AMLR pret AMLD6: kas jādara ikvienam nekustamā īpašuma uzņēmumam Eiropā

No direktīvas uz regulu: kāpēc šoreiz ir citādi

Līdz šim ES AML tiesību akti darbojās, pamatojoties uz direktīvām. Direktīva nosaka dalībvalstīm, kāds rezultāts ir jāsasniedz; katra valsts pēc tam izstrādā savus nacionālos tiesību aktus, lai to sasniegtu. Rezultāts ir bijis tieši tāds, kāds bija sagaidāms: atšķirības. Atšķirīgas robežvērtības, atšķirīgas interpretācijas, atšķirīga uzraudzības intensitāte. Nekustamā īpašuma uzņēmumiem — jo īpaši tiem, kas darbojas pārrobežu līmenī — šī sadrumstalotība ir radījusi patiesu neskaidrību par atbilstību.

Nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanas regula (AMLR), Regula (ES) 2024/1624, pilnībā maina šo modeli. Regulai nav nepieciešama transponēšana valstu tiesību aktos. Tā ir tieši un vienādi piemērojama visās 27 ES dalībvalstīs no dienas, kad tā stājas spēkā. Nav valstu atkārtotas interpretācijas, nav vietējās elastības, nav atšķirību starp to, ko nozīmē „atbilstība” Madridē, Amsterdamā, Parīzē vai Varšavā.

Papildus tiesību akti papildina kopainu. Sestā direktīva par nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanu (AMLD6) nosaka uzraudzības struktūru — finanšu izlūkošanas vienības, valstu kompetentās iestādes, faktiskā īpašnieka reģistrus — un dalībvalstīm tā jātransponē līdz 2027. gada 10. jūlijam. Savukārt Naudas atmazgāšanas novēršanas iestāde (AMLA), kuras galvenā mītne atrodas Frankfurtē un kura jau ir sākusi darbu, tieši uzraudzīs visaugstākā riska pakļautās iestādes visā ES un veicinās uzraudzības konverģenci starp valstu iestādēm.

Nekustamā īpašuma nozarei — kas vēsturiski ir bijusi viena no tām, kurās atbilstības prasību ievērošanas intensitāte ir bijusi viszemākā, neskatoties uz ievērojamo naudas atmazgāšanas risku — tas ir strukturāls izmaiņas izpildes vidē, nevis vienkārši regulējuma atjauninājums.

Laika grafiks: kāpēc sākt jau šodien nav izvēles jautājums

Pakāpeniskā īstenošanas grafika rada viltus sajūtu par laika attālumu. Pagrieziena punkti ir tuvāk, nekā šķiet.

• 2024–2025: AMLA sāk darboties; tiek piemērota Naudas pārvedumu regula (TFR); valstu uzraudzības iestādes sāk pielāgoties AMLR standartiem

• 2025–2027: sagatavošanās periods — laiks, kurā jāizveido, jāpārbauda un jāievieš atbilstības infrastruktūra

• 2027. gada 10. jūlijs: AMLR stājas spēkā pilnā apjomā; AMLD6 transponēšanas termiņš; sākas pilnīga uzraudzības īstenošana

• Pēc 2027. gada: AMLA pastiprina tiešo uzraudzību; paredzams, ka izpildes pasākumu skaits ievērojami pieaugs

Sagatavošanās periods nav atbrīvojuma periods. AMLA jau darbojas. Valstu uzraudzības iestādes jau pielāgo savas prasības. Uzņēmumiem, kas 2027. gada jūlijā nebūs izveidojuši atbilstošu infrastruktūru — dokumentētus riska novērtējumus, strukturētas CDD un EDD darba plūsmas, UBO pārbaudes sistēmas, nepārtrauktu uzraudzību, personāla apmācību — netiks piešķirts pārejas periods. Pret tiem tiks vērsta izpilde.

Nekustamā īpašuma uzņēmumiem, kuriem pašlaik nav oficiālas atbilstības programmas vai kuri darbojas, izmantojot manuālus un nekonsekventus procesus, divi gadi līdz pilnīgai darbības gatavībai ir sasniedzami, bet neērti. Tiem, kas sāk šodien, tas ir paveicams. Tiem, kas gaida līdz 2026. gadam, tas nav paveicams.

