AMLR maina detalizācijas pakāpi, saskaņotību un organizāciju
Nekustamā īpašuma aģentam AMLR maina to detalizācijas pakāpi, konsekvenci un organizāciju, kāda tiek sagaidīta AML procesā — nevis vienkārši no klienta savākto dokumentu skaitu. Tā pārnes galvenās saistības no valstu līmenī īstenotajām direktīvām uz tieši piemērojamiem ES noteikumiem, kas kopumā stāsies spēkā 2027. gada 10. jūlijā. Tas, cik lielas izmaiņas aģentūrai būs jāveic, būs atkarīgs no tās esošajām valsts prasībām un no tā, cik rūpīgi tā tās jau ievēro. AML iestāde
Svarīga ir atšķirība starp patiesi jauniem vai konkrētākiem noteikumiem un esošajām saistībām, kuras AMLR pārņem un padara skaidrākas.
1. AML jau sen vairs nav tikai identitātes dokumenta pārbaude
Saskaņā ar Direktīvu (ES) 2015/849, ar grozījumiem, regulējums jau paredz uzņēmējdarbības riska novērtējumu, iekšējās politikas un kontroles pasākumus, klienta un faktiskā īpašnieka identifikāciju, uzņēmējdarbības attiecību izpratni, pastāvīgu uzraudzību, pastiprinātas pārbaudes augstāka riska gadījumos, ziņošanu par aizdomīgiem darījumiem, apmācību un dokumentu glabāšanu. Ja nepieciešams, līdzekļu izcelsmes pārbaudes jau ir daļa no šīs sistēmas. EUR-Lex
Tādējādi arī saskaņā ar direktīvām „mēs savācam pasi un veicam PEP pārbaudi” nebija pilnīgs AML process. Atšķirība nav tajā, ka „pirms tam ir dokumenti, bet pēc tam – atbilstība”; tā ir saskaņotāku un konkrētāku prasību ieviešana attiecībā uz to, kā darbojas atbilstības sistēma.
2. Konkrētās izmaiņas aģentūras procedūrās
Turpmākajā tekstā tiek nošķirtas juridiskās izmaiņas no to praktiskās īstenošanas.
Process | Kas ir noteikts vai mainīts AMLR | Praktiskā īstenošana nekustamā īpašuma aģentūrā |
Aģentūras pašu risku novērtēšana | 10. pants skaidri ietver sankciju apiešanas riskus un to novērtēšanu pirms jaunu tirgu, pakalpojumu vai tehnoloģiju ieviešanas. Data Consilium | Iekļaujiet atbilstības pārbaudi uzņēmējdarbības izmaiņās. Piemēram, pirms attālinātas klientu reģistrācijas ieviešanas vai jauna ārvalstu tirgus apgūšanas novērtējiet riskus un izlemiet, kādas papildu kontroles pasākumi aģentūrai ir nepieciešami. |
Lēmuma pieņemšana par to, kuras personas identitāti pārbaudīt — un kad | 19. panta 6. punkta c) apakšpunkts un 23. panta 1. punkts skaidri attiecas uz abām darījuma pusēm; pārbaude notiek pēc piedāvājuma pieņemšanas un tai jānotiek pirms jebkādas naudas vai īpašuma nodošanas. | Izstrādājiet pircēja un pārdevēja darba plūsmu, nevis vienkārši lietu par pusi, kas maksā komisiju. Ieviesiet pārbaudes punktu pirms pirmā attiecīgā naudas līdzekļu pārskaitījuma — nevis tikai pirms galīgā darījuma noslēgšanas. Šis laika grafika noteikums attiecas uz pārbaudi; tas nav iemesls, lai atliktu riska novērtēšanu vai ignorētu bažas agrāk. |
Uzņēmumu īpašnieku un kontrolētāju identificēšana | 52. pantā tiek izmantots 25 % vai vairāk, nevis iepriekšējais ES īpašumtiesību rādītājs — vairāk nekā 25 %; īpašumtiesības un kontrole tiek novērtētas paralēli. | Atjauniniet īpašumtiesību anketas un aprēķināšanas noteikumus. Uzņēmums, kurā četriem fiziskām personām katrai pieder tieši 25 %, ilustrē, kāpēc formulējumam ir nozīme. Izvērtējiet arī kontroles mehānismus, nevis apstājieties pie akcionāru procentuālās daļas. |
