Kam patiesībā pieder šis nekustamais īpašums? UBO problēma, ko nekustamā īpašuma nozares profesionāļi vairs nevar ignorēt
Nekustamais īpašums vienmēr ir bijis iecienīts līdzeklis bagātības slēpšanai. Fiktīva kompānija iegādājas luksusa dzīvokli. Daudzpakāpju ārzonas struktūra iegādājas komerciālu torni. Nomīns direktors parakstās tā īpašnieka vārdā, kuru neviens nekad nav pārbaudījis. Darījums tiek noslēgts — un patiesā persona, kas stāv aiz visa tā, paliek neredzama.
Galīgā faktiskā īpašnieka (UBO) problēma: mūsdienu regulatīvajā vidē nezināšana vairs nav attaisnojama pozīcija.
Slēptais īpašnieks aiz katra darījuma
Atbilstības nodrošināšanā attiecībā uz nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanu (AML) un klienta identifikāciju (KYC) vadmotīvs ir vienkāršs: ir svarīgi pazīt savu klientu, taču tieši zināšanas par patieso īpašnieku, kas slēpjas aiz klienta, ir tas, kas atšķir organizācijas, kas ievēro noteikumus, no tām, kas ir pakļautas riskam.
Tirdzniecības licence norāda uzņēmuma nosaukumu. UBO identifikācija atklāj, kas to faktiski kontrolē — kurš gūst no tā labumu, kurš virza lēmumus un kurš galu galā uzņemas risku. Reti kad atbildes uz šiem jautājumiem sakrīt.
Regulatori visā pasaulē, tostarp Eiropas Komisija, AMLA un starptautiskās AML sistēmas, tagad nosaka UBO identifikāciju kā galveno atbilstības prasību — nevis kā labāko praksi, nevis kā atzīmi sarakstā, bet gan kā juridisku pienākumu, kura neievērošanai ir nopietnas sekas.
Kāds patiesībā ir UBO risks
UBO risks nav vienkārši atkarīgs no īpašumtiesību procentuālās daļas. Lai iegūtu pilnīgu priekšstatu, ir jāizvērtē:
· Īpašumtiesību struktūras sarežģītību — cik daudz slāņu atrodas starp darījumu un fizisko personu
· Ārvalstu uzņēmumu iesaistīšanās — jurisdikcijas, kas apzināti izvēlētas to necaurspīdīguma dēļ
· Bagātības un līdzekļu avots — vai kapitāla plūsmu var pārbaudīt un pamatot
· Pārrobežu risku — vairākas jurisdikcijas, kas palielina uzraudzības sarežģītību
· Darījumu raksturu un pārredzamību — modeļus, kas liecina par slēpšanu vai neparastu struktūru
Stabilai UBO sistēmai ir jāapsver visi šie aspekti kopā. Pietiek ar viena posma izlaišanu, lai visa struktūra paliktu nepārbaudīta.
Trīs līmeņu riska realitāte
Zems risks — pārredzamas struktūras ar pārbaudītām identitātēm. Gadījumos, kad īpašumtiesības ir skaidras, faktiskie īpašnieki ir zināmi un darbības ir konsekventas. Tiek piemērota standarta klienta uzticamības pārbaude (CDD).
Vidējs risks — daudzslāņainas struktūras vai darbības, kas saistītas ar lielu skaidras naudas apgrozījumu Gadījumos, kad īpašumtiesības ir grūtāk izsekot vai darījumu modeļi prasa rūpīgāku pārbaudi. Ir nepieciešama periodiska pārskatīšana un nepārtraukta uzraudzība.
Augsts risks — sarežģīta slāņošana, ārzonas uzņēmumi vai saistība ar politiski ietekmējamiem cilvēkiem (PEP). Gadījumos, kad struktūra šķiet izveidota, lai slēptu patieso situāciju. Pastiprināta pārbaude (EDD) ir obligāta — bez izņēmumiem.
Kāpēc nekustamais īpašums ir joma ar vislielāko risku
Nekustamā īpašuma darījumi ir liela apjoma, reti un sarežģīti — ideāli apstākļi, lai finanšu noziegumi paliktu neatklāti. Viena nepārbaudīta faktiskā īpašnieka (UBO) identitāte nekustamā īpašuma darījumā var nozīmēt pakļautību naudas atmazgāšanai, sankciju pārkāpumiem un regulatīvajām sodanaudām, kas ievērojami pārsniedz paša darījuma vērtību.
Četras sekas, kas rodas, ja nekustamā īpašuma darījumā tiek nepareizi identificēts UBO, ir smagas:
1. Risks saistībā ar regulējumu — starptautisko standartu neievērošana
2. Finanšu noziegumu risks — kļūšana par neapzinātu kanālu atmazgātu līdzekļu pārvietošanai
3. Reputācijas kaitējums — saistība ar fiktīvām sabiedrībām un slēptām struktūrām
4. Kontroles zaudēšana — nav skaidrības par to, kam faktiski ir ietekme uz darījumu
Tā ir problēma, kuras risināšanai tika izveidots Immosurance
Immosurance darbojas tieši nekustamā īpašuma un atbilstības prasību krustpunktā — nozarē, kurā UBO neizpildes risks ir vislielākais un kurā līdzekļi šīs problēmas risināšanai vēsturiski ir bijuši vājākie.
