Кой всъщност е собственикът на имота? Проблемът с крайните бенефициенти (UBO), който професионалистите в сектора на недвижимите имоти вече не могат да пренебрегват
Недвижимите имоти винаги са били предпочитан начин за укриване на богатство. Фиктивна компания купува луксозен апартамент. Многослойна офшорна структура придобива търговска кула. Номинален директор подписва от името на собственик, чиято самоличност никой никога не е проверявал. Сделката се сключва — а истинският човек, който стои зад всичко това, остава невидим.
Проблемът с крайния бенефициентен собственик (UBO): в днешната регулаторна среда незнанието вече не е оправдана позиция.
Скритият собственик зад всяка сделка
При спазването на изискванията за борба с изпирането на пари (AML) и „Познавай своя клиент“ (KYC) водещият принцип е прост: важно е да познавате клиента си, но това, което отличава организациите, спазващи изискванията, от тези, които са изложени на риск, е да познавате истинския собственик зад клиента.
Търговската лицензия ви посочва името на юридическото лице. Идентифицирането на UBO ви показва кой всъщност го контролира — кой извлича полза от него, кой направлява решенията му и кой в крайна сметка поема риска. Отговорите на тези въпроси рядко съвпадат.
Регулаторните органи по целия свят, включително в рамките на Европейската комисия, AMLA и международните рамки за AML, вече изискват идентифицирането на UBO като основно изискване за съответствие — не като най-добра практика, не като отметка в списък, а като правно задължение с сериозни последствия при неспазване.
Как всъщност изглежда рискът, свързан с UBO
Рискът, свързан с крайния бенефициент (UBO), не е просто функция на процента на собственост. За да се получи пълна картина, е необходимо да се проучат:
· Сложността на собственическата структура — колко нива стоят между транзакцията и физическото лице
· Участието на офшорни субекти — юрисдикции, избрани умишлено заради тяхната непрозрачност
· Източникът на богатството и средствата — дали пътят на капитала може да бъде проверен и обоснован
· Трансгранична експозиция — множество юрисдикции, които увеличават сложността на надзора
· Поведението при сделката и прозрачността — модели, които подсказват укриване или необичайна структура
Една стабилна рамка за идентифициране на крайните собственици (UBO) трябва да отчита всички тези аспекти заедно. Достатъчно е да липсва само един елемент, за да остане цялата структура непроверена.
Реалността на тристепенния риск
Нисък риск — прозрачни структури с проверена самоличност, при които собствеността е ясна, действителните собственици са известни, а поведението е последователно. Прилага се стандартна процедура за надлежна проверка на клиента (CDD).
Среден риск — многослойни структури или дейности с голям обем на парични средства — когато собствеността става по-трудна за проследяване или когато моделите на транзакциите налагат по-внимателен преглед. Необходими са периодични прегледи и непрекъснато наблюдение.
Висок риск — сложни многослойни структури, офшорни субекти или експозиция към политически изтъкнати лица (PEP) — когато структурата изглежда създадена с цел прикриване. Задължително е прилагането на засилена проверка на клиента (EDD) — без изключения.
Защо секторът на недвижимите имоти е арената с най-високи залози
Сделките с недвижими имоти са големи, редки и сложни — идеалните условия за финансови престъпления, които остават незабелязани. Един-единствен непроверен краен собственик (UBO) в сделка с недвижими имоти може да означава излагане на риск от изпиране на пари, нарушения на санкции и регулаторни глоби, които надвишават значително стойността на самата сделка.
Четирите последствия от грешка при идентифицирането на крайния бенефициент в сектора на недвижимите имоти са сурови:
1. Риск от регулаторни санкции — неспазване на международните стандарти
2. Риск от финансови престъпления — превръщане в несъзнателен канал за изпирани средства
3. Увреждане на репутацията — свързване с фиктивни дружества и скрити структури
4. Загуба на контрол — липса на яснота относно това кой всъщност има властта да повлияе на сделката
Това е проблемът, за чието решаване е създадена Immosurance
Immosurance се намира точно на пресечната точка между сектора на недвижимите имоти и спазването на нормативните изисквания — сектор, в който залогът при провал при установяването на крайния собственик (UBO) е най-висок, а инструментите за справяне с този проблем традиционно са били най-слаби.
