Eén land, één toezichthouder
Een model dat de rest van de EU zal volgen. Voor de vastgoedsector betekent dit consistente controles, snellere opsporing en hogere boetes. Het tijdperk van de radar is aangebroken.
Decennialang was de beste vriend van de witwasser in Europa geen slimme advocaat of een offshore-rekening. Het was versnippering. De verantwoordelijkheden op het gebied van witwasbestrijding waren verspreid over FIU’s, ministeries, sectorale toezichthouders en beroepsorganisaties — elk met een gedeeltelijk overzicht, beperkte middelen en, met name in de niet-financiële sector, weinig bereidheid tot controles. Vastgoedbedrijven weten dit als geen ander: al 25 jaar lang zijn ze aangemelde instellingen, maar worden ze bijna nooit gecontroleerd.
Die structurele zwakte wordt nu uit het systeem geëlimineerd. En Spanje heeft zojuist de eerste stap gezet.
Het Spaanse initiatief: ANIFI
Op 28 juli 2026 keurde de Spaanse Ministerraad een voorontwerp van wet goed tot oprichting van ANIFI — de Nationale Autoriteit voor Financiële Integriteit (Autoridad Nacional de Integridad Financiera). Het is de moeite waard even stil te staan bij wat deze nieuwe autoriteit in één orgaan samenbrengt: financiële inlichtingen (waarbij SEPBLAC, de Spaanse FIU, wordt opgenomen), toezicht en inspecties op het gebied van AML/CFT, bevoegdheden voor het opleggen van administratieve sancties, het beheer van internationale financiële sancties en toezicht op de financiering van proliferatie.
Eén autoriteit. Eén mandaat. En – dit is het deel dat elke compliance-medewerker twee keer zou moeten lezen – één enkel contactpunt met AMLA, de antiwitwasautoriteit van de EU in Frankfurt.
Cruciaal is dat het werkterrein van ANIFI niet beperkt blijft tot banken. Haar mandaat strekt zich expliciet uit tot het volledige scala aan verplichte entiteiten, inclusief de DNFBP’s — aangewezen niet-financiële bedrijven en beroepen. Dat zijn wij: makelaarskantoren, projectontwikkelaars die als tussenpersoon optreden, franchisenetwerken, hypothecaire kredietbemiddelaars. De sectoren die van oudsher onderaan de prioriteitenlijst van elke toezichthouder stonden, vallen in deze nieuwe structuur volledig onder een autoriteit met ruime middelen, waarvan het financieringsmodel – heffingen op verplichte entiteiten, aangevuld met opbrengsten uit sancties – letterlijk meegroeit met de handhaving.
Waarom één ‘coördinatiepunt’ alles verandert
Om te begrijpen waarom dit van belang is, moet je het vanuit het perspectief van Frankfurt bekijken. De taak van de AMLA is het stimuleren van strikt, convergent toezicht in 27 lidstaten. Die taak is vrijwel onmogelijk wanneer elk land een lappendeken van autoriteiten vormt met overlappende mandaten en inconsistente gegevens. Het wordt aanzienlijk eenvoudiger wanneer elk land één geconsolideerde tegenpartij biedt — één orgaan dat de informatie beheert, de inspecties uitvoert en de sancties oplegt.
Het Spaanse model is precies de structuur die de AMLA aan de andere kant van de tafel nodig heeft, en het zal niet lang uniek blijven. Wanneer één lidstaat de referentiearchitectuur opbouwt — duidelijke verantwoordelijkheidslijnen, geïntegreerde inlichtingen en toezicht, één aanspreekpunt voor Frankfurt — ontstaat er onmiddellijk groepsdruk op de andere lidstaten. Verwacht variaties op deze consolidatie in de hele EU ruim voordat de AMLR in juli 2027 volledig van kracht wordt.
De directe gevolgen: consistentie, snelheid en hogere boetes
Voor de niet-financiële sector, en met name de vastgoedsector, zijn de gevolgen van deze nieuwe structuur concreet en op korte termijn merkbaar.
Controles worden consistent. Onder het gefragmenteerde model hing het grotendeels af van de geografische ligging en geluk of je ooit werd gecontroleerd. Een geconsolideerde autoriteit voert risicogebaseerd toezicht uit vanuit één gegevenspool, waarbij de AMLA de methodologie daarboven vaststelt. De controle die je in 25 jaar nooit hebt gehad, wordt de controle die gepland, systematisch en herhaalbaar is.