Iekļaujot AML/KYC analītiku tieši nekustamā īpašuma darījumu procesā, „Immosurance” ļauj nekustamā īpašuma profesionāļiem darīt to, ko tagad prasa regulatori un ko prasa atbildīga uzņēmējdarbība: atklāt patieso īpašnieku pirms darījuma noslēgšanas.
Tas nozīmē automatizētu faktiskā īpašnieka (UBO) identificēšanu sarežģītās īpašumtiesību struktūrās, politiski ietekmējamo personu (PEP) un sankciju pārbaudi, līdzekļu izcelsmes pārbaudi, kā arī riska līmeņiem pielāgotas pārbaudes procedūras — visas šīs funkcijas ir izstrādātas, ņemot vērā nekustamā īpašuma darījumu specifiskās īpatnības, nevis pārveidotas no vispārējiem finanšu atbilstības nodrošināšanas rīkiem.
Nekustamajam īpašumam nav vajadzīgs vēl viens birokrātijas slānis. Tam ir vajadzīga gudrāka infrastruktūra. „Immosurance“ ir šī infrastruktūra — izveidota tā, lai profesionāļi varētu rīkoties ar pārliecību, zinot, ka persona, kas stāv aiz katra darījuma, ir tieši tā, par ko izliekas.
Pārredzamība nav tikai normatīva prasība. Nekustamā īpašuma jomā tā ir uzticības pamats.
Krāpšana pret AML nekustamā īpašuma nozarē: kāpēc šī atšķirība ir svarīga — un kāpēc jūs esat atbildīgi par abām
Nekustamā īpašuma uzņēmumos bieži notiek sarunas, kad tiek apspriesta finanšu noziegumu novēršana. Kāds piemin krāpšanas novēršanu. Cits piemin AML. Trešais norāda, ka tās pārklājas. Saruna turpinās, neatrisinot kādu būtisku jautājumu: tās nav vienas un tās pašas saistības, tām nav viena un tā pati izcelsme, tām nav nepieciešamas vienādas kontroles, un saskaņā ar normatīvo regulējumu, ar ko no 2027. gada jūlija saskarsies ikviens nekustamā īpašuma profesionālis visā Eiropā, šo atšķirību nesaprašana pati par sevi ir atbilstības pārkāpums.
Krāpšanas un nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanas atbilstības jautājumi tiek pastāvīgi apvienoti sarunās par finanšu noziegumiem — mācību materiālos, regulatīvajos norādījumos un neformālās profesionālajās diskusijās. Šāda grupēšana ir saprotama: abos gadījumos ir iesaistīts noziedzīgs nolūks, abos gadījumos ir iesaistīta nauda, un daudzi praktiskie instrumenti, ko izmanto, lai risinātu šos jautājumus — KYC pārbaude, darījumu uzraudzība, ziņošana par aizdomīgām darbībām — šķietami pārklājas. Taču to pamatā esošie mehānismi, tiesiskie regulējumi, profesionālās saistības un sekas, ja tiek pieļautas kļūdas, būtiski atšķiras, un nekustamā īpašuma speciālistiem ir jāizprot abi aspekti.
Saskaņā ar Regulu (ES) 2024/1624 — ES Regulu par nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanu (AMLR), kas stāsies spēkā 2027. gada jūlijā — nekustamā īpašuma nozares profesionāļiem uzliktās saistības ir tieši AML saistības. Krāpšanas novēršana ir atsevišķs tiesiskais regulējums. Taču praksē šie divi jomas nekustamā īpašuma tirgū pastāvīgi pārklājas, un speciālists, kurš izprot tikai vienu no tām, ir neaizsargāts pret otru. Vēl svarīgāk ir tas, ka gan krāpšana, gan naudas atmazgāšana nekustamā īpašuma jomā galu galā nodara kaitējumu vieniem un tiem pašiem cilvēkiem: pircējiem, pārdevējiem, īpašniekiem, īrniekiem un pašiem speciālistiem, kuriem var nākties saskarties ar juridiskām un reputācijas sekām, ja kāds no šiem pārkāpumiem notiek darījumā, ko viņi ir veikuši.
Šajā rakstā ir skaidri izklāstītas atšķirības, paskaidrots, kā gan krāpšana, gan naudas atmazgāšana konkrēti izpaužas nekustamā īpašuma darījumos, sīki izklāstīts, ko AMLR prasa no katra nekustamā īpašuma profesionāļa Eiropā, un parāda, kā „Immosurance“ — pasaulē pirmā īpaši nekustamā īpašuma nozarei izstrādātā AML atbilstības platforma — nodrošina vienotu atbilstības infrastruktūru, kas risina abus riskus vienotā, saskaņotā sistēmā.
Pirmā daļa: Atšķirības izpratne
Krāpšana: zādzība, kas nav jūsu īpašums
Krāpšana būtībā ir nelikumīga naudas vai aktīvu iegūšana, izmantojot maldināšanu. Noziedznieka mērķis ir iegūt kaut ko vērtīgu, kas pieder citam — nepatiesi norādot savu identitāti, viltodams dokumentus, izmantojot sistēmas ievainojamību vai manipulējot ar upuri, lai tas brīvprātīgi pārskaitītu naudu vai nodotu īpašumu.
