AMLR променя нивото на детайлност, последователност и организация
За агентите по недвижими имоти AMLR променя нивото на подробност, последователност и организация, което се очаква в процеса по противодействие на изпирането на пари — а не просто броя на документите, събирани от клиента. Той прехвърля основните задължения от директивите, прилагани на национално ниво, в пряко приложим набор от правила на ЕС, който като цяло влиза в сила от 10 юли 2027 г. Степента, в която дадена агенция трябва да се промени, ще зависи от съществуващите национални изисквания и от това колко стриктно вече ги спазва. Орган за борба с изпирането на пари
Важното разграничение е между наистина нови или по-конкретни правила и съществуващите задължения, които AMLR пренася и прави по-ясно формулирани.
1. Борбата с изпирането на пари вече беше много повече от проверка на документ за самоличност
Съгласно Директива (ЕС) 2015/849, както е изменена, рамката вече изисква оценка на бизнес риска, вътрешни политики и контролни механизми, идентифициране на клиента и действителния собственик, разбиране на бизнес отношенията, текущо наблюдение, засилени проверки при по-високи рискове, докладване на подозрителни транзакции, обучение и съхраняване на документи. Проверките за източника на средства вече са част от рамката, когато това е необходимо. EUR-Lex
Следователно „събираме паспорт и извършваме проверка за лица, заемащи публични длъжности (PEP)“ не беше пълен процес за борба с изпирането на пари и съгласно директивите. Разликата не е в това, че „първо идват документите, а след това – правилното спазване на изискванията“; тя се състои във въвеждането на по-хармонизирани и конкретни изисквания за начина, по който функционира системата за спазване на изискванията.
2. Конкретните промени в процедурите на агенцията
По-долу се прави разграничение между правната промяна и нейното практическо прилагане.
Процес | Какво определя или променя AMLR | Практическо прилагане за агенция за недвижими имоти |
Оценка на рисковете, свързани със самата агенция | Член 10 изрично включва рисковете от избягване на санкции и оценката им преди навлизане на нови пазари, услуги или технологии. Data Consilium | Включете преглед на съответствието при промени в бизнеса. Например, преди да стартирате дистанционно регистриране на клиенти или да се насочите към нов чуждестранен пазар, оценете рисковете и решете какви допълнителни контролни мерки са необходими на агенцията. |
Вземане на решение чия самоличност да се провери — и кога | Членове 19(6)(в) и 23(1) изрично обхващат и двете страни по сделката; проверката следва приемането на офертата и трябва да предшества всяко прехвърляне на средства или имущество. | Изработете работен процес за купувача и продавача, а не просто досие за страната, която плаща комисионната. Въведете контролна точка за проверка преди първото съответно прехвърляне на средства — а не само преди окончателното сключване на сделката. Това правило за времето се отнася до проверката; то не е причина да се отлага оценката на риска или да се пренебрегват по-ранни опасения. |
Идентифициране на собствениците и лицата, упражняващи контрол върху дружествата | Член 52 използва праг от 25 % или повече, вместо предишния показател на ЕС за собственост от над 25 %; собствеността и контролът се оценяват успоредно. | Актуализирайте въпросниците за собственост и правилата за изчисление. Дружество с четири физически лица, всяко от които притежава точно 25 %, илюстрира защо формулировката е от значение. Проучете също така механизмите за контрол, вместо да се ограничавате само до процента на акционерите. |
Актуализиране на информацията за клиентите | Член 26 определя максимални интервали за актуализация: една година за клиенти с по-висок риск, пет години за останалите, наред с прегледи при значими промени. | Добавете дати за преглед и събития, които да служат като повод за преоценка на текущите взаимоотношения с клиентите. Смяна на компанията купувач, нов собственик или промяна в схемата на финансиране следва да доведат до преоценка. Това не са указания да продължавате да наблюдавате всеки бивш купувач за неопределено време след прекратяване на взаимоотношенията. |
Разпределяне на управленската отговорност | Член 11 определя отговорностите за спазване на изискванията и отчитане пред ръководството поне веднъж годишно; пропорционалното съчетаване на роли остава възможно. | Уточнете кой ръководи процеса, кой се занимава с проблемите, кой получава доклада за съответствие и кой предприема последващи действия по отношение на слабостите. Малка агенция може да използва пропорционална структура, вместо да копира отдела за съответствие на банка. |
Проверка дали системата функционира | Член 9 изрично изисква независимо тестване, като се предвижда алтернатива с външен експерт, когато не съществува независима функция за вътрешен одит. | Организирайте независима проверка на действителните досиета и контролни механизми. Проверете дали изискваните проверки са били извършени навреме, дали изключенията са били разгледани и слабостите – отстранени, а не само дали съществува писмена политика. |
Използване на софтуер, консултанти или аутсорсинг | Член 18 запазва основните решения, включително класифицирането на риска на клиентите и приемането на бизнес, за задълженото лице. | Използвайте доставчици за подпомагане на събирането, пресяването и анализа на информация, но запазете правото на вземане на решения от страна на агенцията. Конфигурирайте работния процес така, че агенцията да може да обясни резултата си, вместо да разчита единствено на резултата „издържал“ на доставчика. |
По-конкретно относно одитите: настоящата директива вече предвижда независим одит, когато това е уместно според размера и естеството на бизнеса. AMLR прави изискването за тестване по-ясно. Въпреки това, член 9 сам по себе си не налага универсален годишен график за външен одит. Независимото тестване, годишният управленски доклад и надзорната инспекция са различни неща. EUR-Lex
3. Процесът на регистрация на клиенти става по-стандартизиран — но остава основан на риска
Подкрепящата рамка на AMLR определя по-подробно изискванията за информация за клиентите и за проверката им. Материалът на AMLA относно надлежната проверка на клиентите разглежда въпроси като имена, данни за раждане, адреси, информация за юридическите лица, надеждни източници и алтернативи за дистанционна проверка на самоличността. В него също така се обяснява, че информацията от регистъра на действителните собственици сама по себе си не е достатъчна за проверката. Орган за борба с изпирането на пари
Практическото прилагане би било да се разделят три елемента във всеки файл:
Събрана информация: какво казва клиентът или друг източник.
