Ποιος είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου; Το πρόβλημα του UBO που οι επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων δεν μπορούν πλέον να αγνοήσουν

Τα ακίνητα υπήρξαν πάντα ένα προτιμώμενο μέσο για την απόκρυψη πλούτου. Μια εικονική εταιρεία αγοράζει ένα πολυτελές διαμέρισμα. Μια πολυεπίπεδη υπεράκτια δομή αποκτά έναν εμπορικό πύργο. Ένας διορισμένος διευθυντής υπογράφει εκ μέρους ενός ιδιοκτήτη τον οποίο κανείς δεν έχει ποτέ επαληθεύσει. Η συναλλαγή ολοκληρώνεται — και το πραγματικό πρόσωπο πίσω από όλα αυτά παραμένει αόρατο.

Το πρόβλημα του Τελικού Δικαιούχου (UBO): στο σημερινό κανονιστικό περιβάλλον, η άγνοια δεν αποτελεί πλέον δικαιολογημένη θέση.

Ο κρυφός ιδιοκτήτης πίσω από κάθε συναλλαγή

Στη συμμόρφωση με τους κανόνες AML και KYC, η κατευθυντήρια αρχή είναι απλή: η γνώση του πελάτη σας έχει σημασία, αλλά η γνώση του πραγματικού ιδιοκτήτη πίσω από τον πελάτη είναι αυτό που διαχωρίζει τις συμμορφούμενες οργανώσεις από αυτές που εκτίθενται σε κίνδυνο.

Μια άδεια λειτουργίας σου δίνει το όνομα της οντότητας. Η ταυτοποίηση του UBO σου δείχνει ποιος την ελέγχει πραγματικά — ποιος επωφελείται από αυτήν, ποιος κατευθύνει τις αποφάσεις της και ποιος τελικά αναλαμβάνει τον κίνδυνο. Σπάνια οι απαντήσεις είναι οι ίδιες.

Οι ρυθμιστικές αρχές σε όλο τον κόσμο, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που υπάγονται στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή, στον νόμο AMLA και στα διεθνή πλαίσια AML, επιβάλλουν πλέον την ταυτοποίηση του UBO ως βασική απαίτηση συμμόρφωσης — όχι ως βέλτιστη πρακτική, όχι ως απλή διαδικασία, αλλά ως νομική υποχρέωση με σοβαρές συνέπειες σε περίπτωση μη συμμόρφωσης.

Πώς μοιάζει στην πραγματικότητα ο κίνδυνος UBO

Ο κίνδυνος UBO δεν εξαρτάται απλώς από το ποσοστό ιδιοκτησίας. Για να σχηματιστεί η πλήρης εικόνα, απαιτείται η εξέταση:

· Της πολυπλοκότητας της δομής ιδιοκτησίας — πόσα επίπεδα μεσολαβούν μεταξύ της συναλλαγής και του φυσικού προσώπου

· Τη συμμετοχή υπεράκτιων οντοτήτων — δικαιοδοσίες που επιλέγονται σκόπιμα λόγω της αδιαφάνειάς τους

· Την προέλευση του πλούτου και των κεφαλαίων — εάν η διαδρομή του κεφαλαίου μπορεί να επαληθευτεί και να τεκμηριωθεί

· Διασυνοριακή έκθεση — η ύπαρξη πολλαπλών δικαιοδοσιών αυξάνει την πολυπλοκότητα της εποπτείας

· Τη συμπεριφορά και τη διαφάνεια της συναλλαγής — μοτίβα που υποδηλώνουν απόκρυψη ή ασυνήθιστη διάρθρωση

Ένα ισχυρό πλαίσιο UBO πρέπει να σταθμίζει όλες αυτές τις διαστάσεις συνολικά. Αρκεί να παραβλεφθεί έστω και ένα στοιχείο για να μείνει ολόκληρη η δομή μη επαληθευμένη.

Η πραγματικότητα του κινδύνου σε τρία επίπεδα

Χαμηλός κίνδυνος — Διαφανείς δομές με επαληθευμένες ταυτότητες Όπου η ιδιοκτησία είναι σαφής, οι πραγματικοί δικαιούχοι είναι γνωστοί και η συμπεριφορά είναι συνεπής. Εφαρμόζεται η τυπική διαδικασία δέουσας επιμέλειας πελάτη (CDD).

Μεσαίος κίνδυνος — Πολυεπίπεδες δομές ή δραστηριότητες με έντονη χρήση μετρητών Όπου η ιδιοκτησία γίνεται πιο δύσκολο να εντοπιστεί ή όπου τα πρότυπα συναλλαγών δικαιολογούν πιο προσεκτική εξέταση. Απαιτείται περιοδική επανεξέταση και συνεχής παρακολούθηση.

Υψηλός κίνδυνος — Πολύπλοκες πολυεπίπεδες δομές, υπεράκτιες οντότητες ή έκθεση σε ΠΕΠ (Πρόσωπα που Κατέχουν Δημόσια Θέση). Όπου η δομή φαίνεται να έχει σχεδιαστεί με σκοπό την απόκρυψη. Η Ενισχυμένη Δέουσα Επιμέλεια (EDD) είναι υποχρεωτική — χωρίς εξαιρέσεις.

Γιατί ο τομέας των ακινήτων είναι ο τομέας με τα υψηλότερα διακυβεύματα

Οι συναλλαγές ακινήτων είναι μεγάλες, σπάνιες και πολύπλοκες — οι ιδανικές συνθήκες για να περάσει απαρατήρητο το οικονομικό έγκλημα. Ένας μόνο μη επαληθευμένος UBO σε μια συναλλαγή ακινήτων μπορεί να σημαίνει έκθεση σε ξέπλυμα χρήματος, παραβιάσεις κυρώσεων και ρυθμιστικά πρόστιμα που ξεπερνούν κατά πολύ την αξία της ίδιας της συναλλαγής.

Οι τέσσερις συνέπειες της εσφαλμένης ταυτοποίησης του UBO στον τομέα των ακινήτων είναι σοβαρές:

1. Ρυθμιστικός κίνδυνος — μη συμμόρφωση με τα διεθνή πρότυπα

2. Κίνδυνος οικονομικού εγκλήματος — μετατροπή σε άθελο δίαυλο για ξεπλυμένα κεφάλαια

3. Ζημιά στη φήμη — σύνδεση με εταιρείες-βιτρίνες και κρυφές δομές

4. Απώλεια ελέγχου — έλλειψη σαφήνειας ως προς το ποιος έχει στην πραγματικότητα τη δύναμη να επηρεάσει τη συναλλαγή

Αυτό είναι το πρόβλημα που η Immosurance δημιουργήθηκε για να λύσει

Η Immosurance βρίσκεται ακριβώς στο σημείο τομής μεταξύ του κλάδου των ακινήτων και της συμμόρφωσης — ενός κλάδου όπου τα διακυβεύματα από την αποτυχία προσδιορισμού του πραγματικού δικαιούχου (UBO) είναι τα υψηλότερα, και όπου τα εργαλεία για την αντιμετώπισή της ήταν ιστορικά τα πιο αδύναμα.