Krāpšana parasti notiek tūlīt un ir saistīta ar izdevības izmantošanu. Tā ir vērsta pret konkrētu upuri — fizisku personu, uzņēmumu vai iestādi — un vērsta uz konkrētu rezultātu: naudas vai īpašuma pārskaitīšanu no upura uz noziedznieku. Tiklīdz pārskaitījums ir veikts, krāpšana vairumā gadījumu ir izdevusies. Noziedznieks ir ieguvis to, ko vēlējās. Upuris ir cietis tiešus finansiālus zaudējumus.
Visbiežāk sastopamajās krāpšanas formās ietilpst:
· Identitātes zādzību — nozagtu personas datu izmantošanu, lai izliktos par likumīgu darījuma pusi
· Identitātes uzurpēšana — izliešanās par amatpersonu, likumīgo pārstāvi vai darījuma pusi, kaut arī tā nav
· Viltotus dokumentus — izdomātu vai viltotu dokumentu uzrādīšanu, lai pamatotu krāpniecisku darījumu
· Krāpšanas shēmas un sociālā inženierija — upuru manipulēšana, lai tie, tikuši maldināti, veiktu maksājumus vai pārskaitījumus
· Konta pārņemšana — neatļautas piekļuves iegūšana finanšu vai darījumu kontiem un līdzekļu novirzīšana
Galvenais krāpšanas radītais kaitējums skar tieši upuri. Finanšu sistēma ir līdzeklis mērķa sasniegšanai, nevis mērķis pats par sevi. Turklāt krāpšana parasti notiek uzreiz — tā notiek darījuma brīdī, nevis vairākos posmos, kas izkliedēti laika gaitā.
Naudas atmazgāšana: to, kas jau ir, padarīt „tīru”
Naudas atmazgāšana sākas tur, kur bieži beidzas krāpšana — kad noziedzīgi iegūtie līdzekļi jau ir rokās. Naudas atmazgātājs nemēģina nozagt naudu. Tā viņam jau pieder. Viņa problēma ir cita: naudu nevar izmantot atklāti, jo tās izcelsme atklātu tās noziedzīgo avotu. Naudas atmazgāšanas mērķis ir likt nelikumīgiem līdzekļiem izskatīties likumīgiem — ievest tos finanšu sistēmā, ar darījumu virkni slēpt to noziedzīgo izcelsmi un galu galā iekļaut tos likumīgi turētos aktīvos, kurus var izmantot, ieguldīt vai baudīt, nepiesaistot uzmanību.
Trīs posmu modelis ir labi iedibināts:
Ievietošana — noziedzīgi iegūtu līdzekļu ievadīšana finanšu sistēmā. Nekustamā īpašuma jomā tas parasti ietver skaidras naudas, kriptovalūtas vai noziedzīgi iegūtu līdzekļu izmantošanu, lai samaksātu depozītus vai pirkuma cenu. Nekustamā īpašuma darījums ir līdzeklis, ar kura palīdzību tiek veikta ievadīšana.
Slāņošana — attāluma radīšana starp līdzekļu noziedzīgo izcelsmi un to pašreizējo atrašanās vietu, izmantojot virkni darījumu, pārskaitījumu, uzņēmumu struktūru un jurisdikciju maiņu. Nekustamā īpašuma jomā slāņošana ietver uzņēmumu īpašumtiesību ķēdes, ātru tālākpārdošanu un sarežģītu maksājumu maršrutēšanu, kas apgrūtina līdzekļu sākotnējās izcelsmes izsekošanu.
Integrācija — noziedzīgi iegūtie līdzekļi, kas tagad šķietami cēlušies no likumīgiem nekustamā īpašuma darījumiem, tiek pilnībā integrēti legālajā ekonomikā. Noziedznieks rīkojas ar aktīvu — vai tā pārdošanas ieņēmumiem —, ko var pamatot ar dokumentētu darījumu vēsturi.
Naudas atmazgāšanas galvenais kaitējums ir sistēmisks: tas izkropļo tirgus, ļauj noziedzīgām organizācijām turpināt darbību, finansē terorismu un organizēto noziedzību, kā arī apdraud finanšu sistēmas integritāti, no kuras ir atkarīga likumīgā tirdzniecība. Atsevišķais cietušais ir mazāk pamanāms nekā krāpšanas gadījumā — taču kopējais kaitējums tirgiem, iestādēm un sabiedrībai ir milzīgs.
Saistība starp abiem
Krāpšana un naudas atmazgāšana nav vienkārši saistītas — daudzos nekustamā īpašuma gadījumos tās ir secīgas. Krāpšana rada noziedzīgi iegūtus līdzekļus. Naudas atmazgāšana tos „iztīra”. Noziedzniekam, kurš izdara hipotēku krāpšanu — iegūstot nekustamo īpašumu vai hipotēku, izmantojot viltotus dokumentus —, pēc tam ir jāatmazgā šie līdzekļi. Noziedzniekam, kurš krāpj investorus nekustamā īpašuma attīstības shēmā, pēc tam ir jāmaskē saņemtie līdzekļi. Šajā nozīmē izpratne par krāpšanu nekustamā īpašuma jomā ir neatņemama no izpratnes par nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanu: krāpšanas rezultāts bieži vien kļūst par naudas atmazgāšanas sākumpunktu.
