distincție importantă se face între normele cu adevărat noi sau mai specifice și obligațiile existente pe care AMLR le preia și le clarifică.
1. Combaterea spălării banilor era deja mult mai mult decât verificarea unui document de identitate
În temeiul Directivei (UE) 2015/849, astfel cum a fost modificată, cadrul legislativ impune deja evaluarea riscurilor operaționale, politici și controale interne, identificarea clienților și a beneficiarilor efectivi, înțelegerea relației de afaceri, monitorizarea continuă, verificări aprofundate în cazul riscurilor ridicate, raportarea tranzacțiilor suspecte, formarea profesională și păstrarea evidențelor. Ancheta privind sursa fondurilor face deja parte din cadrul de reglementare, acolo unde este necesar. EUR-Lex
În consecință, „colectăm un pașaport și efectuăm o verificare PEP” nu era nici în conformitate cu directivele un proces complet de combatere a spălării banilor. Distincția nu constă în „documente înainte, conformitate corespunzătoare după”; ci în introducerea unor cerințe mai armonizate și mai specifice privind modul de funcționare a sistemului de conformitate.
2. Modificările concrete aduse procedurilor unei agenții
Următoarele distinge modificarea juridică de punerea sa în aplicare practică.
Proces | Ce specifică sau modifică AMLR | Punerea în practică pentru o agenție imobiliară |
Evaluarea riscurilor proprii ale agenției | Articolul 10 include în mod expres riscurile de eludare a sancțiunilor și evaluarea acestora înainte de intrarea pe piețe noi, de lansarea de servicii noi sau de adoptarea de tehnologii noi. Data Consilium | Includeți o evaluare a conformității în procesul de schimbare a activității. De exemplu, înainte de a lansa procedura de înregistrare la distanță sau de a viza o nouă piață din străinătate, evaluați riscurile și decideți ce controale suplimentare are nevoie agenția. |
Stabilirea identității persoanelor care trebuie verificate — și momentul verificării | Articolele 19(6)(c) și 23(1) se referă în mod expres la ambele părți implicate în tranzacție; verificarea are loc după acceptarea ofertei și trebuie să preceadă orice transfer de fonduri sau de proprietate. | Concepeți un flux de lucru pentru cumpărător și vânzător, nu doar un dosar pentru partea care plătește comisionul. Introduceți un punct de control de verificare înainte de primul transfer relevant de fonduri — nu doar înainte de actul final. Această regulă de sincronizare se referă la verificare; nu este un motiv pentru a amâna evaluarea riscurilor sau pentru a ignora preocupările apărute anterior. |
Identificarea proprietarilor și a persoanelor care dețin controlul asupra societăților | Articolul 52 utilizează pragul de 25 % sau mai mult, în locul indicatorului anterior al UE privind deținerea de peste 25 %; deținerea și controlul sunt evaluate în paralel. | Actualizați chestionarele privind proprietatea și regulile de calcul. O societate cu patru persoane fizice, fiecare deținând exact 25%, ilustrează de ce formularea este importantă. Examinați, de asemenea, mecanismele de control, în loc să vă limitați la procentajul deținut de acționari. |
Actualizarea informațiilor despre clienți | Articolul 26 stabilește intervale maxime de actualizare: un an pentru clienții cu risc ridicat, cinci ani pentru ceilalți, alături de revizuiri în cazul unor schimbări relevante. | Adăugați date de revizuire și evenimente declanșatoare la relațiile curente cu clienții. O altă societate cumpărătoare, un nou proprietar sau o modificare a acordului de finanțare ar trebui să determine o reevaluare. Acestea nu constituie instrucțiuni de a continua monitorizarea fiecărui fost cumpărător pe termen nelimitat după încetarea relației. |
Atribuirea responsabilității de gestionare | Articolul 11 specifică responsabilitățile de conformitate și raportarea cel puțin anuală către conducere; rămâne posibilă o combinare proporțională a rolurilor. | Se precizează cine conduce procesul, cine se ocupă de probleme, cine primește raportul de conformitate și cine urmărește remedierea punctelor slabe. O agenție mică poate utiliza o structură proporțională, în loc să copieze departamentul de conformitate al unei bănci. |
