Ostateczna struktura własnościowa
Kto tak naprawdę jest właścicielem nieruchomości? Problem rzeczywistych właścicieli (UBO), którego specjaliści z branży nieruchomości nie mogą już dłużej ignorować
Nieruchomości od zawsze były ulubionym sposobem na ukrywanie majątku. Firma-przykrywka kupuje luksusowe mieszkanie. Wielopoziomowa struktura offshore nabywa wieżowiec biurowy. Dyrektor nominowany podpisuje umowę w imieniu właściciela, którego tożsamości nikt nigdy nie zweryfikował. Transakcja zostaje sfinalizowana — a prawdziwa osoba stojąca za tym wszystkim pozostaje niewidoczna.
Problem ostatecznego właściciela rzeczywistego (UBO): w dzisiejszym otoczeniu regulacyjnym ignorowanie tej kwestii nie jest już uzasadnionym stanowiskiem.
Ukryty właściciel stojący za każdą transakcją
W zakresie zgodności z przepisami AML i KYC naczelna zasada jest prosta: znajomość klienta ma znaczenie, ale to właśnie znajomość rzeczywistego właściciela stojącego za klientem odróżnia organizacje przestrzegające przepisów od tych narażonych na ryzyko.
Rejestracja działalności gospodarczej podaje nazwę podmiotu. Identyfikacja UBO pozwala ustalić, kto faktycznie sprawuje nad nim kontrolę – kto czerpie z tego korzyści, kto kieruje jego decyzjami i kto ostatecznie ponosi ryzyko. Rzadko kiedy odpowiedzi na te pytania są takie same.
Organy regulacyjne na całym świecie, w tym Komisja Europejska, AMLA oraz międzynarodowe ramy AML, nakładają obecnie obowiązek identyfikacji UBO jako podstawowy wymóg zgodności z przepisami – nie jest to najlepsza praktyka ani pozycja do odhaczenia, ale obowiązek prawny, którego nieprzestrzeganie pociąga za sobą poważne konsekwencje.
Jak faktycznie wygląda ryzyko związane z UBO
Ryzyko związane z UBO nie wynika wyłącznie z udziału w kapitale. Aby uzyskać pełny obraz sytuacji, należy przeanalizować:
· Złożoność struktury własnościowej — ile warstw dzieli transakcję od konkretnej osoby
· Udział podmiotów offshore — jurysdykcji celowo wybranych ze względu na ich nieprzejrzystość
· Źródło majątku i środków finansowych — czy można zweryfikować i udokumentować pochodzenie kapitału
· Ekspozycja transgraniczna — wiele jurysdykcji zwiększających złożoność nadzoru
· Charakter transakcji i przejrzystość — wzorce sugerujące ukrywanie lub nietypową strukturę
Solidne ramy dotyczące identyfikacji rzeczywistych właścicieli (UBO) muszą uwzględniać wszystkie te aspekty łącznie. Pominięcie choćby jednego z nich wystarczy, by cała struktura pozostała niezweryfikowana.
Trójpoziomowa rzeczywistość ryzyka
Niskie ryzyko — przejrzyste struktury ze zweryfikowaną tożsamością. Właścicielstwo jest jasne, właściciele rzeczywistych są znani, a zachowania są spójne. Stosuje się standardową procedurę należytej staranności wobec klienta (CDD).
Ryzyko średnie — struktury wielowarstwowe lub działalność wymagająca znacznych nakładów gotówkowych — tam, gdzie ustalenie struktury własnościowej staje się trudniejsze lub gdzie wzorce transakcyjne wymagają dokładniejszej analizy. Wymagany jest okresowy przegląd i ciągłe monitorowanie.
Wysokie ryzyko — złożone warstwy, podmioty offshore lub narażenie na osoby zajmujące eksponowane stanowiska polityczne (PEP). Struktura wydaje się zaprojektowana w celu zaciemnienia obrazu. Wymagana jest wzmocniona procedura due diligence (EDD) — bez wyjątków.
Dlaczego rynek nieruchomości to obszar o najwyższej stawce
Transakcje dotyczące nieruchomości są duże, rzadkie i złożone — to idealne warunki do tego, by przestępstwa finansowe pozostały niewykryte. Pojedynczy niezweryfikowany UBO w transakcji dotyczącej nieruchomości może oznaczać narażenie na pranie pieniędzy, naruszenie sankcji oraz kary regulacyjne, które znacznie przewyższają wartość samej transakcji.
Cztery konsekwencje błędnej identyfikacji UBO w sektorze nieruchomości są poważne:
1. Ryzyko regulacyjne — nieprzestrzeganie międzynarodowych standardów
2. Ryzyko przestępstw finansowych — stanie się nieświadomym kanałem przepływu wypranych środków
3. Uszkodzenie reputacji — powiązania z firmami-przykrywkami i ukrytymi strukturami
4. Utrata kontroli — brak jasności co do tego, kto faktycznie ma wpływ na transakcję
To właśnie ten problem miał rozwiązać serwis Immosurance
Immosurance działa dokładnie na styku rynku nieruchomości i zgodności z przepisami — w branży, w której stawka związana z niepowodzeniem w ustaleniu rzeczywistego właściciela (UBO) jest najwyższa, a narzędzia służące do rozwiązania tego problemu były dotychczas najsłabsze.