Pastāv arī pretēja saistība. Naudas atmazgāšanas operācijās dažkārt tiek izmantotas krāpnieciskas metodes — viltotas identitātes, viltoti dokumenti, izdomāti darījumu ieraksti — kā līdzekļi naudas atmazgāšanas procesā. Fiktīva sabiedrība, kas iegādājas nekustamo īpašumu, var būt reģistrēta, izmantojot viltotus identitātes dokumentus. Viltus novērtējumu var izmantot, lai pamatotu pārspīlētu darījuma cenu. Abas finanšu noziegumu kategorijas, lai gan konceptuāli atšķirīgas, nekustamā īpašuma kontekstā praksē ir savstarpēji saistītas.
Otrā daļa: Kā krāpšana un naudas atmazgāšana konkrēti izpaužas nekustamā īpašuma jomā
Nekustamā īpašuma krāpšana: veidi, ar kuriem saskaras profesionāļi
Nekustamā īpašuma profesionāļi darbojas vairāku krāpšanas veidu krustpunktā, kas ir raksturīgi nekustamā īpašuma tirgum. To izpratne ir svarīga ne tikai tāpēc, ka tie var tieši kaitēt profesionāļa klientam vai pašam profesionālim, bet arī tāpēc, ka vairākiem no tiem ir arī AML aspekti, kas izraisa AMLR atbilstības pienākumus.
Hipotekārā krāpšana ir viena no visizplatītākajām nekustamā īpašuma krāpšanas formām Eiropā. Tā ietver viltotas vai pārspīlētas informācijas izmantošanu — viltotus ienākumu dokumentus, viltotas nodarbinātības apliecības, pārspīlētus nekustamā īpašuma novērtējumus —, lai iegūtu hipotekāro kredītu par summu, kas pārsniedz to, ko attaisnotu precīza informācija. Galvenais cietējs ir hipotekārā kredīta izsniedzējs. Nekustamā īpašuma aģentam, kas iesaistīts darījumā, pircēja veiktā hipotekārā krāpšana var izpausties kā nereālistiska darījuma cena, pircējs ar dokumentāciju, kas virspusēji šķiet pārliecinoša, bet neatbilst citām novērojamām pazīmēm, vai darījuma struktūra, kas, šķiet, ir veidota tā, lai attaisnotu konkrētu novērtējumu, nevis atspoguļotu patieso tirgus vērtību. Aģents nav aizdevēja atbilstības nodrošināšanas speciālists — taču aģents, kurš veicina hipotēkas krāpšanas darījumu, apzināti vai izliekoties to neredzam, var saskarties ar civiltiesiskām un krimināltiesiskām sekām.
Īpašumtiesību krāpšana un īpašuma nodošanas krāpšana ietver īpašuma īpašumtiesību krāpniecisku nodošanu — vai nu izliekoties par likumīgo īpašnieku, viltot īpašumtiesību dokumentus, vai manipulējot ar īpašuma nodošanas procesu, lai novirzītu pārdošanas ieņēmumus. Attālo darījumu un digitālo parakstu procesu pieaugums ir palielinājis šo risku. Likumīgais īpašuma īpašnieks var atklāt, ka viņa īpašums ir pārdots — un ieņēmumi novirzīti — bez viņa zināšanas. Nekustamā īpašuma profesionāļiem šī tipoloģija uzsver stingras identitātes pārbaudes nozīmi: persona, kas apgalvo, ka ir īpašuma īpašnieks vai darījuma likumīgā puse, kā tāda ir jāpārbauda, izmantojot uzticamus, neatkarīgus līdzekļus, nevis vienkārši pieņemot dokumentus, kas izskatās autentiski.
Iznomāšanas krāpšana vērsta gan pret izīrētājiem, gan pret īrniekiem — izdomātas īres vēstures, viltotas darba atsauksmes, krāpnieciskas galvojumu vienošanās. Tā ietekmē izīrēšanas tirgu, kuru AMLR tagad pirmo reizi iekļauj savā darbības jomā (izīrēšana par 10 000 eiro mēnesī vai vairāk). Tā kā nomas aģentiem jāievēro jaunas AML saistības, to esošā pakļautība nomas krāpšanai ir tieši saistīta ar šo jautājumu: AMLR prasītās KYC procedūras vienlaikus nodrošinās gan identitātes, gan finanšu profila pārbaudi, kas nepieciešama arī krāpšanas novēršanai.
Ieguldījumu krāpšana ietver krāpniecisku nekustamā īpašuma ieguldījumu shēmu popularizēšanu — projektus, kas nepastāv, nekustamā īpašuma pārdošanu no plāna, kas nekad netiks uzbūvēts, ieguldījumu produktus, kas nepareizi attēlo pamatā esošo nekustamā īpašuma aktīvu. Cietušo vidū ir privātie ieguldītāji, kurus piesaista solījumi par peļņu, ko nav iespējams izpildīt. Ienākumi no investīciju krāpšanas bieži nonāk nekustamā īpašuma tirgū, jo krāpnieks cenšas tos atmazgāt — tādējādi šo krāpšanas kategoriju tieši saistot ar AML jautājumiem.