Чрез вграждането на AML/KYC анализи директно в процеса на сключване на сделки с недвижими имоти, Immosurance дава възможност на професионалистите в сектора да изпълнят изискванията на регулаторните органи и да отговорят на изискванията на отговорния бизнес: да разкрият истинския собственик преди сключването на сделката.
Това означава автоматизирано проследяване на крайните собственици в сложни структури на собственост, проверка за политически изтъкнати лица (PEP) и санкции, проверка на източника на средствата и работни потоци за надлежна проверка, класифицирани според нивото на риск — всичко това е проектирано за специфичните реалности на сделките с недвижими имоти, а не е адаптирано от общи инструменти за финансово съответствие.
Секторът на недвижимите имоти не се нуждае от още едно ниво на бюрокрация. Той се нуждае от по-интелигентна инфраструктура. Immosurance е именно тази инфраструктура — създадена така, че професионалистите да могат да действат с увереност, знаейки, че човекът зад всяка сделка е точно този, за когото се представя.
Прозрачността не е просто регулаторно изискване. В сектора на недвижимите имоти тя е основата на доверието.
Измама срещу AML в сектора на недвижимите имоти: защо разграничението е важно — и защо вие носите отговорност и за двете
В агенциите за недвижими имоти често възниква разговор, когато се заговори за спазването на изискванията за борба с финансовите престъпления. Някой споменава предотвратяването на измамите. Друг споменава AML. Трети посочва, че двете се припокриват. Разговорът продължава, без да се разреши нещо фундаментално: това не са едни и същи задължения, те нямат един и същ произход, не изискват едни и същи контролни механизми и съгласно регулаторната рамка, с която всеки професионалист в сектора на недвижимите имоти в цяла Европа ще се сблъска от юли 2027 г., неразбирането на разликата между тях само по себе си представлява нарушение на изискванията за съответствие.
Спазването на изискванията за предотвратяване на измамите и за борба с изпирането на пари постоянно се групират заедно в разговорите за финансови престъпления — в обучителни материали, в регулаторни насоки и в неформални професионални дискусии. Това групиране е разбираемо: и двете включват престъпно намерение, и двете включват пари, а много от практическите инструменти, използвани за справяне с тях — проверка „Познавай клиента“ (KYC), мониторинг на транзакциите, докладване на подозрителни дейности — изглеждат като че ли се припокриват. Но основните механизми, правните рамки, професионалните задължения и последствията от неправилното им прилагане са съществено различни, и професионалистите в областта на недвижимите имоти трябва да разбират и двете.
Съгласно Регламент (ЕС) 2024/1624 — Регламентът на ЕС за борба с изпирането на пари (AMLR), приложим от юли 2027 г. — задълженията на професионалистите в областта на недвижимите имоти са конкретно задължения по AML. Предотвратяването на измамите се урежда в отделна правна рамка. На практика обаче двете области постоянно се пресичат на пазара на недвижими имоти, а специалистът, който разбира само едната, е уязвим по отношение на другата. Още по-важно е, че както измамите, така и изпирането на пари в сектора на недвижимите имоти в крайна сметка нанасят вреда на едни и същи хора: купувачи, продавачи, наемодатели, наематели и самите професионалисти, които могат да се сблъскат с правни и репутационни последствия, когато някое от двете се случи при сделка, която са осъществили.
Тази статия прави ясно разграничение, обяснява как измамата и изпирането на пари конкретно се проявяват в сделките с недвижими имоти, подробно описва какво изисква AMLR от всеки професионалист в сектора на недвижимите имоти в Европа и показва как Immosurance — първата в света платформа за спазване на изискванията за борба с изпирането на пари, създадена специално за сектора на недвижимите имоти — осигурява единна инфраструктура за спазване на изискванията, която се справя с двата риска в рамките на една единна и последователна рамка.