Dzięki wbudowaniu funkcji analizy AML/KYC bezpośrednio w proces transakcji na rynku nieruchomości Immosurance umożliwia specjalistom z branży nieruchomości spełnienie obecnych wymogów organów regulacyjnych oraz zasad odpowiedzialnego prowadzenia działalności: ujawnienie prawdziwego właściciela przed sfinalizowaniem transakcji.
Oznacza to zautomatyzowane mapowanie faktycznych właścicieli w złożonych strukturach własnościowych, weryfikację osób zajmujących eksponowane stanowiska polityczne (PEP) oraz poddanych sankcjom, weryfikację źródła pochodzenia środków oraz procesy due diligence dostosowane do poziomu ryzyka — wszystko to zaprojektowane z myślą o specyficznych realiach transakcji na rynku nieruchomości, a nie zaadaptowane z ogólnych narzędzi do zapewnienia zgodności finansowej.
Rynek nieruchomości nie potrzebuje kolejnej warstwy biurokracji. Potrzebuje inteligentniejszej infrastruktury. Immosurance jest właśnie taką infrastrukturą — stworzoną po to, by specjaliści mogli działać z pewnością, wiedząc, że osoba stojąca za każdą transakcją jest dokładnie tym, za kogo się podaje.
Przejrzystość to nie tylko wymóg regulacyjny. W branży nieruchomości stanowi ona fundament zaufania.
Oszustwa a przeciwdziałanie praniu pieniędzy w branży nieruchomości: dlaczego to rozróżnienie ma znaczenie — i dlaczego jesteś odpowiedzialny za obie te kwestie
W firmach z branży nieruchomości często toczy się dyskusja, gdy pojawia się temat zgodności z przepisami dotyczącymi przestępstw finansowych. Ktoś wspomina o zapobieganiu oszustwom. Ktoś inny wspomina o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (AML). Trzecia osoba zwraca uwagę, że te kwestie się pokrywają. Rozmowa toczy się dalej, nie wyjaśniając jednak jednej fundamentalnej kwestii: nie są to te same obowiązki, nie mają tego samego źródła, nie wymagają tych samych środków kontroli, a w ramach regulacji, z którymi od lipca 2027 r. będą musieli zmierzyć się wszyscy specjaliści z branży nieruchomości w całej Europie, niezrozumienie różnicy między nimi samo w sobie stanowi naruszenie zgodności z przepisami.
Zgodność z przepisami dotyczącymi oszustw i przeciwdziałania praniu pieniędzy jest konsekwentnie łączona w rozmowach na temat przestępstw finansowych – w materiałach szkoleniowych, wytycznych regulacyjnych oraz w swobodnych dyskusjach branżowych. Takie łączenie jest zrozumiałe: oba zjawiska wiążą się z zamiarem przestępczym, w obu przypadkach chodzi o pieniądze, a wiele praktycznych narzędzi stosowanych w walce z nimi — weryfikacja tożsamości klientów (KYC), monitorowanie transakcji, zgłaszanie podejrzanych działań — wydaje się pokrywać. Jednak podstawowe mechanizmy, ramy prawne, obowiązki zawodowe oraz konsekwencje popełnienia błędu znacznie się od siebie różnią, a specjaliści z branży nieruchomości muszą rozumieć oba te zagadnienia.
Zgodnie z rozporządzeniem (UE) 2024/1624 — unijnym rozporządzeniem w sprawie przeciwdziałania praniu pieniędzy (AMLR), które wejdzie w życie w lipcu 2027 r. — obowiązki specjalistów z branży nieruchomości mają charakter ściśle związany z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy (AML). Zapobieganie oszustwom podlega odrębnym ramom prawnym. Jednak w praktyce te dwa obszary nieustannie się zazębiają na rynku nieruchomości, a specjalista, który rozumie tylko jeden z nich, jest narażony na ryzyko związane z drugim. Co ważniejsze, zarówno oszustwa, jak i pranie pieniędzy na rynku nieruchomości ostatecznie wyrządzają szkodę tym samym osobom: nabywcom, sprzedającym, wynajmującym, najemcom oraz samym specjalistom, którzy mogą ponieść konsekwencje prawne i reputacyjne, gdy którekolwiek z tych zjawisk wystąpi w transakcji, którą obsługiwali.
W niniejszym artykule jasno wytyczono granicę między tymi zagadnieniami, wyjaśniono, w jaki sposób zarówno oszustwa, jak i pranie pieniędzy przejawiają się konkretnie w transakcjach na rynku nieruchomości, szczegółowo opisano wymagania AMLR wobec każdego specjalisty z branży nieruchomości w Europie, oraz pokazuje, w jaki sposób Immosurance — pierwsza na świecie platforma do zapewnienia zgodności z przepisami AML stworzona specjalnie dla branży nieruchomości — zapewnia ujednoliconą infrastrukturę zgodności, która uwzględnia oba rodzaje ryzyka w ramach jednej, spójnej struktury.
Część pierwsza: Zrozumienie różnicy
Oszustwo: kradzież tego, co nie należy do ciebie
Oszustwo w swej istocie polega na nielegalnym pozyskaniu pieniędzy lub aktywów poprzez wprowadzenie w błąd. Celem przestępcy jest uzyskanie czegoś wartościowego, co należy do kogoś innego — poprzez fałszywe przedstawienie swojej tożsamości, sfałszowanie dokumentów, wykorzystanie luki w systemie lub nakłonienie ofiary do dobrowolnego przekazania środków finansowych lub mienia.