Klientu informācijas atjaunināšana | 26. pants nosaka maksimālos atjaunināšanas intervālus: viens gads augstāka riska klientiem, pieci gadi pārējiem, kā arī pārskatīšanu saistībā ar būtiskām izmaiņām. | Pievienojiet pārskatīšanas datumus un notikumu izraisītājus esošajām klientu attiecībām. Cits iepircējs, jauns īpašnieks vai mainīti finansēšanas nosacījumi ir iemesls pārvērtēšanai. Tās nav instrukcijas, lai bezgalīgi turpinātu uzraudzīt katru bijušo pircēju pēc attiecību beigām. |
Vadības atbildības piešķiršana | 11. pants nosaka atbilstības nodrošināšanas pienākumus un vismaz reizi gadā veicamo vadības ziņošanu; joprojām ir iespējama samērīga lomu kombinācija. | Precizējiet, kurš vada procesu, kurš risina problēmas, kurš saņem atbilstības ziņojumu un kurš veic pasākumus, lai novērstu trūkumus. Mazai aģentūrai var izmantot samērīgu struktūru, nevis kopēt bankas atbilstības nodaļas modeli. |
Sistēmas darbības pārbaude | 9. pants skaidri prasa neatkarīgu pārbaudi, paredzot iespēju piesaistīt ārējo ekspertu, ja nav neatkarīgas iekšējās revīzijas funkcijas. | Organizējiet neatkarīgu faktisko lietu un kontroles mehānismu pārbaudi. Pārbaudiet, vai nepieciešamās pārbaudes tika veiktas pareizajā laikā, vai tika risināti izņēmumi un novērsti trūkumi — nevis tikai to, vai pastāv rakstiska politika. |
Programmatūras, konsultantu vai ārpakalpojumu izmantošana | 18. pants paredz, ka galvenos lēmumus, tostarp klientu riska klasifikāciju un darījumu pieņemšanu, pieņem atbildīgā iestāde. | Izmantojiet pakalpojumu sniedzējus, lai atbalstītu informācijas vākšanu, pārbaudi un analīzi, taču saglabājiet atbildību par aģentūras lēmumiem. Konfigurējiet darba plūsmu tā, lai aģentūra varētu paskaidrot savu rezultātu, nevis paļauties vienīgi uz pakalpojumu sniedzēja „apstiprināto” rezultātu. |
Konkrēti par revīzijām: pašreizējā direktīva jau paredz neatkarīgu revīziju, ja tas ir atbilstoši uzņēmuma lielumam un raksturam. AMLR padara pārbaudes prasību skaidrāku. Tomēr 9. pants pats par sevi neuzliek vispārēju ikgadējas ārējās revīzijas grafiku. Neatkarīga pārbaude, ikgadējais vadības ziņojums un uzraudzības pārbaude ir atšķirīgas lietas. EUR-Lex
3. Klientu uzņemšana kļūst standartizētāka — taču joprojām balstās uz risku
AMLR atbalsta sistēma precīzāk nosaka prasības attiecībā uz klientu informāciju un pārbaudi. AMLA dokumentā par klienta uzticamības pārbaudi tiek aplūkoti tādi jautājumi kā vārdi, dzimšanas dati, adreses, informācija par juridiskām personām, uzticami avoti un alternatīvas identitātes pārbaudei attālināti. Tajā arī paskaidrots, ka vienīgi informācija no faktiskā īpašnieka reģistra nav pietiekama pārbaudei. AML iestāde
Praktiska īstenošana būtu katrā lietā nošķirt trīs lietas:
Vāktā informācija: ko norāda klients vai cits avots.
Veiktā pārbaude: kā iestāde pārliecinājās, ka informācija ir uzticama.
Iegūtais novērtējums: ko informācija nozīmē attiecībā uz klienta risku un darījumu.
Piemēram, pases attēls ir ievadītā informācija. Ieraksts par to, kā tika pārbaudīta identitāte, ir atsevišķa procesa daļa. Lēmums par to, vai ierosinātais pirkums atbilst klienta profilam, ir vēl viena daļa.
Tas nenozīmē, ka katram klientam ir jāiesniedz identisks, apjomīgs dokumentu kopums. AMLA darbs klientu pārbaudes jomā uzsver samērīgus, uz risku balstītus pasākumus un nevajadzīgas dublēšanās izvairīšanos gadījumos, kad jau ir pieejama atbilstoša informācija. AML iestāde
Ir jāievēro arī atšķirība īstenošanā: AMLA 2026. gada 30. septembra galīgajā ziņojumā ir iekļauti tehnisko standartu projekti, kas jāiesniedz Komisijai pieņemšanai. AMLA galīgais projekts pats par sevi nav pieņemts Komisijas regulas projekts.
