Przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy na całym świecie
Według Biura ONZ ds. Narkotyków i Przestępczości co roku pranych jest od 2 do 5 procent światowego PKB — czyli mniej więcej od 800 miliardów do 2 bilionów dolarów. Nieruchomości mieszkaniowe pozostają ulubionym narzędziem przestępców do prania brudnych pieniędzy. To, co się zmieniło, to nie skala problemu, ale tempo, w jakim organy regulacyjne na niego reagują.
W ciągu ostatnich dwudziestu czterech miesięcy niemal każda większa jurysdykcja przeredagowała, zrestrukturyzowała lub radykalnie rozszerzyła swoje ramy prawne dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy. Jeśli kierujesz działem ds. zgodności, ryzyka lub zapobiegania przestępstwom finansowym w dowolnym miejscu na świecie, oto obraz sytuacji, w której obecnie działasz — w podziale na regiony — oraz to, co moim zdaniem mówi nam on o kierunku, w jakim zmierza walka z praniem pieniędzy.
Europa (EMEA): od dyrektyw do jednolitego zbioru przepisów, co ma szczególny wpływ na branżę nieruchomości, która przez 25 lat pozostawała poza zasięgiem uwagi
Przez dziesięciolecia unijne prawo dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy opierało się na dyrektywach (AMLD 4, 5, 6), które były transponowane w sposób niejednolity w 27 państwach członkowskich. Ta era dobiega końca. Pakiet UE dotyczący przeciwdziałania praniu pieniędzy z 2024 r. zastępuje fragmentację bezpośrednio obowiązującym jednolitym zbiorem przepisów (AMLR) oraz zupełnie nowym organem nadzorczym: Urzędem ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy (AMLA), działającym we Frankfurcie od lipca 2025 r. Zatwierdzony jednolity zbiór przepisów AMLR wchodzi w życie 10 lipca 2027 r., czyli za niecały rok, co gwałtownie skraca czas, jaki przedsiębiorstwa mają na przygotowanie się do największej zmiany paradygmatu w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy od czasu, gdy w grudniu 2001 r. podmioty z branży nieruchomości stały się podmiotami podlegającymi tym obowiązkom.
Najważniejsze zmiany: zharmonizowany w całej UE limit płatności gotówkowych w wysokości 10 000 euro, zaostrzony próg dotyczący rzeczywistego właściciela (25% lub więcej, z możliwością obniżenia do 15% w sektorach wysokiego ryzyka), pełne objęcie zakresem przepisów dostawców usług związanych z kryptowalutami oraz bezpośredni nadzór AMLA nad około 40 instytucjami transgranicznymi o najwyższym ryzyku od 2028 r. — z uprawnieniami do nakładania kar w wysokości do 10% obrotów grupy. Pełny zbiór przepisów wejdzie w życie 10 lipca 2027 r. Europa stawia na to, że to spójność, a nie tylko rygorystyczność, pozwoli pokonać pranie pieniędzy.
Wielka Brytania: skuteczne egzekwowanie przepisów, trwająca reforma
W Wielkiej Brytanii nadal obowiązują przepisy z 2017 r. dotyczące prania pieniędzy oraz ustawa z 2002 r. o dochodach z przestępstw, ale sytuacja ulega zmianie. Ustawa o przestępstwach gospodarczych i przejrzystości korporacyjnej wprowadziła we wrześniu 2025 r. nowe przestępstwo polegające na niezapobieganiu oszustwom, a wdrożenie przez Companies House weryfikacji tożsamości dyrektorów i rzeczywistych właścicieli zostanie zakończone w listopadzie 2026 r. Zmiany w przepisach dotyczących prania pieniędzy (MLR) z 2026 r. zaostrzają wymogi w zakresie należytej staranności w odniesieniu do kryptowalut, a rząd potwierdził, że FCA stanie się jedynym organem nadzorującym w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy dla usług profesjonalnych — jest to znacząca konsolidacja.
Sygnał dotyczący egzekwowania przepisów jest jednoznaczny: Starling Bank (29 mln funtów, 2024 r.) i Monzo (21 mln funtów, 2025 r.) zostały ukarane grzywną nie za to, co zrobiły, ale za systemy kontroli, które nie nadążały za tempem rozwoju. W Wielkiej Brytanii szybki rozwój nie stanowi już okoliczności łagodzącej.