Oszustwo ma zazwyczaj charakter natychmiastowy i oportunistyczny. Jego celem jest konkretna ofiara – osoba fizyczna, firma lub instytucja – oraz konkretny rezultat: przekazanie pieniędzy lub mienia od ofiary do przestępcy. Po zakończeniu transferu oszustwo jest w większości przypadków zakończone. Przestępca ma to, czego chciał. Ofiara poniosła bezpośrednią stratę finansową.
W najczęstszych postaciach oszustwo obejmuje:
· Kradzież tożsamości — wykorzystywanie skradzionych danych osobowych w celu podszywania się pod uprawnioną stronę transakcji
· Podszywanie się — przedstawianie się jako osoba sprawująca władzę, przedstawiciel prawny lub strona transakcji, którą się nie jest
· Fałszywe dokumenty — przedstawianie sfałszowanych lub zmienionych dokumentów w celu poparcia oszukańczej transakcji
· Oszustwa i inżynieria społeczna — manipulowanie ofiarami w celu skłonienia ich do dokonania płatności lub przelewów poprzez wprowadzenie w błąd
· Przejęcie kontroli nad kontem — uzyskanie nieuprawnionego dostępu do kont finansowych lub transakcyjnych oraz przekierowanie środków
Główna szkoda wynikająca z oszustwa dotyka bezpośrednio ofiarę. System finansowy jest środkiem do celu, a nie celem samym w sobie. Oszustwo ma zazwyczaj charakter natychmiastowy — ma miejsce w momencie transakcji, a nie poprzez sekwencję kroków rozłożonych w czasie.
Pranie pieniędzy: „oczyszczanie” tego, co już się posiada
Pranie pieniędzy zaczyna się tam, gdzie często kończy się oszustwo — gdy dochody z przestępstwa są już w posiadaniu sprawcy. Osoba zajmująca się praniem pieniędzy nie próbuje ich ukraść. Już je posiada. Jej problem jest inny: pieniędzy nie można wykorzystać jawnie, ponieważ ich pochodzenie zdradziłoby przestępcze źródło. Celem prania pieniędzy jest nadanie nielegalnym środkom pozoru legalności – wprowadzenie ich do systemu finansowego, zamaskowanie ich przestępczego pochodzenia poprzez sekwencję transakcji i ostatecznie włączenie ich do legalnie posiadanych aktywów, z których można korzystać, inwestować lub czerpać z nich korzyści bez wzbudzania podejrzeń.
Model trzyetapowy jest dobrze ugruntowany:
Umieszczenie — wprowadzenie dochodów pochodzących z przestępstwa do systemu finansowego. W przypadku nieruchomości zazwyczaj wiąże się to z wykorzystaniem gotówki, kryptowalut lub środków pochodzących ze źródeł przestępczych do wpłacenia kaucji lub pokrycia ceny zakupu. Transakcja dotycząca nieruchomości stanowi narzędzie wejścia do systemu.
Warstwowanie — tworzenie dystansu między przestępczym pochodzeniem środków a ich aktualną lokalizacją poprzez serię transakcji, przelewów, struktur spółek i przenoszenia podległości jurysdykcyjnej. W branży nieruchomości warstwowanie obejmuje łańcuchy własności korporacyjnej, szybką odsprzedaż oraz skomplikowane trasy płatności, które utrudniają ustalenie pierwotnego źródła pochodzenia środków.
Integracja — dochody pochodzące z przestępstwa, które teraz wydają się pochodzić z legalnych transakcji dotyczących nieruchomości, są w pełni zintegrowane z legalną gospodarką. Przestępca posiada aktywa — lub dochody z ich sprzedaży — które można uzasadnić udokumentowaną historią transakcji.
Główna szkoda wynikająca z prania pieniędzy ma charakter systemowy: zakłóca rynki, umożliwia przestępczym przedsiębiorstwom dalsze funkcjonowanie, finansuje terroryzm i przestępczość zorganizowaną oraz podważa integralność systemu finansowego, od którego zależy legalny handel. Poszczególne ofiary są mniej widoczne niż w przypadku oszustw — jednak łączna szkoda wyrządzona rynkom, instytucjom i społeczeństwu jest ogromna.
Związek między tymi dwoma zjawiskami
Oszustwo i pranie pieniędzy nie są jedynie powiązane – w wielu sprawach dotyczących nieruchomości następują one po sobie. Oszustwo generuje dochody pochodzące z przestępstwa. Pranie pieniędzy je „oczyszcza”. Przestępca, który popełnia oszustwo hipoteczne – uzyskując nieruchomość lub kredyt hipoteczny na podstawie fałszywych dokumentów – musi następnie wyprać uzyskane w ten sposób środki. Przestępca, który oszukuje inwestorów w ramach projektu deweloperskiego, musi następnie zamaskować otrzymane środki. W tym sensie zrozumienie oszustw na rynku nieruchomości jest nierozerwalnie związane ze zrozumieniem przeciwdziałania praniu pieniędzy: wynik oszustwa często staje się punktem wyjścia dla prania pieniędzy.