Ενσωματώνοντας πληροφορίες AML/KYC απευθείας στη διαδικασία των συναλλαγών ακινήτων, η Immosurance δίνει τη δυνατότητα στους επαγγελματίες του κλάδου να κάνουν αυτό που απαιτούν πλέον οι ρυθμιστικές αρχές και αυτό που επιβάλλει η υπεύθυνη επιχειρηματική πρακτική: να αποκαλύψουν τον πραγματικό ιδιοκτήτη πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Αυτό σημαίνει αυτοματοποιημένη χαρτογράφηση του πραγματικού ιδιοκτήτη (UBO) σε σύνθετες δομές ιδιοκτησίας, έλεγχο πολιτικών προσώπων (PEP) και κυρώσεων, επαλήθευση της προέλευσης των κεφαλαίων, καθώς και ροές εργασιών δέουσας επιμέλειας διαβαθμισμένες ανά επίπεδο κινδύνου — όλα σχεδιασμένα για τις συγκεκριμένες πραγματικότητες των συναλλαγών ακινήτων και όχι προσαρμοσμένα εκ των υστέρων από γενικά εργαλεία χρηματοοικονομικής συμμόρφωσης.

Ο κλάδος των ακινήτων δεν χρειάζεται ένα ακόμη επίπεδο γραφειοκρατίας. Χρειάζεται πιο έξυπνη υποδομή. Η Immosurance είναι αυτή η υποδομή — σχεδιασμένη έτσι ώστε οι επαγγελματίες να μπορούν να ενεργούν με σιγουριά, γνωρίζοντας ότι το πρόσωπο πίσω από κάθε συναλλαγή είναι ακριβώς αυτό που ισχυρίζεται ότι είναι.

Η διαφάνεια δεν είναι απλώς μια κανονιστική απαίτηση. Στον τομέα των ακινήτων, αποτελεί το θεμέλιο της εμπιστοσύνης.

Απάτη έναντι AML στον κλάδο των ακινήτων: Γιατί η διάκριση έχει σημασία — και γιατί είστε υπεύθυνοι και για τα δύο

Υπάρχει μια συζήτηση που γίνεται συχνά στις εταιρείες ακινήτων όταν ανακύπτει το θέμα της συμμόρφωσης με τη νομοθεσία για το οικονομικό έγκλημα. Κάποιος αναφέρει την πρόληψη της απάτης. Κάποιος άλλος αναφέρει την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML). Ένας τρίτος επισημαίνει ότι τα δύο θέματα αλληλεπικαλύπτονται. Η συζήτηση συνεχίζεται χωρίς να έχει επιλυθεί κάτι θεμελιώδες: δεν πρόκειται για την ίδια υποχρέωση, δεν έχουν την ίδια προέλευση, δεν απαιτούν τους ίδιους ελέγχους και, σύμφωνα με το κανονιστικό πλαίσιο που θα ισχύει για όλους τους επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων σε ολόκληρη την Ευρώπη από τον Ιούλιο του 2027, η μη κατανόηση της διαφοράς μεταξύ τους αποτελεί από μόνη της παράβαση συμμόρφωσης.

Η συμμόρφωση σε θέματα απάτης και καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες ομαδοποιούνται συστηματικά στις συζητήσεις για το οικονομικό έγκλημα — σε εκπαιδευτικό υλικό, σε κανονιστικές οδηγίες και σε ανεπίσημες επαγγελματικές συζητήσεις. Η ομαδοποίηση αυτή είναι κατανοητή: και οι δύο περιλαμβάνουν εγκληματική πρόθεση, και οι δύο αφορούν χρήματα, και πολλά από τα πρακτικά εργαλεία που χρησιμοποιούνται για την αντιμετώπισή τους — επαλήθευση KYC, παρακολούθηση συναλλαγών, αναφορά ύποπτων δραστηριοτήτων — φαίνεται να αλληλεπικαλύπτονται. Ωστόσο, οι υποκείμενοι μηχανισμοί, τα νομικά πλαίσια, οι επαγγελματικές υποχρεώσεις και οι συνέπειες μιας λανθασμένης προσέγγισης διαφέρουν ουσιαστικά, και οι επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων πρέπει να κατανοούν και τα δύο.

Σύμφωνα με τον Κανονισμό (ΕΕ) 2024/1624 — τον Κανονισμό της ΕΕ για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AMLR), που θα τεθεί σε ισχύ από τον Ιούλιο του 2027 — οι υποχρεώσεις των επαγγελματιών του κλάδου των ακινήτων είναι συγκεκριμένα υποχρεώσεις AML. Η πρόληψη της απάτης διέπεται από ξεχωριστό νομικό πλαίσιο. Ωστόσο, στην πράξη, οι δύο αυτές έννοιες αλληλεπικαλύπτονται συνεχώς στην αγορά ακινήτων, και ο επαγγελματίας που κατανοεί μόνο τη μία είναι ευάλωτος στην άλλη. Ακόμη πιο σημαντικό είναι το γεγονός ότι τόσο η απάτη όσο και η νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων τελικά βλάπτουν τα ίδια άτομα: αγοραστές, πωλητές, ιδιοκτήτες, ενοικιαστές, καθώς και τους ίδιους τους επαγγελματίες, οι οποίοι ενδέχεται να αντιμετωπίσουν νομικές συνέπειες και συνέπειες για τη φήμη τους, όταν συμβαίνει κάποιο από τα δύο σε μια συναλλαγή που έχουν διαχειριστεί.

Το παρόν άρθρο διαχωρίζει σαφώς τα δύο ζητήματα, εξηγεί πώς εκδηλώνονται συγκεκριμένα τόσο η απάτη όσο και η νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες στις συναλλαγές ακινήτων, περιγράφει λεπτομερώς τις απαιτήσεις της οδηγίας AMLR από κάθε επαγγελματία του κλάδου των ακινήτων στην Ευρώπη, και δείχνει πώς η Immosurance — η πρώτη στον κόσμο πλατφόρμα συμμόρφωσης με την AML ειδικά σχεδιασμένη για τον κλάδο των ακινήτων — παρέχει την ενοποιημένη υποδομή συμμόρφωσης που αντιμετωπίζει και τους δύο κινδύνους μέσα σε ένα ενιαίο, συνεκτικό πλαίσιο.

Μέρος Πρώτο: Κατανόηση της Διαφοράς

Απάτη: Η κλοπή όσων δεν σου ανήκουν

Η απάτη, στην ουσία της, είναι η παράνομη απόκτηση χρημάτων ή περιουσιακών στοιχείων μέσω εξαπάτησης. Ο στόχος του εγκληματία είναι να αποκτήσει κάτι αξίας που ανήκει σε κάποιον άλλο — παραποιώντας την ταυτότητά του, πλαστογραφώντας έγγραφα, εκμεταλλευόμενος μια ευπάθεια του συστήματος ή χειραγωγώντας ένα θύμα ώστε να μεταβιβάσει εθελοντικά χρήματα ή περιουσία.