Част първа: Разбиране на разликата
Измама: кражба на чуждо
В същността си измамата е незаконното придобиване на пари или активи чрез заблуда. Целта на престъпника е да придобие нещо ценно, което принадлежи на друг — чрез представяне на невярна самоличност, фалшифициране на документи, злоупотреба с уязвимост в системата или манипулиране на жертвата да прехвърли доброволно средства или имущество.
Измамата обикновено е незабавна и опортюнистична. Тя е насочена към конкретна жертва – физическо лице, фирма или институция – и цели конкретен резултат: прехвърлянето на пари или имущество от жертвата към престъпника. След като прехвърлянето приключи, измамата в повечето случаи е осъществена. Престъпникът е получил това, което е искал. Жертвата е претърпяла пряка финансова загуба.
В най-често срещаните си форми измамата включва:
· Кражба на самоличност — използване на откраднати лични данни, за да се представи човекът като легитимна страна по дадена транзакция
· Използване на чужда самоличност — представяне на себе си като лице с власт, законен представител или страна по сделката, която всъщност не е
· Фалшиви документи — представяне на изфабрикувани или подправени документи в подкрепа на измамна транзакция
· Измами и социално инженерство — манипулиране на жертвите да извършат плащания или преводи чрез заблуда
· Превземане на сметка — получаване на неразрешен достъп до финансови или транзакционни сметки и пренасочване на средства
Основната вреда от измамата се понася директно от жертвата. Финансовата система е средство за постигане на цел, а не самата цел. И измамата обикновено е незабавна — тя се случва в момента на транзакцията, а не чрез поредица от стъпки, разпределени във времето.
Изпиране на пари: „почистване“ на това, което вече притежавате
Изпирането на пари започва там, където често завършва измамата — с престъпни приходи, които вече са в ръцете на извършителя. Лицето, което изпира пари, не се опитва да открадне пари. То вече ги притежава. Проблемът му е друг: парите не могат да се използват открито, защото произходът им би разкрил престъпния им източник. Целта на изпирането на пари е да се придаде законен вид на незаконните средства — да се въведат във финансовата система, да се прикрие престъпният им произход чрез поредица от транзакции и в крайна сметка да се интегрират в законно притежавани активи, които могат да се използват, инвестират или ползват, без да привличат внимание.
Триетапният модел е добре утвърден:
Поставяне — въвеждане на престъпни приходи във финансовата система. В сектора на недвижимите имоти това обикновено включва използването на пари в брой, криптовалута или средства от престъпни източници за плащане на депозити или покупни цени. Сделката с недвижими имоти е средството за влизане.
Слоеве — създаване на дистанция между престъпния произход на средствата и настоящото им местонахождение чрез поредица от транзакции, преводи, фирмени структури и прехвърляния между юрисдикции. В сектора на недвижимите имоти слоевете включват вериги от корпоративни собственици, бърза препродажба и сложни маршрути на плащания, които затрудняват проследяването на първоначалния източник на средствата.
Интеграция — престъпните приходи, които вече изглеждат като произхождащи от законни сделки с недвижими имоти, са напълно интегрирани в законната икономика. Престъпникът притежава актив — или приходите от продажбата му — който може да бъде обоснован с документирана история на транзакциите.
Основната вреда от изпирането на пари е системна: то нарушава пазарите, позволява на престъпните организации да продължат да функционират, финансира тероризма и организираната престъпност и подкопава целостта на финансовата система, от която зависи законната търговия. Индивидуалната жертва е по-малко видима, отколкото при измамите — но общата вреда за пазарите, институциите и обществото е огромна.
Връзката между двете
Измамата и изпирането на пари не са просто свързани — в много случаи, свързани с недвижими имоти, те са последователни. Измамата генерира престъпни приходи. Изпирането на пари ги „изчиства“. Престъпникът, който извършва ипотечна измама — придобиване на имот или ипотека чрез фалшиви документи — впоследствие трябва да изпере получените средства. Престъпникът, който измамва инвеститори в схема за строителен проект, след това трябва да прикрие получените средства. В този смисъл разбирането на измамите в сектора на недвижимите имоти е неразривно свързано с разбирането на мерките срещу изпирането на пари: резултатът от измамата често се превръща в източник за изпирането на пари.