Istnieje również zależność odwrotna. W operacjach prania pieniędzy czasami wykorzystuje się techniki oszukańcze — fałszywe tożsamości, sfałszowane dokumenty, sfabrykowane zapisy transakcji — jako narzędzia w ramach procesu prania pieniędzy. Spółka fasadowa, która nabywa nieruchomość, może zostać zarejestrowana przy użyciu fałszywych dokumentów tożsamości. Fałszywa wycena może służyć jako uzasadnienie zawyżonej ceny transakcyjnej. Te dwie kategorie przestępstw finansowych, choć koncepcyjnie odrębne, w praktyce są ze sobą powiązane w kontekście rynku nieruchomości.
Część druga: Jak oszustwa i pranie pieniędzy przejawiają się konkretnie w branży nieruchomości
Oszustwa na rynku nieruchomości: formy, z którymi mają do czynienia specjaliści
Specjaliści z branży nieruchomości działają na styku kilku typologii oszustw charakterystycznych dla rynku nieruchomości. Zrozumienie ich jest ważne nie tylko dlatego, że mogą one bezpośrednio zaszkodzić klientowi specjalisty lub samemu specjaliście, ale także dlatego, że kilka z nich ma wymiar związany z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy (AML), co powoduje powstanie obowiązków wynikających z przepisów AMLR.
Oszustwa hipoteczne są jedną z najpowszechniejszych form oszustw na rynku nieruchomości w Europie. Polegają one na wykorzystaniu fałszywych lub zawyżonych informacji — sfałszowanych dokumentów dotyczących dochodów, fałszywych zaświadczeń o zatrudnieniu, zawyżonych wycen nieruchomości — w celu uzyskania kredytu hipotecznego o wartości wyższej niż wynikałoby to z dokładnych informacji. Główną ofiarą jest kredytodawca hipoteczny. Dla agenta nieruchomości uczestniczącego w transakcji oszustwo hipoteczne popełnione przez nabywcę może przejawiać się w postaci nierealistycznej ceny transakcyjnej, nabywcy posiadającego dokumentację, która na pierwszy rzut oka wydaje się przekonująca, ale jest niezgodna z innymi dostrzegalnymi cechami, lub struktury transakcji, która wydaje się zaprojektowana w celu uzasadnienia konkretnej wyceny, a nie odzwierciedlenia rzeczywistej wartości rynkowej. Agent nie pełni funkcji specjalisty ds. zgodności u kredytodawcy — jednak agent, który ułatwia transakcję związaną z oszustwem hipotecznym, świadomie lub poprzez celowe ignorowanie faktów, może ponieść konsekwencje cywilne i karne.
Oszustwa związane z tytułem własności i przeniesieniem własności polegają na nieuczciwym przeniesieniu własności nieruchomości – poprzez podszywanie się pod prawowitego właściciela, fałszowanie dokumentów dotyczących tytułu własności lub manipulowanie procesem przeniesienia własności w celu przekierowania wpływów ze sprzedaży. Wzrost popularności transakcji zdalnych i procesów opartych na podpisie cyfrowym zwiększył to ryzyko. Prawowity właściciel nieruchomości może stwierdzić, że jego nieruchomość została sprzedana – a wpływy z tej sprzedaży zostały sprzeniewierzone – bez jego wiedzy. Dla specjalistów z branży nieruchomości ta typologia podkreśla znaczenie rzetelnej weryfikacji tożsamości: osoba podająca się za właściciela nieruchomości lub prawowitą stronę transakcji musi zostać zweryfikowana za pomocą wiarygodnych, niezależnych środków, a nie jedynie poprzez akceptację dokumentów, które wyglądają na autentyczne.
Oszustwa związane z wynajmem dotykają zarówno wynajmujących, jak i najemców — fałszywe historie najmu, fałszywe referencje dotyczące zatrudnienia, oszukańcze umowy z poręczycielami. Ma to wpływ na rynek wynajmu, który rozporządzenie AMLR po raz pierwszy obejmuje swoim zakresem (wynajem za 10 000 euro miesięcznie lub więcej). Ponieważ agencje wynajmu stają przed nowymi obowiązkami w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy, ich dotychczasowa narażoność na oszustwa związane z wynajmem ma bezpośrednie znaczenie: procesy KYC wymagane przez AMLR będą jednocześnie obejmować weryfikację tożsamości i profilu finansowego, co jest również niezbędne do zapobiegania oszustwom.
Oszustwa inwestycyjne polegają na promowaniu fałszywych programów inwestycyjnych związanych z nieruchomościami — projektów, które nie istnieją, sprzedaży na etapie projektu nieruchomości, które nigdy nie zostaną wybudowane, oraz produktów inwestycyjnych fałszywie przedstawiających leżące u ich podstaw aktywa nieruchomościowe. Wśród ofiar znajdują się inwestorzy detaliczni, których przyciągają obietnice zwrotów, których nie da się zrealizować. Wpływy z oszustw inwestycyjnych często trafiają na rynek nieruchomości, ponieważ oszust dąży do ich wyprania — co bezpośrednio wiąże tę kategorię oszustw z kwestią przeciwdziałania praniu pieniędzy.