Maksājumu novirzīšanas krāpšana (Business Email Compromise) ietver saziņas pārtveršanu starp nekustamā īpašuma darījuma pusēm — parasti, kompromitējot e-pasta kontus — un likumīgo bankas konta datu aizstāšanu ar noziedznieka paša datiem. Pircējs vai pārdevējs pārskaita līdzekļus uz krāpnieka kontu, domājot, ka veic likumīgu darījumu. Šo krāpšanu nevar atklāt ar AML procesiem — to atklāj, izmantojot drošus saziņas protokolus un rūpīgi pārbaudot bankas konta datus pirms jebkāda pārskaitījuma veikšanas. Taču tās sekas — novirzītie līdzekļi, kurus vēlāk var atmazgāt — rada AML aspektu.
Nekustamā īpašuma naudas atmazgāšana: nekustamā īpašuma tirgus kā „attīrīšanas mašīna”
Veidi, kādā noziedzīgi iegūtie līdzekļi tiek atmazgāti, izmantojot nekustamo īpašumu, ir labi dokumentēti FATF, Eiropola un valstu FIU visā Eiropā:
Pirkumos, kuros tiek izmantota liela naudas summa, noziedzīgi iegūtie naudas līdzekļi tiek izmantoti, lai pilnībā vai daļēji finansētu nekustamā īpašuma darījumu — tādējādi nelikumīgie līdzekļi tiek ievadīti tieši nekustamā īpašuma tirgū, kur tie tiek legalizēti ar darījuma dokumentāciju.
Pirkumi, izmantojot fiktīvus uzņēmumus, notiek ar fiktīvu uzņēmumu, trastu un nominālo īpašnieku palīdzību, lai slēptu nekustamā īpašuma faktisko īpašnieku, ļaujot noziedzniekam turēt nekustamo īpašumu bez tiešas saistības ar to.
Pārvērtēšana un novērtēšana par zemu manipulē ar darījuma cenām, lai pārnestu vērtību starp pusēm — starpība starp deklarēto un patieso cenu atspoguļo noziedzīgi iegūtu līdzekļu pārnesi.
Ātra tālākpārdošana („flipping”) rada darījumu vēsturi, kas liek kriminālajiem ieņēmumiem izskatīties kā cēlušies no likumīgas nekustamā īpašuma tirdzniecības darbības.
Manipulācijas ar renovāciju palielina būvniecības izmaksas, lai iekļautu noziedzīgi iegūtos naudas līdzekļus izdevumos, kas šķiet likumīgi uzņēmējdarbības izdevumi.
Manipulācijas ar nomas ienākumiem pārspīlē nomas ienākumus, lai radītu šķietami likumīgu ienākumu plūsmu, kuras izcelsme patiesībā ir noziedzīga.
Katrai no šīm metodēm ir raksturīgi konkrēti brīdinājuma signāli, konkrētas AMLR saistības, kas stājas spēkā, tās identificējot, un konkrētas dokumentācijas prasības, kas jāizpilda, pirms atbilstošs profesionālis var atļaut darījuma turpināšanu.
Trešā daļa: AMLR regulējums — kādas izmaiņas nekustamā īpašuma jomā stāsies spēkā no 2027. gada jūlija
ES AML regulējums savā tiesiskajā struktūrā vienmēr ir nošķīris krāpšanu no naudas atmazgāšanas. Krāpšana galvenokārt tiek risināta ar krimināltiesību palīdzību — katras dalībvalsts krāpšanas noziegumi, civiltiesiskie aizsardzības līdzekļi un tiesībaizsardzības mehānismi. Naudas atmazgāšana tiek risināta, apvienojot krimināltiesības (pašu naudas atmazgāšanas noziegumu) un AML regulējuma sistēmu — pienākumu sistēmu, kas uzlikta starpniekiem un vārtsargiem, tostarp nekustamā īpašuma profesionāļiem, lai jau sākotnēji novērstu noziedzīgi iegūtu līdzekļu iekļūšanu finanšu sistēmā.
Regula (ES) 2024/1624, kas stāsies spēkā 2027. gada jūlijā, ir izņēmuma kārtā tikai AML instruments. Tā neuzliek nekustamā īpašuma profesionāļiem jaunas krāpšanas novēršanas saistības. Tomēr ir būtiski saprast, ko tā prasa — un kā šīs prasības mijiedarbojas ar krāpšanas riskiem.
Klienta uzticamības pārbaude (CDD) — prasība identificēt un pārbaudīt katra klienta identitāti, izprast katru darījumu attiecību būtību un mērķi, kā arī novērtēt ar šīm attiecībām saistīto risku — tieši risina identitātes krāpšanas ievainojamības, kas ietekmē nekustamā īpašuma nozari. Rūpīgs CDD process, ko veic, izmantojot uzticamu biometrisko un dokumentāro pārbaudi, vienlaikus ir gan AML pienākums, gan krāpšanas novēršanas pasākums. Pārbaudot, vai pircējs patiešām ir tas, par ko izliekas, tiek nodrošināta aizsardzība pret identitātes krāpšanu un izpildīta AML pārbaudes prasība.