Съществува и обратна връзка. Операциите по изпиране на пари понякога използват измамни техники — фалшиви самоличности, фалшифицирани документи, измислени записи за транзакции — като инструменти в рамките на процеса на изпиране. Фиктивна компания, която закупува имот, може да бъде регистрирана с използване на фалшиви документи за самоличност. Фалшива оценка може да бъде използвана, за да се оправдае завишена цена на сделката. Двете категории финансови престъпления, макар и концептуално различни, на практика са взаимосвързани в контекста на недвижимите имоти.
Част втора: Как измамите и изпирането на пари се проявяват конкретно в сектора на недвижимите имоти
Измами в сектора на недвижимите имоти: формите, с които се сблъскват професионалистите
Професионалистите в сектора на недвижимите имоти работят на пресечната точка на няколко типологии на измама, които са специфични за пазара на недвижими имоти. Разбирането им е важно не само защото те могат да навредят пряко на клиента на професионалиста или на самия професионалист, но и защото някои от тях имат аспекти, свързани с борбата с изпирането на пари (AML), които пораждат задължения за спазване на AMLR.
Ипотечната измама е една от най-разпространените форми на измама в сектора на недвижимите имоти в Европа. Тя включва използването на фалшива или преувеличена информация — фалшиви документи за доходи, фалшиви писма за наемане на работа, завишени оценки на имоти — с цел получаване на ипотечен кредит на по-висока стойност, отколкото би било оправдано при наличието на точна информация. Ипотечният кредитор е основната жертва. За агента по недвижими имоти, участващ в сделката, ипотечната измама от страна на купувача може да се прояви като нереалистична цена на сделката, купувач с документация, която на пръв поглед изглежда убедителна, но е несъвместима с други наблюдаеми характеристики, или структура на сделката, която изглежда създадена, за да оправдае конкретна оценка, а не да отразява истинската пазарна стойност. Агентът не е служител по съответствие на кредитора — но агентът, който улеснява сделка с ипотечна измама, съзнателно или чрез умишлено пренебрегване, може да понесе гражданска и наказателна отговорност.
Измамите с право на собственост и измамите при прехвърляне на собственост включват измамно прехвърляне на собствеността върху имота — чрез представяне за законен собственик, фалшифициране на документи за собственост или манипулиране на процеса на прехвърляне с цел отклоняване на постъпленията от продажбата. Нарастването на дистанционните транзакции и процесите с цифрови подписи е засилило този риск. Законният собственик на имота може да установи, че имотът му е бил продаден — а постъпленията от продажбата са отклонени — без негово знание. За професионалистите в областта на недвижимите имоти тази типология подчертава важността на надеждна проверка на самоличността: лицето, което твърди, че е собственик на имот или законен участник в сделката, трябва да бъде проверено като такова чрез надеждни, независими средства, а не само чрез приемане на документи, които изглеждат автентични.
Измамите при наемите засягат както наемодателите, така и наемателите — измислена история на наемите, фалшиви препоръки за работа, измамни споразумения за поръчителство. Това засяга пазара на наеми, който AMLR сега включва в обхвата си за първи път (наеми на стойност 10 000 евро на месец или повече). Тъй като агенциите за отдаване под наем са изправени пред нови задължения по AML, съществуващата им уязвимост към измамите при наемите е пряко свързана с това: процесите „Познай своя клиент“ (KYC), изисквани от AMLR, ще обхващат едновременно проверката на самоличността и на финансовия профил, които са необходими и за предотвратяването на измамите.
Инвестиционните измами включват популяризирането на измамни схеми за инвестиции в недвижими имоти — проекти, които не съществуват, продажби на имоти „на зелено“, които никога няма да бъдат построени, инвестиционни продукти, които представят погрешно основния недвижим имот. Сред жертвите са дребните инвеститори, привлечени от обещания за доходност, които не могат да бъдат изпълнени. Постъпленията от инвестиционни измами често постъпват на пазара на недвижими имоти, тъй като измамникът се стреми да ги изпере — което свързва тази категория измами пряко с проблемите, свързани с борбата срещу изпирането на пари.