Kā AMLR maina nekustamā īpašuma nozari: konkrētie aspekti

Paplašināta darbības joma. AMLR skaidri ietver nekustamā īpašuma aģentus, notārus un — kas ir ļoti svarīgi — pirmo reizi arī izīrēšanas aģentus, kuri starpniecības pakalpojumus sniedz nomas darījumos, kuru summa ir 10 000 eiro mēnesī vai vairāk. Izīrēšanas aģentiem, kuri nekad nav darbojušies formālā AML sistēmā, tagad tāda ir jāizveido. Katrs izīrēšanas uzņēmums, kas nodarbojas ar augstas vērtības dzīvojamo vai komerciālo nekustamo īpašumu izīrēšanu, ir jauna uzņēmējsabiedrība, kurai ir šādas saistības.

Stingrāka klienta uzticamības pārbaude. AMLR detalizēti nosaka, kas jāiekļauj klienta uzticamības pārbaudē: identitātes un adreses pārbaude pirms attiecību uzsākšanas, faktiskā īpašnieka izsekošana caur visiem uzņēmuma līmeņiem līdz galīgajai fiziskajai personai, dokumentēti riska novērtējumi katram klientam un līdzekļu avota pārbaude standarta līmenī, kā arī bagātības avota pārbaude saskaņā ar pastiprināto klienta uzticamības pārbaudi (EDD). Laika prasība ir skaidri noteikta: pārbaude jāveic pirms darījumu attiecību uzsākšanas — nevis parakstīšanas brīdī, nevis pēc darījuma noslēgšanas.

UBO pārredzamība. Faktiskā īpašnieka pārbaudei jābūt plašākai nekā tikai uzņēmuma reģistrācijas dokumenta savākšanai. Saskaņā ar 42.–48. pantu profesionāļiem jāpārbauda UBO, izmantojot neatkarīgus, uzticamus avotus, jāveic salīdzinoša pārbaude ar ES faktiskā īpašnieka reģistriem un jādokumentē pilnā īpašumtiesību ķēde. Ķēde, kuru nevar izsekot līdz fiziskai personai, jānodod EDD.

ES mēroga 10 000 eiro skaidras naudas limits. Saskaņots skaidras naudas maksājumu limits visās dalībvalstīs novērš valstu atšķirības, kas vēsturiski ir ļāvušas noteikt atšķirīgas robežvērtības. Zem šī limita skaidrā nauda nav bezriska — riska balstītā pieeja joprojām prasa maksājumu modeļu rūpīgu pārbaudi.

Obligāta pastāvīga uzraudzība. 26. pants paredz nepārtrauktu darījumu attiecību uzraudzību: darījumu modeļu analīzi, periodisku KYC atjaunināšanu atbilstoši riska līmenim un tūlītēju pārvērtēšanu, ja notiek būtiskas izmaiņas. Nekustamā īpašuma pārvaldītājiem un izīrēšanas aģentiem, kuriem ir ilgtermiņa attiecības ar klientiem, tas ir pastāvīgs darbības pienākums, nevis vienreizējs uzņemšanas process.

Vienota piemērošana. Saskaņā ar AMLA uzraudzības konverģences mandātu visās dalībvalstīs piemērojamie standarti pakāpeniski tiks saskaņoti. Divpakāpju pieeja — stingra dažos tirgos, maiga citos — vairs nebūs pieejama.

Ko tas nozīmē praksē nekustamā īpašuma uzņēmumiem jebkura lieluma

AMLR prasības nav atkarīgas no uzņēmuma lieluma — individuālam izīrēšanas aģentam ir tādas pašas CDD, EDD un ziņošanas saistības kā lielam starptautiskam nekustamā īpašuma tīklam. Atšķirība ir šo saistību izpildes organizatoriskajā sarežģītībā, un tieši šeit pareizā tehnoloģija nosaka atšķirību starp atbilstošu un neatbilstošu uzņēmumu.