Faktiskā īpašnieka pārbaude — prasība izsekot uzņēmuma īpašumtiesību ķēdēm līdz galīgajai fiziskajai personai — tieši risina naudas atmazgāšanā izmantoto fiktīvo uzņēmumu un nominālo īpašnieku struktūru problēmu. Tā risina arī īpašumtiesību nepatiesas norādīšanas problēmu, kas ir vairāku nekustamā īpašuma krāpšanas veidu pamatā. Speciālists, kurš ir veicis rūpīgu faktiskā īpašnieka pārbaudi, zina, kurš faktiski kontrolē darījumu, kas vienlaikus ir gan AML prasība, gan krāpšanas riska pārvaldības pasākums.
Līdzekļu avota pārbaude — prasība noskaidrot un dokumentēt darījuma līdzekļu izcelsmi — risina gan naudas atmazgāšanas „ievietošanas” risku, gan hipotēku krāpšanas risku, kas saistīts ar mākslīgi palielinātiem kapitāla ieguldījumiem. Pareiza līdzekļu avota pārbaude atklāj neatbilstības starp deklarētajiem un faktiskajiem finansējuma avotiem, kas ir būtiski gan naudas atmazgāšanas novēršanas, gan krāpšanas kontekstā.
Ziņošana par aizdomīgām darbībām — pienākums iesniegt ziņojumu par aizdomīgām darbībām (SAR), ja ir pamatots iemesls aizdomām par naudas atmazgāšanu vai terorisma finansēšanu — neattiecas uz krāpšanas aizdomām saskaņā ar AMLR regulējumu. Tomēr daudzi krāpšanas rādītāji vienlaikus ir arī naudas atmazgāšanas brīdinājuma signāli, un darījums, kas rada bažas par krāpšanu, bieži vien rada arī bažas par naudas atmazgāšanu. Speciālistam, kurš identificē modeli, kas atbilst hipotēku krāpšanai, un vienlaikus identificē AML brīdinājuma signālus, ir gan ar krāpšanu saistīts rūpības pienākums, gan AMLR noteikts pienākums iesniegt SAR.
Pastāvīgā uzraudzība — prasība nepārtraukti uzraudzīt darījumu attiecības un pārvērtēt risku visā attiecību laikā — ir AML pienākums saskaņā ar AMLR 26. pantu. Taču praksē šajā ietvarā nepieciešamā darījumu uzraudzība atklās gan naudas atmazgāšanas modeļus, gan krāpšanas indikatorus, jo abi izpaužas kā anomāla darījumu uzvedība.
AMLR paplašināšana, attiecinot to uz nekustamā īpašuma izīrēšanas aģentiem, sākot no 10 000 eiro mēneša nomas sliekšņa, iekļauj AML regulējumā speciālistu grupu, kas jau saskaras ar izīrēšanas krāpšanu. AMLR noteiktās „KYC” (klienta identifikācijas) procedūras attieksies arī uz identitātes un finanšu pārbaudi, kas nepieciešama nomas aģentiem, lai aizsargātu sevi un savus klientus no krāpšanas nomas jomā. Tādējādi regulatīvās saistības un komerciālās riska pārvaldības intereses saplūst.
Ceturtā daļa: Savstarpējā saistība praksē — kāpēc abas jomas ir svarīgas kopā
Atšķirība starp krāpšanu un naudas atmazgāšanu ir svarīga, jo tā nosaka nepieciešamos kontroles pasākumus un izrietošos juridiskos pienākumus. Taču nekustamā īpašuma darījumu praksē abi riski bieži vien parādās vienā un tajā pašā gadījumā — un speciālists, kurš pievērš uzmanību tikai vienam no tiem, nepamanīs otru.
Apskatiet šādu scenāriju, ko ilustrē reāli gadījumi no visas Eiropas:
Potenciālais pircējs sazinās ar nekustamā īpašuma aģentu, lai iegādātos dārgu dzīvojamo nekustamo īpašumu. Viņš uzrāda ticamus dokumentus — pasi, adreses apliecinājumu un bankas izrakstu, kas liecina par nepieciešamo naudas līdzekļu pieejamību. Pase ir iegūta, izmantojot viltotu identitāti. Bankas konts ir atvērts, izmantojot vairāku posmu noguldījumu sēriju, kuras izcelsme ir no noziedzīgi iegūtiem līdzekļiem. Pirkums tiek finansēts, apvienojot līdzekļus no šī konta un aizdevumu no uzņēmuma, kurā pircējs ir neatklāts faktiskais īpašnieks.
Nekustamā īpašuma aģentam šis darījums rada:
· Identitātes viltošanas risku — klienta uzrādītā identitāte neatbilst viņa patiesajai identitātei
· Faktiskā īpašnieka risku — finansējošā uzņēmuma galīgais īpašnieks nav atklāts
· Līdzekļu izcelsmes risku — līdzekļi ir iegūti no noziedzīgām darbībām
· Strukturēšanas risku — aizdevuma vienošanās tiek izmantota, lai slāņotu noziedzīgi iegūtos līdzekļus
· risku, ka netiks veikta pienācīga klienta pārbaude (CDD) — standarta pārbaude bez biometriskās verifikācijas neļautu atklāt viltoto identitāti
AML atbilstības process — konkrēti, AMLR prasības attiecībā uz biometrisko identitātes pārbaudi, faktiskā īpašnieka (UBO) kartēšanu un līdzekļu avota izmeklēšanu — ir mehānisms, ar kura palīdzību tiek atklāti gan krāpšanas mēģinājumi, gan naudas atmazgāšanas mēģinājumi. Abi riski likumā ir nošķirti, taču praktiskajā atbilstības procesā tie saplūst.