Измамите с отклоняване на плащания (Business Email Compromise) включват прихващане на комуникацията между страните по сделка с недвижими имоти — обикновено чрез компрометиране на имейл акаунти — и замяната на легитимните банкови данни с тези на престъпника. Купувачът или продавачът превежда средства към сметката на измамника, вярвайки, че извършва легитимна сделка. Тази измама не се открива чрез процесите за борба с изпирането на пари — тя се открива чрез протоколи за сигурна комуникация и надеждна проверка на данните за банковите сметки, преди да бъде извършен какъвто и да е превод. Но нейните последствия — отклонени средства, които впоследствие могат да бъдат изпирани — създават аспект, свързан с борбата с изпирането на пари.
Изпиране на пари чрез недвижими имоти: пазарът на имоти като „машина за изпиране“
Начините, по които престъпните приходи се изпират чрез недвижими имоти, са добре документирани от FATF, Европол и националните FIU в цяла Европа:
При покупките с голям обем налични средства се използват престъпни приходи в брой за финансиране на цялата или част от сделката с недвижими имоти — като по този начин незаконните средства се вливат директно в пазара на недвижими имоти, където се легитимират чрез документацията по сделката.
При покупките чрез корпоративни структури се използват фиктивни дружества, тръстове и споразумения с номинални собственици, за да се прикрие действителният собственик на имота, което позволява на престъпника да притежава недвижими имоти, без това да може да му бъде пряко приписано.
Над- и подценяването манипулира цените на сделките, за да се прехвърли стойност между страните — разликата между декларираната и истинската цена представлява прехвърляне на престъпни средства.
Бързата препродажба („флипинг“) създава история на транзакциите, която кара престъпните приходи да изглеждат като произхождащи от легитимна дейност по търговия с недвижими имоти.
Манипулациите при ремонтите завишават строителните разходи, за да се прикрият престъпните пари в разходи, които изглеждат като законни бизнес разходи.
Манипулацията с доходите от наем надценява доходите от наем, за да създаде поток от привидно законни доходи, които всъщност са с престъпен произход.
Всяка от тези техники е свързана с конкретни предупредителни знаци, конкретни задължения по AMLR, които се задействат при тяхното установяване, и конкретни изисквания за документация, които трябва да бъдат изпълнени, преди професионалист, спазващ изискванията, да може да разреши сделката да продължи.
Част трета: Рамката на AMLR — Какво се променя за сектора на недвижимите имоти от юли 2027 г.
Рамката на ЕС за борба с изпирането на пари (AML) винаги е правела разграничение между измама и изпиране на пари в своята правна архитектура. Измамата се разглежда предимно чрез наказателното право — престъпленията, свързани с измама, гражданскоправните средства за защита и механизмите за правоприлагане във всяка държава-членка. Изпирането на пари се регулира чрез комбинация от наказателно право (самото престъпление по изпиране на пари) и регулаторната рамка за борба с изпирането на пари — системата от задължения, наложени на посредниците и контрольорите, включително професионалистите в сектора на недвижимите имоти, с цел да се предотврати изобщо навлизането на престъпни приходи във финансовата система.
Регламент (ЕС) 2024/1624, приложим от юли 2027 г., е изцяло инструмент за борба с изпирането на пари. Той не налага нови задължения за предотвратяване на измамите на професионалистите в сектора на недвижимите имоти. Но е от съществено значение да се разбере какво изисква той — и как тези изисквания взаимодействат с рисковете от измама.
Проверката на клиента (CDD) — изискването да се идентифицира и провери самоличността на всеки клиент, да се разбере естеството и целта на всяка бизнес връзка и да се оцени рискът, който тази връзка представлява — пряко се отнася към уязвимостите, свързани с измамите с самоличност, които засягат сектора на недвижимите имоти. Един солиден процес на CDD, осъществяван чрез надеждна биометрична и документална проверка, е едновременно задължение по AML и мярка за предотвратяване на измамите. Проверката, че купувачът е този, за когото се представя, предпазва от измама с самоличност и отговаря на изискването за проверка по AML.