Извършена проверка: как агенцията е установила, че информацията е надеждна.
Постигната оценка: какво означава информацията за риска, свързан с клиента, и за транзакцията.
Например, снимката от паспорта е входяща информация. Записът за това как е била проверена самоличността е отделна част от процеса. Решението дали предложената покупка съответства на профила на клиента е трета част.
Това не означава, че всеки клиент трябва да представя идентичен, обширен пакет от документи. Работата на AMLA по CDD набляга на пропорционални, основани на риска мерки и избягване на ненужно дублиране, когато вече е налична адекватна информация. Орган по AML
Трябва да се отбележи и едно разграничение по отношение на прилагането: окончателният доклад на AMLA от 30 септември 2026 г. съдържа проекти на технически стандарти, които ще бъдат представени на Комисията за приемане. Окончателният проект на AMLA сам по себе си не представлява приет регламент на Комисията.
4. Транзакцията се нуждае от обяснение — не само от идентифициран купувач
Това е особено важно за сектора на недвижимите имоти, но не е изцяло ново задължение. Настоящата директива вече изисква проверка на транзакциите спрямо профила на клиента и, когато е необходимо, спрямо източника на средствата. EUR-Lex
Анализът на AMLA в областта на недвижимите имоти идентифицира проблеми, които агентите са в състояние да забележат: аномалии в профила на купувача, финансирането, номиналните лица, споразуменията за собственост и ценообразуването. Той също така разграничава ролята на агентите от ролите, които нотариусите и другите професионалисти изпълняват в дадена транзакция. Орган за борба с изпирането на пари
Разгледайте този хипотетичен пример:
Дадено физическо лице се съгласява да купи апартамент. Малко преди да настъпи крайният срок за плащане на капарото, купувач става нововъведена компания, а несвързано с нея лице предлага да изпрати парите.
Един ефективен работен процес в агенцията би включвал повторно отваряне на досието, вместо да се разглежда по-ранната проверка на самоличността като край на процедурата. Той би установил собствеността на новия купувач, би изяснил връзката на платеца със сделката, би проверил обяснението и подкрепящите доказателства, би преоценил риска и би документирал взетото решение или ескалацията на случая.
Оперативният урок е, че досието на клиента и досието на транзакцията трябва да останат свързани. Сама по себе си проверената самоличност не обяснява променената структура на покупката или неочакваното плащане.
5. Оценката на риска в цялата организация трябва да определя работните процедури
Оценката на риска в цялата организация — често наричана BWRA — се отнася до самата агенция: нейните услуги, клиентска база, местоположения, модели на транзакции и начини на работа. Тя се различава от оценката на един купувач или една продажба.
Проектът на AMLA за насоки за BWRA предлага структурирана последователност: разбиране на бизнеса, идентифициране на присъщите му рискове, оценка на качеството на контролните механизми и оценка на оставащите рискове. Това са проектонасоки, но те показват как органът разработва общата рамка. Орган за борба с изпирането на пари
За дадена агенция полезното прилагане се състои в обвързването на оценката с конкретни оперативни решения. Например:
Излагане на риск на бизнеса: много клиенти се регистрират дистанционно, а някои покупки включват многослойна корпоративна собственост.
Процедура: дефиниране на приемливи методи за дистанционна проверка, процес за проучване на собствеността и критерии за ескалация.
Тест на контролните механизми: проверка на извадка от тези досиета, за да се види дали персоналът е спазил процеса и е попълнил липсващата информация.
Тази връзка е по-полезна от поддържането на документ за оценка на риска, който няма ефект върху начина, по който персоналът обработва дадена продажба.
6. Какво означава това за агенция, която се подготвя в момента
Бих организирал подготовката около два свързани работни потока:
На бизнес ниво:
Оценка на риска → политики и отговорности → обучение → отчитане пред ръководството → независимо тестване → отстраняване на слабостите.
На ниво транзакция:
Идентифициране на съответните страни → събиране и проверка на информация → оценка на транзакцията и финансирането → разрешаване на проблемите и вземане на решение от агенцията → преглед на съответните промени → съхраняване на доказателствата.
Това са практически оперативни модели, а не предписани законови формуляри. Задачата при подготовката е да се сравни съществуващият процес на агенцията с новите изисквания и да се идентифицира точно къде нейните формуляри, отговорности, срокове, системи и контролни механизми се нуждаят от корекция.
Националните изисквания все още имат значение. Законът за борба с изпирането на пари (AMLA) постановява, че нефинансовите предприятия, включително професионалистите в областта на недвижимите имоти, ще продължат да бъдат подложени на надзор на национално ниво, докато рамката на ЕС се стреми към по-последователни правила и подходи за надзор. Орган за борба с изпирането на пари
Следователно основната разлика не е в „повече KYC“. Тя се състои в привеждането на цялата дейност на агенцията в областта на борбата с изпирането на пари в съответствие с обща, по-подробна рамка — по-специално кои лица се проверяват, кога се извършва проверката, как се установява собствеността, кога се преглежда информацията, кой взема решенията и как се тестват контролните механизми.