Tieši šī saplūšana ir iemesls, kāpēc AMLR prasības — neskatoties uz to, ka to juridiskais pamats ir saistīts ar AML — pilda divkāršu funkciju nekustamā īpašuma profesionāļiem: tās veido atbilstības sistēmu, kas risina naudas atmazgāšanas problēmu, vienlaikus nodrošinot identitātes un darījumu pārbaudes infrastruktūru, kas nepieciešama arī krāpšanas novēršanai.
Piektā daļa: Atbilstības plaisa — kur atrodas lielākā daļa nekustamā īpašuma uzņēmumu
Visā Eiropā atbilstības nodrošināšanas attīstības līmenis nekustamā īpašuma nozarē ir ļoti atšķirīgs — sākot no sarežģītām starptautiskām aģentūrām ar specializētām atbilstības nodrošināšanas komandām līdz vienpersonas aģentūrām, kuru darbinieki nekad nav saņēmuši oficiālu apmācību naudas atmazgāšanas novēršanas jomā. AMLR no 2027. gada jūlija attieksies uz visiem šiem uzņēmumiem vienādi un tieši, bez valstu līmeņa atšķirībām, ko atļāva iepriekšējās direktīvas regulējums.
Attiecībā uz krāpšanu nav līdzvērtīgas regulējuma saskaņošanas. Krāpšanas novēršana ir komercriska pārvaldības jautājums — katram uzņēmumam ir jāizlemj, cik lielu risku tas ir gatavs pieņemt un kādas kontroles pasākumus tas ieviesīs. Taču AMLR prasības, ja tās tiek pienācīgi īstenotas, kā blakusprodukts sniedz ievērojamu labumu krāpšanas novēršanā: uzņēmums, kas veic stingru „KYC” pārbaudi, uztur rūpīgus faktiskā īpašnieka reģistrus un nepārtraukti uzrauga darījumu gaitu, ir ievērojami labāk aizsargāts pret krāpšanu nekā uzņēmums, kas to nedara.
Atbilstības trūkums lielākajā daļā nekustamā īpašuma uzņēmumu ir strukturāls:
· Nav oficiāla riska novērtēšanas procesa attiecībā uz klientiem vai darījumiem
· Nav dokumentētas klientu pārbaudes (CDD) darba plūsmas — pārbaude notiek ad hoc un nav konsekventa
· Nav iespēju kartēt faktiskos īpašniekus (UBO) korporatīvajiem pircējiem
· Nav sistemātiskas sankciju un politiski ietekmējamo personu (PEP) pārbaudes
· Nav līdzekļu izcelsmes pārbaudes procesa, izņemot iesniegto dokumentu pieņemšanu
· Nav pastāvīgas uzraudzības — pienācīgā rūpība tiek uzskatīta par vienreizēju reģistrācijas pasākumu
· Nav aizdomīgu darījumu ziņošanas (SAR) infrastruktūras — ja tiek identificēts aizdomīgs darījums, nav noteiktas procedūras, kā rīkoties
· Nav revīzijas izsekojamības — ieraksti par jebkādām atbilstības nodrošināšanas darbībām ir izkaisīti pa e-pasta sarakstēm, papīra lietām un atsevišķiem datoriem
Katra no šīm nepilnībām ir AMLR atbilstības pārkāpums. Katra no tām ir arī ievainojamība pret krāpšanu. AMLR atbilstības nepilnību novēršana vienlaikus samazina speciālista pakļautību krāpšanai — nevis kā blakusparādība, bet gan kā neatņemama sastāvdaļa tam, kā izskatās stingra atbilstība praksē.
Sestā daļa: „Immosurance“ — platforma, kas risina abas problēmas
„Immosurance” tika izstrādāta no paša sākuma, lai risinātu nekustamā īpašuma profesionāļu specifiskās atbilstības prasības saskaņā ar ES AML tiesību aktiem. Tā nav krāpšanas novēršanas platforma — tā ir AML atbilstības platforma. Taču tā kā laba atbilstība AML prasībām balstās uz stingru identitātes pārbaudi, faktiskā īpašnieka pārredzamību, līdzekļu avotu pārbaudi un darījumu uzraudzību, tā vienlaikus nodrošina pārbaudes un uzraudzības infrastruktūru, kas novērš nozīmīgākos krāpšanas riskus nekustamā īpašuma jomā.
Identitātes pārbaude, kas novērš gan krāpšanu, gan AML pārkāpumus. „Immosurance” integrē biometrisko un dokumentāro identitātes pārbaudi, izmantojot „IDVerse” — nodrošinot pārbaudes standartu, ko prasa AMLR, un vienlaikus atklājot viltotas vai nozagtas identitātes, kas tiek izmantotas nekustamā īpašuma krāpšanā. Pārbaudes rezultāts tiek saglabāts atbilstības dokumentācijā, izveidojot pārbaudāmu ierakstu, kas atbilst AMLR CDD prasībām un nodrošina pienācīgas rūpības pierādījumus krāpšanas strīda gadījumā.