Oszustwa związane z przekierowaniem płatności (Business Email Compromise) polegają na przechwyceniu komunikacji między stronami transakcji nieruchomościowej — zazwyczaj poprzez przejęcie kontroli nad kontami e-mail — oraz zastąpieniu prawidłowych danych rachunku bankowego danymi należącymi do przestępcy. Kupujący lub sprzedający przekazuje środki na konto oszusta, wierząc, że dokonuje legalnej transakcji. Oszustwo to nie jest wykrywane w ramach procesów przeciwdziałania praniu pieniędzy — wykrywa się je za pomocą bezpiecznych protokołów komunikacyjnych i rygorystycznej weryfikacji danych rachunku bankowego przed dokonaniem jakiegokolwiek przelewu. Jednak jego konsekwencja — przekierowane środki, które mogą zostać następnie wyprane — nadaje mu wymiar związany z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy.
Pranie pieniędzy na rynku nieruchomości: rynek nieruchomości jako „maszyna do czyszczenia”
Sposoby, w jakie dochody pochodzące z przestępstw są prane za pośrednictwem rynku nieruchomości, zostały dobrze udokumentowane przez FATF, Europol oraz krajowe jednostki analityki finansowej (FIU) w całej Europie:
Zakupy oparte w dużej mierze na gotówce wykorzystują przestępcze środki pieniężne do sfinansowania całości lub części transakcji dotyczącej nieruchomości — wprowadzając nielegalne środki bezpośrednio na rynek nieruchomości, gdzie zostają one zalegalizowane dzięki dokumentacji transakcyjnej.
Zakupy za pośrednictwem podmiotów korporacyjnych wykorzystują firmy-przykrywki, trusty i umowy z osobami nominowanymi w celu ukrycia faktycznego właściciela nieruchomości, co pozwala przestępcy na posiadanie nieruchomości bez bezpośredniego przypisania jej do niego.
Zawyżanie i zaniżanie wartości polega na manipulowaniu cenami transakcyjnymi w celu przeniesienia wartości między stronami – różnica między ceną zadeklarowaną a rzeczywistą stanowi transfer środków pochodzących z przestępstwa.
Szybka odsprzedaż („flipping”) tworzy historię transakcji, która sprawia, że dochody pochodzące z przestępstwa wydają się wynikać z legalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
Manipulacje związane z remontami zawyżają koszty budowy, aby wtopić środki pochodzące z przestępstwa w wydatki, które wydają się być legalnymi kosztami działalności gospodarczej.
Manipulacja przychodami z wynajmu zawyża przychody z wynajmu, tworząc strumień pozornie legalnych dochodów, które w rzeczywistości mają pochodzenie przestępcze.
Każda z tych technik wiąże się z konkretnymi sygnałami ostrzegawczymi, określonymi obowiązkami wynikającymi z AMLR, które uruchamiają się w momencie ich zidentyfikowania, oraz konkretnymi wymogami dokumentacyjnymi, które muszą zostać spełnione, zanim specjalista działający zgodnie z przepisami będzie mógł zezwolić na przeprowadzenie transakcji.
Część trzecia: Ramy AMLR — co się zmieni w sektorze nieruchomości od lipca 2027 r.
W swojej architekturze prawnej unijne ramy AML zawsze rozróżniały oszustwo od prania pieniędzy. Oszustwa są rozpatrywane przede wszystkim w ramach prawa karnego — poprzez przepisy dotyczące przestępstw oszustwa obowiązujące w poszczególnych państwach członkowskich, środki cywilnoprawne oraz mechanizmy egzekwowania prawa. Pranie pieniędzy jest regulowane poprzez połączenie prawa karnego (sam przestępstwo prania pieniędzy) oraz ram regulacyjnych AML — systemu obowiązków nałożonych na pośredników i podmioty kontrolujące, w tym specjalistów z branży nieruchomości, mających na celu zapobieganie przedostawaniu się dochodów pochodzących z przestępstw do systemu finansowego.
Rozporządzenie (UE) 2024/1624, które wejdzie w życie w lipcu 2027 r., jest wyłącznie instrumentem służącym przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. Nie nakłada ono na specjalistów z branży nieruchomości nowych obowiązków w zakresie zapobiegania oszustwom. Niezbędne jest jednak zrozumienie, czego faktycznie wymaga — oraz w jaki sposób wymogi te współdziałają z ryzykiem oszustw.
Należyta staranność wobec klienta (CDD) – wymóg identyfikacji i weryfikacji tożsamości każdego klienta, zrozumienia charakteru i celu każdej relacji biznesowej oraz oceny ryzyka, jakie ta relacja stwarza – bezpośrednio dotyczy słabych punktów związanych z oszustwami tożsamościowymi, które mają wpływ na rynek nieruchomości. Solidny proces CDD, przeprowadzany poprzez wiarygodną weryfikację biometryczną i dokumentacyjną, stanowi jednocześnie obowiązek wynikający z przepisów AML oraz środek zapobiegania oszustwom. Weryfikacja, czy nabywca jest tym, za kogo się podaje, chroni przed oszustwami związanymi z tożsamością i spełnia wymóg weryfikacji wynikający z przepisów AML.