Niet-naleving wordt sneller opgespoord. Wanneer financiële inlichtingen en toezicht onder één dak vallen, worden de signalen met elkaar verbonden. De FIU ziet de meldingen van verdachte transacties die niet zijn ingediend door een instantie die tientallen transacties per jaar afhandelt. De toezichthouder ziet de verplichte entiteit die zich nooit heeft geregistreerd, nooit personeel heeft opgeleid en nooit een risicobeoordeling heeft gedocumenteerd. Het kruisvergelijken dat vroeger jaren duurde – of nooit plaatsvond – wordt routinezoekopdrachten in geïntegreerde gegevens.
Boetes nemen toe in aantal en in hoogte. Meer controles betekenen automatisch meer bevindingen. Een eengemaakte sanctie-instantie, die zich richt naar de AMLA en gedeeltelijk wordt gefinancierd uit de opbrengsten van haar eigen handhaving, beschikt zowel over de capaciteit als de structurele prikkel om consequent sancties op te leggen. Het patroon is bekend uit elke sector waar het toezicht is geconsolideerd: de handhaving sluipt niet langzaam op — ze wordt juist opgevoerd.
Simpel gezegd: de jaren waarin men onder de radar van het toezicht kon blijven, komen langzaam maar zeker tot een volledig einde. Niet omdat de regels zijn veranderd – die bestaan al sinds 2001 – maar omdat het apparaat dat ze handhaaft eindelijk zo wordt opgezet dat het werkt.
De ongemakkelijke vraag voor elk vastgoedbedrijf
Als een geconsolideerde nationale autoriteit morgen een risicogebaseerde screening van uw bedrijf zou uitvoeren, wat zou zij dan aantreffen? Een gedocumenteerde, actuele bedrijfsrisicobeoordeling? Klantendossiers waarin identificatie, verificatie en due diligence stap voor stap aantoonbaar zijn? Bewijs van opleiding van het personeel? Een goed functionerende rapportagereflex?
Voor bedrijven die AML als een formaliteit hebben behandeld, is het eerlijke antwoord ongemakkelijk. En de tijd om dit recht te zetten wordt niet bepaald door uw eigen planning, maar door twee externe factoren: de AMLR die in juli 2027 van kracht wordt, en de nationale consolidatie – vandaag in Spanje, morgen in andere landen – die nog eerder plaatsvindt. Voeg daar de slinkende voorraad aan beschikbare AML-expertise aan toe naarmate de deadline nadert, en de conclusie van mijn eerdere artikelen blijft overeind, zelfs nog sterker: het moment om in actie te komen is niet wanneer de brief van de nieuwe toezichthouder arriveert. Het is nu.
Paraat zijn is een keuze – en een structuur
Paraatheid in deze nieuwe toezichtrealiteit heeft een precieze betekenis: in staat zijn om onmiddellijk, dossier voor dossier, naleving aan te tonen op de dag dat de auditor contact opneemt. Dat is een structureel vermogen, geen haastwerk. Het vereist een platform waarop ‘Know Your Business’ (risicozelfbeoordeling, intern beleid, training, klokkenluidersregeling), ‘Know Your Customer’ (digitale identiteitsverificatie, sancties en PEP-screening, negatieve berichtgeving) en vastgoedspecifieke risicobeoordeling op één plek samenkomen — transparant, GDPR-veilig en direct controleerbaar.
Dat is precies waarvoor Immosurance is ontwikkeld: het eerste Europese AML-complianceplatform dat specifiek is ontworpen voor de vastgoedsector, ontwikkeld in samenwerking met CEPI, de toonaangevende Europese vastgoedvereniging — alles-in-één, volledig, versleuteld, AVG-conform en AMLR-klaar, voor één enkel makelaarskantoor of een heel franchisenetwerk, in meer dan 14 talen. Wanneer het toezicht wordt geconsolideerd, zullen de bedrijven die floreren, degenen zijn waarvan het bewijs van naleving met één muisklik beschikbaar is. Dat is vandaag de dag nog een keuze; morgen zal het een stormloop zijn.
Spanje heeft het startschot gegeven voor een nieuw tijdperk van AML-toezicht. De radar wordt niet langer alleen ingeschakeld — hij wordt in een netwerk opgenomen, gecentraliseerd en rechtstreeks gericht op de sectoren die ervan uitgingen dat hij nooit hun kant op zou kijken.
Zorg dat uw bedrijf niet tot degenen behoort die hierop niet voorbereid zijn.
Verwacht u dat uw land het consolidatiemodel van Spanje zal volgen? En zouden uw dossiers de eerste systematische audit doorstaan? We horen graag uw mening in de reacties – en als u wilt zien hoe onmiddellijke controleerbaarheid er in de praktijk uitziet, staat onze deur voor u open.