Maziem nekustamā īpašuma uzņēmumiem (1–5 darbinieki) ir tādas pašas juridiskās saistības kā lielākiem uzņēmumiem, taču vienai personai ir jāpilda visas atbilstības funkcijas: atbilstības speciālista, aģenta un vadītāja pienākumi vienlaikus. Atbilstības programma ir jāstrukturē, jādokumentē un jāpamato — taču tai jābūt arī tādam, lai to varētu pārvaldīt viena persona parastajā darba laikā. Platforma, kas automatizē riska novērtēšanu, pārbaudi un uzskaiti, mazam uzņēmumam nav luksuss; tā ir vienīgais praktiskais ceļš uz atbilstību.

Vidējiem uzņēmumiem (5–50 darbinieki) ir jārisina papildu sarežģījums, kas saistīts ar konsekventu prasību piemērošanu visiem darbiniekiem, no kuriem jebkurš var veikt darījumus ar klientiem. Šajā segmentā ir vislielākais risks, ka klientu pārbaudes (CDD) netiks veiktas vienādi — daži aģenti procesu piemēro stingri, bet citi to vienkāršo komerciāla spiediena dēļ. Strukturēta, darba plūsmu nodrošinoša platforma, kas nozīmīgus lēmumus nosūta norīkotajam atbilstības speciālistam, ir operatīvs risinājums.

Lieliem nekustamā īpašuma uzņēmumiem un tīkliem, kas darbojas vairākās ES tirgos, ir tieši jāievēro AMLR pārrobežu saskaņošanas prasība: visur un visās valodās ir jāpiemēro vienots atbilstības standarts, kas atbilst vietējām FIU ziņošanas prasībām, vienlaikus ievērojot vispārējo ES standartu. Daudzvalodu, daudzjurisdikciju, API integrēta atbilstības infrastruktūra ir operatīvā prasība.

Sāciet jau šodien: sešas darbības, kas jāveic katram nekustamā īpašuma uzņēmumam

Neatkarīgi no uzņēmuma lieluma, sagatavošanās posmā ir jāveic seši pasākumi. Katru no tiem var sākt jau šodien — pirms platformas izvēles, pirms politikas galīgās apstiprināšanas, pirms atbilstības speciālista iecelšanas.

1. Izvērtējiet savu pašreizējo risku. Kādas darbības izraisa AMLR noteikto pienākumu statusu? Pārdošana, izīrēšana par summu virs 10 000 eiro mēnesī, nekustamā īpašuma pārvaldība, notāra darbības? Darbības joma nosaka pienākumus.

2. Ieceliet atbilstības speciālistu. AMLR prasa norādīt konkrētu atbildīgo personu. Ja uzņēmumā strādājat viens pats, tā esat jūs. Ja uzņēmums ir lielāks, ieceliet speciālistu jau tagad — pirms šis amats tiek aizpildīts pēc noklusējuma, kad radīsies spiediens.

3. Pārbaudiet savu pašreizējo klientu pārbaudes procesu. Vai tas ir dokumentēts? Vai tas ir konsekvents? Vai tas tiek pabeigts pirms darījumu veikšanas? Ja atbilde uz kādu no šiem jautājumiem ir „nē”, jūs jau zināt, kas ir jāmaina.

4. Novērtējiet savu personāla apmācības situāciju. Vai visi attiecīgie darbinieki zina, ko no viņiem prasa AML? Vai viņi spēj identificēt brīdinājuma signālus? Vai viņi zina par informācijas nodošanas aizliegumu? Ja nē, apmācība ir ātrākā un vērtīgākā atbilstības nodrošināšanas investīcija, kas šobrīd ir pieejama.

5. Pārskatiet savu dokumentu uzskaiti. Piecu gadu garumā saglabāti, pēc pieprasījuma pieejami dokumenti, kas ir gatavi revīzijai — vai jums ir sistēma, kas to nodrošina pēc noklusējuma, vai arī jums nāksies meklēt e-pasta arhīvos, kad ieradīsies inspektors?

6. Izvēlieties atbilstības nodrošināšanas tehnoloģiju. Jautājums par platformu ir jāatbild 2025. gadā, nevis 2026. gadā. Ieviešana, personāla iepazīstināšana un darba plūsmas integrācija prasa laiku. Novēloti lēmumi par tehnoloģijām sarežģī visus pārējos sagatavošanās izaicinājumus.