Weryfikacja rzeczywistego właściciela — wymóg prześledzenia łańcucha własnościowego spółki aż do ostatecznej osoby fizycznej — bezpośrednio przeciwdziała wykorzystywaniu firm-przykrywek i struktur powierniczych w praniu pieniędzy. Rozwiązuje również problem fałszywego przedstawiania struktury własnościowej, który leży u podstaw wielu form oszustw związanych z nieruchomościami. Specjalista, który przeprowadził dokładną weryfikację faktycznego właściciela (UBO), wie, kto faktycznie kontroluje transakcję, co stanowi jednocześnie wymóg w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz etap zarządzania ryzykiem oszustwa.
Weryfikacja źródła pochodzenia środków — wymóg ustalenia i udokumentowania, skąd pochodzą środki na transakcję — dotyczy zarówno ryzyka umieszczania środków w ramach prania pieniędzy, jak i ryzyka oszustw hipotecznych związanych ze sztucznie zawyżonymi wkładami kapitałowymi. Prawidłowa weryfikacja źródła pochodzenia środków ujawnia rozbieżności między zadeklarowanymi a rzeczywistymi źródłami finansowania, co ma znaczenie zarówno w kontekście przeciwdziałania praniu pieniędzy, jak i oszustw.
Zgłaszanie podejrzanych działań — obowiązek złożenia zgłoszenia SAR (Suspicious Activity Report), gdy istnieją uzasadnione podstawy do podejrzeń o pranie pieniędzy lub finansowanie terroryzmu — nie obejmuje podejrzeń o oszustwa w ramach przepisów AMLR. Jednak wiele wskaźników oszustwa stanowi jednocześnie sygnały ostrzegawcze dotyczące prania pieniędzy, a transakcja budząca obawy dotyczące oszustwa często budzi również obawy związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy. Specjalista, który rozpoznaje schemat wskazujący na oszustwo hipoteczne i jednocześnie dostrzega sygnały ostrzegawcze związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy, ma zarówno obowiązek staranności związany z oszustwami, jak i wynikający z AMLR obowiązek złożenia zgłoszenia SAR.
Bieżące monitorowanie — wymóg ciągłego monitorowania relacji biznesowych i ponownej oceny ryzyka w trakcie trwania relacji — stanowi obowiązek wynikający z przepisów AML zgodnie z art. 26 AMLR. Jednak w praktyce wymagane w tym ramach monitorowanie transakcji pozwoli wykryć zarówno schematy prania pieniędzy, jak i wskaźniki oszustwa, ponieważ oba przejawiają się w nietypowych zachowaniach transakcyjnych.
Rozszerzenie zakresu AMLR na agencje wynajmu przy progu czynszu wynoszącym 10 000 euro miesięcznie włącza do ram przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy grupę specjalistów, którzy już teraz są narażeni na oszustwa związane z wynajmem. Procesy KYC wymagane przez AMLR będą również obejmowały weryfikację tożsamości i sytuacji finansowej, której agenci wynajmu potrzebują, aby chronić siebie i swoich klientów przed oszustwami związanymi z wynajmem. Obowiązek regulacyjny i interes związany z zarządzaniem ryzykiem biznesowym zbiegają się w tym zakresie.
Część czwarta: Punkt styku w praktyce — dlaczego obie kwestie są ważne razem
Rozróżnienie między oszustwem a praniem pieniędzy jest ważne, ponieważ determinuje wymagane środki kontroli i wynikające z nich obowiązki prawne. Jednak w praktyce transakcji na rynku nieruchomości obie te formy ryzyka często występują w tej samej sprawie — a specjalista, który zwraca uwagę tylko na jedną z nich, przeoczy drugą.
Rozważmy następujący scenariusz, który ilustrują złożone, rzeczywiste przypadki z całej Europy:
Potencjalny nabywca kontaktuje się z agentem nieruchomości w celu nabycia wartościowej nieruchomości mieszkalnej. Przedstawia wiarygodną dokumentację — paszport, potwierdzenie adresu zamieszkania oraz wyciąg z konta bankowego wykazujący dostępność wymaganych środków. Paszport został uzyskany przy użyciu fałszywej tożsamości. Konto bankowe zostało założone poprzez serię warstwowych wpłat pochodzących z dochodów z działalności przestępczej. Zakup jest finansowany z połączenia środków z tego konta oraz kredytu udzielonego przez spółkę, w której nabywca jest nieujawnionym właścicielem faktycznym.
Dla agenta nieruchomości transakcja ta wiąże się z:
· Ryzyko oszustwa tożsamościowego — tożsamość przedstawiona przez klienta nie jest jego prawdziwą tożsamością
· Ryzyko związane z faktycznym właścicielem — ostateczny właściciel firmy finansującej nie jest ujawniony
· Ryzyko związane ze źródłem środków — środki pochodzą z działalności przestępczej
· Ryzyko strukturyzacji — umowa pożyczki służy do ukrycia pochodzenia dochodów z przestępstwa
· Ryzyko nieprawidłowego przeprowadzenia procedury CDD — standardowa weryfikacja nie wykryłaby fałszywej tożsamości bez weryfikacji biometrycznej
Proces zapewnienia zgodności z przepisami AML — a konkretnie wymogi AMLR dotyczące biometrycznej weryfikacji tożsamości, identyfikacji rzeczywistych właścicieli (UBO) oraz badania źródła pochodzenia środków — stanowi mechanizm, dzięki któremu wykrywane są zarówno próby oszustwa, jak i prania pieniędzy. Te dwa rodzaje ryzyka są odrębne z punktu widzenia prawa, ale zbiegają się w praktycznym procesie zapewnienia zgodności.