Η απάτη είναι συνήθως άμεση και ευκαιριακή. Στοχεύει ένα συγκεκριμένο θύμα — ένα άτομο, μια επιχείρηση ή έναν οργανισμό — και επιδιώκει ένα συγκεκριμένο αποτέλεσμα: τη μεταφορά χρημάτων ή περιουσίας από το θύμα στον εγκληματία. Μόλις ολοκληρωθεί η μεταφορά, η απάτη, στις περισσότερες περιπτώσεις, έχει επιτευχθεί. Ο εγκληματίας έχει αποκτήσει αυτό που ήθελε. Το θύμα έχει υποστεί άμεση οικονομική ζημία.

Στις πιο συνηθισμένες μορφές της, η απάτη περιλαμβάνει:

· Κλοπή ταυτότητας — τη χρήση κλεμμένων προσωπικών στοιχείων για να υποδυθεί κανείς ένα νόμιμο μέρος μιας συναλλαγής

· Υποκρισία — την παρουσίαση του εαυτού ως προσώπου με εξουσία, νομικού εκπροσώπου ή συμβαλλόμενου μέρους σε μια συναλλαγή, ενώ δεν είναι

· Ψευδή έγγραφα — την προσκόμιση πλαστών ή παραποιημένων εγγράφων για την υποστήριξη μιας δόλιας συναλλαγής

· Απάτες και κοινωνική μηχανική — χειραγώγηση των θυμάτων ώστε να πραγματοποιήσουν πληρωμές ή μεταφορές μέσω εξαπάτησης

· Ανακτήση ελέγχου λογαριασμού — απόκτηση μη εξουσιοδοτημένης πρόσβασης σε χρηματοοικονομικούς λογαριασμούς ή λογαριασμούς συναλλαγών και ανακατεύθυνση κεφαλαίων

Η κύρια ζημιά από την απάτη βαρύνει άμεσα το θύμα. Το χρηματοπιστωτικό σύστημα αποτελεί μέσο για την επίτευξη ενός σκοπού, όχι τον ίδιο τον στόχο. Επιπλέον, η απάτη είναι συνήθως άμεση — συμβαίνει τη στιγμή της συναλλαγής, όχι μέσω μιας ακολουθίας βημάτων που εκτείνονται στο χρόνο.

Ξέπλυμα χρήματος: Καθαρίζοντας ό,τι ήδη έχεις

Η νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες ξεκινά εκεί όπου συχνά τελειώνει η απάτη — με τα έσοδα από εγκληματικές δραστηριότητες να βρίσκονται ήδη στα χέρια του δράστη. Ο «ξεπλυντής» δεν προσπαθεί να κλέψει χρήματα. Τα έχει ήδη. Το πρόβλημά του είναι διαφορετικό: τα χρήματα δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν ανοιχτά, επειδή η προέλευσή τους θα προδώσει την εγκληματική τους πηγή. Ο στόχος της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες είναι να κάνει τα παράνομα κεφάλαια να φαίνονται νόμιμα — να τα εισάγει στο χρηματοπιστωτικό σύστημα, να συγκαλύψει την εγκληματική τους προέλευση μέσω μιας ακολουθίας συναλλαγών και, τελικά, να τα ενσωματώσει σε νόμιμα περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να χρησιμοποιηθούν, να επενδυθούν ή να απολαυθούν χωρίς να προκαλέσουν υποψίες.

Το μοντέλο των τριών σταδίων είναι καλά εδραιωμένο:

Τοποθέτηση — η εισαγωγή εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες στο χρηματοπιστωτικό σύστημα. Στον τομέα των ακινήτων, αυτό συνήθως περιλαμβάνει τη χρήση μετρητών, κρυπτονομισμάτων ή κεφαλαίων από εγκληματικές πηγές για την καταβολή προκαταβολών ή την εξόφληση της τιμής αγοράς. Η συναλλαγή ακινήτου αποτελεί το μέσο εισόδου.

Διαστρωμάτωση — δημιουργία απόστασης μεταξύ της εγκληματικής προέλευσης των κεφαλαίων και της τρέχουσας θέσης τους μέσω μιας σειράς συναλλαγών, μεταφορών, εταιρικών δομών και μετακινήσεων μεταξύ δικαιοδοσιών. Στον τομέα των ακινήτων, η διαστρωμάτωση περιλαμβάνει αλυσίδες εταιρικής ιδιοκτησίας, ταχεία μεταπώληση και πολύπλοκες διαδρομές πληρωμών που καθιστούν δύσκολη την ανίχνευση της αρχικής πηγής των κεφαλαίων.

Ενσωμάτωση — τα έσοδα από εγκληματικές δραστηριότητες, τα οποία πλέον φαίνεται να προέρχονται από νόμιμες συναλλαγές ακινήτων, ενσωματώνονται πλήρως στη νόμιμη οικονομία. Ο εγκληματίας κατέχει ένα περιουσιακό στοιχείο — ή τα έσοδα από την πώλησή του — το οποίο μπορεί να δικαιολογηθεί από τεκμηριωμένο ιστορικό συναλλαγών.

Η κύρια ζημία που προκαλεί το ξέπλυμα χρήματος είναι συστημική: στρεβλώνει τις αγορές, επιτρέπει στις εγκληματικές επιχειρήσεις να συνεχίσουν να λειτουργούν, χρηματοδοτεί την τρομοκρατία και το οργανωμένο έγκλημα και υπονομεύει την ακεραιότητα του χρηματοπιστωτικού συστήματος από το οποίο εξαρτάται το νόμιμο εμπόριο. Το μεμονωμένο θύμα είναι λιγότερο ορατό σε σύγκριση με την απάτη — ωστόσο, η συνολική ζημία για τις αγορές, τους θεσμούς και την κοινωνία είναι τεράστια.

Η σχέση μεταξύ των δύο

Η απάτη και το ξέπλυμα χρήματος δεν είναι απλώς συναφή — σε πολλές υποθέσεις ακινήτων ακολουθούν η μία την άλλη. Η απάτη δημιουργεί εσόδους από εγκληματικές δραστηριότητες. Το ξέπλυμα χρήματος τα «καθαρίζει». Ο εγκληματίας που διαπράττει απάτη υποθηκών — αποκτώντας ένα ακίνητο ή μια υποθήκη μέσω πλαστών εγγράφων — στη συνέχεια πρέπει να ξεπλύνει τα έσοδα. Ο εγκληματίας που εξαπατά επενδυτές σε ένα σχέδιο ανάπτυξης ακινήτων πρέπει στη συνέχεια να συγκαλύψει τα κεφάλαια που έλαβε. Υπό αυτή την έννοια, η κατανόηση της απάτης στον τομέα των ακινήτων είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την κατανόηση της καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες: το αποτέλεσμα της απάτης συχνά αποτελεί την αφετηρία της νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες.