Проверка на действителния собственик — изискването за проследяване на веригите на корпоративна собственост до крайното физическо лице — пряко се отнася към структурите с фиктивни дружества и номинални собственици, използвани при изпирането на пари. То също така се отнася към невярното представяне на собствеността, което стои в основата на няколко форми на измама с недвижими имоти. Специалистът, който е извършил задълбочена проверка на крайния бенефициент (UBO), знае кой всъщност контролира транзакцията, което е едновременно изискване за борба с изпирането на пари и стъпка за управление на риска от измама.
Проверка на източника на средствата — изискването да се установи и документира откъде произхождат средствата за дадена транзакция — се отнася както към риска от „поставяне“ при изпирането на пари, така и към риска от ипотечна измама чрез изкуствено завишени вноски в капитала. Правилната проверка на източника на средствата разкрива несъответствия между декларираните и действителните източници на финансиране, което е от значение както за AML, така и за измамите.
Докладване на подозрителни дейности — задължението за подаване на доклад за подозрителна дейност (SAR), когато има разумни основания да се подозира изпиране на пари или финансиране на тероризъм — не се отнася до подозрения за измама в рамките на AMLR. Въпреки това много индикатори за измама са едновременно и сигнали за изпиране на пари, а транзакция, която поражда опасения за измама, често поражда и опасения, свързани с AML. Специалистът, който идентифицира модел, съответстващ на ипотечна измама, и едновременно с това открива предупредителни знаци за AML, има както задължение за полагане на грижа, свързано с измамата, така и задължение за подаване на SAR, наложено от AMLR.
Непрекъснато наблюдение — изискването за непрекъснато наблюдение на бизнес отношенията и преоценка на риска през целия период на отношенията — е задължение по AML съгласно член 26 от AMLR. На практика обаче изискваното наблюдение на транзакциите ще открива както модели на изпиране на пари, така и индикатори за измама, тъй като и двете се проявяват чрез аномално поведение при транзакциите.
Разширяването на обхвата на AMLR към агенциите за отдаване под наем при праг от 10 000 евро на месец включва в рамката за борба с изпирането на пари група професионалисти, които вече са изложени на риск от измами при наеми. Процедурите за „Познавай своя клиент“ (KYC), изисквани от AMLR, ще обхванат също така проверката на самоличността и финансовото състояние, от която агенциите за отдаване под наем се нуждаят, за да защитят себе си и своите клиенти от измами при наеми. Регулаторното задължение и интересите на управлението на търговския риск се припокриват.
Четвърта част: Пресечната точка в практиката — защо и двете са важни заедно
Разграничението между измама и изпиране на пари е важно, защото определя необходимите контролни мерки и възникващите правни задължения. Но практическата реалност при сделките с недвижими имоти е, че и двата риска често се проявяват в един и същ случай — и специалистът, който следи само за единия от тях, ще пропусне другия.
Разгледайте следния сценарий, който илюстрира съставни случаи от реалния живот от цяла Европа:
Потенциален купувач се свързва с агент по недвижими имоти, за да придобие жилищен имот с висока стойност. Той представя достоверна документация — паспорт, доказателство за адрес и банково извлечение, показващо наличието на необходимите средства. Паспортът е бил получен чрез използване на фалшива самоличност. Банковата сметка е открита чрез поредица от депозити, произхождащи от престъпни доходи. Покупката се финансира чрез комбинация от средства от тази сметка и заем от компания, в която купувачът е неразкрит действителен собственик.
За агента по недвижими имоти тази транзакция представлява:
· Риск от измама с самоличност — представената самоличност на клиента не е неговата истинска
· Риск, свързан с действителния собственик — крайният собственик на финансиращата компания не е разкрит
· Риск, свързан с източника на средствата — средствата произхождат от престъпна дейност
· Риск от структуриране — заемната сделка се използва за разслояване на приходите от престъпна дейност
· Риск от неизпълнение на задълженията за надлежна проверка на клиента (CDD) — стандартната проверка не би открила фалшивата самоличност без биометрична верификация
Процесът на съответствие с изискванията за борба с изпирането на пари (AML) — по-конкретно изискванията на AMLR за биометрична проверка на самоличността, картиране на крайните бенефициери (UBO) и разследване на източника на средствата — е механизмът, чрез който се откриват както измамата, така и опитът за изпиране на пари. Двата риска са отделни в закона, но се сближават в практиката на процеса на съответствие.
