AMLR срещу AMLD6: Какво трябва да направи всеки бизнес в сектора на недвижимите имоти в Европа

От директива към регламент: защо този път е различно

Досега законодателството на ЕС в областта на борбата с изпирането на пари функционираше чрез директиви. Директивата указва на държавите-членки какъв резултат трябва да постигнат; след това всяка страна изготвя собствено национално законодателство, за да го постигне. Резултатът беше точно такъв, какъвто бихте очаквали: различия. Различни прагове, различни тълкувания, различна интензивност на надзора. За фирмите в сектора на недвижимите имоти — особено за тези, които работят в различни държави — тази фрагментация създава истинска несигурност по отношение на спазването на правилата.

Регламентът за борба с изпирането на пари (AMLR), Регламент (ЕС) 2024/1624, променя изцяло модела. Регламентът не изисква транспониране в националното законодателство. Той се прилага пряко и еднакво във всички 27 държави-членки на ЕС от деня на влизането му в сила. Няма национално претълкуване, няма местна гъвкавост, няма различия в значението на „съответствие“ в Мадрид, Амстердам, Париж или Варшава.

Съпътстващото законодателство допълва картината. Шестата директива за борба с изпирането на пари (AMLD6) определя надзорната архитектура — звена за финансово разузнаване, национални компетентни органи, регистри на действителните собственици — и трябва да бъде транспонирана от държавите членки до 10 юли 2027 г. А Агенцията за борба с изпирането на пари (AMLA), със седалище във Франкфурт и вече функционираща, ще упражнява пряк надзор върху субектите с най-висок риск в целия ЕС и ще насърчава конвергенцията в надзора между националните органи.

За сектора на недвижимите имоти — сектор, който исторически е бил в долната част на скалата по отношение на интензивността на спазването на изискванията, въпреки значителната си експозиция към изпиране на пари — това е структурна промяна в средата на правоприлагане, а не просто актуализация на регулаторната рамка.

Графикът: защо започването още днес не е по избор

Графикът за поетапно въвеждане създава фалшиво усещане за отдалеченост. Важните етапи са по-близо, отколкото изглеждат.

• 2024–2025 г.: AMLA започва да функционира; прилага се Регламентът за превода на средства (TFR); националните надзорни органи започват пренастройване към стандартите на AMLR

• 2025–2027 г.: Периодът на подготовка — периодът, в който трябва да бъде изградена, тествана и внедрена инфраструктура, отговаряща на изискванията

• 10 юли 2027 г.: AMLR влиза в сила в пълна сила; краен срок за транспониране на AMLD6; започва пълно прилагане на надзора

• След 2027 г.: AMLA засилва прякото надзорно наблюдение; очаква се значително увеличение на мерките за прилагане

Периодът за подготовка не е гратисен период. AMLA вече функционира. Националните надзорни органи вече коригират своите очаквания. Предприятията, които стигнат до юли 2027 г. без инфраструктура, отговаряща на изискванията — документирани оценки на риска, структурирани работни потоци за CDD и EDD, системи за проверка на UBO, текущо наблюдение, обучение на персонала — няма да получат преходен период. Те ще бъдат подложени на принудително изпълнение.

За фирми в сектора на недвижимите имоти, които понастоящем нямат официална програма за съответствие или работят с ръчни и непоследователни процеси, две години за постигане на пълна оперативна готовност са постижими, но не са достатъчни. За тези, които започват днес, това е постижимо. За тези, които чакат до 2026 г., това не е възможно.

Какво променя AMLR за сектора на недвижимите имоти: конкретните детайли

Разширен обхват. AMLR изрично включва агенти по недвижими имоти, нотариуси и — което е от решаващо значение, за първи път — агенти по отдаване под наем, посредничещи при сделки за наем на стойност 10 000 евро или повече на месец. Агентите по отдаване под наем, които никога не са работили в рамките на официална AML рамка, сега трябва да създадат такава. Всяка агенция за отдаване под наем, която се занимава с жилищни или търговски наеми с висока стойност, е новозадължено лице.

По-стриктна проверка на клиента. AMLR кодифицира подробно какво трябва да включва CDD: проверка на самоличността и адреса преди започването на отношенията, проследяване на действителния собственик през всички корпоративни нива до крайното физическо лице, документирани оценки на риска за всеки клиент и проверка на източника на средства на стандартно ниво с източника на богатство, изискван съгласно EDD. Изискването за времето е изрично: проверката трябва да бъде завършена преди установяването на бизнес отношенията — не при подписването, нито след сключването на сделката.