Verificarea funcționării sistemului | Articolul 9 impune în mod expres efectuarea de teste independente, cu alternativa de a apela la un expert extern în cazul în care nu există o funcție independentă de audit intern. | Organizați o examinare independentă a dosarelor și controalelor efective. Verificați dacă verificările necesare au avut loc la momentul potrivit, dacă excepțiile au fost abordate și dacă punctele slabe au fost corectate — nu doar dacă există o politică scrisă. |
Utilizarea de software, consultanți sau servicii externalizate | Articolul 18 rezervă deciziile esențiale, inclusiv clasificarea riscului clienților și acceptarea afacerilor, entității obligate. | Utilizați furnizori pentru a sprijini colectarea, filtrarea și analiza informațiilor, dar păstrați controlul asupra deciziilor agenției. Configurați fluxul de lucru astfel încât agenția să poată explica rezultatul obținut, în loc să se bazeze exclusiv pe rezultatul „aprobat” al unui furnizor. |
În ceea ce privește auditurile în mod specific: directiva actuală prevede deja efectuarea unui audit independent, acolo unde este cazul, ținând cont de dimensiunea și natura activității. AMLR face ca cerința de testare să fie mai explicită. Cu toate acestea, articolul 9 nu impune în sine un program universal de audit extern anual. Testarea independentă, raportul anual de gestionare și inspecția de supraveghere sunt lucruri diferite. EUR-Lex
3. Procesul de înregistrare a clienților devine mai standardizat — dar rămâne bazat pe risc
Cadrul de sprijin al AMLR specifică mai detaliat cerințele privind informațiile despre clienți și verificarea acestora. Materialul AMLA privind diligența necesară față de clienți abordează aspecte precum numele, datele de naștere, adresele, informațiile privind persoanele juridice, sursele fiabile și alternativele pentru verificarea identității la distanță. De asemenea, acesta explică faptul că informațiile din registrul beneficiarilor efectivi nu sunt suficiente, în sine, pentru verificare. Autoritatea AML
O modalitate practică de punere în aplicare ar fi separarea a trei elemente în fiecare dosar:
Informațiile colectate: ceea ce declară clientul sau o altă sursă.
Verificarea efectuată: modul în care agenția a stabilit că informațiile sunt fiabile.
Concluzia la care s-a ajuns: ce înseamnă informațiile pentru riscul asociat clientului și pentru tranzacție.
De exemplu, o imagine a pașaportului reprezintă o informație de intrare. Înregistrarea modului în care a fost verificată identitatea constituie o parte separată a procesului. Decizia privind compatibilitatea achiziției propuse cu profilul clientului reprezintă o altă parte.
Acest lucru nu înseamnă că fiecare client trebuie să prezinte un pachet de documente identic și extins. Activitatea AMLA privind CDD pune accentul pe măsuri proporționale, bazate pe risc, și pe evitarea duplicării inutile a informațiilor atunci când există deja informații adecvate. Autoritatea AML
Există, de asemenea, o distincție de punere în aplicare care trebuie menținută: raportul final al AMLA din 30 septembrie 2026 conține proiecte de standarde tehnice care urmează să fie prezentate Comisiei în vederea adoptării. Un proiect final al AMLA nu constituie, în sine, un regulament adoptat de Comisie.
4. Tranzacția necesită o explicație — nu doar identificarea cumpărătorului
Acest aspect este deosebit de important în sectorul imobiliar, dar nu reprezintă o obligație cu totul nouă. Directiva actuală impune deja verificarea tranzacțiilor în raport cu profilul clientului și, acolo unde este necesar, cu sursa fondurilor. EUR-Lex
Analiza AMLA privind sectorul imobiliar identifică aspecte pe care agenții sunt în măsură să le observe: anomalii în profilul cumpărătorului, finanțare, persoane interpuse, acorduri de proprietate și stabilirea prețului. De asemenea, aceasta distinge rolul agenților de rolurile îndeplinite de notari și de alți profesioniști în cadrul unei tranzacții. Autoritatea AML
Să luăm în considerare acest exemplu ipotetic:
O persoană fizică acceptă să cumpere un apartament. Cu puțin timp înainte de data la care trebuie plătit avansul, o societate nou introdusă devine cumpărătorul, iar o persoană fără legătură cu tranzacția se oferă să trimită banii.