Именно това сближаване е причината изискванията на AMLR — въпреки че правната им основа е специфична за борбата с изпирането на пари — да изпълняват двойна функция за професионалистите в сектора на недвижимите имоти: те създават рамка за съответствие, която се бори с изпирането на пари, като едновременно с това осигурява инфраструктурата за проверка на самоличността и транзакциите, необходима и за предотвратяването на измамите.
Част пета: Пропуските в спазването на изискванията — къде се намират повечето фирми в сектора на недвижимите имоти
В цяла Европа степента на зрялост в спазването на изискванията в сектора на недвижимите имоти варира значително — от усъвършенствани международни агенции със специализирани екипи за спазване на изискванията до еднолични агенции, които никога не са преминали официално обучение по AML. AMLR ще се прилага за всички тях от юли 2027 г., еднообразно и пряко, без националните различия, които позволяваше предишната рамка на Директивата.
По отношение на измамите няма еквивалентна регулаторна хармонизация. Предотвратяването на измамите е въпрос на управление на търговския риск — всяка фирма трябва да реши колко риск е готова да поеме и какви контролни мерки ще въведе. Но изискванията на AMLR, когато се прилагат правилно, осигуряват като страничен ефект значителна полза за предотвратяване на измамите: предприятие, което извършва солидна проверка „Познай своя клиент“ (KYC), поддържа подробни регистри за действителните собственици и непрекъснато наблюдава поведението при транзакциите, е значително по-добре защитено срещу измами, отколкото такова, което не прави нищо от това.
Несъответствието с изискванията в повечето компании в сектора на недвижимите имоти е структурно:
· Липса на формален процес за оценка на риска за клиенти или транзакции
· Липса на документиран работен процес за CDD — проверката се извършва спорадично и непоследователно
· Липса на възможност за идентифициране на крайните бенефициенти (UBO) при корпоративни купувачи
· Липса на систематичен скрининг за санкции и лица, заемащи публични длъжности (PEP)
· Липсва процес за разследване на източника на средства, освен приемането на представените документи
· Липса на постоянен мониторинг — надлежната проверка се разглежда като еднократна процедура при регистрация
· Липса на инфраструктура за докладване на подозрителни транзакции (SAR) — ако бъде идентифицирана подозрителна транзакция, няма установен процес за това как да се реагира
· Липса на одитна следа — записите за всички дейности по спазване на изискванията са разпръснати из имейл кореспонденция, хартиени досиета и индивидуални работни плотове
Всяка от тези пропуски представлява несъответствие с изискванията на AMLR. Всяка от тях е и уязвимост към измама. Преодоляването на пропуските в съответствието съгласно AMLR едновременно намалява риска за професионалиста от измама — не като страничен ефект, а като неразделна част от това как изглежда солидното съответствие на практика.
Част шеста: Immosurance — платформата, която решава и двата проблема
Immosurance е проектирана изцяло от самото начало, за да отговори на специфичните задължения за съответствие на професионалистите в сектора на недвижимите имоти съгласно законодателството на ЕС за борба с изпирането на пари. Тя не е платформа за предотвратяване на измами — тя е платформа за съответствие с AML. Но тъй като доброто спазване на изискванията за борба с изпирането на пари се основава на надеждна проверка на самоличността, прозрачност относно действителните собственици, проверка на източника на средствата и мониторинг на транзакциите, тя едновременно осигурява инфраструктурата за проверка и мониторинг, която се справя с най-значителните рискове от измама в сектора на недвижимите имоти.
Проверка на самоличността, която предотвратява както измамите, така и пропуските при AML. Immosurance интегрира биометрична и документална проверка на самоличността чрез IDVerse — осигурявайки стандарта за проверка, изискван от AMLR, и едновременно с това открива фалшиви или откраднати самоличности, използвани при измами в сектора на недвижимите имоти. Резултатът от проверката се съхранява в досието за съответствие, създавайки подлежащ на одит запис, който отговаря на изискванията за CDD на AMLR и предоставя доказателство за надлежна проверка в случай на спор, свързан с измама.