Właśnie to zbieżność sprawia, że wymogi AMLR — mimo iż w ujęciu prawnym dotyczą one wyłącznie przeciwdziałania praniu pieniędzy — pełnią podwójną funkcję dla specjalistów z branży nieruchomości: tworzą ramy zgodności z przepisami, które zajmują się praniem pieniędzy, a jednocześnie zapewniają infrastrukturę do weryfikacji tożsamości i transakcji, niezbędną również do zapobiegania oszustwom.
Część piąta: Luka w zgodności z przepisami – sytuacja większości firm z branży nieruchomości
W całej Europie poziom dojrzałości sektora nieruchomości w zakresie zgodności z przepisami jest bardzo zróżnicowany — od zaawansowanych międzynarodowych agencji z wyspecjalizowanymi zespołami ds. zgodności po jednoosobowe agencje, których pracownicy nigdy nie przeszli formalnego szkolenia w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy. Dyrektywa AMLR będzie miała zastosowanie do wszystkich tych podmiotów od lipca 2027 r., w sposób jednolity i bezpośredni, bez różnic krajowych, na które pozwalały ramy poprzedniej dyrektywy.
W przypadku oszustw nie ma odpowiednika takiej harmonizacji regulacyjnej. Zapobieganie oszustwom jest kwestią zarządzania ryzykiem biznesowym — każda firma musi sama zdecydować, na jakie ryzyko się zgodzi i jakie środki kontroli wprowadzi. Jednak wymogi AMLR, o ile są właściwie wdrażane, zapewniają jako efekt uboczny znaczną korzyść w zakresie zapobiegania oszustwom: firma, która przeprowadza rzetelną weryfikację tożsamości klientów (KYC), prowadzi dokładną dokumentację dotyczącą rzeczywistych właścicieli oraz stale monitoruje zachowania transakcyjne, jest znacznie lepiej chroniona przed oszustwami niż ta, która tego nie robi.
Luka w zakresie zgodności z przepisami w większości przedsiębiorstw z branży nieruchomości ma charakter strukturalny:
· Brak formalnego procesu oceny ryzyka w odniesieniu do klientów lub transakcji
· Brak udokumentowanego procesu CDD — weryfikacja ma charakter doraźny i jest niespójna
· Brak możliwości identyfikacji faktycznych właścicieli (UBO) w przypadku nabywców korporacyjnych
· Brak systematycznej weryfikacji pod kątem sankcji i osób zajmujących eksponowane stanowiska polityczne (PEP)
· Brak procesu badania źródła pochodzenia środków, poza przyjmowaniem wszelkich przedstawionych dokumentów
· Brak bieżącego monitoringu — due diligence traktowane jest jako jednorazowe działanie związane z nawiązaniem współpracy
· Brak infrastruktury do zgłaszania podejrzanych transakcji (SAR) — w przypadku wykrycia podejrzanej transakcji nie ma ustalonego procesu postępowania
· Brak ścieżki audytu — zapisy wszelkich działań związanych z zapewnieniem zgodności są rozproszone w wątkach e-mailowych, dokumentacji papierowej i na poszczególnych komputerach
Każda z tych luk stanowi naruszenie zgodności z AMLR. Każda z nich stanowi również podatność na oszustwa. Wyeliminowanie luk w zgodności z AMLR jednocześnie zmniejsza narażenie specjalisty na oszustwa — nie jako efekt uboczny, ale jako nieodłączna cecha solidnej zgodności w praktyce.
Część szósta: Immosurance — platforma, która rozwiązuje oba problemy
Immosurance zostało zaprojektowane od podstaw z myślą o spełnieniu konkretnych obowiązków w zakresie zgodności spoczywających na specjalistach z branży nieruchomości zgodnie z unijnymi przepisami AML. Nie jest to platforma do zapobiegania oszustwom — jest to platforma zapewniająca zgodność z przepisami AML. Ponieważ jednak dobra zgodność z przepisami AML opiera się na solidnej weryfikacji tożsamości, przejrzystości beneficjentów rzeczywistych, kontroli źródła pochodzenia środków oraz monitorowaniu transakcji, platforma ta zapewnia jednocześnie infrastrukturę weryfikacyjną i monitorującą, która eliminuje największe ryzyka oszustw na rynku nieruchomości.
Weryfikacja tożsamości, która zapobiega zarówno oszustwom, jak i naruszeniom przepisów AML. Immosurance integruje biometryczną i dokumentową weryfikację tożsamości za pośrednictwem IDVerse — zapewniając standard weryfikacji wymagany przez AMLR, a jednocześnie wykrywając fałszywe lub skradzione tożsamości wykorzystywane w oszustwach na rynku nieruchomości. Wynik weryfikacji jest przechowywany w dokumentacji zgodności, tworząc podlegający audytowi zapis, który spełnia wymogi AMLR w zakresie należytej staranności (CDD) oraz stanowi dowód przeprowadzenia należytej staranności w przypadku sporu dotyczącego oszustwa.