Immosurance: izstrādāta visiem nekustamā īpašuma uzņēmumiem Eiropā

Immosurance ir Eiropas pirmā un vienīgā AML atbilstības platforma, kas izstrādāta ekskluzīvi nekustamā īpašuma nozarei. Tā nav pielāgota no banku parauga vai vispārēja atbilstības rīka — tā ir izstrādāta no pamata, ņemot vērā specifiskās saistības, darījumu struktūras, riska profilus un klientu tipus, kas raksturīgi nekustamajam īpašumam, un to izstrādājusi OptimaSys, Eiropas lielākās nekustamā īpašuma asociācijas CEPI digitalizācijas partneris.

Mazajiem uzņēmumiem: vienots vadīts atbilstības darba plūsmas process, ko var vadīt viena persona, kam nav atsevišķas atbilstības komandas. Riska novērtējumi tiek ģenerēti automātiski. Pārbaude notiek nepārtraukti. Ieraksti tiek saglabāti pēc noklusējuma. Atbilstības speciālista vadības panelis sniedz vadītājam pilnīgu pārskatu par katru pienākumu un katru neizpildīto uzdevumu vienā skatā.

Vidējiem uzņēmumiem: strukturēta darba plūsmas ievērošana nodrošina, ka katrs aģents ievēro vienotu procesu neatkarīgi no komerciālā spiediena vai pieredzes līmeņa. EDD eskalācijas, izņēmumu apstiprinājumi un lēmumi par SAR izskatīšanu tiek automātiski nosūtīti atbilstības speciālistam. Apmācība tiek uzskaitīta un sertificēta katram darbiniekam, izmantojot platformas KYB moduli.

Lieliem uzņēmumiem un tīkliem: daudzvalodu (14 ES valodas) platforma ar API integrāciju, kas darbojas vienoti visos tirgos un jurisdikcijās. Integrācija ar Optima-CRM un jebkuru citu CRM, izmantojot dokumentētu API, nodrošina vienmērīgu datu plūsmu bez dubultas ievades. Ziņojumi tiek ģenerēti katras valsts un klienta vietējā valodā. Platformas arhitektūra atbalsta uz lomu balstītu piekļuvi sarežģītām organizatoriskām struktūrām.

Visiem: LexisNexis un IDVerse integrācijas nodrošina pasaules līmeņa sankciju pārbaudi, PEP pārbaudes, negatīvo mediju monitoringu un biometrisko identitātes pārbaudi. Patentētais nekustamā īpašuma riska modulis vienlaikus novērtē risku attiecībā uz klientu, darījumu un īpašuma dimensijām. Piecu gadu GDPR atbilstoša ierakstu glabāšana notiek automātiski. Tūlītēja pārbaudāmība — tieša AMLR prasība — ir katras lietas standarta izvade.

AMLA gatavība nav papildu funkcija. Tā ir projektēšanas specifikācija, kuras izpildei tika izstrādāts Immosurance.

Praktisks secinājums

AMLR pret AMLD6 galu galā ir jautājums par to, saskaņā ar kuru atbilstības modeli darbosies Eiropas nekustamā īpašuma uzņēmumi. Atbilde no 2027. gada jūlija ir skaidra: viens visā ES vienots standarts, kas tiek konsekventi piemērots, bez vietas valstu atšķirībām, kas vēsturiski ir ļāvušas pastāvēt atbilstības nepilnībām.

Uzņēmumi, kas rīkosies jau tagad — kas izveidos savu atbilstības infrastruktūru 2025. gadā, nevis 2026. gadā, kas apmācīs savu personālu pirms pienākumu stāšanās spēkā, nevis pēc tam, kas izvēlēsies tehnoloģijas, kas automatizē to, ko nevar pārvaldīt manuāli — 2027. gada 10. jūlijā būs gatavi. Pārējie nebūs.

Immosurance jau tagad ir pieejams visiem nekustamā īpašuma uzņēmumiem Eiropā, neatkarīgi no to lieluma vai iepriekšējās pieredzes atbilstības nodrošināšanā. Sagatavošanās periods ir sācies. Jautājums ir tikai par to, vai jūsu uzņēmums to izmantos.

Sāciet jau šodien ar Immosurance.