Stany Zjednoczone: deregulacja na papierze, agresja w praktyce
Stany Zjednoczone przedstawiają najbardziej paradoksalny obraz sytuacji. Ustawa o tajemnicy bankowej, ustawa PATRIOT oraz ustawa AML z 2020 r. pozostają podstawą — CIP, zgłoszenia podejrzanych transakcji (SAR), raporty o transakcjach gotówkowych (CTR), weryfikacja sankcji OFAC. Jednak w 2025 r. zakres ustawy o przejrzystości korporacyjnej (Corporate Transparency Act) został radykalnie zawężony: krajowe przedsiębiorstwa amerykańskie nie składają już raportów dotyczących faktycznych właścicieli, co oznacza, że w jej zakresie pozostają wyłącznie podmioty zagraniczne. Termin wejścia w życie przepisów AML dotyczących doradców inwestycyjnych został przesunięty na rok 2028, a propozycja FinCEN z kwietnia 2026 r. zakłada ponowne skoncentrowanie zasad programu na „istotnych lub systemowych” uchybieniach.
Jednak egzekwowanie przepisów nigdy nie było tak surowe. Ugoda TD Banku opiewająca na 3,1 mld dolarów pod koniec 2024 r. — obejmująca pierwsze w historii przyznanie się banku do winy w sprawie zmowy w celu prania pieniędzy — oraz bezprecedensowe „nakazy dotyczące fentanylu” wydane przez FinCEN, odcinające meksykańskie instytucje od amerykańskiego systemu finansowego, pokazują system, który dereguluje procesy, jednocześnie zaostrzając konsekwencje. Przepisy mogą być łagodniejsze, ale cena za nieprzestrzeganie ich jest wyższa niż kiedykolwiek.
Kanada: ciche przyspieszenie
FINTRAC spędził dwa lata na przekształcaniu się ze skromnej jednostki analityki finansowej (FIU) w potężny organ nadzorczy. Nowe sektory — faktoring, realizacja czeków, leasing i finansowanie — stały się podmiotami zobowiązanymi do składania sprawozdań w kwietniu 2025 r. W marcu 2026 r. wprowadzono nowe ramy kar administracyjnych, a ustawa „Strong Borders Act” proponuje karny zakaz płatności gotówkowych w wysokości 10 000 CAD lub więcej, z karami sięgającymi dziesiątek milionów. Po nałożeniu przez FINTRAC rekordowej kary w wysokości 9,2 mln CAD na TD Bank Canada, co wywołało niepochlebne porównania z reakcją Stanów Zjednoczonych, łączna kwota kar nałożonych w Kanadzie przekroczyła 200 mln CAD. Prawdziwy test nastąpi tej jesieni: opublikowanie wyników wzajemnej oceny Kanady przeprowadzonej przez FATF, omawianej na posiedzeniu plenarnym w czerwcu 2026 r.
Azja i Pacyfik: rozdrobnione przepisy, zbieżne kierunki
W regionie Azji i Pacyfiku nie ma jednego systemu — MAS w Singapurze, HKMA w Hongkongu, RBI w Indiach, JFSA w Japonii — jednak kierunek zmian jest niezwykle spójny: cyfrowe procedury KYC (indyjskie wideo-KYC i rejestracja oparta na systemie Aadhaar, singapurski Singpass), zaostrzone przepisy dotyczące rzeczywistych właścicieli oraz szybkie rozszerzenie obowiązków w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy na aktywa cyfrowe.
Obowiązujące od sierpnia 2025 r. rozporządzenie Hongkongu w sprawie stablecoinów zawierało specjalne wytyczne dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (AML/CFT) dla emitentów — co wskazuje, że w regionie Azji i Pacyfiku regulacje dotyczące kryptowalut i przeciwdziałania praniu pieniędzy stanowią obecnie ten sam temat.
Australia: nadszedł moment drugiej transzy
To najważniejsze wydarzenie w regionie. 1 lipca 2026 r. — kilka dni temu — australijskie reformy w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (AML/CTF) objęły prawników, księgowych, agentów nieruchomości oraz handlarzy metalami szlachetnymi i kamieniami szlachetnymi, wprowadzając pod nadzór AUSTRAC szacunkowo 80 000–100 000 nowych podmiotów sprawozdawczych. Dotychczasowe podmioty przeszły na zaktualizowane obowiązki w marcu 2026 r.
Australia wypełniła „lukę w systemie kontroli” dwie dekady po uchwaleniu pierwotnej ustawy, motywowana w niemałym stopniu historią egzekwowania przepisów, w tym karą w wysokości 1,3 mld dolarów australijskich nałożoną na Westpac oraz skandalami związanymi z kasynami. Każda firma świadcząca usługi profesjonalne w Australii, która nie zarejestrowała się w AUSTRAC, jest teraz spóźniona.