4. Darījumam nepieciešams paskaidrojums — ne tikai identificēts pircējs
Tas ir īpaši svarīgi nekustamā īpašuma jomā, taču tā nav pilnīgi jauna prasība. Pašreizējā direktīva jau paredz darījumu rūpīgu pārbaudi, ņemot vērā klienta profilu un, ja nepieciešams, naudas līdzekļu avotu. EUR-Lex
AMLA nekustamā īpašuma analīzē ir norādītas problēmas, kuras aģentiem ir iespēja pamanīt: anomālijas pircēja profilā, finansējumā, nominālajās personās, īpašumtiesību vienošanās un cenu noteikšanā. Tajā arī tiek nošķirta aģentu loma no notāru un citu profesionāļu lomām darījumā. AML iestāde
Apsveriet šo hipotētisko piemēru:
Fiziska persona piekrīt iegādāties dzīvokli. Neilgi pirms pirmā iemaksas termiņa beigas par pircēju kļūst nesen reģistrēts uzņēmums, un ar darījumu nesaistīta persona piedāvā nosūtīt naudu.
Efektīva aģentūras darba plūsma paredzētu lietas atkārtotu atvēršanu, nevis iepriekšējās identitātes pārbaudes uzskatīšanu par procesa beigām. Tādējādi tiktu noskaidrots jaunā pircēja īpašumtiesību statuss, noskaidrots maksātāja saistība ar darījumu, pārbaudīts paskaidrojums un apliecinošie pierādījumi, atkārtoti novērtēts risks un reģistrēts galīgais lēmums vai lieta nodota augstākai instancē.
No tā var izdarīt secinājumu, ka klienta lietai un darījuma lietai jāpaliek saistītām. Pārbaudīta identitāte pati par sevi nepaskaidro mainīto pirkšanas struktūru vai negaidītu maksājumu.
5. Darba procedūrām jābalstās uz uzņēmuma mēroga riska novērtējumu
Uzņēmuma mēroga riska novērtējums — bieži saukts par BWRA — attiecas uz pašu aģentūru: tās pakalpojumiem, klientu bāzi, atrašanās vietām, darījumu modeļiem un uzņēmējdarbības veidiem. Tas atšķiras no viena pircēja vai viena pārdevuma novērtēšanas.
AMLA izstrādātajā BWRA vadlīniju projektā ierosināta strukturēta secība: izprast uzņēmējdarbību, identificēt tai raksturīgos riskus, novērtēt kontroles pasākumu kvalitāti un novērtēt atlikušos riskus. Šīs ir vadlīniju projekts, taču tās parāda, kā iestāde izstrādā kopēju regulējumu. AML iestāde
Aģentūrai lietderīga īstenošana ir novērtējuma sasaistīšana ar faktiskajām darbības izvēlēm. Piemēram:
Uzņēmuma riska pakļautība: daudzi klienti tiek reģistrēti attālināti, un daži pirkumi ir saistīti ar daudzpakāpju uzņēmuma īpašumtiesībām.
Procedūra: noteikt pieņemamas attālinātas pārbaudes metodes, īpašumtiesību izmeklēšanas procesu un eskalācijas kritērijus.
Kontroles pārbaude: pārbaudīt šo lietu paraugu, lai pārliecinātos, vai darbinieki ir ievērojuši procesu un novērsuši trūkstošo informāciju.
Šāda saikne ir lietderīgāka nekā riska novērtējuma dokumenta uzturēšana, kam nav nekādas ietekmes uz to, kā darbinieki veic pārdošanu.
6. Ko tas nozīmē aģentūrai, kas šobrīd gatavojas
Es organizētu sagatavošanos, balstoties uz divām savstarpēji saistītām darba plūsmām:
Uzņēmējdarbības līmenī:
riska novērtējums → politikas un atbildības jomas → apmācība → vadības ziņojumi → neatkarīga pārbaude → trūkumu novēršana.
Darījuma līmenī:
identificēt attiecīgās puses → vākt un pārbaudīt informāciju → novērtēt darījumu un finansējumu → atrisināt bažas un pieņemt aģentūras lēmumu → pārskatīt attiecīgās izmaiņas → saglabāt pierādījumus.
Tie ir praktiski darbības modeļi, nevis noteiktas likumā paredzētas veidlapas. Sagatavošanās uzdevums ir salīdzināt aģentūras esošo procesu ar jaunajām prasībām un precīzi identificēt, kurās jomās ir nepieciešamas korekcijas attiecībā uz veidlapām, atbildības jomām, termiņiem, sistēmām un kontroles mehānismiem.
Valstu prasības joprojām ir svarīgas. AMLA nosaka, ka nefinanšu uzņēmumi, tostarp nekustamā īpašuma speciālisti, turpinās tikt uzraudzīti valstu līmenī, savukārt ES regulējums paredz vienotākus noteikumus un uzraudzības pieejas. AML iestāde
Tādējādi galvenā atšķirība nav „vairāk KYC”. Tā ir aģentūras visas AML darbības saskaņošana ar kopēju, detalizētāku regulējumu — jo īpaši attiecībā uz to, kurus klientus pārbauda, kad notiek pārbaude, kā nosaka īpašumtiesības, kad informāciju pārskata, kurš pieņem lēmumus un kā tiek pārbaudītas kontroles procedūras.