Sankciju, politiski ietekmīgo personu (PEP) un negatīvo ziņu pārbaude, izmantojot LexisNexis — tiek veikta katram klientam reģistrācijas brīdī un turpmāk nepārtraukti. Sankciju pārbaude ir tīra AML prasība. Negatīvo ziņu pārbaude, kas identificē klientus, kuri saistīti ar kriminālizmeklēšanām vai krāpšanas apsūdzībām ziņu reportāžās, vienlaikus novērš gan AML risku, gan krāpšanas risku.
Faktisko īpašnieku kartēšana, kas izseko katru uzņēmuma struktūru līdz galīgajai fiziskajai personai — atbilstot AMLR prasībām attiecībā uz faktisko īpašnieku (UBO) un vienlaikus identificējot nominālo īpašnieku un fiktīvo uzņēmumu shēmas, kas tiek izmantotas gan naudas atmazgāšanā, gan īpašuma krāpšanā.
Līdzekļu izcelsmes pārbaudes darba plūsmas, kas prasa strukturētus dokumentārus pierādījumus par darījuma līdzekļu izcelsmi — risinot naudas atmazgāšanas ievietošanas risku un vienlaikus nodrošinot finanšu profila pārbaudi, kas nepieciešama hipotēku un investīciju krāpšanas atklāšanai.
Darījumu riska novērtēšana, izmantojot nekustamā īpašuma riska moduli — nekustamā īpašuma, darījuma struktūras un darījuma partnera profila kopējā novērtēšana, lai identificētu riska modeļus, kas saistīti gan ar naudas atmazgāšanas tipoloģijām, gan ar nekustamā īpašuma krāpšanu.
Pastāvīga uzraudzība, kas novēro uzvedības izmaiņas un darījumu anomālijas visā sadarbības laikā — atklājot modeļus, kas laika gaitā parādās gan sarežģītās naudas atmazgāšanas shēmās, gan krāpšanas operācijās, kas norisinās vairākos darījumos.
Revīzijai gatava uzskaite atbilstoši AMLR piecu gadu datu glabāšanas prasībai — izveidojot pierādījumu ķēdi, kas apliecina atbilstību regulatīvajām prasībām un nodrošina dokumentācijas pamatu krāpšanas strīdu risināšanai.
KYB (Know Your Business) — iekšējais atbilstības slānis, kas ietver dokumentētas AML politikas, atbilstības speciālista iecelšanu un darbinieku apmācību — nodrošina organizatorisko struktūru, kurā gan AML, gan krāpšanas riska izpratne ir integrēta speciālistu ikdienas darbā.
Secinājums: divi riski, viena sistēma, viena platforma
Krāpšana un naudas atmazgāšana ir atšķirīgi finanšu noziegumi ar atšķirīgiem tiesiskajiem regulējumiem, atšķirīgiem galvenajiem upuriem un atšķirīgu ietekmi uz sabiedrību. Nekustamā īpašuma profesionāļiem ir jāizprot šī atšķirība — nevis lai tos uzskatītu par pilnīgi atsevišķām lietām, kam nepieciešamas pilnīgi atsevišķas programmas, bet gan lai saprastu, kādi kontroles pasākumi risina konkrēto risku, un atzītu daudzos gadījumus, kad viens atbilstības process risina abus vienlaikus.
AMLR prasības, kas no 2027. gada jūlija būs spēkā visās 27 ES dalībvalstīs, nosaka AML atbilstības minimālo līmeni. Rūpīga šo prasību ievērošana — izmantojot dokumentētu riska novērtējumu, stingru identitātes pārbaudi, rūpīgu faktisko īpašnieku (UBO) kartēšanu, strukturētu naudas avotu izmeklēšanu, nepārtrauktu uzraudzību un revīzijai gatavu uzskaiti — veido atbilstības programmu, kas ir gan likumā prasīta, gan komerciāli vērtīga, jo tā samazina pakļautību gan naudas atmazgāšanas, gan krāpšanas riskiem, kas bieži vien to pavada.
AMLA, jaunā ES Naudas atmazgāšanas novēršanas iestāde, nodrošinās šā minimālā līmeņa konsekventu ievērošanu bez valstu atšķirībām, kas iepriekš ļāva dažiem tirgiem darboties saskaņā ar zemākiem standartiem. Speciālisti, kuri izstrādās atbilstošas programmas līdz 2027. gada jūlijam, būs gatavi. Tie, kuri to neizdarīs, saskarsies ar uzraudzības un izpildes sekām.
„Immosurance“ mērķis ir nodrošināt, ka ikviens nekustamā īpašuma uzņēmums Eiropā — neatkarīgi no tā lieluma, tirgus vai iepriekšējās pieredzes atbilstības jomā — var izstrādāt un īstenot programmu, kas pilnībā atbilst AMLR prasībām, gūstot no krāpšanas aizsardzības priekšrocībām, kas ir neatņemama patiesas atbilstības sastāvdaļa. Šī programma jau tagad ir pieejama ikvienam nekustamā īpašuma uzņēmumam šeit: immosurance.net.