Прозрачност на действителните собственици. Проверката на действителните собственици трябва да надхвърля събирането на документ за регистрация на дружеството. Съгласно членове 42–48 професионалистите трябва да проверят действителните собственици чрез независими, надеждни източници, да извършат кръстосана проверка спрямо регистрите на действителните собственици в ЕС и да документират пълната верига на собственост. Верига, която не може да бъде проследена до физическо лице, трябва да бъде ескалирана към EDD.

Общ за ЕС лимит от 10 000 евро за плащания в брой. Хармонизираният таван за плащанията в брой във всички държави-членки премахва националните различия, които в миналото позволяваха различни прагове. Под този лимит плащанията в брой не са безрискови — подходът, основан на риска, все още изисква внимателно проучване на моделите на плащане.

Задължително текущо наблюдение. Член 26 изисква непрекъснато наблюдение на бизнес отношенията: анализ на моделите на транзакциите, периодично актуализиране на KYC, съобразено с нивото на риск, и незабавна преоценка при настъпване на съществени промени. За управителите на имоти и агентите по отдаване под наем с дългосрочни клиентски отношения това е постоянна оперативна задължение, а не еднократна процедура по регистрация.

Последователно прилагане. Съгласно мандата на AMLA за сближаване на надзора, стандартът, прилаган във всяка държава-членка, постепенно ще се хармонизира. Двустепенният подход — строг на някои пазари, снизходителен на други — вече няма да е възможен.

Какво означава това на практика за компаниите в сектора на недвижимите имоти от всякакъв мащаб

Изискванията на AMLR не зависят от размера на бизнеса — фирма за отдаване под наем с един-единствен агент има същите задължения за CDD, EDD и отчитане, както голяма международна мрежа за недвижими имоти. Това, което се различава, е организационната сложност при изпълнението на тези задължения, и тук подходящата технология прави разликата между бизнес, който спазва изискванията, и такъв, който не ги спазва.

Малките фирми за недвижими имоти (1–5 души) са изправени пред същите правни задължения като по-големите фирми, но с един-единствен човек, който носи всички шапки по отношение на съответствието: служител по съответствието, агент и мениджър едновременно. Програмата за съответствие трябва да бъде структурирана, документирана и обоснована — но също така трябва да може да се управлява от един човек в рамките на нормалното работно време. Платформа, която автоматизира оценката на риска, проверката и воденето на документация, не е лукс за малък бизнес; тя е единственият практически път към съответствие.

Средните агенции (5–50 души) се сблъскват с допълнителната сложност на последователното прилагане на правилата от страна на множество служители, всеки от които може да се занимава с транзакции с клиенти. Рискът от непоследователно прилагане на CDD — когато някои агенти прилагат процеса стриктно, а други го опростяват под търговски натиск — е най-висок в този сегмент. Оперативното решение е структурирана платформа, поддържана от работния поток, която препраща важните решения към определения служител по съответствие.

Големите компании и мрежи за недвижими имоти, опериращи на множество пазари в ЕС, са пряко изправени пред изискването за трансгранична хармонизация на AMLR: един и същ стандарт за съответствие трябва да се прилага навсякъде, на всеки език, в съответствие с местните национални изисквания за докладване към FIU, като същевременно отговаря на общия стандарт на ЕС. Многоезична, обхващаща множество юрисдикции и интегрирана с API инфраструктура за съответствие е оперативното изискване.

Започнете още днес: шестте действия, които всеки бизнес в сектора на недвижимите имоти трябва да предприеме сега

Независимо от размера, периодът за подготовка изисква действия в шест направления. Всяко от тях е нещо, което може да се започне още днес — преди да бъде избрана платформата, преди да бъдат финализирани политиките, преди да бъде назначен служителят по съответствие.

1. Направете карта на текущата си експозиция. Кои дейности предизвикват статута на задължено лице по AMLR? Продажби, отдаване под наем над 10 000 евро на месец, управление на имоти, нотариални дейности? Обхватът определя задълженията.

2. Назначете отговорник по съответствието. AMLR изисква да бъде посочено името на отговорно лице. В бизнес с един-единствен агент това сте вие. В по-голям бизнес го назначете сега – преди ролята да бъде запълнена по подразбиране под натиск.