Проверка за санкции, лица, заемащи публични длъжности (PEP), и негативни медийни публикации чрез LexisNexis — прилагана към всеки клиент при регистрацията и непрекъснато след това. Проверката за санкции е чисто задължение по AML. Проверката за негативни медийни публикации, която идентифицира клиенти, свързани с наказателни разследвания или обвинения в измама в медийни репортажи, се справя едновременно както с риска от измама, така и с риска, свързан с изпирането на пари.
Картографиране на действителните собственици, което проследява всяка корпоративна структура до крайното физическо лице — като отговаря на изискванията на AMLR за UBO и едновременно с това идентифицира схемите с номинални лица и фиктивни дружества, използвани както при изпирането на пари, така и при измамите с недвижими имоти.
Работни потоци за източника на средства, които изискват структурирани документални доказателства за произхода на средствата по транзакцията — като се адресира рискът от „поставяне“ при изпирането на пари и едновременно с това се осигурява проверката на финансовия профил, необходима за откриването на измами с ипотеки и инвестиции.
Оценка на риска от транзакциите чрез модула за риск при недвижими имоти — комбинирана оценка на имота, структурата на транзакцията и профила на контрагента с цел идентифициране на рисковите модели, свързани както с типологиите на изпирането на пари, така и с измамите с недвижими имоти.
Непрекъснато наблюдение, което следи за промени в поведението и аномалии в транзакциите през целия период на взаимоотношенията — откриване на моделите, които се появяват с течение на времето както при сложни схеми за изпиране на пари, така и при измамни операции, които се разгръщат в рамките на множество транзакции.
Водене на документация, готова за одит, в съответствие с изискването на AMLR за петгодишно съхранение — създаване на верига от доказателства, която демонстрира съответствие пред регулаторния орган и осигурява документална основа за разрешаване на спорове, свързани с измами.
KYB (Know Your Business) — вътрешният слой за съответствие, който включва документирани политики за борба с изпирането на пари, назначаване на длъжностно лице по съответствието и обучение на служителите — осигурява организационната рамка, в която осведомеността както за риска от изпиране на пари, така и за риска от измама е интегрирана в ежедневната практика на специалистите.
Заключение: Два риска, една рамка, една платформа
Измамите и изпирането на пари са различни финансови престъпления с различни правни рамки, различни основни жертви и различно обществено въздействие. Професионалистите в областта на недвижимите имоти трябва да разберат тази разлика — не за да ги третират като напълно отделни въпроси, изискващи напълно отделни програми, а за да разберат кои контролни механизми се отнасят към кой риск и да разпознават многото случаи, в които един-единствен процес за съответствие се отнася едновременно и към двата риска.
Изискванията на AMLR, приложими от юли 2027 г. във всички 27 държави-членки на ЕС, установяват минималните изисквания за съответствие в областта на AML. Строгото спазване на тези изисквания — чрез документирана оценка на риска, надеждна проверка на самоличността, задълбочено проследяване на крайните бенефициенти (UBO), структурирано разследване на източниците на средства, непрекъснато наблюдение и водене на документация, готова за одит — създава програма за съответствие, която е както законово изисквана, така и търговски ценна, тъй като намалява излагането както на риска от изпиране на пари, така и на рисковете от измама, които често го съпътстват.
AMLA, новата Европейска агенция за борба с изпирането на пари, ще прилага този минимален праг последователно и без националните различия, които преди това позволяваха на някои пазари да функционират при по-ниски стандарти. Професионалистите, които изградят програми за съответствие преди юли 2027 г., ще бъдат подготвени. Тези, които не го направят, ще се сблъскат с последствията от надзора и прилагането на мерките.
Immosurance съществува, за да гарантира, че всеки бизнес в сектора на недвижимите имоти в Европа — независимо от размера, пазара или предишния опит в областта на съответствието — може да създаде и да прилага програма, напълно съобразена с AMLR, с ползите от защитата срещу измама, които са неразделна част от истинското съответствие. Тя е достъпна още сега за всеки бизнес в сектора на недвижимите имоти тук, на immosurance.net.