Un flux de lucru util al agenției ar fi redeschiderea dosarului, în loc să considere verificarea identității anterioară ca fiind finalul procesului. Acesta ar stabili dreptul de proprietate al noului cumpărător, ar clarifica legătura plătitorului cu tranzacția, ar examina explicația și dovezile justificative, ar reevalua riscul și ar înregistra decizia rezultată sau escaladarea cazului.
Lecția operațională este că dosarul clientului și dosarul tranzacției trebuie să rămână corelate. O identitate verificată nu explică, în sine, o structură de achiziție modificată sau o plată neașteptată.
5. Evaluarea riscurilor la nivel de întreprindere trebuie să stea la baza procedurilor de lucru
O evaluare a riscurilor la nivel de întreprindere — denumită adesea BWRA — se referă la agenția însăși: serviciile sale, baza de clienți, locațiile, modelele de tranzacții și modalitățile de desfășurare a activității. Aceasta diferă de evaluarea unui singur cumpărător sau a unei singure vânzări.
Proiectul de orientări al AMLA privind BWRA propune o secvență structurată: înțelegerea activității, identificarea riscurilor inerente, evaluarea calității controalelor și evaluarea riscurilor reziduale. Acestea sunt orientări preliminare, dar ele ilustrează modul în care autoritatea elaborează cadrul comun. Autoritatea AML
Pentru o agenție, o implementare utilă constă în corelarea evaluării cu deciziile operaționale concrete. De exemplu:
Expunerea afacerii: mulți clienți sunt înregistrați de la distanță, iar unele achiziții implică o structură de proprietate corporativă stratificată.
Procedură: definirea metodelor acceptabile de verificare la distanță, a unui proces de investigare a proprietății și a criteriilor de escaladare.
Testul de control: examinarea unui eșantion din aceste dosare pentru a vedea dacă personalul a urmat procesul și a rezolvat problemele legate de informațiile lipsă.
Această legătură este mai utilă decât menținerea unui document de evaluare a riscurilor care nu are niciun efect asupra modului în care personalul gestionează o vânzare.
6. Ce înseamnă acest lucru pentru o agenție care se pregătește acum
Aș organiza pregătirea în jurul a două fluxuri de lucru interconectate:
La nivel de afaceri:
evaluarea riscurilor → politici și responsabilități → instruire → raportare către conducere → testare independentă → remedierea punctelor slabe.
La nivel de tranzacție:
identificarea părților relevante → colectarea și verificarea informațiilor → evaluarea tranzacției și a finanțării → soluționarea problemelor și luarea deciziei agenției → revizuirea modificărilor relevante → păstrarea probelor.
Acestea sunt modele operaționale practice, nu formulare legale prescrise. Sarcina de pregătire constă în compararea procesului existent al agenției cu noile cerințe și identificarea precisă a aspectelor în care formularele, responsabilitățile, calendarul, sistemele și controalele sale necesită ajustări.
Cerințele naționale rămân relevante. AMLA prevede că întreprinderile nefinanciare, inclusiv profesioniștii din domeniul imobiliar, vor continua să fie supravegheate la nivel național, în timp ce cadrul UE vizează reguli și abordări de supraveghere mai coerente. Autoritatea AML
Diferența esențială nu constă, așadar, în „mai mult KYC”. Ea constă în alinierea întregii operațiuni AML a agenției la un cadru comun, mai detaliat — în special în ceea ce privește cine este verificat, când are loc verificarea, cum se stabilește proprietatea, când sunt revizuite informațiile, cine ia deciziile și cum sunt testate controalele.