3. Направете одит на настоящия си процес за CDD. Документиран ли е? Последователен ли е? Завършва ли се, преди да се пристъпи към транзакциите? Ако отговорът на някой от тези въпроси е „не“, вече знаете какво трябва да се промени.

4. Оценете състоянието на обучението на персонала си. Всички съответни служители знаят ли какво изисква AML от тях? Могат ли да идентифицират сигнали за риск? Знаят ли за забраната за разкриване на информация? Ако не, обучението е най-бързата и най-ценна инвестиция в съответствие, която можете да направите в момента.

5. Прегледайте воденето на документацията. Пет години записи, готови за одит, достъпни при поискване – разполагате ли със система, която ги генерира по подразбиране, или ще търсите в архивите на електронната поща, когато пристигне инспектор?

6. Изберете технологията си за спазване на изискванията. Въпросът за платформата трябва да бъде решен през 2025 г., а не през 2026 г. Внедряването, запознаването на персонала и интегрирането в работния процес отнемат време. Закъснелите решения относно технологията усложняват всички останали предизвикателства при подготовката.

Immosurance: Създадена за всеки бизнес с недвижими имоти в Европа

Immosurance е първата и единствена платформа за съответствие с AML в Европа, създадена изключително за сектора на недвижимите имоти. Тя не е адаптирана от банков шаблон или общ инструмент за съответствие — тя е проектирана изцяло за специфичните задължения, структури на транзакциите, рискови профили и типове клиенти, които характеризират сектора на недвижимите имоти, от OptimaSys, партньора за дигитализация на CEPI, най-голямата асоциация за недвижими имоти в Европа.

За малките фирми: единен, насочен работен поток за съответствие, който агенция с един човек може да управлява без специален екип за съответствие. Оценките на риска се генерират автоматично. Проверката е непрекъсната. Записите се съхраняват по подразбиране. Таблото на отговорника за съответствие дава на управителя пълна картина на всяко задължение и всяка нерешена задача в един изглед.

За средни агенции: структурираното прилагане на работния процес гарантира, че всеки агент следва един и същ процес, независимо от търговския натиск или нивото на опит. Ескалациите на EDD, одобренията на изключения и решенията за разглеждане на SAR се препращат автоматично към отговорника по съответствието. Обучението се проследява и сертифицира за всеки член на персонала чрез модула KYB на платформата.

За големи предприятия и мрежи: многоезична (14 езика на ЕС) платформа, интегрирана с API, която работи последователно на различни пазари и в различни юрисдикции. Интеграцията с Optima-CRM и всяка друга CRM система чрез документиран API позволява безпроблемен поток на данни без двойно въвеждане. Отчетите се генерират на местния език на всяка страна и клиент. Архитектурата на платформата поддържа достъп на базата на роли за сложни организационни структури.

За всички: интеграциите с LexisNexis и IDVerse осигуряват проверка за санкции от световна класа, проверки за политически експонирани лица (PEP), мониторинг на негативни медийни публикации и биометрична проверка на самоличността. Патентованият модул за риск при недвижими имоти оценява риска едновременно по отношение на клиента, транзакцията и имота. Автоматично се съхраняват записите в продължение на пет години в съответствие с GDPR. Незабавна възможност за одит — пряко изискване на AMLR — е стандартният резултат от всяко досие.

Съответствието с AMLA не е опционална функция. Това е проектната спецификация, за да отговори на която е създаден Immosurance.

Практическото заключение

AMLR срещу AMLD6 в крайна сметка е въпрос за това по какъв модел за съответствие ще работят европейските компании в сектора на недвижимите имоти. Отговорът от юли 2027 г. е ясен: един стандарт за целия ЕС, прилаган последователно, без място за национални различия, които исторически са позволявали да се запазват пропуски в съответствието.

Фирмите, които действат сега — които изграждат инфраструктурата си за съответствие през 2025 г., а не през 2026 г., които обучават персонала си преди задълженията да станат приложими, а не след това, които избират технологии, които автоматизират това, което не може да се управлява ръчно — ще бъдат готови на 10 юли 2027 г. Останалите няма да бъдат.

Immosurance вече е достъпно за всеки бизнес в сектора на недвижимите имоти в Европа, независимо от размера му или предишния му опит в областта на съответствието. Времето за подготовка е отворено. Въпросът е само дали вашият бизнес ще го използва.

Започнете още днес с Immosurance.