Singapur: cena bycia centrum zarządzania majątkiem
Sprawa prania brudnych pieniędzy w Singapurze z 2023 r., o wartości 3 mld S$, zmieniła kształt tamtejszego systemu. W lipcu 2025 r. MAS nałożyła na dziewięć instytucji finansowych kary o łącznej wartości 27,45 mln S$ — co stanowiło największą akcję w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy od czasu afery 1MDB — za niedostateczne potwierdzanie źródeł majątku i luki w monitorowaniu. Jednak bardziej znacząca była reakcja o charakterze strukturalnym: COSMIC, pierwsza na świecie platforma stworzona przez organ regulacyjny, umożliwiająca bankom wymianę informacji o ryzyku związanym z klientami, uruchomiona w 2024 r. i rozbudowywana w kierunku obowiązkowej wymiany danych. Ocena FATF przeprowadzona w Singapurze w maju 2026 r. potwierdziła solidność ram prawnych, wskazując jednocześnie weryfikację rzeczywistych właścicieli jako kwestię wymagającą dopracowania. Wniosek: reputację uczciwego centrum finansowego trzeba nieustannie budować, nigdy nie można jej uznać za coś pewnego.
Globalny standard: FATF zresetowuje stan rzeczy
Nad tym wszystkim stoi FATF. Na czarnej liście pozostają Iran, Korea Północna i Mjanma; na liście szarej – obejmującej 22 jurysdykcje po posiedzeniu plenarnym w czerwcu 2026 r. – dodano Bośnię i Hercegowinę oraz Irak, jednocześnie usuwając z niej Algierię i Namibię. Warto zauważyć, że od początku 2025 r. z listy wyszło osiem krajów, w tym RPA i Nigeria: umieszczenie na szarej liście coraz częściej działa jako czynnik przyspieszający reformy, a nie tylko jako sankcja. Nowa prezydencja Wielkiej Brytanii uznała sieci oszustw i wyłudzeń za swój priorytet — jest to reakcja na fakt, że szacuje się, iż tylko w 2024 r. przepłynęło 51 mld dolarów w kryptowalutach związanych z oszustwami.
Globalny kierunek działań w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy jest jednoznaczny
W regionach EMEA, APAC, Wielkiej Brytanii, Stanach Zjednoczonych, Kanadzie, Australii i Singapurze szczegóły się różnią. Jednak trend jest ten sam. Właśnie w tym zakresie firma Immosurance będzie przodować, realizując integrację w skali globalnej.
Firmy z branży nieruchomości muszą wiedzieć:
kim jest ich klient;
kto ostatecznie jest właścicielem lub sprawuje kontrolę nad klientem;
skąd pochodzą środki finansowe;
czy transakcja ma sens ekonomiczny;
czy klient lub transakcja wiążą się ze zwiększonym ryzykiem;
kiedy należy złożyć zgłoszenie o podejrzanej działalności;
jak później udokumentować każdą decyzję dotyczącą zgodności z przepisami.
Dla specjalistów z branży nieruchomości przyszłość przeciwdziałania praniu pieniędzy nie polega na teczce dokumentów zebranych podczas rejestracji klienta. Jest to ustrukturyzowany, udokumentowany i oparty na ryzyku proces, który towarzyszy klientowi i transakcji od pierwszego kontaktu aż do jej zakończenia — a w stosownych przypadkach nawet dłużej. Możliwość audytu staje się natychmiastowa: tylko scentralizowane i bezpieczne rozwiązanie jest w stanie temu sprostać.
Co to wszystko oznacza
Trzy wnioski, do których doszedłem, porównując te osiem systemów.
Konwergencja jest faktem. Rejestry rzeczywistych właścicieli, zasady dotyczące kryptowalut w transgranicznym przepływie środków, nadzór oparty na ryzyku — wszędzie powstaje ta sama architektura, choć w różnym tempie. Międzynarodowy program zgodności zbudowany w oparciu o najsurowszy wspólny mianownik nie jest już „złoceniem”; to po prostu efektywność.
Zakres działania rozszerza się szybciej niż technologia. Prawnicy w Sydney, specjaliści ds. finalizacji transakcji na rynku nieruchomości w Miami, firmy leasingowe w Toronto – miliony profesjonalistów po raz pierwszy stają się strażnikami przepisów AML. To właśnie tam uderzy kolejna fala egzekwowania prawa.
Zbiorowa obrona zastępuje indywidualną zgodność z przepisami. COSMIC w Singapurze, koordynacja jednostek analityki finansowej (FIU) w ramach AMLA, wymiana danych między sektorem publicznym a prywatnym w Wielkiej Brytanii – mury między instytucjami upadają, ponieważ przestępcy i tak nigdy ich nie respektowali.
Różne regiony, jeden cel. Organy regulacyjne wykonały swój ruch. Pytanie, przed którym stoi każdy zarząd, brzmi: czy ich dział ds. zgodności dysponuje zasobami dostosowanymi do świata z 2027 roku — czy też do świata z 2017 roku?
Pojawiają się takie inicjatywy jak Immosurance (więcej na immosurance.net), oferujące właśnie międzynarodowe rozwiązanie w zakresie zgodności z przepisami, skierowane do branży nieruchomości z uwzględnieniem jej wieloaspektowego charakteru. Obejmuje ono zarówno pośredników w obrocie nieruchomościami, deweloperów, jak i pośredników w zakresie kredytów hipotecznych.