Υπάρχει επίσης μια αντίστροφη σχέση. Οι πράξεις νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες χρησιμοποιούν μερικές φορές δόλιες τεχνικές — ψευδείς ταυτότητες, πλαστά έγγραφα, πλαστά αρχεία συναλλαγών — ως εργαλεία στο πλαίσιο της διαδικασίας νομιμοποίησης. Μια εικονική εταιρεία που αγοράζει ακίνητο μπορεί να έχει συσταθεί με τη χρήση πλαστών εγγράφων ταυτότητας. Μια ψευδής εκτίμηση μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να δικαιολογήσει μια φουσκωμένη τιμή συναλλαγής. Οι δύο κατηγορίες οικονομικού εγκλήματος, αν και εννοιολογικά διακριτές, στην πράξη είναι αλληλένδετες στο πλαίσιο του τομέα των ακινήτων.

Μέρος δεύτερο: Πώς εκδηλώνονται συγκεκριμένα η απάτη και το ξέπλυμα χρήματος στον τομέα των ακινήτων

Απάτη στον τομέα των ακινήτων: Οι μορφές που αντιμετωπίζουν οι επαγγελματίες

Οι επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων δραστηριοποιούνται στο σταυροδρόμι διαφόρων τύπων απάτης που είναι ειδικοί για την αγορά ακινήτων. Η κατανόησή τους είναι σημαντική όχι μόνο επειδή ενδέχεται να βλάψουν άμεσα τον πελάτη του επαγγελματία ή τον ίδιο τον επαγγελματία, αλλά και επειδή αρκετές από αυτές έχουν επίσης πτυχές καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) που ενεργοποιούν υποχρεώσεις συμμόρφωσης με τους κανονισμούς AMLR.

Η υποθηκική απάτη αποτελεί μία από τις πιο διαδεδομένες μορφές απάτης στον τομέα των ακινήτων στην Ευρώπη. Περιλαμβάνει τη χρήση ψευδών ή υπερβολικών πληροφοριών — πλαστά έγγραφα εισοδήματος, ψευδείς βεβαιώσεις εργασίας, υπερβολικές εκτιμήσεις ακινήτων — με σκοπό την απόκτηση υποθήκης υψηλότερης αξίας από ό,τι θα δικαιολογούσαν οι ακριβείς πληροφορίες. Ο δανειστής της υποθήκης είναι το κύριο θύμα. Για τον κτηματομεσίτη που εμπλέκεται στη συναλλαγή, η απάτη υποθηκών εκ μέρους ενός αγοραστή μπορεί να εκδηλωθεί ως μη ρεαλιστική τιμή συναλλαγής, ως αγοραστής με έγγραφα που είναι επιφανειακά πειστικά αλλά ασυμβίβαστα με άλλα παρατηρήσιμα χαρακτηριστικά, ή ως δομή συναλλαγής που φαίνεται να έχει σχεδιαστεί για να δικαιολογήσει μια συγκεκριμένη εκτίμηση αξίας αντί να αντανακλά την πραγματική αγοραία αξία. Ο μεσίτης δεν είναι ο υπεύθυνος συμμόρφωσης του δανειστή — ωστόσο, ο μεσίτης που διευκολύνει μια συναλλαγή υποθηκικής απάτης, εν γνώσει του ή μέσω εσκεμμένης αδιαφορίας, ενδέχεται να αντιμετωπίσει αστικές και ποινικές συνέπειες.

Η απάτη σχετικά με τον τίτλο ιδιοκτησίας και η απάτη κατά τη μεταβίβαση περιουσίας αφορούν τη δόλια μεταβίβαση της ιδιοκτησίας ακινήτου — είτε μέσω της πλαστοπροσωπίας ενός νόμιμου ιδιοκτήτη, της πλαστογράφησης εγγράφων τίτλου ιδιοκτησίας, είτε μέσω της χειραγώγησης της διαδικασίας μεταβίβασης για την εκτροπή των εσόδων από την πώληση. Η αύξηση των εξ αποστάσεως συναλλαγών και των διαδικασιών ψηφιακής υπογραφής έχει ενισχύσει αυτόν τον κίνδυνο. Ένας νόμιμος ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να διαπιστώσει ότι το ακίνητό του έχει πωληθεί — και τα έσοδα έχουν εκτραπεί — χωρίς να το γνωρίζει. Για τους επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων, αυτή η κατηγορία υπογραμμίζει τη σημασία της αξιόπιστης επαλήθευσης της ταυτότητας: το πρόσωπο που ισχυρίζεται ότι είναι ιδιοκτήτης ακινήτου ή νόμιμο μέρος μιας συναλλαγής πρέπει να επαληθεύεται ως τέτοιο μέσω αξιόπιστων, ανεξάρτητων μέσων, και όχι απλώς με την αποδοχή εγγράφων που φαίνονται αυθεντικά.

Η απάτη στις μισθώσεις στοχεύει τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές — πλαστά ιστορικά μισθώσεων, ψευδείς συστάσεις εργασίας, δόλιες συμφωνίες εγγυητών. Επηρεάζει την αγορά ενοικιάσεων, την οποία ο κανονισμός AMLR εντάσσει πλέον για πρώτη φορά στο πεδίο εφαρμογής του (μισθώσεις ύψους 10.000 ευρώ το μήνα ή παραπάνω). Καθώς οι μεσίτες ενοικίασης αντιμετωπίζουν νέες υποχρεώσεις καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML), η υφιστάμενη έκθεσή τους στην απάτη στον τομέα των ενοικιάσεων έχει άμεση σημασία: οι διαδικασίες «Γνώρισε τον Πελάτη» (KYC) που απαιτούνται από τον κανονισμό AMLR θα καλύπτουν ταυτόχρονα την επαλήθευση της ταυτότητας και του οικονομικού προφίλ, κάτι που απαιτείται επίσης για την πρόληψη της απάτης.

Η επενδυτική απάτη περιλαμβάνει την προώθηση δόλιων επενδυτικών σχεδίων στον τομέα των ακινήτων — έργα που δεν υπάρχουν, πωλήσεις εκ των προτέρων για ακίνητα που δεν θα κατασκευαστούν ποτέ, επενδυτικά προϊόντα που παραποιούν το υποκείμενο ακίνητο. Στα θύματα περιλαμβάνονται ιδιώτες επενδυτές που προσελκύονται από υποσχέσεις αποδόσεων που δεν μπορούν να εκπληρωθούν. Τα έσοδα από την επενδυτική απάτη συχνά εισρέουν στην αγορά ακινήτων, καθώς ο απατεώνας επιδιώκει να τα «ξεπλύνει» — γεγονός που συνδέει άμεσα αυτή την κατηγορία απάτης με το ζήτημα της καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.

