Една държава, един надзорен орган

В продължение на десетилетия най-добрият приятел на лицата, занимаващи се с изпиране на пари в Европа, не беше нито умен адвокат, нито офшорна сметка. Това беше фрагментацията. Отговорностите по борбата с изпирането на пари бяха разпръснати между финансовите разузнавателни звена (FIU), министерствата, секторните надзорни органи и професионалните организации — като всяка от тях разполагаше с частичен обзор, ограничени ресурси и, особено в нефинансовия сектор, слаб интерес към провеждането на одити. Фирмите в сектора на недвижимите имоти знаят това по-добре от всеки друг: те са задължени субекти от 25 години, но почти никога не са били подлагани на одит.

Тази структурна слабост в момента се премахва от системата. И Испания току-що направи първата крачка.

Испанската инициатива: ANIFI

На 28 юли 2026 г. испанският Министерски съвет одобри предварителен законопроект за създаване на ANIFI — Националната агенция за финансова интегритет (Autoridad Nacional de Integridad Financiera). Струва си да се спрем на това, което тази нова агенция обединява в един орган: финансова разузнавателна дейност (поглъщайки SEPBLAC, испанската FIU), надзор и инспекции в областта на AML/CFT, правомощия за налагане на административни санкции, администриране на международни финансови санкции и надзор върху финансирането на разпространението на оръжия за масово унищожение.

Един орган. Един мандат. И — това е частта, която всеки специалист по съответствие трябва да прочете два пъти — един-единствен контакт с AMLA, Органа на ЕС за борба с изпирането на пари във Франкфурт.

От решаващо значение е, че обхватът на ANIFI не се ограничава само до банките. Мандатът ѝ изрично обхваща пълния спектър от задължени субекти, включително DNFBP — определените нефинансови предприятия и професии. Това сме ние: агенции за недвижими имоти, строителни предприемачи, които действат като посредници, франчайз мрежи, посредници по ипотечни кредити. Секторите, които исторически са били на дъното на списъка с приоритети на всеки надзорен орган, в тази нова архитектура са изцяло в рамките на добре финансиран орган, чийто модел на финансиране — такси върху задължените субекти, допълнени от постъпления от санкции — буквално нараства с прилагането на законодателството.

Защо „единната точка за координация“ променя всичко

За да разберете защо това е важно, погледнете нещата от гледна точка на Франкфурт. Задачата на AMLA е да осигури строг и съгласуван надзор в 27-те държави-членки. Тази задача е почти невъзможна, когато всяка страна представлява мозайка от органи с припокриващи се правомощия и несъгласувани данни. Тя става значително по-лесна, когато всяка страна разполага с един консолидиран партньор — един орган, който събира информацията, провежда инспекциите и налага санкциите.

Моделът на Испания е точно структурата, от която AMLA се нуждае от другата страна на масата, и той няма да остане единствен за дълго. Когато една държава-членка изгради еталонната архитектура — ясни линии на отговорност, интегрирана информация и надзор, единен партньор за диалог с Франкфурт — натискът от страна на останалите държави-членки е незабавен. Очаквайте варианти на тази консолидация в целия ЕС доста преди AMLR да влезе в сила напълно през юли 2027 г.

Пряките последствия: последователност, бързина и по-големи глоби

За нефинансовия сектор, и по-специално за сектора на недвижимите имоти, последствията от тази нова „инфраструктура“ са конкретни и краткосрочни.

Одитите стават последователни. При фрагментирания модел това дали някога сте били проверявани зависеше до голяма степен от географското положение и късмета. Консолидираният орган осъществява надзор, основан на риска, въз основа на единен масив от данни, като AMLA определя методологията на това ниво. Одитът, който никога не сте имали през последните 25 години, се превръща в одит, който е планиран, систематичен и повтаряем.