Weryfikacja sankcji, osób zajmujących eksponowane stanowiska polityczne (PEP) oraz negatywnych informacji w mediach za pośrednictwem LexisNexis — stosowana wobec każdego klienta podczas rejestracji i na bieżąco w późniejszym okresie. Weryfikacja sankcji stanowi czysty obowiązek wynikający z przepisów AML. Weryfikacja negatywnych informacji w mediach, która identyfikuje klientów powiązanych z dochodzeniami karnymi lub zarzutami oszustwa pojawiającymi się w doniesieniach prasowych, pozwala jednocześnie ograniczyć zarówno ryzyko związane z praniem pieniędzy, jak i ryzyko oszustwa.
Mapowanie rzeczywistych właścicieli, które śledzi każdą strukturę korporacyjną aż do ostatecznej osoby fizycznej — spełnia to wymogi AMLR dotyczące rzeczywistych właścicieli (UBO) i jednocześnie pozwala zidentyfikować konstrukcje z wykorzystaniem osób nominowanych oraz firm-przykrywek stosowane zarówno w praniu pieniędzy, jak i oszustwach dotyczących nieruchomości.
Procesy weryfikacji źródła pochodzenia środków, wymagające ustrukturyzowanych dowodów dokumentacyjnych dotyczących pochodzenia środków transakcyjnych — uwzględniające ryzyko umieszczania środków w ramach prania pieniędzy i jednocześnie zapewniające weryfikację profilu finansowego niezbędną do wykrywania oszustw hipotecznych i inwestycyjnych.
Ocena ryzyka transakcyjnego za pomocą modułu ryzyka nieruchomościowego — łączna ocena nieruchomości, struktury transakcji oraz profilu kontrahenta w celu zidentyfikowania wzorców ryzyka związanych zarówno z typologiami prania pieniędzy, jak i oszustwami na rynku nieruchomości.
Bieżące monitorowanie, które śledzi zmiany w zachowaniu i anomalie transakcyjne w trakcie trwania relacji — wykrywanie wzorców pojawiających się z biegiem czasu zarówno w wyrafinowanych schematach prania pieniędzy, jak i operacjach oszustw rozłożonych na wiele transakcji.
Prowadzenie dokumentacji gotowej do audytu zgodnie z wymogiem AMLR dotyczącym pięcioletniego okresu przechowywania — tworzenie śladu dowodowego, który wykazuje zgodność z przepisami organu regulacyjnego i stanowi podstawę dokumentacyjną do rozstrzygania sporów dotyczących oszustw.
KYB (Know Your Business) — wewnętrzna warstwa zgodności, która obejmuje udokumentowane polityki AML, wyznaczenie specjalisty ds. zgodności oraz szkolenia pracowników — zapewnia ramy organizacyjne, w których świadomość ryzyka związanego z praniem pieniędzy i oszustwami jest wpisana w codzienną praktykę specjalisty.
Wniosek: Dwa rodzaje ryzyka, jedna struktura, jedna platforma
Oszustwa i pranie pieniędzy to różne przestępstwa finansowe, charakteryzujące się odmiennymi ramami prawnymi, różnymi głównymi ofiarami oraz różnym wpływem na społeczeństwo. Specjaliści z branży nieruchomości muszą zrozumieć tę różnicę — nie po to, by traktować je jako całkowicie odrębne kwestie wymagające całkowicie odrębnych programów, ale po to, by zrozumieć, które mechanizmy kontroli dotyczą danego ryzyka, oraz dostrzec liczne przypadki, w których jeden proces zapewnienia zgodności z przepisami pozwala zająć się obydwoma zagadnieniami jednocześnie.
Wymogi AMLR, obowiązujące od lipca 2027 r. we wszystkich 27 państwach członkowskich UE, wyznaczają minimalny poziom zgodności z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy. Rygorystyczne spełnienie tych wymagań – poprzez udokumentowaną ocenę ryzyka, solidną weryfikację tożsamości, dokładne ustalenie rzeczywistych właścicieli (UBO), ustrukturyzowane badanie źródeł pochodzenia środków, ciągłe monitorowanie oraz prowadzenie dokumentacji gotowej do audytu – pozwala stworzyć program zgodności, który jest zarówno wymagany prawnie, jak i wartościowy z handlowego punktu widzenia, ponieważ ogranicza narażenie zarówno na pranie pieniędzy, jak i na ryzyko oszustw, które często mu towarzyszy.
AMLA, nowy unijny organ ds. przeciwdziałania praniu pieniędzy, będzie egzekwować ten minimalny poziom w sposób spójny i bez różnic krajowych, które wcześniej pozwalały niektórym rynkom funkcjonować zgodnie z niższymi standardami. Specjaliści, którzy opracują programy zgodne z przepisami przed lipcem 2027 r., będą gotowi. Ci, którzy tego nie zrobią, poniosą konsekwencje nadzorcze i egzekucyjne.
Immosurance powstało po to, by zapewnić, że każda firma z branży nieruchomości w Europie — niezależnie od wielkości, rynku czy dotychczasowego doświadczenia w zakresie zgodności z przepisami — może stworzyć i wdrożyć program w pełni zgodny z AMLR, czerpiąc korzyści w postaci ochrony przed oszustwami, które są nieodłącznym elementem prawdziwej zgodności z przepisami. Rozwiązanie to jest już dostępne dla każdej firmy z branży nieruchomości na stronie immosurance.net.