Η απάτη εκτροπής πληρωμών (Business Email Compromise) περιλαμβάνει την υποκλοπή της επικοινωνίας μεταξύ των μερών μιας συναλλαγής ακινήτων — συνήθως μέσω παραβίασης λογαριασμών ηλεκτρονικού ταχυδρομείου — και την αντικατάσταση των νόμιμων στοιχείων τραπεζικού λογαριασμού με τα δικά του του εγκληματία. Ο αγοραστής ή ο πωλητής μεταφέρει χρήματα στον λογαριασμό του απατεώνα πιστεύοντας ότι ολοκληρώνει μια νόμιμη συναλλαγή. Αυτή η απάτη δεν εντοπίζεται μέσω των διαδικασιών καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες — εντοπίζεται μέσω ασφαλών πρωτοκόλλων επικοινωνίας και αυστηρής επαλήθευσης των στοιχείων του τραπεζικού λογαριασμού πριν από την πραγματοποίηση οποιασδήποτε μεταφοράς. Ωστόσο, η συνέπειά της — τα εκτρεπόμενα κεφάλαια που ενδέχεται στη συνέχεια να υποστούν νομιμοποίηση — δημιουργεί μια διάσταση που σχετίζεται με την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.

Ξέπλυμα χρήματος στον τομέα των ακινήτων: Η αγορά ακινήτων ως μηχανισμός «καθαρισμού»

Οι τρόποι με τους οποίους τα έσοδα από εγκληματικές δραστηριότητες ξεπλένονται μέσω της αγοράς ακινήτων έχουν τεκμηριωθεί επαρκώς από τη FATF, την Europol και τις εθνικές Μονάδες Πληροφοριών για το Ξέπλυμα Χρήματος (FIU) σε όλη την Ευρώπη:

Οι αγορές με μεγάλη χρήση μετρητών χρησιμοποιούν εισπράξεις από εγκληματικές δραστηριότητες για τη χρηματοδότηση του συνόλου ή μέρους μιας συναλλαγής ακινήτου — εισάγοντας παράνομα κεφάλαια απευθείας στην αγορά ακινήτων, όπου νομιμοποιούνται μέσω των εγγράφων της συναλλαγής.

Οι αγορές μέσω εταιρικών οχημάτων χρησιμοποιούν εταιρείες-βιτρίνες, καταπιστεύματα και συμφωνίες με εντολοδόχους για να αποκρύψουν τον πραγματικό δικαιούχο ενός ακινήτου, επιτρέποντας σε έναν εγκληματία να κατέχει ακίνητα χωρίς άμεση απόδοση της ιδιοκτησίας.

Η υπερ- και υποτίμηση χειραγωγεί τις τιμές των συναλλαγών για τη μεταφορά αξίας μεταξύ των μερών — η διαφορά μεταξύ της δηλωθείσας και της πραγματικής τιμής αντιπροσωπεύει μεταφορά εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες.

Η ταχεία μεταπώληση («flipping») δημιουργεί ένα ιστορικό συναλλαγών που κάνει τα έσοδα από εγκληματικές δραστηριότητες να φαίνονται ως προερχόμενα από νόμιμες δραστηριότητες εμπορίας ακινήτων.

Η χειραγώγηση των ανακαινίσεων διογκώνει τα κατασκευαστικά κόστη, ώστε να απορροφηθούν τα εγκληματικά μετρητά σε δαπάνες που φαίνονται ως νόμιμες επιχειρηματικές δαπάνες.

Η χειραγώγηση των εσόδων από ενοίκια υπερεκτιμά τα έσοδα από ενοίκια, προκειμένου να δημιουργηθεί μια ροή φαινομενικά νόμιμων εσόδων, τα οποία στην πραγματικότητα είναι εγκληματικής προέλευσης.

Κάθε μία από αυτές τις τεχνικές συνοδεύεται από συγκεκριμένα προειδοποιητικά σημάδια, συγκεκριμένες υποχρεώσεις AMLR που ενεργοποιούνται με την αναγνώρισή τους, καθώς και συγκεκριμένες απαιτήσεις τεκμηρίωσης που πρέπει να πληρούνται προτού ένας επαγγελματίας που τηρεί τους κανόνες μπορέσει να επιτρέψει την πραγματοποίηση μιας συναλλαγής.

Μέρος Τρίτο: Το πλαίσιο AMLR — Τι αλλάζει για τον τομέα των ακινήτων από τον Ιούλιο του 2027

Το πλαίσιο AML της ΕΕ έχει πάντα διαχωρίζει τη δόλια πράξη από τη νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες στη νομική του αρχιτεκτονική. Η δόλια πράξη αντιμετωπίζεται κυρίως μέσω του ποινικού δικαίου — των αδικημάτων δόλιας πράξης, των αστικών ένδικων μέσων και των μηχανισμών επιβολής του νόμου κάθε κράτους μέλους. Η νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες αντιμετωπίζεται μέσω ενός συνδυασμού ποινικού δικαίου (το ίδιο το αδίκημα της νομιμοποίησης) και του κανονιστικού πλαισίου AML — του συστήματος υποχρεώσεων που επιβάλλονται στους μεσάζοντες και τους «φρουρούς», συμπεριλαμβανομένων των επαγγελματιών του κλάδου των ακινήτων, με σκοπό να αποτραπεί εξ αρχής η είσοδος εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες στο χρηματοπιστωτικό σύστημα.

Ο κανονισμός (ΕΕ) 2024/1624, που θα τεθεί σε ισχύ από τον Ιούλιο του 2027, αποτελεί αποκλειστικά ένα μέσο καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Δεν επιβάλλει νέες υποχρεώσεις πρόληψης της απάτης στους επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων. Ωστόσο, είναι ουσιαστικής σημασίας να κατανοήσουμε τι απαιτεί — και πώς αυτές οι απαιτήσεις αλληλεπιδρούν με τους κινδύνους απάτης.

Η δέουσα επιμέλεια έναντι του πελάτη (CDD) — η απαίτηση να προσδιορίζεται και να επαληθεύεται η ταυτότητα κάθε πελάτη, να κατανοείται η φύση και ο σκοπός κάθε επιχειρηματικής σχέσης και να αξιολογείται ο κίνδυνος που ενέχει η σχέση αυτή — αντιμετωπίζει άμεσα τα τρωτά σημεία της απάτης ταυτότητας που επηρεάζουν τον κλάδο των ακινήτων. Μια ισχυρή διαδικασία CDD, η οποία διεξάγεται μέσω αξιόπιστης βιομετρικής και τεκμηριωτικής επαλήθευσης, αποτελεί ταυτόχρονα υποχρέωση κατά του ξεπλύματος χρήματος και μέτρο πρόληψης της απάτης. Η επαλήθευση ότι ένας αγοραστής είναι όντως αυτός που ισχυρίζεται ότι είναι προστατεύει από την απάτη ταυτότητας και ικανοποιεί την απαίτηση επαλήθευσης κατά του ξεπλύματος χρήματος.

Η επαλήθευση της πραγματικής ιδιοκτησίας — η απαίτηση να ανιχνεύεται η αλυσίδα ιδιοκτησίας μιας εταιρείας μέχρι το τελικό φυσικό πρόσωπο — αντιμετωπίζει άμεσα τις δομές εικονικών εταιρειών και των εντολοδόχων που χρησιμοποιούνται στο ξέπλυμα χρήματος. Αντιμετωπίζει επίσης την ψευδή δήλωση ιδιοκτησίας που αποτελεί τη βάση διαφόρων μορφών απάτης σε ακίνητα. Ένας επαγγελματίας που έχει διενεργήσει διεξοδική επαλήθευση του πραγματικού δικαιούχου (UBO) γνωρίζει ποιος ελέγχει πραγματικά τη συναλλαγή, κάτι που αποτελεί ταυτόχρονα απαίτηση της νομοθεσίας κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) και ένα βήμα διαχείρισης του κινδύνου απάτης.