Несъответствията се установяват по-бързо. Когато финансовото разузнаване и надзорът се намират под един покрив, сигналите се свързват. FIU вижда докладите за подозрителни транзакции, които не са били подадени от агенция, обработваща десетки транзакции годишно. Надзорният орган вижда задълженото лице, което никога не се е регистрирало, никога не е обучавало персонал, никога не е документирало оценка на риска. Сравнителният анализ, който преди отнемаше години — или изобщо не се извършваше — се превръща в рутинни запитвания към интегрираните данни.

Глобите нарастват както по брой, така и по размер. Повече одити автоматично означават повече констатации. Единният орган за налагане на санкции, съобразен с изискванията на AMLA и частично финансиран от постъпленията от собственото си правоприлагане, разполага както с капацитета, така и със структурния стимул да налага санкции последователно. Моделът е познат от всеки сектор, в който надзорът е консолидиран: правоприлагането не се промъква незабелязано — то се засилва.

Казано просто: годините, през които се избягваше надзорът, бавно, но сигурно приключват. Не защото правилата са се променили — те съществуват от 2001 г. — а защото механизмът, който ги прилага, най-накрая се изгражда така, че да функционира.

Неудобният въпрос за всеки бизнес в сектора на недвижимите имоти

Ако утре консолидиран национален орган извърши проверка на вашия бизнес въз основа на риска, какво би открил? Документирана и актуална оценка на бизнес риска? Досиета на клиенти, в които идентифицирането, проверката и надлежната проверка са демонстрирани стъпка по стъпка? Доказателства за обучение на персонала? Функциониращ механизъм за докладване?

За фирмите, които са третирали AML като формалност, честният отговор е неудобен. А прозорецът за поправяне на това не се определя от вашето собствено планиране, а от два външни фактора: AMLR, влизащ в сила през юли 2027 г., и националната консолидация — днес в Испания, утре в други страни — която настъпва дори по-скоро. Добавете към това намаляващия брой на наличните експерти по AML с наближаването на крайния срок и заключението от предишните ми статии остава в сила, дори още по-убедително: времето за действие не е тогава, когато пристигне писмото от новия орган. То е сега.

Да си готов е избор — и структура

Готовността в тази нова надзорна реалност има точно определено значение: да можеш да докажеш съответствие незабавно, файл по файл, в деня, в който одиторът се свърже. Това е структурна способност, а не хаотично действие. Това изисква платформа, в която „Познай своя бизнес“ (самооценка на риска, вътрешни политики, обучение, сигнализиране за нередности), „Познай своя клиент“ (цифрова проверка на самоличността, проверка за санкции и лица, заемащи публични длъжности (PEP), неблагоприятни медийни публикации) и оценката на риска, специфична за сектора на недвижимите имоти, са обединени на едно място — прозрачно, в съответствие с GDPR и подлежащо на незабавен одит.

Именно за това е създадена Immosurance: първата общоевропейска платформа за съответствие с AML, проектирана специално за сектора на недвижимите имоти, разработена съвместно с CEPI – водещата европейска асоциация в областта на недвижимите имоти – „всичко в едно“, изчерпателна, криптирана, съобразена с GDPR и готова за AMLR, както за единична агенция, така и за цяла франчайз мрежа, на над 14 езика. Когато надзорът се консолидира, успешни ще бъдат онези предприятия, чиито доказателства за съответствие са на разстояние от едно кликване. Това е избор, достъпен днес; утре ще се превърне в надпревара.

Испания даде старт на новата ера на надзора по AML. Радарът вече не просто се включва — той се свързва в мрежа, централизира се и се насочва директно към секторите, които смятаха, че никога няма да обърне поглед към тях.

Не бъдете компанията, която той ще завари неподготвена.

Очаквате ли вашата страна да последва испанския модел на консолидация? И биха ли издържали вашите файлове първия систематичен одит? Очакваме вашето мнение в коментарите – а ако искате да видите как изглежда незабавната одитируемост на практика, вратите ни са отворени.