Επαλήθευση της Προέλευσης των Κεφαλαίων (SoF) — η απαίτηση να διαπιστωθεί και να τεκμηριωθεί η προέλευση των κεφαλαίων μιας συναλλαγής — αντιμετωπίζει τόσο τον κίνδυνο «τοποθέτησης» στο πλαίσιο της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες όσο και τον κίνδυνο υποθηκικής απάτης λόγω τεχνητά διογκωμένων εισφορών ιδίων κεφαλαίων. Η ορθή επαλήθευση της προέλευσης των κεφαλαίων αποκαλύπτει ασυνέπειες μεταξύ των δηλωμένων και των πραγματικών πηγών χρηματοδότησης, κάτι που σχετίζεται τόσο με την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες όσο και με την απάτη.

Αναφορά ύποπτων δραστηριοτήτων — η υποχρέωση υποβολής αναφοράς ύποπτων δραστηριοτήτων (SAR) όταν υπάρχουν εύλογοι λόγοι να υποψιαστεί κανείς ξέπλυμα χρήματος ή χρηματοδότηση της τρομοκρατίας — δεν επεκτείνεται σε υποψίες απάτης στο πλαίσιο των κανονισμών AMLR. Ωστόσο, πολλοί δείκτες απάτης αποτελούν ταυτόχρονα προειδοποιητικά σημάδια για ξέπλυμα χρήματος, και μια συναλλαγή που εγείρει ανησυχίες για απάτη συχνά εγείρει και ανησυχίες σχετικά με την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Ο επαγγελματίας που εντοπίζει ένα μοτίβο που συνάδει με απάτη ενυπόθηκων δανείων και ταυτόχρονα εντοπίζει προειδοποιητικά σημάδια σχετικά με την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) έχει τόσο καθήκον επιμέλειας σχετικά με την απάτη όσο και υποχρέωση υποβολής αναφοράς ύποπτης δραστηριότητας (SAR) που επιβάλλεται από τον κανονισμό AMLR.

Συνεχής παρακολούθηση — η απαίτηση να παρακολουθούνται συνεχώς οι επιχειρηματικές σχέσεις και να επαναξιολογείται ο κίνδυνος καθ’ όλη τη διάρκεια της σχέσης — αποτελεί υποχρέωση κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) σύμφωνα με το άρθρο 26 του AMLR. Ωστόσο, στην πράξη, η παρακολούθηση συναλλαγών που απαιτείται θα εντοπίσει τόσο μοτίβα νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες όσο και δείκτες απάτης, καθώς και τα δύο εκδηλώνονται μέσω ανώμαλης συναλλακτικής συμπεριφοράς.

Η επέκταση των AMLR στους μεσίτες ενοικίασης στο όριο ενοικίου των 10.000 ευρώ/μήνα εντάσσει στο πλαίσιο της καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) μια ομάδα επαγγελματιών που ήδη εκτίθενται σε απάτες ενοικίασης. Οι διαδικασίες KYC που απαιτεί ο AMLR θα καλύπτουν επίσης την επαλήθευση της ταυτότητας και της οικονομικής κατάστασης, τις οποίες χρειάζονται οι μεσίτες ενοικίασης για να προστατεύσουν τον εαυτό τους και τους πελάτες τους από την απάτη στον τομέα των ενοικίων. Η κανονιστική υποχρέωση και το συμφέρον της διαχείρισης του εμπορικού κινδύνου συγκλίνουν.

Μέρος Τέταρτο: Η διασταύρωση στην πράξη — Γιατί και τα δύο έχουν σημασία μαζί

Η διάκριση μεταξύ απάτης και νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες είναι σημαντική, διότι καθορίζει τους απαιτούμενους ελέγχους και τις νομικές υποχρεώσεις που ενεργοποιούνται. Ωστόσο, η πρακτική πραγματικότητα των συναλλαγών ακινήτων είναι ότι και οι δύο κίνδυνοι εμφανίζονται συχνά στην ίδια υπόθεση — και ο επαγγελματίας που επαγρυπνεί μόνο για τον έναν από αυτούς θα παραβλέψει τον άλλο.

Ας εξετάσουμε το ακόλουθο σενάριο, το οποίο απεικονίζουν σύνθετες πραγματικές υποθέσεις από όλη την Ευρώπη:

Ένας υποψήφιος αγοραστής επικοινωνεί με έναν κτηματομεσίτη για να αποκτήσει ένα ακίνητο υψηλής αξίας. Παρουσιάζει αξιόπιστα έγγραφα — διαβατήριο, αποδεικτικό διεύθυνσης και τραπεζικό αντίγραφο κίνησης λογαριασμού που δείχνει τη διαθεσιμότητα των απαιτούμενων κεφαλαίων. Το διαβατήριο έχει αποκτηθεί με τη χρήση πλαστής ταυτότητας. Ο τραπεζικός λογαριασμός δημιουργήθηκε μέσω μιας πολυεπίπεδης σειράς καταθέσεων που προέρχονταν από εσόδους εγκληματικής δραστηριότητας. Η αγορά χρηματοδοτείται μέσω ενός συνδυασμού κεφαλαίων από αυτόν τον λογαριασμό και ενός δανείου από μια εταιρεία στην οποία ο αγοραστής είναι ο μη γνωστοποιημένος πραγματικός δικαιούχος.

Για τον κτηματομεσίτη, η συναλλαγή αυτή ενέχει:

· Κίνδυνο πλαστοπροσωπίας — η ταυτότητα που παρουσιάζει ο πελάτης δεν είναι η πραγματική του

· Κίνδυνο πραγματικής ιδιοκτησίας — ο τελικός ιδιοκτήτης της χρηματοδοτούσας εταιρείας δεν έχει αποκαλυφθεί

· Κίνδυνο ως προς την προέλευση των κεφαλαίων — τα κεφάλαια προέρχονται από εγκληματική δραστηριότητα

· Κίνδυνο διαμόρφωσης συναλλαγών — η δανειακή σύμβαση χρησιμοποιείται για τη διαστρωμάτωση των εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες

· Κίνδυνο αποτυχίας της διαδικασίας CDD — η τυπική επαλήθευση δεν θα ανίχνευε την πλαστή ταυτότητα χωρίς βιομετρική επαλήθευση

Η διαδικασία συμμόρφωσης με την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες (AML) — συγκεκριμένα οι απαιτήσεις του AMLR για τη βιομετρική επαλήθευση ταυτότητας, τον προσδιορισμό του πραγματικού δικαιούχου (UBO) και τη διερεύνηση της προέλευσης των κεφαλαίων — αποτελεί τον μηχανισμό μέσω του οποίου εντοπίζονται τόσο η απάτη όσο και η απόπειρα νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες. Οι δύο κίνδυνοι είναι διαχωρισμένοι νομικά, αλλά συγκλίνουν στην πρακτική διαδικασία συμμόρφωσης.

Αυτή η σύγκλιση είναι ακριβώς ο λόγος για τον οποίο οι απαιτήσεις των AMLR — παρά το γεγονός ότι στη νομική τους βάση αφορούν συγκεκριμένα την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες — εξυπηρετούν μια διπλή λειτουργία για τους επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων: δημιουργούν ένα πλαίσιο συμμόρφωσης που αντιμετωπίζει τη νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, ενώ ταυτόχρονα παρέχουν την υποδομή επαλήθευσης ταυτότητας και συναλλαγών που απαιτείται επίσης για την πρόληψη της απάτης.

Μέρος Πέμπτο: Το κενό συμμόρφωσης — Η κατάσταση στην οποία βρίσκονται οι περισσότερες επιχειρήσεις του κλάδου των ακινήτων

Σε ολόκληρη την Ευρώπη, ο βαθμός ωριμότητας του τομέα των ακινήτων όσον αφορά τη συμμόρφωση ποικίλλει σημαντικά — από εξελιγμένες διεθνείς εταιρείες με εξειδικευμένες ομάδες συμμόρφωσης έως μονοπρόσωπες εταιρείες που δεν έχουν λάβει ποτέ επίσημη εκπαίδευση για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Η AMLR θα ισχύει για όλες αυτές τις επιχειρήσεις από τον Ιούλιο του 2027, ομοιόμορφα και άμεσα, χωρίς τις εθνικές διαφοροποιήσεις που επέτρεπε το προηγούμενο πλαίσιο της οδηγίας.

Όσον αφορά την απάτη, δεν υπάρχει αντίστοιχη κανονιστική εναρμόνιση. Η πρόληψη της απάτης αποτελεί ζήτημα διαχείρισης εμπορικού κινδύνου — κάθε επιχείρηση πρέπει να αποφασίσει πόσο κίνδυνο θα αποδεχτεί και ποια μέτρα ελέγχου θα εφαρμόσει. Ωστόσο, οι απαιτήσεις του AMLR, όταν εφαρμόζονται σωστά, προσφέρουν ως παράπλευρο όφελος μια σημαντική πρόληψη της απάτης: μια επιχείρηση που διενεργεί αυστηρή επαλήθευση «Γνώρισε τον Πελάτη» (KYC), τηρεί λεπτομερή αρχεία πραγματικών δικαιούχων και παρακολουθεί συνεχώς τη συμπεριφορά των συναλλαγών προστατεύεται ουσιαστικά καλύτερα από την απάτη σε σύγκριση με μια επιχείρηση που δεν κάνει τίποτα από τα παραπάνω.

Το κενό συμμόρφωσης στις περισσότερες επιχειρήσεις του κλάδου των ακινήτων είναι δομικό:

· Απουσία επίσημης διαδικασίας αξιολόγησης κινδύνου για πελάτες ή συναλλαγές

· Δεν υπάρχει τεκμηριωμένη ροή εργασιών CDD — η επαλήθευση γίνεται κατά περίπτωση και είναι ασυνεπής

· Δεν υπάρχει δυνατότητα χαρτογράφησης των πραγματικών δικαιούχων (UBO) για εταιρικούς αγοραστές

· Δεν υπάρχει συστηματικός έλεγχος για κυρώσεις και πρόσωπα που κατέχουν δημόσια αξιώματα (PEP)

· Δεν υπάρχει διαδικασία διερεύνησης της προέλευσης των κεφαλαίων πέρα από την αποδοχή των εγγράφων που προσκομίζονται

· Δεν υπάρχει συνεχής παρακολούθηση — η δέουσα επιμέλεια αντιμετωπίζεται ως εφάπαξ διαδικασία κατά την εγγραφή

· Απουσία υποδομής αναφοράς ύποπτων συναλλαγών (SAR) — σε περίπτωση εντοπισμού ύποπτης συναλλαγής, δεν υπάρχει καθιερωμένη διαδικασία για τον τρόπο αντίδρασης

· Απουσία διαδρομής ελέγχου — τα αρχεία των όποιων δραστηριοτήτων συμμόρφωσης πραγματοποιούνται είναι διάσπαρτα σε αλληλογραφίες ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, έντυπα αρχεία και ατομικούς υπολογιστές

Κάθε μία από αυτές τις ελλείψεις αποτελεί παράβαση των κανόνων συμμόρφωσης AMLR. Κάθε μία από αυτές αποτελεί επίσης ευπάθεια σε απάτη. Η κάλυψη του κενού συμμόρφωσης σύμφωνα με τους κανόνες AMLR μειώνει ταυτόχρονα την έκθεση του επαγγελματία σε απάτη — όχι ως παρενέργεια, αλλά ως εγγενές χαρακτηριστικό μιας ισχυρής συμμόρφωσης στην πράξη.

Μέρος Έκτο: Immosurance — Η πλατφόρμα που καλύπτει και τα δύο

Η Immosurance σχεδιάστηκε εξ αρχής για να καλύπτει τις συγκεκριμένες υποχρεώσεις συμμόρφωσης των επαγγελματιών του κλάδου των ακινήτων σύμφωνα με τη νομοθεσία της ΕΕ για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML). Δεν είναι πλατφόρμα πρόληψης της απάτης — είναι πλατφόρμα συμμόρφωσης με την AML. Ωστόσο, επειδή η ορθή συμμόρφωση με την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες βασίζεται στην αξιόπιστη επαλήθευση ταυτότητας, τη διαφάνεια όσον αφορά τους πραγματικούς δικαιούχους, τον έλεγχο της προέλευσης των κεφαλαίων και την παρακολούθηση των συναλλαγών, παρέχει ταυτόχρονα την υποδομή επαλήθευσης και παρακολούθησης που αντιμετωπίζει τους σημαντικότερους κινδύνους απάτης στον τομέα των ακινήτων.

Επαλήθευση ταυτότητας που αποτρέπει τόσο την απάτη όσο και τις παραβάσεις της νομοθεσίας AML. Το Immosurance ενσωματώνει βιομετρική και τεκμηριωτική επαλήθευση ταυτότητας μέσω του IDVerse — παρέχοντας το επίπεδο επαλήθευσης που απαιτεί ο κανονισμός AMLR και το οποίο ταυτόχρονα ανιχνεύει ψευδείς ή κλεμμένες ταυτότητες που χρησιμοποιούνται σε περιπτώσεις απάτης στον τομέα των ακινήτων. Το αποτέλεσμα της επαλήθευσης αποθηκεύεται στον φάκελο συμμόρφωσης, δημιουργώντας ένα ελεγχόμενο αρχείο που ικανοποιεί τις απαιτήσεις CDD του AMLR και παρέχει αποδεικτικά στοιχεία δέουσας επιμέλειας σε περίπτωση διαφοράς λόγω απάτης.

Έλεγχος κυρώσεων, PEP και αρνητικών δημοσιευμάτων μέσω της LexisNexis — εφαρμόζεται σε κάθε πελάτη κατά την εγγραφή και συνεχώς στη συνέχεια. Ο έλεγχος κυρώσεων αποτελεί καθαρή υποχρέωση κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Ο έλεγχος αρνητικών δημοσιευμάτων, ο οποίος εντοπίζει πελάτες που συνδέονται με ποινικές έρευνες ή κατηγορίες απάτης σε ειδησεογραφική κάλυψη, αντιμετωπίζει ταυτόχρονα τόσο τον κίνδυνο νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες όσο και τον κίνδυνο απάτης.

Χαρτογράφηση των πραγματικών δικαιούχων που ανιχνεύει κάθε εταιρική δομή μέχρι το τελικό φυσικό πρόσωπο — ικανοποιώντας τις απαιτήσεις του AMLR για τον UBO και ταυτόχρονα εντοπίζοντας τις ρυθμίσεις με εντεταλμένους και εικονικές εταιρείες που χρησιμοποιούνται τόσο στη νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες όσο και στην απάτη ακινήτων.

Ροές εργασιών σχετικά με την προέλευση των κεφαλαίων, οι οποίες απαιτούν δομημένα αποδεικτικά έγγραφα σχετικά με την προέλευση των κεφαλαίων της συναλλαγής — αντιμετωπίζοντας τον κίνδυνο τοποθέτησης κεφαλαίων από ξέπλυμα χρήματος και παρέχοντας ταυτόχρονα την επαλήθευση του χρηματοοικονομικού προφίλ που απαιτείται για τον εντοπισμό απάτης σε υποθήκες και επενδύσεις.

Αξιολόγηση κινδύνου συναλλαγών μέσω της Ενότητας Κινδύνου Ακινήτων — αξιολογώντας το ακίνητο, τη δομή της συναλλαγής και το προφίλ του αντισυμβαλλομένου σε συνδυασμό, προκειμένου να εντοπιστούν τα πρότυπα κινδύνου που σχετίζονται τόσο με τις τυπολογίες νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες όσο και με την απάτη στον τομέα των ακινήτων.

Συνεχής παρακολούθηση που εντοπίζει αλλαγές στη συμπεριφορά και ανωμαλίες στις συναλλαγές καθ’ όλη τη διάρκεια της σχέσης — ανιχνεύοντας τα μοτίβα που αναδύονται με την πάροδο του χρόνου τόσο σε εξελιγμένα σχέδια νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες όσο και σε πράξεις απάτης που εκτυλίσσονται σε πολλαπλές συναλλαγές.

Τήρηση αρχείων έτοιμων για έλεγχο, σύμφωνα με την απαίτηση πενταετούς διατήρησης της AMLR — δημιουργία της αλυσίδας αποδεικτικών στοιχείων που αποδεικνύει τη συμμόρφωση προς την ρυθμιστική αρχή και παρέχει τη βάση τεκμηρίωσης για την επίλυση διαφορών σχετικά με απάτες.

Το KYB (Know Your Business) — το εσωτερικό επίπεδο συμμόρφωσης που περιλαμβάνει τεκμηριωμένες πολιτικές AML, τον διορισμό υπεύθυνου συμμόρφωσης και την εκπαίδευση των υπαλλήλων — παρέχει το οργανωτικό πλαίσιο εντός του οποίου τόσο η ευαισθητοποίηση σχετικά με τον κίνδυνο AML όσο και η ευαισθητοποίηση σχετικά με τον κίνδυνο απάτης ενσωματώνονται στην καθημερινή πρακτική των επαγγελματιών.

Συμπέρασμα: Δύο κίνδυνοι, ένα πλαίσιο, μία πλατφόρμα

Η απάτη και η νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες είναι διαφορετικά οικονομικά εγκλήματα με διαφορετικά νομικά πλαίσια, διαφορετικά κύρια θύματα και διαφορετικές κοινωνικές επιπτώσεις. Οι επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων πρέπει να κατανοήσουν αυτή τη διάκριση — όχι για να τα αντιμετωπίζουν ως εντελώς ξεχωριστά ζητήματα που απαιτούν εντελώς ξεχωριστά προγράμματα, αλλά για να κατανοήσουν ποιοι έλεγχοι αντιμετωπίζουν ποιον κίνδυνο και να αναγνωρίσουν τις πολλές περιπτώσεις στις οποίες μια ενιαία διαδικασία συμμόρφωσης αντιμετωπίζει και τα δύο ταυτόχρονα.

Οι απαιτήσεις του AMLR, που θα ισχύουν από τον Ιούλιο του 2027 σε όλα τα 27 κράτη μέλη της ΕΕ, καθορίζουν το ελάχιστο όριο συμμόρφωσης για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Η αυστηρή τήρηση αυτών των απαιτήσεων — μέσω τεκμηριωμένης αξιολόγησης κινδύνου, αξιόπιστης επαλήθευσης ταυτότητας, διεξοδικής χαρτογράφησης των τελικών δικαιούχων (UBO), δομημένης έρευνας για την προέλευση των κεφαλαίων, συνεχούς παρακολούθησης και τήρησης αρχείων έτοιμων για έλεγχο — δημιουργεί ένα πρόγραμμα συμμόρφωσης που είναι τόσο νομικά απαιτούμενο όσο και εμπορικά πολύτιμο, καθώς μειώνει την έκθεση τόσο στον κίνδυνο της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες όσο και στους κινδύνους απάτης που συχνά τον συνοδεύουν.

Η AMLA, η νέα Αρχή της ΕΕ για την Καταπολέμηση της Νομιμοποίησης Εσόδων από Παράνομες Δραστηριότητες, θα επιβάλλει αυτό το ελάχιστο όριο με συνέπεια και χωρίς τις εθνικές αποκλίσεις που στο παρελθόν επέτρεπαν σε ορισμένες αγορές να λειτουργούν με χαμηλότερα πρότυπα. Οι επαγγελματίες που θα δημιουργήσουν προγράμματα συμμόρφωσης πριν από τον Ιούλιο του 2027 θα είναι έτοιμοι. Όσοι δεν το πράξουν θα αντιμετωπίσουν τις συνέπειες σε επίπεδο εποπτείας και επιβολής.

Η Immosurance υπάρχει για να διασφαλίσει ότι κάθε επιχείρηση του κλάδου ακινήτων στην Ευρώπη — ανεξάρτητα από το μέγεθος, την αγορά ή την προηγούμενη εμπειρία συμμόρφωσης — μπορεί να δημιουργήσει και να λειτουργήσει ένα πρόγραμμα πλήρως συμβατό με τον κανονισμό AMLR, με τα οφέλη προστασίας από την απάτη που αποτελούν αναπόσπαστο χαρακτηριστικό της πραγματικής συμμόρφωσης. Είναι διαθέσιμο τώρα, για κάθε επιχείρηση του κλάδου ακινήτων, εδώ στο immosurance.net.